底地購入で住宅ローンを組める銀行は?フラット35や不動産担保ローン・無担保ローンについても解説

底地 購入 ローン

底地を購入するときにローンを利用したいという人もいるかと思います。

しかし、ローンの商品はさまざまで金融機関によって融資の条件も異なり、資金の使用用途も決められています。

普通の住宅を購入する目的であれば住宅ローンの融資対象となりますが、底地という少し特殊な不動産の購入で住宅ローンが組めるのか疑問に思いますよね。

今回の記事では、底地購入で住宅ローンは利用できるのか、どの金融機関が利用可能な商品を提供しているのかなどを説明します。

また、一般的な住宅ローンだけではなく、不動産担保ローンや無担保ローン、フラット35などについても詳しく解説していきます。

底地はどんな土地?

土地

底地とは、借地権が付いた土地のことを指します。

土地の貸借契約が発生すると、貸した地主と借りた借地人にそれぞれ土地の権利が分与されます。

完全所有権となっていった土地の権利が分与されると、土地は「底地」と「借地権」という在り方に変わります。

地主には土地(底地)の所有権、借地人には土地の利用権(借地権)が与えられ、一つの土地に複数人の権利が交錯することになります。

底地には土地の所有権しかないので、自由に家や建物を建設するなどの土地利用ができなくなります。

一方、借地権には「建物を建てる目的で土地を借りる」という前提のもと、借りて利用している間は地主に地代を支払う義務が発生します。

以下の記事でも底地について詳しく説明していますので、参考にしてみてください。

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底地を購入するときに住宅ローンを利用したい

住宅ローン

不動産を現金で一括購入できる人はなかなかいません。多くの場合は住宅ローンなどを利用して物件を購入すると思います。

住宅ローンの種類もさまざまで、金融機関ごとに独自のローン商品を提供しています。

審査の通りやすさや金利なども多種多様で、不動産の種類によってもローンが組める場合と組めない場合があります。

では、住宅や通常の土地ではなく「底地」を購入したいときに利用できる住宅ローンはあるのでしょうか。

住宅ローンとは

住宅ローンは、購入する住宅を担保にして資金を融資する仕組みのローン商品です。

もし、借主がローンの返済ができなくなった場合、貸主は担保として設定した住宅などを回収して残債に企てることができるので、貸主側からしたら借金の踏み倒しをされるリスクが少ない商品でもあります。

そのため、カードやフリーローンよりも低金利となっている商品が多く、住宅などを購入したい借主は住宅ローンを利用するメリットの方が高い場合があります。

住宅ローンの融資は、建物が完成し所有権保存登記が済んだ後になります。完成、登記後でないと金融機関は物件に抵当権の設定ができないという理由があるためです。

基本的に土地購入資金や建設、着工費用などは自己資金で用意する必要があるということをおさえておきましょう。

抵当権・・・土地や建物を担保として確保するための権利

つなぎ融資

住宅ローンの融資が始まるまでの間に資金が必要となることもあります。

その場合、住宅ローンの融資が始まるまでの間に組むことができるローンの「つなぎ融資」を利用するという手段もあります。

つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が少し高めですが、自己資金が少なくても土地取得資金や注文住宅の購入費用などに充てることができます。

基本的に底地の購入では住宅ローンが利用できない

住宅ローンは前の項目でも説明した通り、購入した住宅を担保にするローンです。

既に第三者の建物が建っている底地のみを購入する場合、担保にできるものがないので住宅ローンの利用ができない金融機関がほとんどです。(底地は不動産価値が低いため担保にできない金融機関が多い)

そもそも、住宅を建てるためのローンなので、自身の住宅を建てることができない底地の購入に利用すること自体が住宅ローンの目的とずれてしまいます。

ですが、既に借地権付きの不動産を所有している借地人であれば「底地の買取資金」として住宅ローンを利用できる場合があります。

借地人が底地を購入することで、貸借による権利関係が解消され土地や建物などを完全所有する状態になります。

完全所有権の不動産であれば、住宅の建て替えや増改築することも自由で、住宅や土地を担保に設定できるようにもなります。

そのため、住宅ローンの利用も可能になるということです。(金融機関による)

