底地と借地権の等価交換をわかりやすく説明!手続きや税金についても詳しく解説

底地借地権等価交換

底地は権利関係が複雑な不動産です。また、完全所有権の土地と比べて不動産価値も低く売却が難しいと言われています。

さまざまな問題を抱える底地ですが、「等価交換」という手法で地主と借地人の権利関係を解消し、不動産価値を上げることができます。

今回は等価交換とは具体的にどのような手法なのか、等価交換の概要やメリット・デメリット、手続きの流れなどについても詳しく解説していきます。

等価交換とは

等価交換の本来の意味は「価値の等しいものを相互に交換すること」です。不動産業界においては、土地と土地、土地と建物など、さまざまな不動産の等価交換がおこなわれます。

また、地主と借地人が不動産を完全所有権にするため、底地と借地権を分筆し、それぞれ一部分を相互に交換することもあります。具体的に説明すると、借地権の一部分を地主に返還、底地の一部分を借地人に譲渡するような形になります。

底地借地権交換

上図は底地と借地権を交換した結果、借地人が60%、地主が40%という割合で互いに完全所有権の土地を保有したことを表したものです。これらの割合を決める際、土地の評価や価格などを参考にしますが、最終的に当事者同士の話し合いで決められます。

実際に評価をおこない、話し合いをした上で出された割合に納得できず、もう少し土地を多く保有したい場合、相手に金銭を支払って承諾してもらうというケースもあります。(6:4の割合を5:5にしてほしいときなど)

このときに支払う金銭のことを「交換差金」といい、これを伴う交換は等価交換に該当しないので譲渡所得税などの課税対象となります。

また、金銭の授受が発生しない交換でも法的には資産の譲渡という扱いになることもあり、譲渡所得税が課税される場合があります。

固定資産の交換の特例

交換によって資産の譲渡がおこなわれた際には譲渡所得税などの税金がかかりますが、土地や建物といった固定資産を交換する場合、同じ種類のものであれば譲渡がなかったものとする特例があります。

この特例を「固定資産の交換の特例」といい、交換による譲渡所得税を無税とすることができます。

同じ種類のものの交換というのは、例えば土地と土地、建物と建物を交換するケースなどです。底地と借地権の一部分を交換する場合でも、同種の固定資産の交換と認められることがあります。

しかし、固定資産の交換の特例が適用されるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。具体的な適用要件は以下となります。

  • 交換により譲渡・取得する資産は自身が所有する「固定資産」であること。企業が販売する目的で一時的に保有している資産などは対象外。
  • 交換する資産は相互に同じ種類と認められるもの(底地と借地権も可。建物の設備や構築物は「建物」として認められる)
  • 交換する資産は1年以上所有していたもの(相手の資産も同様に1年以上所有のもの)で、交換する目的で取得した資産の場合は認められない
  • 交換により取得する資産は、譲渡する資産の直前の用途と同じ用途で使用すること(交換によって自身が譲渡するものが宅地だった場合、取得したものも宅地として使用する)
  • 交換によって譲渡・取得する資産の時価の差額が、高い方の資産の時価の20%以内であること(例:時価1000万円の土地Aと時価800万円の土地Bの交換は可、土地Bが700万円の場合は不可)

上記の要件を満たす場合は、固定資産の交換の特例が適用となります。特例の適用対象であっても、交換により金銭等を受け取った場合は課税される可能性もあるので注意が必要です。

また、特例を受けるためには、確定申告書に必要事項を記載の上、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】」を添付して、税務署に提出する必要があります。

※不動産所得税や登録免許税、印紙税などは別途通常通り支払わなければなりません。

参照:国税庁「土地建物の交換をしたときの特例」

底地と借地権を等価交換する前に

コツ

底地と借地権は、一つの土地に対して地主と借地人の権利が交錯しているため権利関係のトラブルが起きやすく、土地利用にも制約がかかります。

底地のデメリット

底地は土地の利用権がないので家や建物を建設することはできません。借地人から地代を受け取る権利はありますが、地代が現在の経済状況に見合わない場合は赤字です。不動産価値も低く売却が難しいため、所有しているだけで損失の出る「負動産」になりがちです。

借地権のデメリット

借地権は、建物の建設などに制約はありませんが、増改築や他者への譲渡などさまざまなことに関して地主の承諾が必要です。地主が承諾しなければ基本的にNGとなるので底地と同じく利用に制約があるといっても間違いではないでしょう。

また、地代に加えて、契約の更新や承諾などにも料金がかかります。これらの金額は地主の裁量で決められるものなので契約によっては支払いが厳しくなってしまうこともあります。

