所有している土地や建物の売却を依頼する不動産業者が決定すれば媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
媒介契約の種類によってメリットやデメリットが異なるため、契約内容の違いを理解して自分にあった媒介契約を選ぶことが大切です。
この記事では、媒介契約の違いと特徴・選び方などを詳しく解説します。
また、媒介契約を締結する前のポイントもわかりやすく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の特徴は、複数の不動産業者に仲介を同時に依頼できることです。専任媒介契約・専属専任媒介契約は1つの不動産業者にしか仲介を依頼することができません。
次の項目では、一般媒介契約のメリットとデメリットについて確認しましょう。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットは
「複数の不動産業者に仲介を依頼できる」
「物件の囲い込みを防げる」
ことです。
複数の不動産業者に仲介を依頼できる
複数の不動産業者に仲介を依頼できるので、不動産業者同士に競争力が働き売却活動が活発におこなわれることがあります。
人気物件であれば積極的に売却活動をおこなってくれるケースもあるので早期売却が期待できるかもしれません。
物件の囲い込みを防げる
1社のみに仲介を依頼すると物件の囲い込みが懸念されます。
たとえば、他社の不動産業者から購入希望の買主がいるからと契約を求められても、成約済みだと嘘をついて物件紹介を断る悪質な手法です。
複数の不動産業者に依頼しておくことで、他の業者が囲い込みをしても別の不動産業者が売却活動を実施してくれるため物件の囲い込みを防げるでしょう。
一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約のデメリットは
「指定流通機構（レインズ）への登録義務がない」
「販売状況の報告が義務ではない」
「広告活動が消極的になりやすい」
ことです。
指定流通機構（レインズ）への登録義務がない
指定流通機構（レインズ）は宅地建物の情報をコンピューター管理するネットワークシステムのことです。
レインズに登録されると不動産業者間で物件情報が交換されるので、契約の相手をスムーズに発見できます。
しかし、一般媒介契約では不動産業者はレインズへの登録が義務ではありません。そのため、売却予定の物件情報を多くの買主に見てもらうことは難しいかもしれません。
販売状況の報告が義務ではない
「今の販売状況はどうだろう」「どんな売却活動をおこなっているのだろう」と気になる売主も少なくないでしょう。
しかし、一般媒介契約では販売状況の報告が義務ではないため、不動産業者に問い合わせをしないと販売状況を把握できません。
広告活動が消極的になりやすい
一般媒介契約は複数の不動産業者に依頼することが可能なため、不動産業者の広告活動が消極的になりやすいです。
なぜなら、広告活動を実施しても他の不動産業者で契約が締結されたら、広告費や人件費が回収できないからです。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約と専属媒介契約はどちらも1社の不動産業者のみの契約、レインズへの登録義務がある点では同じです。
その中でも専任媒介契約は自分で見つけた買主と取引できることが特徴です。それではメリットとデメリットを確認しましょう。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約のメリットは
「不動産業者の積極的な売却活動が期待できる」
「自分で買主を探すことができる」
「販売状況の報告義務が2週間に1回以上」
です。
不動産業者の積極的な売却活動が期待できる
専任媒介契約は一般媒介契約とは違いレインズへの登録義務があります。
また、1社のみの契約となるため、売買契約が締結されれば不動産業者は仲介手数料を受け取れます。そのため、積極的に広告費を使った売却活動を実施してくれるかもしれません。
自分で買主を探すことができる
「自分でも買主を探したい」「買主になりそうな人に心当たりがある」など、専任媒介契約では自分で買主を探すことが可能です。
そのため、媒介契約を結んでいる物件だとしても、友人や知人と直接物件の取引ができます。
販売状況の報告義務が2週間に1回以上
専任媒介契約を結んだ不動産業者は、依頼者に2週間に1回以上の販売状況の報告義務があります。
必ず2週間に1度は販売状況を報告してくれるため、定期的に売却に関する相談ができるでしょう。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットは
「依頼する不動産業者に左右される」
「他社との競争がない」
ということです。
依頼する不動産業者に左右される
自分で買主を探せるとはいっても、不動産業者の売却活動が主です。そのため、不動産業者の力量によって売却金額や時期に差が生じてしまうことも考えられます。
