【底地物納】相続税における物納要件や申請手続きの流れ!必要書類や底地整理方法も詳しく解説

底地 物納

底地を相続した際に、相続税が思ったよりも高額ですぐに支払うことができないこともあるでしょう。

相続税などの税金は現金での納付が原則なので、手元にまとまった現金を準備する必要があります。もし、現金を用意できない場合は「物納」という方法で納付することもできます。

今回は底地における物納条件や方法、手続きの流れなどを詳しく解説していきます。

物納とは

家 お金
物納(ぶつのう)とは相続税などの税金を現金で一括納付できない、加えて延納(税金の納付期限を延期し複数年で分割払いする納税方法)による納付も難しい人に認められた「現物の財産によって税を納める方法」です。

例えば、相続した底地にかかる相続税を支払うことができない場合、物納という形でその底地自体を国に納めます。物納が認められた場合、この底地の地主は国になります。

ただし、物納は誰でも認められるというわけではありません。

定められた要件を満たす必要があることに加え、不動産の状態、契約内容等、さまざまな事情を勘案した上で物納の可否が決定されます。

底地を物納するための要件

底地を物納するためには、相続税法第41条で定められている物納の要件を満たすことが前提となります。

  • 延納によっても金銭で納付することが困難だという理由や原因がある場合
  • 物納申請財産は国が定めた種類の財産(日本国内にあるもの)で、※順位が上位のものから物納に充当すること(後の項目で説明)
  • 管理処分不適格財産に該当しないもの
  • 物納申請財産が劣後財産に該当する場合、他に物納に充てるべき適当な財産がないことが条件
  • 相続税の納期限、物納申請期限までに、申請書に物納手続関係書類を添付し税務署長に提出すること

物納は相続税の納付における最終手段ともいえます。そのため、延納が可能な場合、物納は認められません。

また、財産の種類や状態によっては物納ができない場合もあります。

物納する財産は何でもいいわけではなく、上記のようにさまざまな条件があるということになります。

もちろんですが、物納の手続きは指定された期限内におこなうことも忘れてはいけません。

参照:総務省 行政手続のオンライン利用の推進「相続税法」

物納に充てるべき財産と優先順位

物納に充てることができる財産には決まりがあり、優先順位も定められています。

順位 財産詳細
第1順位 不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等
第2順位 非上場株式等
第3順位 動産

基本的に物納における順位が第1順位のものが優先されます。

第2、第3順位の後順位の財産を物納する場合には「他に充てる財産がないこと」が原則とされます。

具体的に説明すると、後順位の財産は「税務署長が特別の事情があると認める場合」、「先順位の財産に適当な価額のものがない場合」に限って物納に充てることができます。

美術品の中で特定登録美術品(重要文化財や国宝など)を所有している人は、上記の順位にかかわらず一定の書類を提出することにより物納に充てることができます。

前述した物納における指定財産の中で、管理処分不適格財産に該当する財産は物納できません。また、物納劣後財産に該当する場合は、限定的に物納に利用できる場合があります。

管理処分不適格財産とは

管理処分不適格財産は名前の通り、管理や処分が適切におこなえない状態にある財産です。

権利関係や境界などが曖昧な不動産や処分に問題がある不動産などは、いくら国でも引き取ってはくれません。

そのため、財産を物納する際にはクリーンな状態にする必要があるということになります。

国税庁によると以下のような財産が管理処分不適格財産に該当するとされています。

※今回は不動産における管理処分不適格財産のみ引用

(1)担保権が設定されていることその他これに準ずる事情がある不動産

(2)権利の帰属について争いがある不動産

(3)境界が明らかでない土地

(4)隣接する不動産の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の使用ができないと見込まれる不動産

(5)他の土地に囲まれて公道に通じない土地で民法第210条の規定による通行権の内容が明確でないもの

(6)借地権の目的となっている土地で、その借地権を有する者が不明であることその他これに類する事情があるもの

(7)他の不動産(他の不動産の上に存する権利を含みます。)と社会通念上一体として利用されている不動産若しくは利用されるべき不動産又は二以上の者の共有に属する不動産

(8)耐用年数(所得税法の規定に基づいて定められている耐用年数をいいます。)を経過している建物(通常の使用ができるものを除きます。)

(9)敷金の返還に係る債務その他の債務を国が負担することとなる不動産

(10)その管理又は処分を行うために要する費用の額がその収納価額と比較して過大となると見込まれる不動産

(11)公の秩序又は善良の風俗を害するおそれのある目的に使用されている不動産その他社会通念上適切でないと認められる目的に使用されている不動産

(12)引渡しに際して通常必要とされる行為がされていない不動産

(13)地上権、永小作権、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利が設定されている不動産で次に掲げる者がその権利を有しているもの

