ガソリンスタンド跡地の売却を検討する際に、ガソリンによる土壌汚染や特有のにおいなどの問題から売却できないのではないかと不安を感じている人もいるでしょう。
しかし、問題を適切に対処し安全性を確保できれば、魅力的な物件として納得のいく価格での売却が可能なケースもあります。
この記事では、ガソリンスタンド跡地の売却方法をメインテーマとして詳しく解説していきます。
また、売却前にするべきことや資産価値に対する影響などについても説明します。
目次
ガソリンスタンド跡地の安全性について
ガソリンスタンド跡地を売却する前に、物件自体の安全性はどうなのか気になりますよね。
「ガソリンに含まれる有害物質によって土壌が汚染されているのではないか」「そもそも普通の物件として売却できないのではないか」と不安に感じている人も多いでしょう。
しかし、ガソリンスタンドがしっかりと整備されたうえで運用されていたのであれば土壌汚染の心配はありません。詳しくは次の項目から説明していきます。
土壌汚染の可能性は低い
ガソリンスタンド跡地はガソリンに含まれる有害物質によって土壌汚染されているイメージが強いかもしれません。
しかし、通常の経営をおこなってきたガソリンスタンドであれば土壌汚染のリスクは低いといわれています。
そもそもガソリンスタンドは地震などの災害が起きた場合でも、建物の崩壊や地下タンクの損傷によってガソリンが漏れ出して土壌などが汚染されないように設備建設自体に厳しい基準が定められ十分な耐久性が認められたうえで運用されているからです。
過去に起こった1995年の阪神淡路大震災時、火災による街の延焼をガソリンスタンドが食い止めていたことが確認され安全性に注目が集まりました。
平成７年の阪神・淡路大震災において、周辺の建物が倒壊・焼失するなか、ガソリンスタンドが街区の延焼を食い止めるといった現象が数多く見られ、ガソリンスタンドの安全性の高さに注目が集まった。また、平成16年に発生した新潟県中越地震の際にも、ガソリンスタンドの被害は軽微で、地域住民のために石油製品の供給に努めた。出典：http://www.bousai.go.jp/kyoiku/keigen/torikumi/tsh22002.html、内閣府「災害対応型給油所（減災への取組）」の
ただし、ガソリンスタンドを開業して30～40年を超える場合は、地下タンクの劣化が目立ち最悪のケースではガソリンが漏洩してしまう可能性があるので注意が必要です。
ガソリンスタンド跡地を売却する3つの方法
ガソリンスタンド跡地の売却には3つの方法があります。それが以下の通りです。
- 居抜き物件として売却する
- 更地にして売却する
- 専門買取業者に売却する
それぞれの方法について具体的に解説していきます。
1.居抜き物件として売却する
ガソリンスタンドは車の交通量が多い幹線道路に面している店舗（ロードサイド店舗）が多いです。物件として立地条件に優れているため、顧客を呼び込みやすいというメリットがあります。
そのため、安定的な収益が見込める可能性があり、居抜き物件として魅力があるといえます。
実際に、コンビニや携帯ショップ、飲食店などにもガソリンスタンド跡地が活用されているケースがあります。
出店予定地を探している法人や開業予定の個人事業主に向けて売却活動をおこなうことで、買主が見つかりやすいかもしれません。
2.更地にして売却する
ガソリンスタンドを解体して更地にする方法も推奨できる売却方法だといえます。建物や設備等がそのまま残っている土地よりも土地上に何もない更地のほうが需要が高い傾向があるので、スムーズな売却が期待できるかもしれません。
なぜ需要が高いのか簡潔に説明すると、買い手の購入目的を限定しないという最大のメリットがあるためです。
更地であれば土地を整えるだけですぐに住宅を建てることもできますし、砂利やコンクリートを敷けば駐車場として貸し出して固定収益を得ることも可能です。
他にも活用の幅が広い更地は多種多様な買い手を惹きつけることができるので、土地を求める人の母数が必然的に多くなり比較的売却しやすくなります。
