市街化調整区域だと家の売却は難しい？高値でスピーディーに売る方法を解説

極端な市街化を抑制するために、開発に制限をかけられる市街化調整区域。

建物の新築や増改築に自治体の許可が必要なため、市街化調整区域の不動産は「売却しづらい」「価格が安くなってしまう」といった問題があります。

市街化調整区域の不動産をスムーズに売却するためには、エリアごとに異なる自治体許可の基準や、売却先の選び方が大切になります。

そのため、なるべく多くの不動産会社を比較し、市街化調整区域の売買に詳しい業者を見つけましょう。

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市街化調整区域とはどんな地域のこと？

市街地化調整区域とは、都市計画によって市街化を抑制するよう定められた地域のことです。建築や増改築、建物の用途変更などが規制されています。

市街化調整区域にある不動産は、一般の物件と比べて売却しにくく、評価も低い傾向にあります。

市街化調整区域をスムーズに売却するため、まずは市街化調整区域の仕組みや、価格面での影響を把握しておきましょう。

市街化調整区域とは開発に制限がある区域のこと

市街化調整区域を規定している都市計画法とは、国土を計画的に開発するために定められた法律です。この法律では、日本の国土を3つの区域に分類しています。

都市計画法における都市計画区域の分類

区域	特徴
都市計画区域	1つの都市として整備・開発・保全すべき地域。人口や土地の利用状況、その他発展具合を基準に定められるため、1つの自治体内に収まる場合もあれば、複数の自治体にまたがる場合もある。
都市計画区域外	都市計画区域から外れた区域。
準都市計画区域	都市計画区域外において、土地計画区域の要件は満たしてないが、将来的な市街化が見込まれるため、あらかじめ整備・開発・保全に関して規制された区域。

都市計画区域は更に3つの区分けがなされ、そのうちの1つが市街化調整区域です。

都市計画区域の区域区分

区域	特徴
市街化区域	すでに市街地が形成されているか、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めるべき地域。
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域。
非線引き区域	将来的には上記2つのどちらかに線引するが、現状はまだ分けられていない区域。

まとめると、市街化調整区域とは「都市として発展している地域において、市街化をなるべく抑えている区域」ということです。

参照：e-Govポータル「土地計画法第5条、第5条の2、第7条2号および3号」

市街化調整区域の目的は農地の保護

なぜ都市の中で市街化を抑制するのかというと、農地の保護が主な目的になります。

開発が無秩序に進むと、農地が急速に減少する恐れがあります。農業を守りつつ都市を発展させるため、市街化を抑制することで調和をとっているのです。

上記のことから、市街化調整区域であっても、農林漁業を営む人の住宅や関連施設は、特別な許可なく建築できます。

市街化調整区域の不動産価値は通常の約70%程度

市街化調整区域は建築等に制限がかかるため、通常の不動産より評価が下がってしまいます。

市街化区域にある同規模の不動産と比べると、売却価格の相場はおおむね70%程度の価値まで下がるのが一般的です。

また、そもそも需要が少ないので、価格を抑えても売れるとは限りません。買い手が見つからず、売却活動が長期化することもあります。

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家を建てられるなら市街化調整区域でも売却可能

市街化調整区域は、建物の新築や増改築に自治体の許可が必要です。そのため、売却できるか不安に思うかもしれません。

しかし、市街化調整区域内の土地でも、住宅を新築できるケースや既存の住宅を建て替えられるケースであれば、通常の土地に近い条件で売却できます。

また、以下のような市街化調整区域特有のメリットをアピールできれば、買主を見つけられる可能性は高いでしょう。

• 固定資産税が安い
• 都市計画税がかからない
• 広い土地を確保しやすい

市街化調整区域で家を新築・建て替えするには開発許可が必要

市街化調整区域で新築や増改築をおこなうには、自治体からの許可を得る必要があります。都市計画法の規制があるため、許可がないと自分の土地でも建築ができないのです。

土地計画法第29条
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（中略）の許可を受けなければならない。（後略）出典：e-Govポータル「土地計画法第29条」

