【底地ビジネス】投資物件として底地を購入するメリット・デメリット

底地投資

通常の土地と比べて需要が少ない底地は、投資家から投資物件として注目されています。

底地は地主が得る地代収益などで利益をあげることができる収益物件なので、投資家がビジネスの一環として運用することも珍しくありません。

これから底地ビジネスにチャレンジしてみたいと考えている人もいると思いますが、底地に投資する前にメリットとデメリットをしっかりとおさえておく必要があります。

今回は底地を投資物件として購入する場合のメリットとデメリットについて詳しく解説していきたいと思います。

底地を投資物件として購入するメリット・デメリット

底地投資

底地をビジネスの一貫として運用する人たちがいます。

権利関係が複雑で自由な活用に制限がある底地は、一般的に不動産業界で資産価値が低いものとされていますが、売却方法や運用方法を工夫することでメリットを生み出す事もできます。

また、底地を投資用物件として購入し投資することにはメリットだけではなく、デメリットもあることも忘れてはいけません。

底地投資のメリットとデメリットをそれぞれ詳しく説明していきます。

底地の投資メリット

建物や普通の土地とは異なる、底地ならではの特徴が投資メリットとなることがあります。

主に次で紹介するようなことがメリットとして挙げられます。

長期的な安定収入

底地は土地を誰かに貸すことで、地代を受け取ることができる不動産です。

借地人は借りた土地に家やマンションを建築し居住するなどで、長い間土地を借りることを前提としていることが多いため、地主は長期的に地代を受け取ることができます。

また、基本的に地代はあらかじめ契約時に決められた金額から値上げすることはあっても、値下がりすることはないので安定して収益をあげることができます。

臨時的な収入もある

地主が受け取る収益は、地代以外にもいくつかあります。

例えば、「建物の建て替えや増築の承諾料」、「契約更新料」、「譲渡・名義変更承諾料」、「借地条件変更承諾料」などが挙げられます。

これらの金額は更地価格の数パーセントで計算されることが多いでしょう。

地主と借地人との契約内容によりますが、上記のような一時金が借地人から支払われるので経済的なメリットのひとつといえるでしょう。

管理がしやすい

底地は賃貸住宅などの建物と違って、修繕費や改修費などのランニングコストがかかりません。それらは全て建物を所有する借地人が負うものになります。

地主は土地自体の管理をする必要がありますが、固定資産税などの税金が主にかかる費用でしょう。

賃貸住宅を経営するよりもコストをおさえられ、管理の手間も省くことができるのがメリットです。

リスクが少ない

底地は空室リスクや滅失リスクなどがないこともメリットとして挙げられます。

・空室リスクについて

長期的な契約が想定される底地は、賃貸住宅のように数カ月~数年で契約が終了して空室になるというリスクが比較的に少ないのが特徴です。

また、底地の賃貸契約が終了し、いわゆる空室と同じ状態になった場合でも、完全所有地の更地として売却することができます。

底地から資産価値の高い更地になることで、売却時の価格は底地購入時と比べて数倍にもなります。

・滅失リスクについて

底地は土地そのものなので、自然災害や事故などで建物が失われるなどのリスクがありません。

万が一、地震などで地盤に損害が出た場合でも、地主が修繕義務を全て負う必要はないと判断されるケースもあります。

土地に建物を建てるときは少なからず地盤に手を加えます。そのため、建物を建てた借地人にも修繕義務があるとみなされることもあるようです。

底地の投資デメリット

底地投資にはメリットだけではなく、デメリットも存在します。

次に紹介するデメリットを把握した上で、底地を投資物件として購入するか否かを考えましょう。

収益性が低い

初期費用がそこまでかからない底地の地代収入は賃貸住宅などの家賃収入に比べるとそこまで多くはありません。

底地が古い場合、地代が現在の周辺相場と比べて非常に安く設定されている場合もあります。

そこで、地主が地代の値上げを考えても、借地人がそう簡単に了承してくれないのが現実です。

地代交渉で話がまとまらなければ最終的には裁判となりますが、その場合、金銭的にも心理的にも大きな損失が生まれる可能性があります。

一度決められた地代は、収益が低くても改善するのは難しいため、底地の収益性は低いと考えてよいでしょう。

市場への流通性が低く売却が難しい

底地は売却することが難しい不動産といわれています。

通常の更地であれば、土地の利用に制約がないのでさまざまな需要があり購入希望者も幅広いです。

しかし、底地はすでに建物が建っていて、土地利用の権利も借地人が持っているので、一般の人に売却しようと考えても、買いたいと思ってくれる人は限られます。

そのため、市場への流通性(売れやすさや売れにくさを数値化したもの)が低く、査定価格も下がります。

一般の人で購入希望者がいない場合、借地人に交渉して買い取ってもらうか、非常に安い価格で買取業者に売却するなどが選択肢としてあります。

底地の投資で利益にならなかったからといって、売却することで利益を得ようとしても、実際には売れるまでに時間がかかり利益を出すことも難しいと考えてよいでしょう。

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担保力が低い

底地は1つの土地に複数人の権利が存在する不動産です。

銀行の融資などを受ける場合、不動産を担保にしてローンを組む方法がありますが、底地のような不動産は建物所有者(借地人)の権利がついているので担保として設定できない場合があります。