専任媒介契約の契約期間は3カ月以内であり、途中解約すると違約金を支払わなければならないこともあります。そのため、信用できる不動産業者を選ぶことが大切です。
他社との競争がない
1社のみの依頼になるため、不動産業者同士での競争には期待できません。競争が生まれないことによって、不動産業者がスムーズな売却を進めてくれないかもしれません。
もし売却に時間がかかりすぎていると感じるのであれば、早めに売りたいことを相談するとよいでしょう。
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は3種類の媒介契約の中で最も拘束力の強い契約です。専任媒介契約と違い、自分で買主を探すことは不可能です。
一方で、専属専任媒介契約は1週間に1度の報告義務があるため、売主は専任媒介契約よりも販売状況を把握しやすいことが特徴です。
専属専任媒介契約のメリット
専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介契約と似ています。売主自らが探した買主であっても不動産業者を通さないと売却できないため、専任媒介契約よりも義務が厳しいです。
不動産業者の積極的な売却活動が期待できる
売主自らが探した買主であっても不動産業者を通して売却されるため、不動産業者は報酬を受け取れる可能性が高くなります。
そのため、専任媒介契約よりもさらに積極的な売却活動が期待できます。
販売状況の報告義務が1週間に1回以上
自分で買主を見つけて取引できない代わりに、不動産業者がおこなう義務が厳しくなります。
販売状況の報告義務が1週間に1回以上になり、専任媒介契約に比べ販売状況をさらに把握しやすくなるでしょう。
専属専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットと似ていますが、一番のデメリットは
「自分で買主を見つけても不動産業者を通さないと売却できない」
ことです。
自分で買主を見つけても直接売却できない
専属専任媒介契約は知人などの紹介で買主を見つけた場合でも、不動産業者を通さないと売却できません。
不動産業者を通すので、仲介手数料が発生します。仮に不動産業者を通さないで売却した場合は、違約金として仲介手数料を支払うのが一般的です。
依頼する不動産業者に左右される
専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に3カ月以内の契約期間が設けられます。売却の成功は依頼する不動産業者の力量に左右されるだけでなく、担当者の力量にも左右されるでしょう。
1社のみに任せるのであれば、信頼できる業者・担当者に依頼することが大切です。
囲い込みされる可能性がある
他社との競争がないだけでなく、悪質な場合は囲い込みをされてしまう可能性があります。
媒介契約を締結する前に確認するポイント
不動産業者と媒介契約を締結したあとは、さまざまな契約上の義務が発生します。媒介契約には媒介契約の種類・契約の有効期間と更新・仲介手数料・売却価額などが記載されています。
契約を結ぶ前に、不動産業者にしっかりと契約書を確認しましょう。
売却価格や時期などの希望を伝える
希望の売却価格を伝えていないと、不動産業者は売るために相場よりも安い金額で売却活動をすることがあります。せっかく買主が見つかったのに希望する売却金額でなければ、売買が成立しません。
さらに売却金額だけでなく時期も伝えましょう。早く売りたい場合は、希望価格よりも低い価格になる傾向にあります。
しかし、売却を急がない場合はじっくり売却活動が実施できるので、希望する売却価格での販売が可能になるでしょう。
自分が希望している売却金額や時期をしっかりと伝えることが大切です。
仲介手数料の確認
宅地建物取引業法によって不動産業者が受け取る仲介手数料には上限があります。専任媒介契約や専属媒介契約では、仲介手数料の値引きを交渉できることもあります。
しかし、過度な値引き交渉は相手のやる気をなくしてしまう恐れがあります。仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生します。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、契約成立時に仲介手数料の一部を支払うこともあるので、金額や支払い時期はきちんと確認しておきましょう。
媒介契約の内容を確認
「どのような報告を受けられるのか」「仲介業務の具体的なサービス内容」「どのような販売活動なのか」などをしっかりと確認します。
契約したあとに、自分が思っていた契約内容と異なると後悔してしまうでしょう。
媒介契約の内容確認で、不動産業者や担当者の信頼性を再確認してもよいです。言っていることが正しいか、頼りがいがあるか、丁寧な説明かなど総合的に判断できます。
媒介契約を解除する時の注意点
媒介契約の有効期間は専任媒介契約・専属専任媒介契約のどちらも3カ月以内です。