1.暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(以下「暴力団員等」という。)

2.暴力団員等によりその事業活動を支配されている者

3.法人で暴力団員等を役員等(取締役、執行役、会計参与、監査役、理事及び監事並びにこれら以外の者で当該法人の経営に従事している者並びに支配人をいう。)とするもの出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4214.htm、国税庁「相続税の物納」

物納劣後財産とは

物納劣後財産は、物納に充てる財産の順位が他財産と比較し後順位に指定される財産のことです。

物納に充てるべき適当な財産が無いという場合において限定的に劣後財産を物納に充てることができます。
具体的な物納劣後財産について、国税庁は以下のような財産が該当すると説明しています。

(1)地上権、永小作権若しくは耕作を目的とする賃借権、地役権又は入会権が設定されている土地

(2)法令の規定に違反して建築された建物及びその敷地

(3)土地区画整理法による土地区画整理事業等の施行に係る土地につき仮換地又は一時利用地の指定がされていない土地(その指定後において使用又は収益をすることができない土地を含みます。)

(4)現に納税義務者の居住の用又は事業の用に供されている建物及びその敷地(納税義務者がその建物及び敷地について物納の許可を申請する場合を除きます。)

(5)劇場、工場、浴場その他の維持又は管理に特殊技能を要する建物及びこれらの敷地

(6)建築基準法第43条第1項に規定する道路に2メートル以上接していない土地

(7)都市計画法の規定による都道府県知事の許可を受けなければならない開発行為をする場合において、その開発行為が開発許可の基準に適合しないときにおけるその開発行為に係る土地

(8)都市計画法に規定する市街化区域以外の区域にある土地(宅地として造成することができるものを除きます。)

(9)農業振興地域の整備に関する法律の農業振興地域整備計画において農用地区域として定められた区域内の土地

(10)森林法の規定により保安林として指定された区域内の土地

(11)法令の規定により建物の建築をすることができない土地(建物の建築をすることができる面積が著しく狭くなる土地を含みます。)

(12)過去に生じた事件又は事故その他の事情により、正常な取引が行われないおそれがある不動産及びこれに隣接する不動産

(13)事業の休止(一時的な休止を除きます。)をしている法人に係る株式出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4214.htm、国税庁「相続税の物納」

管理処分不適格財産に該当していた場合の対応法

物納する財産が管理処分不適格財産に該当する場合、問題となっている事柄を解消しなくてはなりません。そのためにはまず、管理処分不適格財産に該当してしまう理由を把握しておくことが大事です。

抵当権などの担保権が設定されている場合

例えば、国税庁が定める該当理由のうち、「(1)担保権が設定されていることその他これに準ずる事情がある不動産」の場合、抵当権などの抹消手続きをおこなう必要があります。

担保の中のひとつである抵当権(住宅ローンなどでお金を借りて債務不履行になった場合の土地建物を担保とする権利)を解消することで不適格財産ではなくなり、物納が認められる可能性があります。

権利関係が不明瞭または争いがある場合

管理処分不適格財産の該当理由「(2)権利の帰属について争いがある不動産」や「(6)借地権の目的となっている土地で、その借地権を有する者が不明であることその他これに類する事情があるもの」などの場合、権利に関わる問題点を解消しなければいけません。

土地の所有権を裁判で争っている、または裁判になり得るような状態の不動産は問題を解消しなければ物納の申請は却下されます。共有名義の不動産の場合も物納が難しいとされます。

また、底地を物納する場合、借地権を有する借地人が明確である必要があります。特に気をつけたいのが、複数の借地人が存在するケースや、相続などが発生しているケースです。

地主と借地人の契約者同士が契約書などの書面等で権利関係の事実が確認できる状態ならばよいですが、相続に相続を重ねた場合や第三者が共有者にいる場合などで、底地や借地権の所有権を有している人が不明だと、物納は認められないので注意が必要です。

境界などが曖昧で隣地者とのトラブルになり得る場合

「(3)境界が明らかでない土地」などは、隣地者との争いになる可能性があります。そのため、土地境界確定測量をおこない、境界を確定させる手続きが必要になります。

測量や境界の確定などは「土地家屋調査士」などの専門家に依頼しましょう。不動産に関する専門家を詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。