万が一、ローンの支払いができないと判断され担保の回収をおこなうとき、権利が複雑で回収ができないおそれがあるという理由のため、金融機関の多くは原則として底地を担保に設定できないようになっているようです。

ただし、不動産担保ローンを専門に取り扱う融資会社では、底地を担保として融資できる場合もあるようです。

主な金融機関のホームページを見ると、底地を担保にできるかどうかについての説明がされていない事が多いので、気になる人は直接問い合わせてみるのもよいでしょう。

優良投資物件の底地を選ぶポイント

商業施設
不動産投資で失敗しないためには物件の良し悪しが非常に大事となります。

特に底地ということであれば、失敗したからといってすぐに手放せる不動産ではありませんので物件選びが重要でしょう。

加えて、投資の良し悪しは、投資した元のお金に対してどのくらいのお金がプラスになったのかという割合(利回り)で決まるといえます。不動産の場合、単純な表面利回りだけをみるのではなく、保有するコストなども考える必要があります。

今回は不動産投資の利回りに焦点を当て、底地の中でも安心できる投資物件を選ぶポイントを紹介します。

土地価格に見合う地代が設定されているか

底地の資産性は地代で決まるといっても過言ではありません。

土地の中には古くから存在する土地もあり、それが底地として運用されている場合、当時の土地価格で決められた地代がずっと変わっていない可能性があります。

この場合、土地の価格の見直しがされていない、地代の値上げについて借地人が承諾しないなど、さまざまな問題があります。

このような底地に投資をしても地代が安すぎて、損失のほうが大きくなる可能性があります。

地代改定の履歴を確認

土地価格に見合った地代がきちんと設定されている場合、定期的に地代の見直しが習慣化されていると推測できます。

習慣的に地代の見直しができるという事実がある底地は、損失を生むような負動産(不動産)になりにくい物件と判断することができるでしょう。

また、定期的な地代の見直しができるということは、借地人も話がわかる良識のある人だと推察できますので、人間関係のトラブルによるリスクも少ないと考えられます。

地代の見直しは定期的に行われているかという点は、非常に重要なポイントといえますので、購入する前に地主に確認してみるとよいでしょう。

地代以外の一時金の項目を確認

前の項目でも説明しましたが、地主が借地人から受け取る収益は地代以外にもあります。

契約更新料や建て替え・増改築承諾料など、さまざまな一時金がありますが、これらが借地契約内容にどれだけ含まれているかがポイントです。

一時金の項目が多いほど、地代以外の収益も多くなります。契約更新料と建て替え承諾料、増改築承諾料は含まれていることが一般的でしょう。

その他に、第三者へ借地権を売却する場合の名義書換(譲渡)承諾料などがあります。

購入を検討している底地の借地契約内容を確認できる場合は、地主が受け取る一時金の項目もしっかりと確認しましょう。

需要のある地域の底地を選ぶ

底地に限らず、土地や建物の資産価値は地域によって異なります。

人口減少が著しく過疎化が進む地域の物件の資産価値は将来的にも下がる一方ですので、いくら底地を安く購入できたとしても長い目で見てプラスにならないおそれがあります。

そのため、スーパーや病院などの周辺環境が充実している地域や複数路線が使える駅が近いなど、利便性が高い地域の物件を選ぶとよいでしょう。

また、新しい商業施設や観光資源の開発をおこなっているエリアにある物件は、投資物件として最適です。

このような地域は、将来的に街の再開発がおこなわれ賃貸の需要も高くなっていく傾向があります。

投資物件の底地を購入した後にやるべきこと

投資物件として底地を購入した後は、実際に運用していくことになります。

その際に、ただの投資家ではなく新しい地主としての自覚を持たなければいけません。

借地人とも良い関係を築いていく必要がありますし、土地の管理はこれまでどのようにおこなわれてきたのかなども知っておく必要があります。

では、底地を購入した後にやるべきことはどのようなことなのでしょうか。

借地人との関係は友好的に

底地を購入し、新しい地主となった場合は借地人との信頼関係を新たに築いていく必要があります。

底地は1つの土地を複数人で扱っているので、個々の権利や人間関係が複雑になります。

実際に地主と借地人、お互いがどちらかに承諾を得なくては施行することができないこともいくつかあります。

地代の改定や建物の建て替え・増築、契約内容の変更など、相談の上お互いにうまく折り合いをつけて決めなくてはならないことは少なくありません。

そのときに、地主と借地人の関係が悪く、疎遠になってしまっているとさまざまなトラブルを招くおそれがあります。

例えば、「 借地人が地主の承諾なしで借地権と建物を第三者へ売却してしまった」、「地主が不当に地代を値上げし承諾しない場合は賃貸借契約を解除すると通告された」など裁判に発展するようなトラブルが起こってしまったら、無駄な損失を生むだけです。