また、ガソリンスタンド跡地のような車が出入りしやすい立地の物件は店舗等を建てるための土地に最適なので、事業用不動産としての需要も高まります。
一般の人以外に不動産投資家や事業者の興味も惹くことができるのが、ガソリンスタンド跡地の強みといえるでしょう。
ただし、ガソリンスタンド跡地を更地にするためには建物や設備の解体費用がかかることも忘れてはいけません。
更地にするための費用
建物にかかる解体費用は土地面積や構造によって費用が異なります。
鉄骨造りの場合は一坪当たり「3.5～4.5万円」であり、RC鉄筋コンクリートの場合は一坪当たり「5～7万円」が相場といわれています。
建物の解体に関する詳しい内容について以下の記事を参考にしてみてください。
3.専門買取業者に売却する
「費用をかけずにガソリンスタンド跡地を現状のまま売却したい」「すぐに売却して現金化したい」という場合は、専門買取業者に売却する方法も検討するとよいでしょう。
ガソリンスタンド跡地のような特殊物件に対応している専門買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれるケースもあります。
一方で、一般的な住宅やマンションを中心に扱う不動産会社の場合、買い叩かれてしまったり買取自体を拒否されてしまうことも考えられます。
そこで注目すべきなのが訳あり物件や特殊物件など「どんな物件でも買取可能」な専門買取業者です。
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ガソリンスタンド跡地の売却前にするべきこと
ガソリンスタンド跡地を売却する前にするべきことがあります。それが以下の通りです。
- 廃業手続きをおこなう
- 土壌汚染の調査をする
- 地下タンクを撤去する
それぞれ具体的な解説をしていきます。
廃業時には消防署へ廃止の届け出を
ガソリンスタンドを廃業する場合、その地域を管轄している消防署に廃止の届け出をしなければいけません。
また、「揮発油販売業廃止届出書 」と「石油販売業廃止届出書」を経済産業局へ提出する必要があります。
届出書は経済産業局の窓口で受け取るか、ホームページからダウンロードすることで入手できます。
具体的な廃業の手続きの方法や流れについては自治体や環境局などに問い合わせるとよいでしょう。
土壌汚染の調査
廃業手続きが完了したら、次は土壌汚染の調査をおこないます。
売却する際にガソリンスタンド跡地の土壌状態が不明瞭だと、買主から不信感を持たれてしまいます。土壌汚染調査をしていないことで、買取を断られることも考えられます。
調査のうえで土壌が汚染されていた場合は、売却前に浄化作業が必要になるケースもあります。
浄化作業の費用は高額になることも
ガソリンスタンド跡地の土壌が汚染されている場合は、そのままの状態では売れません。
汚染された土壌の浄化作業をおこない、健康被害の心配がない安全な土地にする必要があります。
広範囲にわたり土壌が汚染されていたり、大量の汚染物質が検知された場合は、浄化作業にかかる費用が高額になるケースがあります。物件の土地面積や調査方法によって異なりますが、30～50万円程度かかるといわれています。
まずは、土壌汚染の浄化作業をおこなっている専門業者に一度相談してみるとよいでしょう。
地下タンクの撤去
ガソリンの地下タンクは完全に撤去してから売却したほうがいいでしょう。
その理由は、地下埋設物があることで地震などの影響で地盤沈下を起こしてしまう恐れがあるからです。
売却後にこのような物件トラブルが起きると買主から瑕疵担保責任に問われ、損害賠償を請求されることも少なくありません。
また、買主が購入後に地下タンクの撤去を予定している場合に、その撤去費用として値引き交渉の材料にされるケースも考えられます。
ガソリンの地下タンク撤去作業は発火や爆発などの危険性が伴うため、必ず信頼と実績のある専門業者に依頼しましょう。
撤去時に補助金が受け取れるケースがある
