越境している土地を上手に売る方法!越境状態の解消法や注意点なども詳しく解説

越境

所有している物件を売却するときに「建物の屋根の一部」「ブロック塀」「樹木」などが隣の土地にはみ出していたり、反対に隣の土地から越境していることが発覚するケースも少なくありません。

建物の屋根や樹木などが越境していることで、物件を売却する際にトラブルに発展してしまう恐れがあります。

また、越境については説明義務があるので「気づかなかった」という個人の過失では瑕疵担保責任に問われてしまう可能性もゼロとは限りません。

この記事では、越境している土地を上手に売る方法を中心に詳しく解説していきます。

また、越境状態を解消する方法や「自分越境している場合」「隣地所有者が越境している場合」における売却の注意点なども説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

越境している土地を売ることは可能

売却
屋根のように空中であったり、樹木の根のように地下であったりしても、土地の境界を越えていればすべて「越境」していることになります。

越境・・・隣地所有者の所有権を侵害している状態です。

そのため、隣地所有者とのトラブルを恐れ買主が現れず、土地が越境していることで売れないのではないかと不安に思われる人もいるでしょう。

しかし、何かが土地を越境していたとしても売却は可能です。物件取引の当事者間(隣地所有者や買主)とのトラブルを避けたいのであれば越境状態を解消して売却することが最善といえます。

越境状態の解消は簡単ではない

越境状態の解消が最善策といっても、屋根の取り壊しや給排水管の移設には隣地者の同意が必要であり時間・費用もかかるためすぐには越境状態を解消できないことも考えられます。

また、一方的に越境物の撤去・処分を求めることは「権利の濫用」とみなされることが多いです。

たとえば、越境している屋根から雨水が敷地に注ぎ込まれた結果、建物の老朽化や庭の汚染などの被害のように明確なものでなければ認められません。

そのため、越境している土地を売るときには「覚書」を作成することが一般的です。

越境している土地は「覚書」を作成して売る

覚書・・・「土地が越境していることを自分と隣地所有者がお互いに確認していること」「将来建て替えなどするときに越境状態を解消すること」などの取り決めを書類としてまとめたものです。

この覚書を作成しておくことで現状は越境によって所有権侵害があるが、お互いに合意のうえでそのままでも良いとする証拠になります。

越境に関する覚書について定められた書式はありません。以下の項目を記載しておくとよいでしょう。

  • 当事者がお互いに越境の事実を確認していること
  • 越境している構造物は何で、誰の所有で、誰が維持管理するか
  • 越境部分について土地の使用料を発生させるかどうか
  • 越境物の撤去・新設または建物の再建築のときに越境のない状態にすること
  • 売買・相続などで土地の所有権移転があった場合でも覚書の内容はお互いに継承させること

物件を第三者へ売却・譲渡したときは覚書の内容を継承させることが大切です。

これがなければ売却したとき再び買主と隣地所有者が覚書を作成しなければならなくなったり、取り決めていた内容と異なってしまうなどのトラブルになるかもしれません。

越境状態を解消する方法

解消
越境している隣地所有者と覚書を取り交わすことで越境したままでも問題なく売却できるでしょう。

しかし、越境したままだと売ったときには、どれだけ良い立地でも評価は低いです。できるだけ高く売却したいのであれば越境状態を解消するとよいです。

越境状態の解消するには「越境物を撤去する」「越境部分を分筆して買い取る(買い取ってもらう)」の2つがあります。

次の項目からそれぞれ詳しく解説するので、自分にあった方法を選択してみてください。

越境物を撤去する

撤去・処分については越境している物によっても対応が異なります。越境しやすい物の例として以下の3つのケースが考えられます。

  • 樹木などの「枝」が越境している場合
  • 樹木などの「根」が越境している場合
  • 給排水管が地中で越境している場合

越境物の撤去・処分についてわかりやすく説明するので、隣地者との協力をもらいながら作業を進めるとよいかもしれません。

樹木などの「枝」が越境している場合

隣の敷地の所有者がベランダで家庭菜園をしていたり、大きな樹を育ていることもあるでしょう。普通に育てていれば問題ありませんが、枝葉が敷地に入っていればそれは越境になります。