底地購入で住宅ローンを組める銀行

住宅ローンの資金使途で、底地の買取資金が認められている主要な金融機関をピックアップしてみました。

※ホームページなどに、底地購入での住宅ローン利用の可否が明記されている金融機関のみとなります。

利用可能な金融機関 概要
三井住友信託銀行 資金の使いみちに「底地購入」が含まれる
新生銀行 借地権上の建物に居住している人(借地人)が底地権を買い取る場合に限る
みずほ銀行 資金の使いみちに「底地の買取資金」が含まれる

この他、地方銀行が提供している無担保の住宅ローンなどは、底地の購入が目的でも融資可能の商品があります。

底地の購入で住宅ローンを組めない銀行

底地に関する住宅ローン利用可否について、ホームページ上に記載がない金融機関は多く、実際に問い合わせてみないとわからない場合があります。

また、土地のみの購入では利用できないなどの記載があっても、個々の状況によって融資が可能になる場合もあります。

ですが、担保にするものがない状況で住宅ローンを組むことは基本的に難しいと考えてよいでしょう。

住宅ローンで融資を受けられない場合

住宅ローンの融資が認められなかった場合は「不動産担保ローン」や「無担保ローン」などを検討してみましょう。

不動産担保ローン

不動産担保ローンは建物や土地などの不動産を担保にお金を借りるローンです。

完全所有権の土地であれば担保として設定できますが、底地の場合は担保にならないことがほとんどです。

理由として、底地は借地人の権利が付着している不動産なので、ローンが支払えないときに回収がしにくいからです。

借地権付きの建物を担保に底地を購入するケースではローンを組むことができたという事例もあります。

無担保ローン

農業協同組合などが提供している無担保ローンは名前の通り、担保が不要のローンです。

担保が不要となるかわりに金利なども割高になっており、生命保険への加入などの条件もあります。

しかし、土地の購入資金として底地の購入も認められていることが多いので、選択肢のひとつとして考えるのもよいでしょう。

底地の購入で「フラット35」は利用できる?

家 お金

物件を購入する際に利用する住宅ローンにもさまざまな商品があります。

その中でも安心の住宅ローンと謳っている「フラット35」というものがあります。

フラット35にはどのような特徴があるのか、底地の購入では利用することができるのか説明します。

フラット35とは


ずっと固定金利の安心【フラット35】

フラット35とは民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う固定金利型の住宅ローンです。

最大で35年間(返済期間)金利が固定というのがポイントで、融資時に金利と返済額を明確に把握することができます。

また、住宅ローンの借入れでかかる保証料や手数料、保証人も必要ないので無駄な費用はかかりません。

省エネルギー性や耐震性などが一定の基準を満たす物件を取得する際に、金利を引き下げることができる「フラット35S」というものもあります。

参照:住宅金融支援機構 フラット35

フラット35のメリット

■収支の計画が立てやすい

まず、フラット35は固定金利型なので、収支の計画が立てやすいというのがメリットです。

住宅ローンに多い変動金利のローンは返済途中に定期的に金利が見直され、将来的に金利が上昇するリスクがあります。金利が上がった場合、当初想定していた返済額よりも多くの負担を抱えることになります。

しかし、固定金利型のローンよりも変動金利型のローンのほうが金利が低く設定されている場合が多いです。

金利上昇リスクを気にするかどうかによって、固定型と変動型どちらを選ぶかの選択肢は変わるので、自分自身で収支のシミュレーションをしてみるとよいでしょう。

■審査基準がわかりやすい

次に、フラット35は民間の住宅ローンよりも審査基準がわかりやすく、審査が通りやすいといえます。

民間の住宅ローンでは収入の安定度が審査されますが、具体的にどのくらいが安定しているといえるのかが不明瞭です。

不明瞭といっても一般的には会社員であるか、ないかという点は審査に影響を与えるといえるかもしれません。

フラット35の場合は、会社員かどうかや、安定しているかどうかではなく「全ての借り入れと、年収の割合で指定の基準を満たせばOK」と明確な基準値で審査されるので、会社員以外の人でも申し込みしやすいというのがポイントです。

