ガソリンスタンド跡地の売却は、ガソリン特有のにおいや土壌汚染のせいで売りづらくなるといわれます。
これは「ガソリンに含まれる有害物質によって健康被害があるのでは？」と不安に思う人が多く、物件本来の価値が伝わりにくいためです。
きちんとした安全基準をクリアしているにも関わらず、マイナスイメージのせいで売却できないガソリンスタンド跡地が多くあります。
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ガソリンスタンド跡地の安全性について
ガソリンスタンド跡地を売却する前に、物件自体の安全性はどうなのか気になりますよね。
「ガソリンに含まれる有害物質によって土壌汚染されていないか？」や「そもそも普通の物件として売却できないのでは？」と不安に感じる人も多いでしょう。
しかし、きちんと整備されたガソリンスタンドであれば土壌汚染の心配はないため、通常の土地と同じように売却可能です。
詳しくは次の項目から説明します。
ガソリンスタンド跡地でも土壌汚染の可能性は低い
ガソリンスタンド跡地はガソリンに含まれる有害物質によって土壌汚染されているイメージが強いかもしれません。
しかし、通常の経営をおこなってきたガソリンスタンドであれば、土壌汚染のリスクは低いといわれています。
そもそもガソリンスタンドは設備建設自体に厳しい基準が定められているため、地震などの災害が起きた場合でも、建物の崩壊や地下タンクの損傷によってガソリンが漏れ出して土壌汚染される可能性は低いです。
過去に起こった1995年の阪神淡路大震災時、周辺の建物が火災に巻き込まれる一方、ガソリンスタンドの被害が少ないことで安全性に注目が集まりました。
1995年の阪神・淡路大震災においては、周辺の建物が倒壊や焼失する中、ガソリンスタンドが、街区の延焼を食い止める現象が数多く見られ、ガソリンスタンドの安全性の高さが注目された。また、2004年の新潟県中越地震の際には、ガソリンスタンドの被害は軽微にとどまり、地域住民のために石油製品を供給した。出典：http://www.bousai.go.jp/kyoiku/keigen/torikumi/tsh19002.html、大規模災害時協力ガソリンスタンド登録制度（減災への取組） : 防災情報のページ – 内閣府
ただし、開業から30～40年を超えるガソリンスタンドの場合、地下タンクの劣化によりガソリンが漏洩してしまう恐れがあるため注意が必要です。
ガソリンスタンド跡地を売却する3つの方法
ガソリンスタンド跡地の売却する場合、以下のような3つの方法があります。
- 居抜き物件として売却する
- 更地にして売却する
- 専門買取業者に売却する
それぞれの方法について具体的に解説していきます。
1.現物そのまま居抜き物件として売却する
ガソリンスタンドは車の交通量が多い幹線道路に面しているロードサイド店舗が多いです。物件として立地条件に優れているため、顧客を呼び込みやすいというメリットがあります。
そのため、安定的な収益が見込める可能性があり、居抜き物件として需要が高いです。
実際に、ガソリンスタンド跡地がコンビニや携帯ショップ、飲食店などにも転用されているケースも多いです。
出店予定地を探している法人や開業予定の個人事業主に向けて売却活動をおなえば、買主が見つかりやすいかもしれません。
2.建物を解体して更地として売却する
2つ目の売却方法は、ガソリンスタンドを解体して更地にすることです。
建物や設備等がそのまま残っている土地よりも更地のほうが需要が高いので、買主が見つかりやすく売却価格も高額になります。
なぜ需要が高いのかというと、買主の購入目的を限定しないという最大のメリットがあるためです。
更地であれば、土地を整えるだけですぐに住宅を建築できますし、砂利やコンクリートを敷けば駐車場として貸し出して固定収益を得ることも可能です。
他にも活用の幅が広い更地はさまざまな買主からの需要が高いので、土地を求める人の母数が必然的に多くなり売却しやすくなります。