メリットが少なくなりがちな底地と借地権ですが「等価交換」によってこれらのデメリットを払拭することができます。

しかし、等価交換にもメリットとデメリットがあるので、それらを把握しておくことも大事です。

底地と借地権を等価交換する場合どのようなメリット、デメリットがあるのか次の項目で説明します。

等価交換のメリット

底地と借地権を等価交換したときの主なメリットは「権利関係が解消される」ことと「完全所有権の土地が手に入る」こと、そして「不動産の価値が上がる」ことです。

権利関係が解消される

等価交換により底地、借地権の一部分を相互に交換することで、完全所有権の土地となり地主と借地人の権利関係が解消されます。

完全所有権の土地は所有者が自由に扱うことができるので、土地を自分自身で管理しさまざまなことに利用することができます。

権利関係の解消がなぜ大事なのかというと、底地や借地権は相続などで代替わりが進むと誰が権利者なのかお互いに把握しきれなくなることもあります。親族ではない第三者を含む複数人が共有で相続した場合、さらに権利関係が複雑になります。

また、各承諾や交渉は相手側の権利者全員におこなう必要があります。借地人が借地権を第三者に譲渡するために地主から承諾を貰わなければならないケースで、権利者の誰かが遠方に住んでいる場合などでは、承諾を貰いにいくだけでも手間がかかります。

このような地主と借地人の複雑な権利関係を等価交換によって解消することで、しがらみがなくなり土地の利用や活用がしやすくなります。

完全所有権の土地が手に入る

底地単体では不完全所有権の不動産です。また、借地権には所有権が含まれないので土地の利用方法によっては地主の承諾が必要になります。

そこで、底地と借地権を等価交換し、完全所有権の土地にすることで利用や収益、譲渡や処分を第三者に阻まれず自由に行うことができるようになります。

不動産の価値が上がる

等価交換で底地と借地権が完全所有権の土地になると、それぞれ不動産としての価値が上昇します。

特に、売却が難しく売れたとしても低価格になってしまう底地は完全所有権化することで換金性が大幅に上がります。土地利用の制約が無くなることが不動産価値を上げる一番の要因ともいえるでしょう。

等価交換のデメリット

等価交換にはメリットが多いように思えますがデメリットもあります。

等価交換による主なデメリットは「固定資産税や都市計画税を支払う必要がある」、「所有地の面積が交換分だけ狭くなる」というものでしょう。

特に、地主よりも借地人のほうがこれらのデメリットを感じやすいかもしれません。

固定資産税や都市計画税の支払い

固定資産税や都市計画税は本来、土地の所有者である地主が支払う税金です。土地を借りているだけの借地人はこれらの税金を支払う必要はありません。

しかし、等価交換などによって権利関係が解消され完全所有地になった場合、自身の所有地になるので固定資産税や都市計画税を支払うことになります。

完全所有地になれば地代や更新料、承諾料などの支払いがなくなるので、デメリットと感じるかどうかは契約内容によりけりといえますが、負担が増える可能性もあるということをおさえておきましょう。

所有する土地の面積が狭くなる

底地と借地権の等価交換は、結果的に一つの土地を複数人で分けることと同じです。そのため、一人が保有できる土地面積は狭くなります。

どのような割合で交換するのかにもよりますが、土地面積が狭すぎる場合、等価交換によるメリットよりも土地利用に支障をきたすというデメリットのほうが大きいかもしれません。

また、場合によっては借地人が建物を取り壊す必要も出てくる可能性があるのでケースバイケースです。

ある程度の広さがあり、地主と借地人で分割可能な土地の場合に等価交換は効果的といえるでしょう。

等価交換の手続きに必要なこと

家 電卓

底地と借地権の等価交換で、必要になる手続きの流れを説明します。

土地の価格を調べる

等価交換をするために、交換する土地が現在どれだけの価格になるのかをはっきりとさせる必要があります。

売買ではなく交換なのに、価格を明確にする意味があるのかと思う人もいるかもしれませんが、交換によって保有する土地の割合を決める話し合いなどで土地の価格について話すこともあります。

また、交換が成立し完全所有地となった場合、土地がどのくらいの価値になるのか推測するための情報にもなります。

完全所有地になったときに価値は大幅に上がるのか、それともあまり変わらずにデメリットのほうが大きいのかによって相手は等価交換を承諾するか否かを決めますので、重要な情報ともいえます。

底地の価格を調べるのは一般の人だとかなり難しいので、不動産鑑定士などの専門家に調べてもらうのがよいですね。

不動産に関わる専門家については以下の記事でも紹介していますので参考にしてみてください。

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交換する割合を決める

お互いに完全所有権の土地を保有するためには底地と借地権の一部分ずつを交換する必要があります。そこで、明確化された土地の価格をもとに、交換する割合を相手と話し合って決めます。

