底地とは、借地契約において土地の所有者（貸主）から見た土地の呼び方です。自分で土地を使用できないデメリットはありますが、近年は投資物件として底地の購入が注目されています。
底地は地代収入などで利益をあげられるので、不動産投資家がビジネスの一環として運用することも珍しくありません。
しかし、投資物件として見る場合でも、底地にはメリット・デメリットの両方があります。
とくに、地代の設定がコストを差し引いても十分な利益を見込めるかはしっかりと確認しましょう。
底地を手に入れたものの収益化が難しいと判断した場合は、底地専門の買取業者に買い取ってもらうのもおすすめです。高額かつ最短数日で現金化も可能なので、無料査定を利用して底地売却のアドバイスを聞いてみましょう。
底地を投資物件として購入するメリット・デメリット
底地は権利関係が複雑で自由に土地を扱えないため、資産価値が低いとされています。
しかし、底地特有のメリットもあるため、投資用物件として活用することも可能です。
売却方法や運用方法を工夫することで、メリットを生みだせます。
ただし、底地を投資用物件として運用することにはメリットだけではなく、デメリットもあることも忘れてはいけません。
次の項目から、底地投資のメリットとデメリットをそれぞれ詳しく説明していきます。
メリット1.長期的に安定した収入が得られる
底地は土地を誰かに貸すことで、地代を受け取れる不動産です。
借地人は、長い間土地を借りることを前提としていることが多いため、地主は長期的に地代を受け取れます。
また一般的に、地代はあらかじめ契約時に決められた金額のままです。
値上げすることはあっても、値下がりすることはないので安定して収益をあげることができます。
臨時的な収入が得られる可能性もある
地主が受け取れる収益は、地代以外にもいくつかあります。
例えば「建物の建て替えや増築の承諾料」「契約更新料「譲渡・名義変更承諾料」「借地条件変更承諾料」などが挙げられます。
これらの金額は、更地価格の数パーセントで計算されることが多いです。
地主と借地人との契約内容によりますが、上記のような一時金が借地人から支払われるので経済的なメリットのひとつといえるでしょう。
メリット2.管理がしやすい
底地は賃貸住宅などの建物と違って、修繕費や改修費などのランニングコストがかかりません。それらは全て建物を所有する借地人が負うものになります。
地主は土地自体の管理をする必要がありますが、建物の管理をする必要は皆無です。
このように、賃貸住宅を経営するよりもコストをおさえられ、管理の手間も省けることがメリットです。
メリット3.リスクが少ない
底地は空室リスクや、滅失リスクなどがないこともメリットとして挙げられます。
空室リスクとは、所有している賃貸物件が空室になり賃料が入らない状態のことです。長期的な契約が想定される底地は、空室になるリスクがほとんどないといえます。
底地の賃貸契約が終了し、いわゆる空室と同じ状態になった場合でも、完全所有地の更地として売却することができます。
底地から資産価値の高い更地になることで、売却時の価格は底地購入時と比べて数倍にもなります。
また、滅失リスクにおいても、ほとんどないといえます。自然災害や事故などで建物が失われても、地主が修繕義務を負う必要はありません。
デメリット1.収益性が低い
底地の地代収入は、賃貸住宅・マンションなどの家賃収入に比べるとそこまで多くはありません。
古くから貸し付けている底地の場合、地代が現在の周辺相場と比べて非常に安く設定されている場合もあります。
地代の値上げを考えたいものですが、借地人がそう簡単に了承してくれない恐れもあります。
一度決められた地代を値上げするのは難しいため、底地の収益性は低いと考えてよいでしょう。
デメリット2.市場への流通性が低く売却が難しい
底地は売却することが難しい不動産といわれています。
通常の更地であれば、土地の利用に制約がないのでさまざまな需要があり購入希望者も幅広いです。
しかし、底地はすでに建物が建っていて、土地利用の権利も借地人が持っているので、購入しても自由に扱えません。
そのため、市場への流通性が低く、売却価格も下がります。
借地人に交渉して買い取ってもらうか、買取業者に売却するといった方法が選択肢としてあります。
もしも、底地を手に入れたものの収益化が難しいと判断した場合は、底地専門の買取業者に買い取ってもらうのもおすすめです。
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デメリット3.担保力が低い
