物件を賃貸経営していると、当然ですがさまざまな人が入居します。そのため、場合によっては、犯人が居住してしまう事があるかもしれません。
過去に犯人が居住していた物件を所有している人は
- 犯人が住んでいた物件を手放したい・・・
- 犯人が住んだ物件は「事故物件」になるの？
- 犯人が住んだ物件をできるだけ高く売却したい！
など、さまざまな悩みや疑問を抱えている方も多いでしょう。
この記事では「犯人が居住したことのある物件を手放したい」のために、不動産専門家の観点から、疑問やお悩みを解決します。
具体的には
- 犯人が居住していた物件の売却方法・相場価格
- 売却時に知っておくべき「心理的瑕疵・告知義務」について
- 犯人が居住していた物件を高く売却する方法
など重要なポイントを、わかりやすく紹介していきます。
この記事を読めば、過去に犯人が居住していた物件でも、高く売却できるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
「犯人が住んでいた物件」でも売却できる
結論からいえば「犯人が住んでいた物件」は通常の物件を売却するときと、同じように売却できるのが一般的です。
なぜなら「犯人が住んでいた」だけでは、物件の価値が下がることも、利用が制限されることもないからです。
ですので、犯人が住んでいた物件でも価格相場通りに売却できるケースが多いでしょう。
ただ「犯人が住んでいた物件の購入を敬遠する買主」がいることも事実です。そうなると、買主が見つかるまでに時間がかかる恐れもあります。
対策として、売却価格を相場よりも安くすることで、購入希望者を増やせるでしょう。
犯人が住んでいた物件は事故物件ではない
犯人が住んでいた物件を所有している方は「この物件は事故物件なのではないか」と疑問に感じることでしょう。
じつは、事故物件に法律的な定義はありません。
一般的には「死人がでた物件」が事故物件とみなされます。とくに「自殺や他殺があった物件」や「孤独死があった物件」が、事故物件とみなされることが多いです。
ですので「犯人が住んでいた物件」が事故物件とみなされることはありません。
事故物件であれば売却は困難ですが「犯人が住んでいた物件」という理由だけでは、事故物件とはみなされないため、通常の物件と同じように売却できるでしょう。
事故物件ではないが「心理的瑕疵のある物件」になる恐れがある
前の項目でも説明しましたが、犯人が住んでいた物件は事故物件ではありません。
しかし、犯人が住んでいた物件は「心理的瑕疵がある」とみなされる恐れがあります。
心理的瑕疵とは「居住にあたって精神的な抵抗がある」ことです。「その事実を知っていれば、契約はしていなかった」という場合に心理的瑕疵がある、とみなされます。
例として「小中学校」「寺院・神社」「精神病院」などが近くにある物件は、心理的瑕疵がある、とみなされることもあります。
ただし、心理的瑕疵がある物件だからといって、売却できないわけではありません。心理的瑕疵を告知することで、通常の物件と同じように売却できます。
次の項目から、犯人が住んでいた物件の売却方法を詳しく見ていきましょう。
売却時には「犯人が住んでいた事実」を告知する義務がある
物件の売却時には「重要事項説明」がおこなわれます。重要事項説明とは、不動産の状況を事細かに明示するため、不動産売買時に必ずおこなわれる説明のことです。
不動産を取引する際、売主は重要事項説明を通して「建物の瑕疵（欠点）」の告知をしなければなりません。
つまり、物件の売却時には「犯人が住んでいた事実」を告知する義務があります。この義務のことを「告知義務」といいます。
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
出典：e-Govポータル「宅地建物取引法第35条」
もしも、心理的瑕疵を意図的に隠したり、告知せずに売却すると「契約不適合」とみなされ、契約をキャンセルされたり、損害賠償を請求される恐れがあります。
物件に犯人が住んでいたことを買主へ伝えない場合、法的な責任が生じるかはケースバイケースですが、事前に説明することでトラブルを防げるでしょう。
告知義務を怠ると損害賠償を請求される恐れがある
さきほどもお伝えしましたが、物件を売却する際は重要事項説明をおこない、物件の心理的瑕疵を告知する義務があります。
もしも、告知義務を怠ると「告知義務違反」として損害賠償を請求される恐れがあります。
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
出典：e-Govポータル「民法第562条」
告知義務違反となってしまったら、損害賠償として以下のような対応を求められるでしょう。
- 売買契約のキャンセル
- 代金の減額
- 損害賠償金の支払い
告知義務を怠ると、裁判まで発展する恐れもあります。「犯人が住んでいたこと」を隠したくても、正直に伝えることが大切です。