一般媒介契約の契約期間について法律上の規定はありませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3カ月以内に定められています。
契約期間中に媒介契約を解除できるのか、また解除する時の注意点について媒介契約の種類ごとに解説します。
一般媒介契約の場合
一般媒介契約は契約期間が法律上で決まっていないため、いつでも解除できることになっています。
そもそも複数の不動産業者に依頼ができるので、他の業者と媒介契約を結んでいても違う業者と契約できます。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合
専任媒介契約と専属専任媒介契約は期間が設定されているため、基本的には契約期間中の解除はできません。
しかし「売却活動をおこなってくれない」「契約内容の重要な事項について故意や重過失によって事実を告げない」「宅地建物取引業に対して不正な行為をした」などの理由があれば契約期間中であっても解除が可能です。
これら以外の理由で解除する時は、相手の不動産業者の対応にもよりますが違約金を払わなければならないこともあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は最長でも3カ月です。個人的な理由で解約したいのであれば、契約更新時に「更新しない」ことが良いタイミングになります。
中途解約は悪い印象を持たれることがある
地域によっては不動産業者同士の関係が深く、中途解約した事実が広がることがあります。次の不動産業者では「自分も解除されるのでは」など悪い印象を持たれてしまうことも考えられます。
場合によっては契約を拒否される可能性があるので、中途解約する理由ははっきりしておきましょう。不動産業者に不満があれば、解除する前に改善を要求することも1つの選択です。
不動産を売却する時の媒介契約の選び方
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の特徴などを確認してきましたが、どの媒介契約を選べばよいのか判断が難しいかもしれません。
次の項目から、売却する物件や条件による媒介契約の選び方をご紹介します。
こだわりがなく売れやすい不動産は一般媒介契約
一等地や開発地域など人気の物件であれば、買主を見つけやすいです。購入希望者が多い物件はレインズに登録しなくても、スムーズに売却が決まることもあります。
このような物件であれば、不動産業者同士の販売競争を促したり囲い込みを防ぐことも可能であるため、一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。
売れにくい物件や自分で買主を探したい場合は専任媒介契約
売れにくい物件になると広く買主を探さなければならないため、レインズの登録や積極的な広告活動をおこなってもらえるように専任媒介契約を選ぶとよいかもしれません。
加えて自分で買主を探すこともできるため、多くの買主に物件を紹介しやすくなります。
専属専任媒介契約にすると、自分で買主を見つけても不動産業者を通さないと売却できません。
不動産業者が信頼でき買取保証がほしい場合は専属専任媒介契約
「信頼できる不動産業者や担当者に出会えた」「自分で買主を探すつもりがない」場合は専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。
ただし、不動産業者の力量に左右されるため、信頼できる不動産業者の存在が必要不可欠です。
また、家を買い換える・早く売りたいなどの場合、売りたい時期が明確に決まっているのであれば買取保証がある業者を選ぶと安心できるかもしれません。
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「所有物件が売れやすいのかわからない」「信頼できる不動産業者なのか心配」などの悩みがある場合、どの媒介契約を選べばよいか迷うでしょう。
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もともとのマーケティング企業としての集客ノウハウや士業を通じた投資家とのパイプを活かし、積極的な仲介業が可能です。そのため、一般の仲介よりもスピーディーな売却をサポートします。
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まとめ
媒介契約は種類によって、メリットやデメリットが異なります。
こだわりがなく人気な物件は一般媒介契約、売れにくい物件は専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いかもしれません。
ただし、どの媒介契約を選ぶにしても、依頼する不動産業者選びが重要になります。信頼できる・頼りがいのある業者や担当者なのか、きちんと見極めることが大切です。
媒介契約の判断が難しいのであれば、複数の不動産業者に相談してみることも選択肢の一つです。