底地は1つの土地に複数人の権利が存在する不動産です。
銀行の融資を受ける場合、不動産を担保にしてローンを組む方法がありますが、底地は建物所有者（借地人）の権利がついているので担保として設定できない場合があります。
万が一、担保の回収がおこわれるとき、権利が複雑で回収ができない恐れがあるためです。
このことから、金融機関の多くは原則として、底地を担保に設定できないようになっています。
購入時に投資物件としての底地を選ぶポイント
不動産投資で失敗しないためには、物件の良し悪しが非常に大事となります。
とくに底地は、失敗したからといってすぐに手放せる不動産ではありませんので、物件選びが重要です。
不動産投資の利回りに焦点を当て、安心して購入できる底地を選ぶポイントを紹介します。
土地価格に見合う地代が設定されているか
底地の資産性は、地代で決まるといっても過言ではありません。
古くから存在する土地もあり、それが底地として運用されている場合、当時の土地価格で決められた地代がずっと変わっていない可能性があります。
この場合「地代価格の見直しがされていないため、収益化が困難」「地代の値上げについて、借地人が承諾しない」などさまざまな問題があります。
このような底地に投資をしても地代が安すぎて、損失のほうが大きくなる可能性があります。
地代改定の履歴を確認しよう
土地価格に見合った地代がきちんと設定されている場合、定期的に地代の見直しが習慣化されていると推測できます。
習慣的に地代の見直しできる底地は、損失を生みにくいと判断できるでしょう。
また、定期的な地代の見直しができるということは、借地人も良識のある人だと推察できますので、人間関係のトラブルによるリスクも少ないと考えられます。
地代の見直しは定期的におこなわれているかは、非常に重要なポイントといえますので、購入する前に地主に確認してみるとよいでしょう。
地代以外の一時金の項目が多いか
前の項目でも説明しましたが、地主が借地人から受け取る収益は地代以外にもあります。
契約更新料や建て替え・増改築承諾料など、さまざまな一時金がありますが、これらが借地契約内容にどれだけ含まれているかがポイントです。
一時金の項目が多いほど、地代以外の収益も多くなります。
契約更新料と建て替え承諾料、増改築承諾料は含まれていることが一般的でしょう。
その他に、第三者へ借地権を売却する場合の名義書換（譲渡）承諾料などがあります。
購入を検討している底地の借地契約内容を確認できる場合は、地主が受け取る一時金の項目もしっかりと確認しましょう。
需要の高い地域にあるか
底地に限らず、土地や建物の資産価値は地域によって異なります。
過疎化が進む地域の物件は、資産価値も将来的にも下がる一方ですので、長い目で見てプラスにならない恐れがあります。
そのため、スーパーや病院などの周辺環境が充実している地域や、複数路線が使える駅が近いなど、利便性が高い地域の物件を選ぶとよいでしょう。
また、新しい商業施設や観光資源の開発をおこなっているエリアにある物件は、投資物件として最適です。
このような地域は、将来的に街の再開発がおこなわれ、底地の需要も高くなっていく傾向があります。
投資物件の底地を購入した後にやるべきこと
投資物件として底地を購入した後は、実際に運用していくことになります。
その際に、ただの投資家ではなく新しい地主としての自覚を持たなければいけません。
借地人とも良い関係を築いていく必要がありますし、土地の管理はこれまでどのようにおこなわれてきたのかなども知っておく必要があります。
借地人との関係は友好的に！
底地を購入し、新しい地主となった場合は借地人との信頼関係を新たに築いていく必要があります。
底地は1つの土地を複数人で扱っているので、個々の権利や人間関係が複雑になります。
実際に地主と借地人、お互いがどちらかに承諾を得なくては施行できないこともいくつかあります。
地代の改定や、建物の建て替え・増築、契約内容の変更など、相談の上お互いにうまく折り合いをつけて決めなくてはならないことは少なくありません。
そのときに、地主と借地人の関係が悪いと、さまざまなトラブルを招く恐れがあります。
そのようなリスクを防ぐという意味でも、借地人と友好的な関係を築き、維持していくことはとても重要なことです。
借地契約の内容をよく確認する
土地の借地契約の内容は物件によって変わります。
借地契約に関して基本的な部分はテンプレート化されているかもしれませんが、地主と借地人同士で取り決めた約束事があるかもしれません。
