【市街化調整区域の不動産売却】好条件で買い取ってくれる5つの売却先

市街化調整区域

市街化調整区域の不動産は、法令上の制限が原因で売却しづらい、価格が安くなってしまうことがあります。しかし、「家を建てられる」、「優良な買主を見つけられる」のであれば、市街化調整区域の不動産でも満足のいく価格で売却することは十分可能です。

今回は、市街化調整区域に家を建てるための条件、市街化調整区域を購入してくれる優良顧客について解説していきます。

家を建てられるなら市街化調整区域でも売却可能

市街化調整区域
市街化調整区域内の土地でも、住宅を新築できるケース、既存の住宅を建て替えられるのであれば、通常の不動産売却に近い条件で売却できます市街化調整区域であっても、家を建てることができれば、「固定資産税が安い」、「都市計画税がかからない」、「広い土地を確保しやすい」といったメリットを重視する購入希望者を見つけられる可能性が高くなるからです。

市街化調整区域で家を新築・建て替えするには開発許可が必要

市街化調整区域の土地に住宅などの建造物を建てるときには、自治体からの許可を得る必要があります。自分の土地なのに許可がなければ建物を建てられないのは、都市計画法の規制があるからです。

土地の所有者が自分の好き勝手に建物を建てれば、農地や工場用地などが確保できなくなってしまう可能性があります。日本中が住宅地というわけにはいきません。また、住宅地が点々とできてしまえば、下水道などのインフラ整備にも不必要な費用がかかり、自治体などの財政負担も重くなってしまいます。そこで、都市計画法では「市街化地域」、「市街化調整区域」という「線引き」を行い、土地の利用方法を規制することにしています。

市街化調整区域でも家を建てられる可能性が高い4つのケース

市街化調整区域のエリアにある不動産でも、次の4つのケースに該当するときには、住宅の新築・建て替えができる可能性は高いといえます。これらのケースでは、住宅の新築・建て替えを認めても不都合が生じるおそれが少ないからです。

・市街化区域に隣接している場合
・市街化調整区域になる前に家が建てられている場合
・事業のために開発された地域にある場合
・用途区域内にある場合

ただし、建築許可が下りる基準は、それぞれの自治体ごとに細く違う場合があることに注意する必要があります。物件を売却した後に不要なトラブルに巻き込まれないためにも、市街化調整区域の物件を売却する際には、市街化調整区域の物件の取扱いに長けている専門の業者に相談・依頼することを強くお勧めします。

市街化区域に隣接している場合

市街化調整区域の土地でも、市街化区域との境界付近にある場合には、建築が許可される可能性が高いです。すぐそこまで市街化が進んでいるのであれば、家を新築(建て替え)しても、市街化の抑制という都市計画の目的を邪魔することにはなりませんし、インフラ整備が非効率になることもないからです。

都市計画法34条でも、次の条件を満たしている場合には、自治体の条例などに基づいて市街化調整区域における建物の建築などの開発行為を許可できることが定められています。

・市街化区域に隣接、近接していて、市街化区域と一体的な生活圏を構成している地域
・市街化区域部分も含めた周辺地域におおむね50以上の建築物が建築されている

参照:総務省 都市計画法34条11号

市街化調整区域になる前に家が建てられている場合

不動産が市街化調整区域にある場合でも、すでに建物が建っている場合には、建物の購入者が住宅の建て替えを行える場合が多いといえます。

かつては、「既存宅地確認制度」という仕組みがあり、線引き前(市街化調整区域と指定される前)から家が建てられている土地では、建築に際する許可が不要とされていました。既存宅地確認制度は平成13年に廃止されましたが、現在でも、既存宅地のケースでは、「既存宅地確認制度」にならって、自治体が定める基準にしたがい建築行為を許可する場合が多いです。

なお、建物の建築年月日は、自治体に備え付けられている固定資産税課税台帳で確認することができます。線引きの時期については、それぞれの自治体に問合せをして確認するのが確実ですが、自治体のウェブサイトから検索できる場合もあります。

事業のために開発された地域にある場合

市街化調整区域の不動産であっても、すでに他の事業のために開発された土地であれば、売却も難しくない場合が多いです。すでに開発許可を得ている建物であれば、購入者が同じ用途・規模の建物を再建築することも容易に許可されるからです。