土地の所有者が好き勝手に建物を建てれば、農地や工場用地などを確保できない恐れがあります。

また、住宅地を無秩序に作ってしまうと、下水道などのインフラ整備にも不必要な費用がかかり、自治体などの財政負担も重くなってしまいます。

そこで、都市計画法では「市街化地域」と「市街化調整区域」という区域を作り、土地の利用方法を規制しているのです。

市街化調整区域でも家を建てられる可能性が高い4つのケース

市街化調整区域のエリアにある不動産でも、次の4つのケースに該当するときには、新築・建て替えの許可が下りやすいといえます。

これらのケースでは、住宅の新築・建て替えを認めても不都合の生じる恐れが少ないからです。

• 1.市街化区域に隣接している場合
• 2.市街化調整区域になる前から家が建てられている場合
• 3.事業のために開発された地域の場合
• 4.低層住居専用地域（用途地域）内にある場合

ただし、建築許可が下りる基準は、それぞれの自治体ごとで異なる場合があるため注意しましょう。

1.市街化区域に隣接している場合

市街化調整区域の土地でも、市街化区域との境界付近にある場合は、建築の許可が下りやすいといえます。

すぐ近くまで市街化が進んでいるのであれば、家を新築したり建て替えても「市街化の抑制」という都市計画の邪魔にはなりませんし、インフラ整備が非効率になることもないからです。

都市計画法34条でも、次の条件を満たしている場合には、自治体の条例などに基づいて市街化調整区域における開発行為を許可できると定められています。

参照：e-Govポータル「都市計画法34条11号」

2.市街化調整区域になる前から家が建てられている場合

市街化調整区域にある不動産でも、市街化調整区域に指定される前から建っていた家は、建て替えられるケースがあります。

かつては「既存宅地確認制度」という仕組みがあり、市街化調整区域の指定前から家が建てられている土地では、建築に際する許可が不要とされていました。

既存宅地確認制度は平成13年に廃止されましたが、現在でも自治体が独自に基準を定め「既存宅地確認制度」にならった許可をおこなっているケースが少なくありません。

また、国土交通省は近年、観光振興や地域集落を維持する目的で、既存建築物の用途変更基準を緩和する方針を打ち出しています。

そのため、いわゆる「古民家カフェ」のように、住宅から店舗への用途変更も容易になっています。

参照：国土交通省「開発許可制度運用指針の一部改正」

3.事業のために開発された地域の場合

市街化調整区域の不動産であっても、すでに他の事業のために開発された土地であれば、家の新築・再建築の許可が取得しやすい傾向にあります。

前例があると、自治体としても許可を出しやすくなります。

事業のために開発の許可が下りているのであれば、その地域は今後も発展する可能性があります。場合によっては、不動産を高額で売却することも可能でしょう。

4.低層住居専用地域（用途地域）内にある場合

市街化調整区域と指定されたエリアであっても、住宅地としての利用が予定されていた地域であれば、家の新築・建て替えも許可が下りやすいといえます。

実際、住宅の供給不足が懸念されていた1970~1980年代には、郊外の宅地開発も少なくありませんでした。

街の中心部から離れたエリアに造成された公営団地や、いわゆるニュータウンと呼ばれる地域などが典型例です。

これらの地域のほとんどは「低層住居専用地域」とよばれる用途地域になっています。

低層住居専用地域では、土地の利用が住宅などの用途に限定されています。つまり、市街化調整区域であっても、市街化地域と同様の取扱いをうけるのです。

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市街化調整区域の不動産を高値でスピーディーに売る方法

市街化調整区域の売却は難しいですが、決して不可能ではありません。工夫次第で、高値でスピーディーに売ることも可能です。

具体的な方法として、次の4つを押さえておきましょう。

• 自治体に申請して「開発許可」を取得する
• 市街化調整区域のメリットを買主へ伝える
• 農地として近隣の農家へ売却する
• 訳あり物件の専門業者に買取してもらう