また、ガソリンスタンド跡地のように車が出入りしやすい立地の物件は店舗として最適なので、事業用不動産としての需要も高まります。
一般の買主以外にも不動産投資家や事業者の需要も高いのが、ガソリンスタンド跡地の強みといえるでしょう。
ただし、ガソリンスタンド跡地を更地にするためには建物や設備の解体費用がかかることも忘れてはいけません。
建物を解体して更地にする費用
建物にかかる解体費用は土地面積や構造によって費用が異なります。
鉄骨造りの場合は一坪当たり「3.5～4.5万円」であり、RC鉄筋コンクリートの場合は一坪当たり「5～7万円」が相場といわれています。
建物の解体に関する詳しい内容について以下の記事を参考にしてみてください。
3.専門買取業者に売却する
「解体費用をかけずに現物のまま売却したい」「すぐに売却して現金化したい」という場合、ガソリンスタンド跡地を専門買取業者に売却する方法も検討するとよいでしょう。
ガソリンスタンド跡地のような特殊物件に対応している専門買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれるケースもあります。
一方で、一般的な住宅やマンションを中心に扱う不動産会社の場合、安値で買い叩かれてしまったり買取拒否されてしまうことも少なくありません。
そこで注目すべきなのが、訳あり物件や特殊物件など「どんな物件でも買取可能」な専門買取業者です。
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ガソリンスタンド跡地の売却前に準備すること
ガソリンスタンド跡地でも売却可能とはいえ、買主が見つかりにくく売却しづらいことは否めません。
ガソリンスタンド跡地の売却前には、以下の準備をしておくと買主が見つかりやすいです。
- 廃業手続きをおこなう
- 土壌汚染の調査をする
- 地下タンクを撤去する
それぞれの準備について、具体的に解説していきます。
消防署や経済産業省へ廃業を届け出する
ガソリンスタンドを廃業する場合、その地域を管轄している消防署に廃止の届け出をしなければいけません。
また、「揮発油販売業廃止届出書 」と「石油販売業廃止届出書」を経済産業局へ提出する必要もあります。
届出書は経済産業局の窓口または、ホームページから入手できます。
具体的な廃業の手続きの方法や流れについては自治体や環境局などに問い合わせるとよいでしょう。
土壌汚染調査をおこない安全性を証明する
廃業手続きが完了したら、次は土壌汚染の調査をおこないましょう。
ガソリンスタンド跡地の土壌状態が不明瞭だと、買主から不信感を持たれてしまい、購入を避けられることも少なくありません。
調査のうえで土壌が汚染されていた場合、売却前に浄化作業が必要になるケースもあります。
土壌汚染があれば浄化作業をおこなう
ガソリンスタンド跡地の土壌が汚染されている場合、そのままの状態では売却できません。
汚染された土壌の浄化作業をおこない、健康被害の心配がない安全な土地にする必要があります。
広範囲にわたり土壌汚染されていたり、大量の汚染物質が検知された場合、浄化作業にかかる費用が高額になるケースがあります。
物件の土地面積や調査方法によって異なりますが、土壌汚染の浄化作業にかかる費用は30~50万円程度が多いです。
まずは土壌汚染の浄化作業をおこなう専門業者に一度相談してみるとよいでしょう。
地下タンクを撤去して地盤沈下のリスクを下げる
ガソリンスタンド跡地の場合、ガソリンの地下タンクは撤去してから売却したほうがよいでしょう。
地下タンクのような地下埋設物があると、地震などの影響で地盤沈下の起こるリスクが高いです。
売却後に地盤沈下のようなトラブルが起きると、買主から瑕疵担保責任に問われて損害賠償を請求されることも少なくありません。
また、地下タンクを撤去せずに売却すると、買主から撤去費用として値引きを請求されるケースも考えられます。
ガソリンの地下タンク撤去作業は発火や爆発などの危険性が伴うため、必ず専門業者に依頼しましょう。
