建物は自分が所有する土地に建てることが一般的ですが、他人から借りた土地に自分の建物を建てるということもあります。ケースによっては借りた国有地の上に建物を建設している人もいるかもしれません。
もし国有地の借地権が不要となったとしても売却や処分などが難しい傾向にあるといわれています。
この記事では、不要になった国有地の借地権における売却方法をメインテーマとして詳しく解説していきます。
また、国有地を借地として利用するケースや売却に関する注意点なども説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
国有地の借地権を取得する3つのケース
一般的に公共のための用途として国が利用している土地を「国有地」といいます。
一方で、国が利用しない土地は自治体などに貸し付けて公園として利用されるケースが多く、代表的な例でいうと「代々木公園」や「大阪城公園」などがあります。
しかし、民間人（企業）が国有地の借地権を取得することもあり、それが以下のようなケースです。
- 事業用地として国有地を借りた場合
- 相続した土地を国に物納・借受した場合
- 国有地の借地権を相続した場合
次の項目からそれぞれのケースについてわかりやすく解説します。
事業用地として国有地を借りた場合
国にとって利用用途のない国有地はそのまま放置しても維持・管理の負担だけがかかる負の財産となってしまいます。
そのため、国や自治体などが利用しないような土地は民間企業（個人・法人）の事業用地として「払下げ・貸付」がおこなわれるケースがあります。
ちなみに、国有財産の貸付情報・売却情報は国有財産を管理する窓口となっている全国各地の財務局（財務省の出先機関）で確認できます。
自分の土地を国に提供した場合
相続した土地を国に物納してそのまま借り受けることで、国有地の借地権を取得する形になったというケースもあります。
例えば「親の土地を相続したけど、相続税の納税が不可能」というケースでは、土地を物納することによって相続税の納税がおこなわれたとみなされます。
また、土地を借りていた場合でもその地主が物納したり、地主が死亡した際に相続人がいないようなケースなどにおいて地主が国に変わる（民有地から国有地に変わる）ということもあり得ます。
山林や農地のような売却しづらい土地を抱えている地主にとって、現金で税金を納めるよりも物納の方が都合がよいということも珍しくありません。
国有地の借地権を相続した場合
国有地を借りて事業をおこなっていた人や自宅として活用していた人などが死亡した場合、その相続人である配偶者・子などが借地権を相続します。
ちなみに、借地権は「（他人に対して）財産価値のある権利」なので相続の対象です。
国有地の借地権を相続することは民有地の借地権を相続した場合と比べて「更新料が必要ない」「相続登記による名義変更料がかからない」といった点で有利といえます。
しかし、相続により借地権を取得するケースでは「被相続人がおこなっていた業務を続ける予定がない」「被相続人の自宅は利用しない」ということも考えられます。
このように不要となった借地権だとしても賃料・維持管理費などのコストはかかるため、相続人にとって大きな負担となってしまうことも少なくありません。
国有地の借地権を売却する方法
不要となった国有地の借地権は民有地の借地権とは異なり、売却・処分の方法に制限があることに注意しなければなりません。
国が国有地の借地権を買い戻す可能性は低いことが懸念されます。かといって、国有地の借地権を買い取ろうと思っても買取価格によっては不可能なケースもあります。
また、国有地の借地権を第三者に売却するためには国からの許可が必要です。
このようにどうすることもできないように思えますが、国有地の借地権を売却できる方法はあります。
次の項目からそれぞれの理由などを解説した後に、実際の売却方法を説明するので参考にしてみてください。
国が借地権を買い戻す可能性は低い
借りている土地が民有地であれば、条件や交渉次第で借地権を地主に買い戻してもらえる可能性は十分にあるといえるでしょう。
なぜなら、地主が借地権を買い戻すことにより、土地の権利を完全に取得できるため価値を高めることができるからです。
しかし、民間に対して貸し付けられる国有地は「利用価値が低い」と国が判断しているため、借地権を買い戻すメリットがほとんどないといえます。
買い戻すよりもそのまま貸し付けている方が国にとって都合が良いため、国有地の借地権を買い戻す可能性は低いでしょう。
国有地の買取は難しいことがある
民有地の場合と同様に、国有地を買い取って（国から払下げを受けて）から通常の土地として第三者に売却することも可能です。
しかし、事業用の目的で比較的面積が広い国有地を借りているケースでは、その分だけ買取価格も高くなるでしょう。
そのため、事業を辞めることを前提に借地権を処分するつもりだとしても「買い取って通常の土地として売る」という手法では採算が合わなかったり、買取価格の金額を工面することが難しいというケースも多いといえます。
あまりにも買取価格が大きい場合、金融機関から融資を受けるというのはあまり現実的ではないかもしれません。
国有地の借地権売却には国の許可が必要
国有地の借地権を売却するためには地主である国からの許可が必要です。国有地の借地権売却の許可を国からもらうには「名義書換承諾料」を支払うことが原則です
名義書換承諾料の金額は財務省の通達によって「名義書換時の相続税評価額×借地権割合×10/100」の計算式で算出されることが決められています。
ちなみに、借地権割合は国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」によって確認できます。