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底地の物納手続きと流れ

手続き

底地を物納するときの手続きは、基本的に通常の不動産(土地)を物納する時と同じ流れになります。

簡潔に物納の流れを説明すると、手続きに関しては物納する財産を選び、必要書類を用意して提出、そして審査を待つという流れです。

物納の必要書類を揃えることが一番時間のかかる作業かもしれません。

簡単な流れを形式的に説明すると以下のようになります。

物納手続内容 期間
・相続開始
納付方法の確認
10カ月
・物納申請財産の選定
・物納手続関係書類の作成
・物納申請書&物納手続関係書類の提出
提出書類に不備があれば提出期間延長、または訂正
・物納申請財産の現地調査
申請者立会のもと、税務署と物納財産の管理官庁である財務局で調査を実施
3~9カ月
・物納の可否決定

参照:国税庁「相続税の物納の手引き」

物納手続きに関する書類の提出期限と提出先

物納手続きに必要な書類は相続税などの納付期限(物納申請期限ともいう)までに、物納申請書に添付して提出します。

つまり、相続税の納付期限は「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」なので、物納申請期限もこれと同じということになります。

相続税における物納では、被相続人が死亡した時の住所地を所轄する税務署長(税務署の 管理徴収部門)に相続税の申告書等と一緒に提出することになります。

参照:国税庁「相続税の申告と納税」

物納手続関係書類(土地の場合)

物納手続関係書類は、土地と建物で共通する書類、別でそれぞれ異なる書類があるのでよく確認しましょう。

今回は土地における物納手続関係書類を一覧で紹介します。

■共通で必要な書類
土地・建物など物納において共通で必要となる書類は以下となります。

これらの書類は提出期限の延長が不可となります。

必要書類(共通)
・物納申請書(各種確約書を含む)
・金銭納付を困難とする理由書
・物納財産目録
・小規模宅地等を分割して物納に充てることの確認書
・被相続人と共有していた不動産に関する確認書
・物納劣後財産等を物納に充てる理由書

■土地の物納で必要な書類
土地の物納における必要書類は以下となります。

「※」が付いている書類は物納の認可を受けるために有用となる書類です。法定提出書類ではないですが提出したほうがよいでしょう。

必要書類(土地物納)
・住宅地図等の写し※
・公図の写し
・登記事項証明書
・地積測量図
・境界線に関する確認書
・境界線に関する確認書(道水路)
・電柱の設置に係る契約書の写し
・土地上の工作物等の図面※
・土地上の建物・工作物等の配置図※
・土地の維持・管理費用の明細書
・通行承諾書
・工作物等の越境の是正に関する確約書
・越境の状況を示した図面
・建物等の撤去及び使用料の負担等を求めない旨の確約書
・越境の状況を示した図面

参照:国税庁「物納手続関係書類チェックリスト:土地・建物」

物納申請期限までに手続関係書類が用意できない場合

物納手続関係書類はすぐに全てを用意することが難しい場合もあります。境界確認書類や地積測量図などを一新することになれば、書類の用意に時間がかかることもあるでしょう。

そのような場合、物納申請書提出の際に「物納手続関係書類提出期限延長届出書」を提出することによって提出期限を延長することができます。

一度の申請で延長できる期間は3カ月以内が限度となり、物納申請期限の翌日から最長1年を超えない範囲まで延長することができます。

書類提出の延長申請をしたら3カ月以内に、何度も延長が必要な場合でも物納申請期限から1年を超過する前に全ての書類を用意する必要があるということになります。

■書類提出期限の延長には利子税がかかる

書類提出期限の延長をおこなった場合、その期間は利子税がかかります。

利子税は延納や納税申告書の提出期限の延長が認められた場合にかかる税金のことで「年率7.3%」もしくは「前年の11月30日の公定歩合 + 4%」のいずれか低い割合が適用されます。

国税庁「延納・物納申請等」

物納の認可が降りるまでの審査期間

物納の申請がおこなわれた場合、物納申請書を提出します。物納の認可における審査期間は物納申請書の提出期限の翌日から3カ月以内となります。

つまり、物納申請書の提出期限は「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」なので、通常どおり事が進めば10カ月経過した後、3カ月以内に審査されるということです。

相続、物納申請から認可が降りるまでには最短でも約1年以上かかるということになります。

3カ月以内という審査期間はあくまで標準的な審査期間です。

気象条件などが悪く、財産の確認が取れないなどで審査期間に影響があり、場合によっては9カ月程度まで延長する可能性もあります。

底地の物納は難しい

収益性が低く、権利関係も複雑になりがちな底地は物納することが難しいとされています。

まず、物納の要件を満たすことにおいて底地の場合、「権利所有者が明確なこと」、「境界や地積が明確なこと」、「争いや揉め事がないこと」などは基本的な項目ですが、加えて「地代が周辺相場などと比べて適正であること」や「地代の滞納がされていないこと」なども物納の可否に関係します。