地下タンク撤去時に補助金が受け取れるケースもある
ガソリンスタンドの地下タンクの撤去費用に対して、経済産業省から補助金を受け取れるケースもあります。
補助金については「全国石油協会」のような民間団体を介して申請します。
補助金が受け取れる条件は以下の通りです。
・中小企業等
・財務状況の厳しい事業者
補助金申請における詳しい内容は以下のリンクを参考にしてみてください。
参照：一般社団法人 全国石油協会「平成 30 年度 過疎地等における石油製品の流通体制整備補助事業(単年度分) 地下埋設物等の撤去工事用申請手引書」
ガソリンスタンド跡地であることを買主に告知する
更地や駐車場などにして売却する場合でも、土地がガソリンスタンドとして活用されていたことを買主に告知する必要があります。
なぜなら、土壌汚染調査によって安全性が確認できたとしても「本当に健康被害がないのか？」と心配になり購入をためらう買主もいるからです。
ガソリンスタンド跡地であることを買主に告知しなかった場合、契約解除や損害賠償請求などのトラブルに発展してしまう恐れもあります。
土壌汚染の調査や浄化作業などの結果を買主に提示することで、売却後のトラブルを避けられます。
ガソリンスタンド跡地の資産価値が下がる原因
ガソリンスタンド跡地の資産価値が下がる原因として、以下が考えられます。
- 土壌が汚染されている
- ガソリンの臭いが残っている
- 地下タンクが残留している
なぜこれらの原因が資産価値を下げてしまうことに繋がるのか、詳しく解説していきます。
土壌汚染の浄化作業に高額な費用がかかる
土壌汚染の規模によっては、浄化作業にかかる費用が高額になるケースがあります。
ベンゼンなどの有害物質の検出量が基準値を超える場合、物件の資産価値を大きく損ねてしまう原因になります。
このような場合は、浄化作業の費用を回収することが極めて困難であるため、買主が見つかる可能性が大幅に下がります。
ガソリンの臭いが買主や周辺住民へ悪印象を与える
人に不快感を与えてしまうガソリンの臭いがする物件は、飲食店やコンビニの事業用物件としても活用しづらいといえます。ましてや、ガソリンの臭いがする土地に住宅を建てたいと考える買主もいないでしょう。
物件の印象を改善するには、ガソリンが染み込んだ土壌を除去したり、油分を取り除く必要があります。
ガソリン臭や油膜など、油汚染の具体的な対策については、環境省のガイドラインを参考にするとよいでしょう。
地下タンクによる地盤沈下のリスクが高い
地下タンクが埋設されている場合、地盤がゆるくなってしまったり、建物の基礎工事の邪魔になってしまうことも少なくありません。
地盤沈下のリスクや建物の基礎工事に支障をきたす原因のある物件は資産価値も下がり、買主から購入を避けられてしまうかもしれません。
また、地下タンクの撤去や処分は危険性を伴い買主側にかかる費用などの負担も大きいので、リスクを加味したとしても購入につながらないことがほとんどです。
ガソリンスタンド跡地をできるだけ高く売りたい場合は、地下タンクを売主側で撤去しておくことが大切です。
まとめ
ガソリンスタンドの設備は地震などの災害が起きたとしても、周囲の延焼を留めるほどの十分な耐久性を持っています。
また、地下タンクはガソリンが漏れ出さない構造をしていることと、現在供給されているガソリンは人体や環境に大きな悪影響を及ぼすリスクが低いため土壌汚染はほぼ無いといえます。
加えて、ガソリンスタンド跡地は土地が広く車の出入れがしやすいため、魅力ある物件として売却することが可能です。
しかし、買主からするとやはりガソリンというものに対しての不安や嫌悪感があるのも事実ですので、売却時にはタンクの撤去や土壌の浄化をしっかりとおこなったという事実を伝え、安全性が確証されていることをアピールすることが大事です。
今回の記事に取り上げた内容を参考に、売りにくいガソリンスタンド跡地の理解を深めてより良い売却活動を進めていきましょう。