ガソリンスタンドの地下タンクの撤去費用に対して、経済産業省から補助金が受け取れるケースがあります。補助金の申請については「全国石油協会」のような民間団体を介しておこないます。
補助金が受け取れる条件は以下の通りです。
・中小企業等
・財務状況の厳しい事業者
補助金申請における詳しい内容については以下のリンクを参考にしてみてください。
参照：一般社団法人 全国石油協会「平成 30 年度 過疎地等における石油製品の流通体制整備補助事業(単年度分) 地下埋設物等の撤去工事用申請手引書」
ガソリンスタンド跡地であることを買主に告知する
更地や駐車場などにして売却する場合でも、土地がガソリンスタンドとして活用されていたことを買主に告知する必要があります。
なぜなら、調査によって土壌汚染されていないことが確認できたとしても、本当に健康被害がないのか心配になり購入をためらう買主もいるからです。
ガソリンスタンド跡地であることを買主に告知しなかった場合、契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展してしまう恐れもあります。
土壌汚染の調査や浄化作業などの結果を購入する判断材料として買主に提示することで、トラブルのない売却が実現できるかもしれません。
ガソリンスタンド跡地の資産価値が下がる原因
ガソリンスタンド跡地の資産価値が下がってしまう原因は以下が考えられます。
- 土壌が汚染されている場合
- ガソリンのにおいが残っている場合
- 地下タンクが残留している場合
なぜこれらの原因が資産価値を下げてしまうことに繋がるのか詳しく解説していきます。
土壌汚染の浄化費用が高額
土壌汚染の規模によっては、浄化作業にかかる費用が高額になるケースがあります。
ガソリンに含まれる有害物質（ベンゼン）が基準値を超える量が土壌から検出された場合、物件の資産価値を大きく損ねてしまう原因になります。
このような場合は、浄化作業の費用を回収することが極めて困難であるため、買主が見つかる可能性が大幅に下がります。
ガソリンのにおいは悪印象
人に不快感を与えてしまうガソリンのにおいがする物件は、飲食店やコンビニの事業用物件としても活用しづらいといえます。ましてや、ガソリンの臭いがする土地に住宅を建てたいと考える買主もいないでしょう。
物件の印象をよくするためには、ガソリンが染み込んでしまった土壌を除去したり油分を取り除く必要があります。
ガソリン臭や油膜など、油汚染の具体的な対策については環境省からガイドラインが公表されているため参考にするとよいでしょう。
地下タンクの残留による買主側のリスクが大きい
地下タンクが埋設されている場合、地盤がゆるくなってしまったり、建物の基礎工事の邪魔になってしまうことも少なくありません。
地盤沈下のリスクや建物の建設に支障をきたす原因のある物件は資産価値も下がり、買主からトラブルの恐れがあることを理由に購入を避けられてしまうかもしれません。
また、地下タンクの撤去や処分は危険性を伴い買主側にかかる費用などの負担も大きいので、リスクを加味したとしても購入につながらないことがほとんどです。
ガソリンスタンド跡地をできるだけ高く売りたい場合は、地下タンクを売主側で撤去しておくことが大切です。
まとめ
ガソリンスタンドの設備は地震などの災害が起きたとしても、周囲の延焼を留めるほどの十分な耐久性を持っています。
また、地下タンクはガソリンが漏れ出さない構造をしていることと、現在供給されているガソリンは人体や環境に大きな悪影響を及ぼすリスクが低いということから土壌汚染はほぼ無いといえます。
加えて、ガソリンスタンド跡地は土地が広く車の出入れがしやすいため、魅力ある物件として売却することが可能です。
しかし、買主からするとやはりガソリンというものに対しての不安や嫌悪感があるのも事実ですので、売却時にはタンクの撤去や土壌の浄化をしっかりとおこなったという事実を伝え、安全性が確証されていることをアピールすることが大事です。
今回の記事に取り上げた内容を参考に、売りにくいガソリンスタンド跡地の理解を深めてより良い売却活動を進めていきましょう。
