底地の購入時に住宅ローンは組めない？不動産担保ローン・無担保ローンについても解説

底地を購入するときにローンを利用したい人もいるかと思います。

しかし、ローンの商品はさまざまで金融機関によって融資の条件も異なり、資金の使用用途も決められています。

とはいえ、底地の購入時には、住宅ローンを組めないことがほとんどです。

もしも、底地を購入したにもかかわらず、収益化が困難な場合は、底地の専門買取業者への売却も検討してみましょう。

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底地を購入するときに住宅ローンは利用できる？

不動産を現金で一括購入できる人はなかなかいません。多くの場合は住宅ローンなどを利用して物件を購入すると思います。

住宅ローンの種類もさまざまで、金融機関ごとに独自のローン商品を提供しています。

審査の通りやすさや金利なども多種多様で、不動産の種類によってもローンが組める場合と組めない場合があります。

では、住宅や通常の土地ではなく「底地」を購入したいときに利用できる住宅ローンはあるのでしょうか。

基本的に底地の購入では住宅ローンが利用できない

前の項目でも説明した通り、住宅ローンは購入した住宅を担保にするローンです。

既に第三者の建物が建っている底地のみを購入する場合、担保にできるものがないので住宅ローンの利用ができない金融機関がほとんどです。

そもそも、住宅を建てるためのローンなので、自身の住宅を建てられない底地の購入に利用すること自体が住宅ローンの目的とずれてしまいます。

ですが、既に借地権付きの不動産を所有している借地人であれば「底地の買取資金」として住宅ローンを利用できる場合があります。

借地人が底地を購入することで、貸借による権利関係が解消され土地や建物などを完全所有する状態になるからです。

完全所有権の不動産であれば、住宅の建て替えや増改築することも自由で、住宅や土地を担保に設定できるようにもなります。

そのため、住宅ローンの利用も可能になるということです。

底地購入で住宅ローンを組める銀行

前の項目で、底地の購入時に住宅ローンは基本的に組めないと説明しました。

ただし、以下の金融機関であれば、底地購入時でも住宅ローンを利用できる可能性があります。

※ホームページなどに、底地購入での住宅ローン利用の可否が明記されている金融機関のみとなります。

この他、地方銀行が提供している無担保の住宅ローンなども、底地の購入が目的でも融資可能の商品があります。

住宅ローンが利用できるか、直接確かめてみるとよいでしょう。

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底地は、不動産価値が低いため、購入してもうまく資産化・収益化できない恐れがあります。

「底地を手にしたが、思ったより収益をあげられていない」という場合は、底地の売却を検討するとよいかもしれません。

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底地購入で利用できるローンは2種類

これまで説明したとおり、底地の購入には基本的に住宅ローンが使えません。

そこで、住宅ローンの融資が認められなかった場合は「不動産担保ローン」や「無担保ローン」などを検討してみましょう。

次の項目から、それぞれの特徴を確認していきましょう。

不動産担保ローン

不動産担保ローンは、建物や土地などの不動産を担保にお金を借りるローンです。

ただし、完全所有権の土地であれば担保として設定できますが、底地の場合は担保にならないことがほとんどです。

理由として、底地は借地人の権利が付着している不動産なので、ローンが支払えないときに回収がしにくいからです。

借地権付きの建物を担保に、底地を購入するケースではローンを組めたという事例もあります。

無担保ローン

農業協同組合などが提供している「無担保ローン」は名前の通り、担保が不要のローンです。

ただし、担保が不要となるかわりに金利も割高になっており、生命保険への加入するといった条件もあるので注意が必要です。

土地の購入資金として底地の購入も認められていることが多いので、選択肢のひとつとして考えるのもよいでしょう。

底地を購入するときの注意点

底地を購入するときは「住宅ローンを組めない」こと以外にも、注意すべき点があります。

具体的には、以下の3点に気を付けましょう。

• 借地人の情報をしっかりと調べておく
• 購入する底地の境界は明確になっているか確認
• 地代・更新料・承諾料などの金銭的な取り決めの内容を確認

次の項目から、それぞれの注意点を順番に見ていきましょう。

借地人の情報をしっかりと調べておく

地主から底地を購入する場合、土地賃貸借契約書を見せてもらって借地人の情報を確認しておきましょう。

「登記名義人と契約書上の借地人が一致しているか」「借地人は地代や更新料などを滞納していないか」といったことを、調べておきます。

書類上における情報以外の借地人に関する事柄を、地主から聞いておくのも大事です。

トラブルが多い借地人の底地を購入しないように気をつける必要があります。

購入する底地の境界は明確になっているか確認

昔から存在する底地の場合、昔と現在の測量方法の違いで境界が不明確になっており、借地はどの範囲なのか分からなくなっている場合も少なくありません。

その場合は、法務局で公図を入手し境界を確認、現地に境界標がきちんと埋設されているかを調べることが大事です。

境界が不明確なまま底地を購入してしまうと、今後隣地所有者とのトラブルに発展してしまうおそれがあります。

もしも、境界が定まっていない場合は、底地の売主に境界の測量と境界標の設置を求めておきましょう。

地代・更新料・承諾料などの金銭的な取り決めの内容を確認

底地をのみを購入し自身が地主になる場合、現在の貸借契約で地代や更新料、建替えなどの承諾料などがどのように取り決められているのか確認しておきましょう。

取り決めの詳細を理解していないと、借地人とのお金のやり取りなどでトラブルになってしまうおそれがあります。

とくに承諾料について、承諾事項（建替えや増改築など）はどの範囲のものがいくらで設定されているのか知っておく必要があります。

また、地代滞納による損害金や契約解除料などの金額も把握しておくとよいでしょう。

もしも、売主（現在の地主）が借地人と長い付き合いで、口頭のみで取り決めていることがあった場合は、しっかりと契約書などに記載してもらうことも大事です。

まとめ

底地の購入で住宅ローンを組みたい場合、資金の使用用途で「底地の購入」という項目があるローン商品を探すところから始めましょう。

ほとんどの金融機関は、底地のみの購入で住宅ローンは利用できないとしていますが、個々の事情や状況によって融資が可能となる場合もあるので、直接電話で問い合わせてみるとよいかもしれません。

もしも、民間のローンで審査が通らない人は「不動産担保ローン」「無担保ローン」なども検討してみましょう。

底地の購入方法も大事ですが、購入予定の底地をの現状を調査することも大切です。

現在の地主と借地人の契約内容や取り決め、境界など底地の状態に関わる事柄、借地人がどのような人なのかなどを事前に把握しておくとトラブルを防げます。