それが、契約書に記載してあればわかりやすいですが、まれに口頭のみで約束を交わし長年守ってきたなどというケースもあります。
その約束が契約においてとても重要なことである場合も少なくありません。
場合によっては契約内容が時代に合っていないようなものの場合、改定する必要が出てくるかもしれません。
そのため、以前の地主と借地人がどのような内容で契約を結んでいたのか、契約書を見るだけではなく借地人ともしっかり話し合って把握しておくことが大事です。
地代の入金チェックは必ずおこなう
地主にとって一番重要な地代ですが、銀行振込で支払われる場合などは必ず支払い期日に入金されているかチェックしましょう。
地代管理をしないと滞納トラブルになることもあります。何らかの事情で借地人が地代の支払いができなかったときにすぐに気づけないのも問題です。
また、支払いの期日が決まっているのにもかかわらず、遅延や滞納に関して曖昧な対応をしていると、支払いが遅れても大丈夫というような気持ちを借地人が抱いてしまうかもしれません。
このようなことを防ぐためにも、地代の支払い、入金チェックはしっかりとおこなう必要があります
底地を購入したときにかかる税金や諸費用
底地を購入したときには、さまざまな費用や税金がかかります。
不動産取得時にかかる主な諸費用と税金をあらかじめ把握して資金を準備し、購入の計画をたてるとよいでしょう。
以下の記事では不動産に関わる税金について詳しく説明されています。こちらも参考にしてみるとわかりやすいでしょう。
不動産取得税
底地を含め、不動産を取得した際にかかる税金です。
登記や抵当権の設定などに関係なく課税されるものです。
基本的に、売買や交換・贈与などで取得した場合は課税の対象となります。
登録免許税
不動産を取得し、所有権の移転登記や保存登記、抵当権設定登記などをおこなう場合には「登録免許税」という税金がかかります。
基本的に買主が負担する税金となります。
土地の所有権の移転登記の場合、不動産の価額に税率「20/1000」を掛けることで登録免許税額を計算することができます。
登記に関する費用
底地を購入した場合、以前の地主が保有する所有権を自分に移転し登記する手続きが必要になります。
所有権移転の登記を司法書士に依頼する場合、報酬費用と登記にかかる登録免許税を支払う必要があります。
報酬額は司法書士によって異なります。司法書士に報酬の算定方法や諸費用を明示してもらい、納得してから契約しましょう。
【不動産会社を介した場合のみ】仲介手数料
直接地主から底地を購入した場合は仲介手数料はかかりません。
しかし、不動産会社を介して底地を購入した場合は仲介手数料が発生します。
この仲介手数料には消費税も含まれます。
また、仲介手数料には上限が決まっており、最高で売買価格が400万円超の場合、その売買価格に対して3%＋6万円と計算されます。
まとめ
底地を投資物件として選択する場合、通常のマンションやアパート経営のビジネス手法とはまた違った観点から、運用を進めていく必要があります。
そのためには、底地が持つ特徴や扱いづらい点、利益を生みそうな点などを知ることが大事です。
また、底地は物件ごとで契約内容や借地人との人間関係などが大きく異なり、それらは利益に直結するといっても過言ではありません。
目に見える利回りだけを気にするのではなく、本当にその底地は問題がないのか調べられるところまで調べ判断するのが、優良な底地選びのポイントです。
底地に限らず不動産投資は何年か先を見据えて、利益を上げられるのかどうかを考えるのも大事です。
底地を購入した際には、しっかりと地主としての自覚と責任を持って運用していきましょう。
底地へ投資する際によくある質問
「長期的に安定した収入が得られる」「賃貸住宅と比べて管理しやすい」「空室リスク・滅失リスクがほとんどない」といったメリットが得られます。
デメリットとしては「賃貸住宅・マンションなどに比べて収益性が低い」「市場への流通性が低く売却が難しい」「担保力が低い」といったものがあげられます。
土地価格に見合う地代が設定されているか、地代以外の一時金はどれだけ得られるか、といったことを確認しましょう。また、需要が高い地域の底地を選ぶことも大切です。
借地人との関係を友好的に築くことが大切です。地主と借地人、相談の上お互いにうまく折り合いをつけて決めなくてはならないこともあるからです。
「不動産取得税」「登録免許税」「登記に関する費用」がかならずかかります。また、不動産会社を介した場合は、仲介手数料も必要になります。