また、一部分ではなく全部分を交換することもできますが、権利者が変わるだけなので底地と借地権を等価交換するメリットは少ないでしょう。

固定資産の交換の特例を受けるためには、交換する不動産がなるべく等価となるように割合を決めていく必要があります。実際には、等価交換契約において交換対象が等価であることの合意をする形になります。

交換する割合の決定後に分筆登記をおこなう

不動産全てを交換するのであれば土地を分割する必要はありません。

しかし、一部分を交換する際には両者が相談のうえ決定した割合だけ分筆登記(登記簿上で土地を複数に分割して登記し直す手続き)が必要になります。

分筆登記をおこなうためには、前提として境界が明確化されていなければなりません。古くから存在する底地や、相続などで権利者が増えいつの間にか境界が曖昧になってしまったなどの場合は、改めて境界確定をする必要があります。

境界確定測量は土地家屋調査士に依頼することになります。

また、分筆登記などの登記手続きは自分でおこなうこともできますが、司法書士に依頼したほうが安心です。別途、登録免許税という税金がかかることもおさえておきましょう。

■登録免許税の税率

登録免許税の税率は、交換の場合「20/1000」となります。詳しくは以下の国税庁ホームページを参考にしてみるとよいでしょう。

参照:国税庁「登録免許税の税額表」

分筆後は所有権移転登記をする

分筆登記によって不動産の一部を相手に渡す準備ができたら、所有権移転登記をして名義変更をおこないます。

名前の通り、譲渡資産の所有権を相手に移転するための登記で分筆登記と同じく司法書士に依頼することが多いでしょう。登録免許税もかかります。

確定申告を忘れずに

不動産の等価交換は相手に不動産を譲渡するという意味も含まれますので、譲渡所得税などが課税されます。

無税にするための対策として、前の項目でも説明した「固定資産の交換の特例」には「確定申告書に所定の事項を記載の上、提出」という注意事項がありますので、忘れずに確定申告をおこないましょう。

また、底地と借地権を等価交換し完全所有権の土地となった場合は、固定資産税や都市計画税などもかかってくることを認識しておきましょう。

デベロッパーが関わる「等価交換方式 」について

注意点

一般の人同士での等価交換とは意味合いが少し異なる「等価交換方式」という事業方式について説明します。

まず、等価交換方式というのはマンションやビルなどを建設したい開発業者(デベロッパー)に地主などの土地所有者が土地を提供、建物の建設費はデベロッパーが負担するという仕組みのビジネスモデルです。

業者と土地所有者が協力して建物を建てることから、共同建設方式ともよばれます。

等価交換方式による解決事例とメリット

等価交換方式は、一般の人同士での等価交換におけるさまざまな問題の解決を図ることができます。

例えば、地主は複数人存在する借地人との権利関係を解消し土地を活用したいが、借地人達は「その土地から離れたくない」、「建替えるにしてもお金がない」、「等価交換で自分が利用している建物面積が狭くなるのはイヤだ」などで両者の折り合いがつかないケースがあるとします。

そこで、デベロッパーが参入することで次のように解決できます。

地主と借地人とデベロッパーがマンション住戸を取得する

地主と借地人達の各地権者はデベロッパーに土地権利(底地、借地権)を譲り、新たに建設されたマンションの住戸を各地権者それぞれが取得。

これにより、地主は借地人との権利解消に加え、取得した住戸を賃貸として活用、借地人は住み慣れた場所を離れることなく古くなった家から新築のマンションに住むことができたという、両者の要望を叶えるような解決事例もあります。

そして、地主、借地人共に所有権を手に入れることができたので賃貸や売却などが自由におこなえるようになります。

参入したデベロッパーは余ったマンション住戸を分譲して運用するという形になります。

このように、等価交換方式によって資金のあるデベロッパーが参入することで、全員にメリットを生み、問題を解消することができるケースも少なくありません。

まとめ

底地や借地権の問題は、不動産売買以外に今回紹介した「等価交換」という手法でも解決できます。地主と借地人ともに完全所有権を保有できることは両者にとって大きなメリットといえるでしょう。

等価交換は基本的に同じ種類の不動産同士でおこなわれること、譲渡所得税などを無税にするには「固定資産の交換の特例」の適用要件を満たすことなどをおさえておく必要があります。

また、等価交換のメリットやデメリット、交換の流れなどを把握しておくことも大事です。

分筆登記や所有権移転登記などの手続きも発生するので、難しいことは司法書士などの専門家に依頼したほうが安心でしょう。

底地、借地権の問題で折り合いがつかない場合は「等価交換方式」というデベロッパーを交えた解決策を考えるのもひとつの手段として、覚えておくとよいかもしれません。

最終更新日:

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