それぞれ詳しく解説していきます。

自治体に申請して「開発許可」を取得する

あらかじめ売主側で「開発許可」を取得してから、建物を建てられる不動産として売却する方法です。

市街化調整区域のある自治体へ申請すると、下記の流れで開発許可を取得できます。

1. 市区町村役場で事前相談をおこなう
2. 申請書と説明資料を提出する
3. 自治体が現地調査や審議をおこなう
4. 問題なければ自治体から開発許可が下りる

市区町村役場で事前相談する際、以下のような書類も必要になります。

• 不動産の案内図
• 公図の写し
• 土地・建物の登記事項証明書など

ただし、開発許可を取得するための申請方法は自治体によって異なるため、売りたい不動産のある地域の市区町村役場で確認してから申請しましょう。

参照:「市街化調整区域内の開発・建築」（横浜市）

申請から認可が下りるまで約1〜2ヶ月かかる

市街化調整区域の不動産を売却したい場合、開発許可を申請してもすぐに認可が下りる訳ではありません。

自治体による現地調査や審議がおこなわれるため、開発許可の申請から認可までは約1〜2ヶ月程度の期間が必要です。

不動産の広さ	かかる期間
0.3ha未満	約25日
0.3ha〜5ha	約40日
5ha以上	約55日

いますぐ市街化調整区域にある不動産を手放したいのであれば、開発許可を取得してから売却する方法ではなく他の方法を検討したほうがよいでしょう。

参照:「市街化調整区域における開発（建築）許可に関するよくある質問」（神戸市）

市街化調整区域のメリットを買主へ伝える

市街化調整区域にはデメリットだけでなくメリットもあるので、それを買主へ伝えることで売却できる可能性が高まります。

以下のような市街化調整区域のメリットを買主へ伝えるとよいでしょう。

• 宅地以外にも利用用途がある
• 建物が少ないので、静かで環境がよい
• 都市計画税がかからないので、税金が安い

それぞれのメリットを1つずつ解説していきます。

【メリット1】宅地以外にも利用用途がある

市街化調整区域の不動産でも、住居を建築せずに他の用途で利用するのであれば、通常の土地のように資産運用できます。

• 更地にして駐車場を経営する
• 農地を耕して農業を営む

すべての買主が居住目的で不動産を購入している訳ではなく、資産運用を目的に不動産を購入しているケースもあります。

こうした資産運用を目的としている買主へ宅地以外の利用用途を提案すれば、売却価格を下げずに市街化調整区域を売却できるでしょう。

【メリット2】建物が少なく静かで環境がよい

市街化調整区域は建物が少ないので、自然豊かで静かな環境が多いです。

建物の建築が制限されているおかげで大型商業施設などはありませんし、将来的にも大型開発が許可される可能性は低いので、今後も静かな環境が続くものと考えられます。

こうした都会ではなく田舎の静かな雰囲気を求める買主であれば、市街化調整区域の不動産を購入してくれる可能性は高いでしょう。

【メリット3】都市計画税がかからないので税金が安い

そもそも市街化調整区域には都市計画がないので、不動産を所有しても都市計画税がかかりません。

また固定資産税は払わなければなりませんが、市街化調整区域は公示地価が安いため、税額も安くなりやすい傾向にあります。

市街化調整区域は都市計画税がかからない上に固定資産税も安いので、購入する買主にとって節税面でのメリットは大きいでしょう。

農地として近隣の農家へ売却する

市街化調整区域の不動産を早く売りたい場合、宅地ではなく「農地」として売却してしまうのも1つの方法です。

農地として近隣の農家へ売るのであれば、市街化調整区域の不動産でも開発許可を取らずにそのまま売却できます。

ただし近隣に農家がいるとは限らず、必ずしも購入してくれるとは限らないため、確実な売却方法とはいえません。

訳あり物件専門の買取業者に買取してもらう

より早く確実に市街化調整区域の不動産を手放したい場合は「訳あり物件の専門業者」に買取してもらいましょう。

まず不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ売却先が異なります。

種類	売却先
仲介業者	一般の買主を探して売却する
買取業者	買取業者へ不動産を売却する

仲介業者よりも買取業者の方が不動産を売却しやすいですが、普通の買取業者では市街化調整区域を買取してもらえない恐れがあります。

なぜなら、開発許可がないと建物を建てられない以上、市街化調整区域の不動産は法律的な問題を抱えている「訳あり物件」と扱われてしまうからです。

しかし買取業者の中でも「訳あり物件の専門業者」であれば、市街化調整区域の不動産でも問題なくスムーズに買取してもらえる可能性が高いです。

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買取業者のメリット1.開発許可がなくても買取してもらえる