告知義務の期間に関する法的な取り決めはない
心理的瑕疵がある物件を売却する際は、告知義務を果たす必要があります。
しかし、告知義務の期間は法律などでは決められていません。告知義務の期間は、個別のケースで判断されます。
また「物件を賃貸運用するとき」と「物件を売却するとき」では、後者の方がより長期間の告知が必要、とも考えられています。
もしも、告知義務が必要か悩む場合は不動産問題に詳しい弁護士へ相談してみてください。不動産にまつわる法知識を持つ弁護士なら、心理的瑕疵をいつまで告知すべきかアドバイスしてくれるでしょう。
犯人が住んでいた物件でも価格相場通りに売却できるのが一般的
事故物件を売却するときは、売却価格を下げて購入希望者を募るケースがほとんどです。
しかし、犯人が住んでいた物件は、事故物件ではありません。価格相場通りに売却できるのが一般的です。
ただし、物件を売却する際には、心理的瑕疵を伝える義務があるため「犯人が住んでいた」ことを伝えましょう。
購入希望者を増やすために売却価格を下げるべきケースもある
犯人が住んでいた事実があっても、物件としての価値は下がらないため、価格相場通りに売却できるのが一般的です。
ただし、購入希望者を増やすため、売却価格を下げるべきケースもあります。
なぜなら、物件を売却する際は心理的瑕疵を伝える義務があるからです。「過去に犯人が住んでいた事実」を知って購入をためらう買主も多くいるでしょう。
「心理的瑕疵のある物件は値引きしなければならない」といったルールや法律はありません。
ですが、購入希望者を増やすため、自主的に価格を下げなければ買主が見つからないケースもあります。
訳あり物件を専門に扱う不動産会社なら犯人が住んでいた物件でも高く売却できる
原則的には「犯人が住んでいた物件」でも、相場価格通りに売却できます。
しかし、心理的瑕疵を原因に、買主が見つかりにくいことも事実です。相場価格で売りに出しても買主が見つからなければ、自主的に売却価格を下げることになるでしょう。
また、買主が見つかりにくく、売却までに必要な時間が長くなる恐れもあります。
そのような場合は「訳あり物件を専門に扱う不動産会社」へ売却することを検討すべきです。
訳あり物件専門の不動産会社に査定を依頼すれば、査定額そのままで確実に買い取ってもらえます。不動産専門家の目線から、物件の瑕疵を調査したうえで買い取るので、売却後にトラブルが起こるリスクもありません。
訳あり物件を専門に取り扱っていることから、犯人が住んでいた物件でも資産運用するノウハウがあるため、一般的な不動産会社に断られた物件でも、高値で買い取ってもらえます。
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全国の弁護士とネットワークを形成しており、法律的なトラブルにもすぐに対応可能なため、訳あり物件でも素早く、高値で買い取れます。
犯人が住んでいた物件の査定額を知りたい方はもちろん、まだ売却を検討している最中の方もお気軽にご相談ください。
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まとめ
過去に犯人が住んでいた物件でも、通常の物件と同じように売却できるのが一般的です。売却する際は「心理的瑕疵」の告知をしましょう。
心理的瑕疵は物件の状況によって、告知すべき期間や告知の内容が変わります。
その場合は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談するとよいでしょう。
心理的瑕疵があるため、なかなか買主が見つからない恐れもありますが、訳あり物件の専門買取業者に売却することで、高く素早く物件を売却できます。
犯人が住んでいた物件を売る時によくある質問
はい、通常の物件と同じように売却可能です。ただ、売却時には「過去に犯人が住んでいた」ことを隠さずに伝える必要があります。
いいえ、事故物件にはなりません。事故物件とは一般的に「死人がでた」物件です。ただし「心理的瑕疵（心理的な問題）」を抱えていると考えられるケースもあります。
「犯人が住んでいた」というだけで、物件の価値が下がることはありません。ですので、通常の相場価格通りに売却できるでしょう。ただし、心理的に敬遠されやすいことから、入居希望者を増やすために売却価格を下げるべきケースもあります。
告知義務があるため「過去に犯人が住んでいた」ことを買主に対して説明する必要があります。なお、告知義務をすべき「明確な期間」は定められていません。告知すべきか迷ったときは不動産問題に詳しい弁護士へ相談へ相談することで、問題を解決できるでしょう。
訳あり物件を専門に扱う不動産業者への売却を検討しましょう。不動産専門家が査定した金額そのままで買い取ってもらえるので、売却後にトラブルが起こるリスクもありません。→物件を売却するか、まだ悩んでいる段階でもお気軽にご相談ください。