このような場合、越境物である「枝」の剪定を所有者に請求します。ただし、敷地に越境されていて邪魔だとしても隣地所有者に無断で枝を切ってはいけません。

また、剪定の要求は無条件で認められるわけでもありません。越境している枝によって明確な被害を受けていない限り、剪定は不当な要求としてみなされてしまうケースがあります。

たとえば、
「枝が越境していることで落ち葉が排水口を詰まらせた」
「枝からの落ち葉で雨樋が詰まって屋根を傷めた」
「越境している枝・枝からの落ち葉に害虫が集まり、業者へ駆除の依頼をしなければならなくなった」

などのように明らかな被害がなければ、枝を切るように要求することは「権利の濫用」と扱われてしまう可能性が高いといえます。

そのため、枝が越境している場合、強制力を持って解決できないため、隣地所有者に枝を切ってもらうように交渉しましょう。

樹木などの「根」が越境している場合

根の越境は気づきにくいですが、地中から越境していることもあります。「根」が越境している場合、樹木の所有者の承諾なしで切ることができると民法第233条で定められています。

ただし、法律で認められているからといって無断で切ってしまうと、あとからトラブルの原因になってしまう可能性もあります。

たとえば、根を切ったことによって樹木が枯れてしまう恐れがあります。樹木の所有者からすれば「相談してくれたら業者に依頼して樹木を傷めないよう対応したのに」と不満を抱いて損害賠償を請求してくるかもしれません。

また、承諾なしで伐採できるのは越境している部分のみです。その範囲を超えた伐採は相手の所有権侵害になってしまうので注意が必要です。

そのため、越境している根を無断で伐採できるとしても、隣地の所有者に越境している根の「切除(植え替え)」を依頼したり「伐採」の許可をもらった方が円満に解決できるでしょう。

ちなみに、越境は土地の所有権侵害となり自分で業者に支払った伐採費用は樹木の所有者に請求できるので費用面は心配ありません。

参照:電子政府の総合窓口e-Gov「民法第233条」

給排水管が地中で越境している場合

袋地や前面道路が私道である土地の場合、他人の土地に給排水管が配管されて地中で越境していることがあります。地中障害物なので現地を見てすぐにわかるものではありませんが、自治体の水道局で配管図などの図面を取得すれば確認できます。

通常であれば、新築工事で給水管・排水管の配管工事をするときに越境してしまう土地の所有者に許可を取って横断させているはずです。そのため、まずは越境に関する覚書が自宅に保管されていないか確認しましょう。

覚書が見つからなかった場合、役所に承諾書が残っている可能性があるので問い合わせるとよいでしょう。

それでも見つからなければ覚書を作成する必要があります。所有者が変わっても覚書の内容は継承されることを定め、給排水管にトラブルがあったときに修繕などスムーズに対応できるようにしておくことも大切です。

給排水管における地中での越境は止むを得ないケースが多いです。そのため「配管工事当時から周辺環境や配管技術の変化によって、隣の土地に越境させることなく配管できる」というケース以外は配管を引き直す必要はないといわれています。

越境部分を分筆して買い取る(買い取ってもらう)

越境物の撤去・処分が難しい場合、越境部分を分筆して土地を「取得」または「譲渡」するといった方法も選択肢の一つです。分筆した土地をを買い取るまたは買い取ってもらうことで、越境物を撤去・処分することなく越境状態が解消できます。

ただし、越境部分だけを分筆すると変形地になってしまいます。また、敷地面積が減少してしまうため、建ぺい率や容積率にも影響を与えます。

その結果、建ぺい率や容積率の基準も下がるため、建物が「既存不適格物件」として扱われてしまう恐れがあります。

お互いに大きな不利益が生じないようにするためには分筆の方法について隣地所有者と相談・調整することが大切です。

ちなみに、既存不適格物件の基本的な知識は以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

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自分が越境している土地を売るときの注意点

注意
前の項目では越境している土地を売却する方法と越境状態の解消方法について解説しました。次の項目からは越境している土地を売るときの注意点についてわかりやすく説明します。