例えば、年収が400万円未満の人でフラット35以外のローンや借金の総返済負担率が30%以下であるならば融資の対象とされます。

年収400万円以上の人は総返済負担率が35%以下ならば融資の対象とされます。

年間収入 総返済負担率
(収入に対する返済額の割合)
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

必ずしも融資可能というわけではありませんが、収入の審査項目においては民間の住宅ローンよりもわかりやすいといえます。

参照:住宅金融支援機構 フラット35「ご利用条件」

底地のみの購入ではフラット35は利用できない

フラット35は住宅ローンの一種ですので、住宅の建設が目的ではない土地のみの購入は融資対象外となります。

そのため、底地の場合は住宅や建物を建設することができないため必然的に融資対象外となり、フラット35の利用はできないということになります。

ただし、住宅を所有する借地人が底地を買い取るなどの場合、フラット35の住宅ローンを利用できる可能性があります。

フラット35を提供している金融機関に直接問い合わせてみるのがよいでしょう。

参照:住宅金融支援機構 フラット35「ご利用条件について」

底地を購入するときの注意点

コツ

借地人の情報をしっかりと調べておく

地主から底地を購入する場合、土地賃貸借契約書を見せてもらって借地人の情報を確認しておきましょう。

登記名義人と契約書上の借地人が一致しているか、借地人は地代や更新料などの滞納者ではないかということに加え、過去にトラブルを起こしていないかなど、書類上の情報以外の借地人に関する事柄を地主から聞いておくのも大事です。

トラブルが多い借地人と契約しないように気をつける必要があります。

購入する底地の境界は明確になっているか確認

昔から存在する底地の場合、昔と現在の測量方法の違いなどで境界が不明確になっており、借地はどの範囲なのか分からなくなっている場合も少なくありません。

その場合は、法務局で公図を入手し境界を確認、現地に境界標がきちんと埋設されているかを調べることが大事です。

境界が不明確なまま底地を購入してしまうと、今後隣地所有者とのトラブルに発展してしまうおそれがあります。

境界が定まっていない場合は、底地の売主に境界の測量と境界標の設置を求めておきましょう。

地代・更新料・承諾料などの金銭的な取り決めの内容を確認

底地をのみを購入し自身が地主になる場合、現在の貸借契約で地代や更新料、建替えなどの承諾料などがどのように取り決められているのか確認しておきましょう。

取り決めの詳細を理解していないと、借地人とのお金のやり取りなどでトラブルになってしまうおそれがあります。

特に承諾料について、承諾事項(建替えや増改築など)はどの範囲のものがいくらで設定されているのか知っておく必要があります。

また、地代滞納による損害金や契約解除料などの金額も把握しておくとよいでしょう。

もし、売主(現在の地主)が借地人と長い付き合いで、口頭のみで取り決めていることがあった場合は、しっかりと契約書などに記載してもらうことも大事です。

底地についての相談はぜひ当社へ

当社では底地に関するさまざまな相談を承っています。ぜひお気軽に以下のリンクからお問い合わせください。

まとめ

底地の購入で住宅ローンを組みたい場合、資金の使用用途で「底地の購入」という項目があるローン商品を探すところから始めましょう。

ほとんどの金融機関は、底地のみの購入で住宅ローンは利用できないとしていますが、個々の事情や状況によって融資が可能となる場合もあるので、直接電話で問い合わせてみるとよいかもしれません。

もし、民間のローンで審査が通らない人は、固定金利型の住宅ローン「フラット35」を選択してみるのもひとつの手です。

底地の購入方法も大事ですが、購入予定の底地をの現状を調査することも大切です。

現在の地主と借地人の契約内容や取り決め、境界など底地の状態に関わる事柄、借地人がどのような人なのかなどを事前に把握しておくと、トラブルを防ぐことができそうですね。

最終更新日:

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