たとえば、「倉庫のある土地を相続した」という場合には、倉庫会社や、資材置き場を探している事業者に、「店舗物件を売却したい」ときには、商売をしようと思っている人に売却することが考えられます。特に、初期投資を抑えて起業したいと考えている人にとっては、「居抜きで使える中古物件」は魅力的でしょう。市街化調整区域の物件は、税金が安い点でもメリットがあります。

さらに、近年では、いわゆる「空き家対策」などの観点から、市街化調整区域における開発許可の運用指針を緩やかにする方向であることにも注目すべきです。たとえば、都市計画法を所管する国土交通省は、観光振興や地域集落を維持する目的で、既存建築物の用途変更基準を弾力化する方針を打ち出していますから、いわゆる「古民家カフェ」のように住宅から店舗への用途変更も認められやすくなったといえます。
参照:国土交通省 開発許可制度運用指針

用途区域内にある場合

市街化調整区域と指定されたエリアであっても、「元々、住宅地として使用することが予定されていた地域」であれば、家の新築・建て替えのハードルも低くなります。実際、住宅の供給不足が懸念されていた1970~1980年代には、郊外の宅地開発も盛んに行われていました。たとえば、街の中心部から離れたエリアに造成された公営団地や、いわゆるニュータウンと呼ばれる地域などが典型例です。

これらの地域のほとんどは、低層住居専用地域とよばれる「用途地域」となっています。低層住居専用地域では、土地の利用が住宅などの用途に限定されています。つまり、市街化調整区域であっても、市街化地域と同様の取扱いをうけるのです。所有する不動産が用途地域内にあるかどうかは、自治体に問い合わせる、自治体のウェブサイトを検索することで確認することができます。

市街化調整区域にある家・土地の売却先【5つ】

農地
住宅の建築許可を得られない場合でも不動産売却をあきらめる必要はありません。「市街化調整区域の土地が欲しい」と考えている購入希望者も必ずいるからです。

農業・林業・漁業を営んでいる人

売却しづらい市街化調整区域の典型例は「農地」です。自分の土地が農地であるかどうかは、不動産登記簿(表題部)の「地目」という欄を見れば確認することができます。農地の売却が難しいのは、農地法によって、農地取得できる人が厳しく制限されているからです。したがって、物件の地目が農地や山林である場合には、農業・林業などを営んでいる人に売却するのが最も確実な方法です。

農地は、買主が農業委員会の許可を得ることができれば、これから農業をはじめようと考えている人に売却することも可能です。近年では、若い人の中にも、Iターン、Uターンをして農家起業しようという人が増えていますので、「農地だから買い手が少ない」とあきらめてしまう必要はありません。

農産物・水産物の加工業者

農地などの多い市街化調整区域では、その地域で生産された農作物・水産物を加工する工場用地の需要が高いかもしれません。農産物加工業者や水産物加工業者は、市街化調整区域でも開発許可を容易に得ることができるため、とても有力な買主候補といえます。これらの業者は、開発許可を容易に得ることができるので、市街化調整区域の土地を取得することは、税負担の面でも、広い敷地を取得しやすいという面でもメリットが大きいといえます。

最近では、コンビニ・スーパーのお総菜への需要が高まっていることから、食品加工工場用地の需要は高いといえます。また、地産地消を推奨する動きも強まっていますので、地元の農産物・水産物加工業者が直営のレストランを営業するケースも増えています。

市街化調整区域で事業を行おうと考えている業者

市街化地域では用地を確保することが難しい事業を営もうとしている事業者も、有力な買い手候補となります。近年での典型例としては、老人ホームといった介護事業者が挙げられます。これらの事業者は、市街化調整区域での開発申請のハードルがかなり低くなっています。

また、主要道路に面した土地であれば、コンビニエンスストア、ドライブイン、レストラン、ファーストフード店、ガソリンスタンドなど住宅を建てられない土地であってもかなりの需要があるといえます。主要道路に面していない土地であっても、レジャー施設周辺の駐車場、資材置き場、危険物を取り扱う工場といったように、事業用地としての需要があります。「不便なところにあって家も建てられない土地だから・・・」とあきらめる必要はありません。

隣地の所有者

売却を考えている物件の隣地の所有者も有力な買い手候補です。隣地と自分の土地をひとつにできれば、買主にとっても自分の土地の価値を高められる大きなチャンスとなるからです。特に、隣地所有者が「子が結婚した後も自分の家の近くに住まわせたい」と考えているようなケースでは、売主にとっても買主にとってもWIN-WINの不動産売買となる可能性が高いでしょう。また、街の中心部から離れたエリアの市街化調整区域では、世帯人数分の自動車がないと生活に不便ということも珍しくありません。そのため、子供が大きくなり車の保有台数が増えた結果、駐車場の確保に困っているということもあるかもしれません。