地代が昔から変更がされていないなどで、著しく安くなっているケースは、意外に多くの底地にみられる傾向でもあります。また、借地人が高齢者の場合、収入が少なく金銭的な余裕がないことや、支払期限を忘れてしまうなどで地代を滞納してしまうケースも少なくありません。

このような底地は物納が認められませんし、地代を適正な価格に値上げすることも借地人との人間関係が悪化するおそれがあり、なかなか厳しいといえます。

その他にもさまざまな問題やデメリットを抱えやすい底地は、管理処分不適格財産の要件に該当してしまうケースが多く、最近では底地は物納が認められにくい傾向にあります。

必ずしも物納が認められないというわけではないですが、物納の要件は全て満たしておくことが大前提ともいえるでしょう。

最終的には国の裁量によって決まる面もあるので、似たような底地でも物納可能、不可能と審査結果が分かれることもあります。

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相続前の底地整理方法

コツ

普通の土地と比べて、扱いが特殊な面も持ち合わせる底地。このような扱いにくい財産は軽い気持ちで相続をしないように心がけることが大事です。

また、底地などの財産は必ずしも相続しなければいけないというわけではありません。相続のタイミングを機に財産を手放してしまうという選択をするのも良策となる場合があります。

物納が難しそうな底地は売却する

底地を物納で手放すことができるのであればよいですが、前の項目でも説明した通り、底地の物納を認めてもらうことは難しいといえます。

その場合、底地をどうにかして売却することを考えるのもひとつの整理方法です。

底地売却で重要なポイントは「誰に売却するか」です。

借地人に売却

最も底地を有効活用できる借地人に売却することがメリットも大きいといえます。

借地人は底地を手に入れることにより、完全所有権の土地を所有することができます。いわゆる他者の権利が一切存在しない自分だけが自由に扱うことができる土地となります。

底地や借地権どちらか一方だけを所有しているときと比べて、資産価値も大幅に高くなるので、快く底地を買い取ってくれるかもしれません。そのため、不動産業者などに売却するよりも高額で売ることができます。

不動産業者や底地買取専門業者に売却

とにかく底地を早めに手放したいという場合は、不動産業者や底地買取専門業者に売却をするのがよいでしょう。

よほど問題を抱えている底地でなければ、まず売れないということはありません。業者側も買取の実績が欲しいという考えもあるので、売り手にとっても好条件になるよう買取に力を入れてくれるかもしれません。

もちろん底地を取り扱っていない不動産業者も少なくありませんが、底地専門で売買をおこなう業者も存在するので臆せずに業者を有効活用するとよいでしょう。

当社でも底地買取専門窓口があります。底地についてのお悩みなどがある場合でも無料で相談を承っていますので、ぜひご相談ください。

相続放棄も考える

底地を相続すると大きな損失を被る可能性がある場合や売却活動に割ける時間や気力がないなどの場合は「相続放棄」をするという選択もあります。

相続放棄は名前の通り、相続財産を相続せずに全て放棄することです。

相続放棄は底地以外の財産も全て放棄しなくてはならないので、相続財産をしっかりと把握し総合的に判断することが大事です。

どう考えても相続による損失が大きい場合、相続放棄は有効な手段ですが、どうしても手放したくない家宝がある場合や、他の財産の価値が大きく相続した結果プラスになる場合などは他の手段をとったほうがよいかもしれません。

最終手段ともいえる相続放棄ですが、この方法以外にも「限定承認」といった手段があります。

限定承認は簡単にいうと、プラスになる財産の範囲内でのみマイナスの財産も相続するという手段になります。

相続の手段について詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみるとよいでしょう。

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まとめ

底地の物納は基本的に土地を物納する方法と同じです。

ただし、底地の場合は管理処分不適格財産に該当するケースが多く、物納の要件を満たすことが少し難しいといえます。そのため、要件を満たし、物納を認めてもらうためには権利関係や境界など自身の底地に何か問題点がある場合は解消しておく必要があります。

物納の申請などには期限があるので、手続きの流れや必要書類などを前もって確認しておき、余裕を持って物納の準備を整えておくとよいでしょう。

どうしても物納の許可が降りない、物納が難しいという場合は売却や相続放棄など別の手段を検討しましょう。相続放棄をする場合はどのようなメリットとデメリットがあるのかをよく考えてから行動に移すことが大事です。

最終更新日:

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