まずは「自分が越境している場合」における注意点をそれぞれ解説するので、スムーズな売却ができるように参考にしてみてください。

売り出す前に境界確定をおこなう

越境している土地を売る前に「何が」「どのように」「どれくらい」越境しているかを明確にする必要があります。

仮に数十年前の地積測量図があったとしても、当時の測量技術は現在に比べると未熟だったと考えられています。そのため、越境物の記載がなかったり数十年前に示された境界線と本来の境界線が異なるなどの可能性があります。

買主と売買契約を交わしたあとで確定測量すると、契約時の内容と違ったということにもなりかねません。越境物や境界などについて買主に間違った説明をしてしまうと、その責任が問われ契約解除されてしまケースもあります。

このようなトラブルを避けるためには売り出す前に境界確定をおこなうとよいでしょう。また、正確な境界が確定されていることで買主も安心して物件購入を決断できるため、早期売却が期待できるかもしれません。

越境問題を事前に解決する

2つ目は越境問題を事前に解決しておくことです。建物を解体して更地で売買するのであれば、越境状態は比較的容易に解消できるでしょう。

もし建物付きで物件を売却するのであれば、前の項目でも説明したように隣地所有者と越境に関する覚書を交わすとよいです。

覚書を交わしておくことで、物件を購入した買主が隣地所有者から越境を原因とした損害賠償請求などのリスクを抑えることが可能です。

覚書の内容や取り決めにおける交渉を有利に進めるためには、日頃から隣地所有者と積極的にコミュニケーションをとって良好な関係を築くことが大切です。

隣地所有者が越境している土地を売るときの注意点

次に隣地所有者が越境している土地を売るときの注意点について解説します。

隣地所有者の所有物が自分の土地に越境していることで「買主が住宅ローンを組めない可能性が高い」「新築・建て替え時の建築確認に影響が出る」などの弊害があります。

買主は住宅ローンを組めない可能性が高い

越境している土地は瑕疵物件とみなされてしまい、通常の物件よりも資産価値が低くなってしまう傾向があります。

たとえば、隣地の屋根が越境していたり、建築物そのものが越境している場合、建築基準法で定められた「一敷地一建物」の原則に反することになります。

1つの宅地に2つの建物が存在することになり、新築・建て替え時の建築確認申請や完了検査に合格しない可能性があります。

住宅ローンは完了検査に合格しなければ融資が認められないため、買主は現金で購入するか金利の高い別のローンを利用しなければならないかもしれません。

物件価格や買主の経済状況によっては「現金一括で支払えない」「高金利ローンは組みたくない」などの理由で物件の購入候補から外されてしまうでしょう。

新築・建て替え時の建築確認に影響が出る

注意点
隣地から越境物がある場合、自分の敷地面積が狭くなってしまいます。なぜなら、建築基準法において隣地からの越境物も自分の土地に影響し、越境部分を敷地面積から除いて計算しなければならないからです。

そのため、登記された境界に基づいて敷地面積を計算し、建ぺい率や容積率ぎりぎりの自宅を建てようとした場合、上限をオーバーしてしまうことも考えられます。

そうなれば建築確認が許可されないので、当初の想定よりも家を小さくしなければなりません。

そのため、自分が越境されている土地を売るときは「越境物を撤去してもらう」または「越境部分の面積を測定して敷地面積を計算しなおす」必要があるでしょう。

越境している土地は「クランピーリアルエステート」が買い取ります!

「越境している隣地所有者との交渉がうまくいかず覚書が作成できない」「越境状態の解消に協力してくれない」などの理由で売却が難しいのであれば、訳あり物件専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。

数ある買取業者の中でも、訳あり物件のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は越境している土地でもトラブルのない買取を実現しています。

当社は全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

まとめ

越境している土地を売るなら越境物の撤去・処分が理想です。

しかし、現実には難しいことが多いので覚書を作成し、将来の建て替え時に自分の敷地内に収まるように約束して売ることが一般的です。

また、越境されているからといってその越境物を所有者に無断で移動させたり撤去すると、反対に損害賠償請求を受けてしまう可能性があります。

越境している土地をトラブルなく売却するには権利関係の調整に長けている訳あり物件を専門的に扱っている買取業者に相談・依頼するとよいでしょう。

最終更新日:
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