何度も伝えている通り、市街地調整区域の不動産を売るにあたって、開発許可の有無は重要なポイントです。

しかし、訳あり物件専門の買取業者は市街化調整区域の活用方法を熟知しているので、開発許可がなくても買い取ってもらえる可能性があります。

例えば、下記のような方法も、個人の買主だと実行できる人は限られますが、訳あり物件専門の買取業者なら苦もなく対応可能です。

• 買取後に自社で開発認可を取得する
• 駐車場など別の用途で土地運用する

なかなか買主が見つからない場合や開発許可を取るのが面倒な場合、市街化調整区域の不動産を「訳あり物件の専門業者」へ売却するとよいでしょう。

買取業者のメリット2.早ければ数日でで速やかに手放せる

市街化調整区域の不動産を一般的な「仲介業者」で売る場合、買主が見つからない限り売却できません。

市街化調整区域の不動産は通常よりも需要が少ないため、仲介業者だと売却まで数ヶ月〜数年かかってしまうケースもあります。

しかし「買取業者」は自社で不動産を買取しているので、買主を探す手間をかけずに数日程度で不動産を売却可能です。

とくに「訳あり物件の専門業者」であれば、開発許可がなくても買取してもらえるので、最短2日ほどで市街化調整区域の不動産を手放して現金化することもできます。

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市街化調整区域の不動産を売却する際に確認しておくべきポイント