そのようなリスクを防ぐという意味でも、借地人と友好的な関係を築き、維持していくことはとても重要なことです。

借地契約の内容をよく確認する

土地の借地契約の内容は物件によって全く同じということがありません。

借地契約に関して基本的な部分はテンプレート化されているかもしれませんが、地主と借地人同士で取り決めた約束事などがあるかもしれません。

それが、契約書に記載してあればわかりやすいですが、まれに口頭のみで約束を交わし長年守ってきたなどというケースもあります。その約束が契約においてとても重要なことである場合も少なくありません。

場合によっては契約内容が時代に合っていないようなものの場合、改定する必要が出てくるかもしれません。

そのため、以前の地主と借地人がどのような内容で契約を結んでいたのか、契約書を見るだけではなく借地人ともしっかり話し合って把握しておくことが大事です。

地代の入金チェックは必ずおこなう

地主にとって一番重要な地代ですが、銀行振込で支払われる場合などは必ず支払い期日に入金されているかチェックしましょう。

地代管理をしないと滞納トラブルになることもあります。何らかの事情で借地人が地代の支払いができなかったときにすぐに気づくことができないのも問題です。

また、支払いの期日が決まっているのにもかかわらず、遅延や滞納に関して曖昧な対応をしていると、支払いが遅れても大丈夫というような気持ちを借地人が抱いてしまうかもしれません。

このようなことを防ぐためにも、地代の支払い、入金チェックはしっかりとおこなう必要があります

底地を購入したときにかかる税金や諸費用

税金
底地を購入したときには、さまざまな費用や税金がかかります。不動産取得時にかかる主な諸費用と税金をあらかじめ把握して資金を準備し、購入の計画をたてるとよいでしょう。

以下の記事では不動産に関わる税金について詳しく説明されています。こちらも参考にしてみるとわかりやすいかもしれません。

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不動産取得税

底地を含め、不動産を取得した際にかかる税金です。登記や抵当権の設定などに関係なく課税されるものです。

基本的に、売買や交換、贈与(死因贈与を含む)などで取得した場合は課税の対象となりますが、相続や遺贈、遺言信託などで取得することになった場合は課税されない仕組みになっています。

参照:東京主税局「不動産取得税」

登録免許税

不動産を取得し、所有権の移転登記や保存登記、抵当権設定登記などを行う場合には「登録免許税」という税金がかかります。基本的に買主が負担する税金となります。

土地の所有権の移転登記の場合、不動産の価額に税率20/1000を掛けることで登録免許税額を計算することができます。

参照:法務局「登録免許税の計算」

登記に関する費用

底地を購入した場合、以前の地主が保有する所有権を自分に移転し登記する手続きが必要になります。

所有権移転の登記を司法書士に依頼する場合、報酬費用と登記にかかる登録免許税を支払う必要があります。

一般的な所有権移転登記手続きの場合の平均報酬額は以下のリンクを参考にするとよいでしょう。

参照:日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果(2018年1月実施)」

仲介手数料

直接地主から底地を購入した場合は仲介手数料はかかりませんが、不動産会社を介して底地を購入した場合は仲介手数料が発生します。

この仲介手数料には消費税も含まれます。また、仲介手数料には上限が決まっており、最高で売買価格が400万円超の場合、その売買価格に対して3%+6万円と計算されます。

参照:SUUMO「売却時の仲介手数料とは?いくらかかる?」

底地を相続する場合は相続税もかかる

底地は相続税の課税対象です。

相続税評価額」という相続税や贈与税の算出基準となる課税価格を基に税額が決定されます。

底地の相続税評価額は以下の計算式で算出できます。

自用地の評価額 ×底地割合(※1-借地権割合)
=底地の相続税評価額

底地の評価については以下の記事でも説明していますので、参考にしてみてください。

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まとめ

少し特殊な不動産である底地を投資物件として選択する場合、通常のマンションやアパート経営のビジネス手法とはまた違った観点から運用を進めていく必要があります。

そのためには、底地が持つ特徴や扱いづらい点、利益を生みそうな点などを知ることが大事です。

また、底地は物件ごとで契約内容や借地人との人間関係などが大きく異なり、それらは利益に直結するといっても過言ではありません。

目に見える利回りだけを気にするのではなく、本当にその底地は問題がないのか調べられるところまで調べ判断するのが、優良な底地選びのポイントです。

底地に限らず不動産投資は何年か先を見据えて、利益を上げられるのかどうかを考えるのも大事です。

底地を購入した際には、しっかりと地主としての自覚と責任を持って運用していきましょう。

最終更新日:

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