ただし、借地権の譲渡が認められないこともあります。そのケースは次の項目で解説します。
借地権の譲渡が認められない場合
借地権者が名義書換承諾料を負担できる場合だとしても、国の判断により第三者への借地権譲渡が認められないことがあります。
例えば、借地権の買主が暴力団など反社会的勢力に関する人物の場合は譲渡が認められません。借地権を譲渡する際、名義変更手続きの一環として警察への照会がおこなわれるため買主の身元が判明することがあります。
また、財務省が定めている通達によると、以下のようなケースにおいて第三者への借地権譲渡を承諾しない可能性があります。
- 借地権等の譲受人の貸付料支払能力に不安がある場合
- 借地権の残存期間が短い場合（名義変更承諾料で不利益を相殺できる場合は除く）
- 借地権等の譲渡により貸付土地が細分化され、貸付土地の全体的利用、効率的利用に著しい支障をきたし、価格の低下、利用価値の減少等が生じる場合
- 借地権等の譲受人に人的信頼関係がない場合
国有地の借地権は同時売却によって処分できる
国有地の借地権の処分方法で最も一般的なのは「同時売却」と呼ばれる方法です。
同時売却は借地権単体の売却に比べて、買主・売主にとってメリットの大きい土地の処分方法です。そのメリットは以下の通りです。
- 借地権と底地権を同時売却することで、買主は完全な所有権を取得できる
- 借地権と底地権それぞれ単体での売却よりも高く売れる可能性がある
- 通常の土地として販売できるため買い手が見つかりやすい
国有地の借地権のみの売却は買主にとってメリットが少ないというケースもあります。
例えば、借地期間を30年として定めているとします。もし契約を締結してから15年経過して借地権を譲渡したとすると、買主にとって土地を借りる権利は15年のみとなってしまいます。
また、建物を建て替える場合にも国の承諾書を得る必要があり、買主の土地利用はかなり制限される可能性があります。
同時売却であれば借地権のみの売却で生じるデメリットのほとんどを解消できるため、買主を見つけやすくなるでしょう。
同時売却の流れと注意点
同時売却は以下のような手順・流れで実施されます。
- 国（財務局）と同時売却実施についての協議
- 国による同時売却の公告（購入希望者の応募）
- 国による購入希望者の資格審査（警察への身分照会など）
- 国が購入希望者を借地権者に紹介
- 借地権者と購入希望者との借地権（権利付き建物）の売却交渉
- 国と購入希望者との底地売却の交渉
- 借地人から国への借地権等譲渡承認申請（名義書換承諾料の支払い）
- 同時契約（借地権・底地の売買契約書の作成・締結）
このように同時売却は通常の土地（所有権）の売却と比べて手続きがかなり煩雑です。
また「同時」という名称がついていますが、実際の借地権・底地権の売却交渉はそれぞれ個別におこなわれるので、以下の点に注意しておく必要があります。
・国は借地権の売却交渉を一切サポートしない
・借地権者は底地売却について介入できない（価格決定・売却可否の判断は国が単独でおこなう）
・借地と底地の価格按分について要望を出すこともできない（ただし、民有地と比べて借地権者に有利な条件になることも多い）
同時売却は専門業者のサポートを受けると安心
同時売却には国との交渉が伴うケースが多々あります。国と何度もやりとりする（財務局に出向く）必要が生じたり、借地権者と国との足並みがそろわないことで売却交渉が失敗に終わる可能性もあります。
例えば、専門知識のない一般の人（借地人）では、国有地の借地権に関するメリットやデメリットを買主にわかりやすく説明できないことも多いといえます。加えて、国との交渉に対して消極的になることで購入を敬遠してしまう人もいるかもしれません。
そのため、同時売却を実施するのであれば、手続きに慣れている専門の不動産会社のサポートを受けておくと安心です。
同時売却（国有地の取り扱い）に長けた専門業者のサポートがあれば、これらの問題を解決することも可能ですし、提携する税理士・弁護士から節税・借地権に関する法令上のアドバイスを受けることもできるでしょう。
当社クランピーリアルエステートは全国の弁護士、士業専門家と連携している不動産買取業者なので法律的な問題が多く関わる借地なども積極的に査定・買取をおこなっております。
国有地における借地権の処分、売却でお悩みの方はぜひ一度、以下のリンクよりお気軽にお問い合わせいただけると幸いでございます。
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まとめ
国有地の借地権を処分しようと思っても国が買い戻してくれる可能性は低く、買い取ることも困難であるケースが多いといわれています。
しかし、国から許可をもらうことで第三者に国有地の借地権を売却することが可能です。その際に、借地権と底地権をセットで売却する「同時売却」がおこなわれることが一般的です。
同時売却することで通常の土地と同じ扱いになるため、資産価値も上がり土地活用の選択肢も広がるでしょう。そのため、売買における関係者（売主や買主など）にとってメリットの多い売却方法といえます。
ただし、同時売却は通常の不動産売買に比べて手続きの負担が増えてしまいます。国とのやりとりに不慣れな売主が手続きを進めることで多くの時間がかかったり、交渉自体が失敗してしまうなどのリスクを抱えてしまうかもしれません。
このようなリスクは専門の不動産業者のサポートを受けることで解消できる場合があるため、国有地の借地権を処分するのであれば早めに相談することが大切です。