市街化調整区域の不動産も売却する場合、事前に確認しておくべきポイントがあります。

• 市街化調整区域の「区域指定」
• 売りたい不動産の「地目」
• 市街化調整区域の「建築年月日」

それぞれどのような点を確認するのか、1つずつ解説していきます。

市街化調整区域の「区域指定」

まずは、不動産がある市街化調整区域の「区域指定」を確認しましょう。

区域指定とは、開発許可が認められている市街化調整区域のことで、住宅などの建物を自由に建てられるため、買主からの需要も高い傾向にあります。

つまり、同じ市街化調整区域でも「区域指定」されている不動産であれば、スムーズに売却できる可能性が高いのです。

区域指定される地域には、以下のような条件があります。

• 近隣に50戸以上の集落がある
• 上下水道が整備されている
• 公道に接している

ただし、これらの条件は自治体によって異なるため「売りたい不動産が区域指定されているか？」について、市区町村役場へ確認する必要があります。

売りたい不動産の「地目」

続いて、市街化調整区域にある不動産の「地目」を確認しましょう。

地目とは、不動産登記法における土地の種類のことで、宅地や農地をはじめとする23種類に区分されています。

売りたい不動産の地目は、以下の方法で確認可能です。

• 毎年届く「課税明細書」や「評価明細書」を確認する
• 法務局で申請して登記記録を入手する
• 法務省のホームページから登記記録を入手する

同じ市街化調整区域にある不動産でも、地目によって売却しやすさが異なります。

参照:「登記・供託オンライン申請システム」（法務省）

市街化調整区域の「建築年月日」

最後に、市街化調整区域にある建物の「建築年月日」を確認しましょう。

市街化調整区域が線引きされたのは1968年ですので「建築年月日が1968年より前か？後か？」によって売却しやすさが変わります。

建築年月日	難易度
1968年より前の建物	売却しやすい
1968年より後の建物	売却しにくい

建物の建築年月日については「固定資産税課税台帳」で、市街化調整区域が線引きされた時期については「市区町村役場」で、それぞれ確認できます。

「1968年より前の建物」は売却しやすい

1968年より前に建築された建物は、市街化調整区域が線引きされる前に建てられた可能性が高いです。

市街化調整区域が線引きされる前に建てられた建物は、行政の都合で後から市街化調整区域にされた不動産です。

このような場合、行政の都合よりも居住者の権利が優先されるため、開発許可がなくても市街化調整区域にある不動産を自由に売却できます。

買主が建替え・増改築する場合も、以下の条件を満たせば開発許可は必要ありません。

• 用途が同じ
• 敷地面積が同じ
• 延べ床面積が1.5倍まで

ただし、線引き前に建築された建物でも、線引き後に一度でも建替えをおこなうと、線引き後の建物と扱われてしまい、売却しにくくなるため注意しましょう。

「1968年より後の建物」は売却しにくい

1968年より後に建築された建物は、市街化調整区域が線引きされた後に建てられた可能性が高いです。

線引き後に建てられた建物は市街化調整区域であることを前提に、開発許可を受けてから建設されています。

こうした場合、第三者へ売る場合は開発許可がないと買主が見つかりにくく売却がむずかしいです。

開発許可がない限り、買主にとっては購入するリスクが高いので、線引き後の建物は売却がむずかしい傾向にあります。

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市街化調整区域にある不動産の売却先

住宅の建築許可を得られない場合でも不動産売却をあきらめる必要はありません。市街化調整区域にある不動産が「絶対に売却できない」わけではないからです。

「市街化調整区域の土地が欲しい」と考えている買主も多くいるので、需要があるところにしっかりアピールすれば、高額での売却も可能です。

以下の項目から、市街化調整区域の売却先としてあげられる候補を紹介していきます。

売却先1.農業・林業・漁業を営んでいる人

売却しづらい市街化調整区域の典型例は「農地」です。自分の土地が農地であるかどうかは、不動産登記簿の「地目」を見れば確認できます。

農地の売却が難しいのは、農地法によって農地取得できる人が厳しく制限されているからです。

したがって、物件の地目が農地や山林である場合には、農業・林業などを営んでいる人に売却するとよいでしょう。

売却先2.農産物・水産物の加工業者

農地の多い市街化調整区域では、その地域で生産された農作物・水産物を加工する工場用地の需要もあります。

農産物加工業者や水産物加工業者は、市街化調整区域でも開発許可を容易に取得できるため、とても有力な買主候補といえます。

地産地消を推奨する動きも強まっているため、地元の農産物・水産物加工業者が直営のレストランを営業するケースも増えています。

農産物・水産物の加工業者とうまくマッチングすれば、高額で不動産を買い取ってもらえるかもしれません。

売却先3.市街化調整区域で事業をしようと考えている業者

市街化地域では事業を営もうとしている事業者も、有力な買主候補となります。近年での具体例としては、老人ホームといった介護事業者が挙げられます。

また、主要道路に面した土地であればコンビニエンスストアやレストラン、ガソリンスタンドなどにできるため、住宅を建てられない土地でも需要が高いです。

主要道路に面していない土地であっても「レジャー施設周辺の駐車場」「危険物を取り扱う工場」などといったように、事業用地としての需要があります。

これらの事業者は、市街化調整区域での開発申請のハードルがかなり低いからです。

売却先4.隣地の所有者

隣地の所有者も有力な買主候補です。土地を1つにできれば、買主にとっても資産価値を高められる大きなチャンスとなるからです。

隣地所有者が「子共が結婚した後も自分の近所に住まわせたい」と考えている場合も、買主・売主の双方にメリットがあるでしょう。

また、街の中心部から離れたエリアの市街化調整区域では、世帯人数分の自動車がないと生活に不便ということも珍しくありません。

そのため、駐車場として隣地の購入を検討する人も多くいます。

売却先5.中古住宅を探している人

初期費用を抑えたいという理由などで、中古物件を探している人も有力な買主候補となります。

近年では「広い古民家に住みたい」と考える人も増えているうえに、リフォーム費用に補助金を支給する自治体も増えているため、中古住宅は以前よりも売却しやすくなっています。

ただし、増改築を伴う大規模なリフォームには自治体の許可が必要です。

住宅を残したまま物件を売却する際には、再建築の条件をしっかり確認し、売買契約前に十分な説明をしておきましょう。

売却先6.訳あり物件の専門買取業者

「市街化調整区域であっても売却できる」と解説しましたが、それでも一般的な不動産と比べて、売却しにくいことは確かです。

とくに、建築許可の申請手続きは複雑です。そのため、一般の人はもちろん、不動産業者であっても取り扱いを避けるケースがあります。

「すぐに不動産を手放したい」「急いで現金化したい」ということであれば、訳あり物件専門の買取業者に相談するのがよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者なら、一般的な不動産会社が取り扱えないような物件でも、高額かつスピード買取が可能です。

まとめ

市街化調整区域が売りづらいのは、土地の利用方法に制限がかかってしまうためです。

しかし、完全に用途がない市街化調整区域はありません。

どのような物件であっても販売方法を工夫したり、良い売却先を見つけることで、高額で売却できるケースは少なくありません。

とくに、訳あり物件専門の買取業者なら、条件の悪い物件でも高額買取を期待できます。

市街化調整区域の処分に困っている方は、訳あり物件専門の買取業者へ査定を依頼してみてはいかがでしょうか。