中古住宅を探している人

住宅ローンの融資額が少なくて初期費用を抑えたいという理由などで中古物件を探している人も有力な買い手候補となります。市街化調整区域であっても、現在建築されている不動産をそのまま利用することは、新規の許可を必要としないからです。また、近年では、「広い古民家に住みたい」と考える人も増えているようです。

さらに、空き家対策の観点から、一定の条件を満たした場合には、リフォーム費用に補助金を支給する自治体も増えていますので、以前よりも中古住宅を売りやすい環境が整っているといえます。ただし、市街化調整区域の住宅は、台所・浴室・トイレの修繕といった増改築を伴わないリフォームであれば許可は不要ですが、増改築を伴う大規模なリフォーム(再建築)には自治体の許可が必要です。住宅を残したまま物件を売却する際には、再建築の条件をしっかり確認し、売買契約前に十分な説明をしておくことが重要です。

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市街化調整区域の不動産を高く売るなら専門業者に依頼するのが一番

不動産業者売却
市街化調整区域の不動産を売却するときには、訳あり物件の取扱いの経験が豊富な専門業者に相談・依頼するのが一番です。不動産業者の中には、普段は市街化区域の不動産しか取り扱っていないという業者も少なくありません。市街化調整区域の不動産は、売却に至るまでに業者で段取りしなければならない作業も多いからです。

開発申請を通すノウハウが豊富

市街化調整区域であっても、自治体から開発許可を得ることができれば、さまざまな用途で利用することができます。しかし、開発申請は、必ずしも簡単な手続きではありません。専門業者は、開発申請をスムーズに進めるためのノウハウの蓄積が進んでいます。行政書士、司法書士、土地家屋調査士、弁護士といった関連士業と強い提携関係がある場合も多いので、買主にとっても安心といえます。

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土地の強みを活かした活用方法を知っている

土地は、住宅やマンション・アパートを建てる目的だけで使われるわけではありません。土地の開発は、それぞれの土地に見合った方法を選択することが大切です。専門業者であれば、それぞれの土地の区画、土地の形状、造成の要否、法令で定められた細かい立地基準などを正確に分析し、最適な土地活用方法を見極めることができます。つまり、一般の不動産業者では「市街化調整区域だから売れない」とさじを投げてしまう物件であっても、専門業者であれば満足できる価格で売却できる可能性は高いといえます。

豊富な売却ルートがある

不動産を高値で売却するには、「その土地を欲しいと思っている買主をできるだけ多く見つける」ことが重要です。不動産の価格は、需要で決まるのが原則だからです。不動産売買は購入希望者が多いほど、売主にとって有利に進みます。

市街化調整区域の物件の取扱いに長けている専門業者であれば、住宅用だけでなく店舗、工場、駐車場、資材置き場といった様々な用途の敷地を探している事業主などに対する営業ルートも確保しているので、一般的な不動産業者よりも多くの購入希望者を見つけられる可能性が高いでしょう。

「早く売りたい」ときには買取りにも対応してくれる

市街化調整区域の不動産を1日でも早く売却したいというときには、「不動産会社の買取り」を利用することも有効です。訳あり物件の専門業者であれば、市街化調整区域の物件でも「確実に売却先を見つけることができるノウハウ」があり、物件の「買取り」にも対応してくれます

買取りの場合には、不動産業者の仲介で物件を売却するときよりも価格は安くなってしまいます。とはいえ、「早く確実に売れる」、「修繕や造成をしなくても現況のままで引き渡せる」といった点は、「使う予定もない不便な土地を相続してしまい面倒なことになった」と感じている人にとっては、大きなメリットとなる場合も多いのではないでしょうか。

当社は市街化調整区域の不動産のご相談も大歓迎です

当社は、市街化調整区域を数多く取り扱っていることから、住宅の建築が困難な土地であっても、最善の売却方法をご提案できます。また、関連する専門家とも提携関係にあり、買主の開発申請へのアフターフォロー体制も整っていますから、よい条件で買い取ってくれる買主を見つける点でも自信があります

市街化調整区域の物件を「高く売りたい」、「早く売りたい」とお考えの方は、下記の買取り専門窓口からお気軽にお問い合わせください

まとめ

市街化調整区域が売りづらいのは、土地の利用方法に制限がかかってしまうためです。しかし、完全に用途がない市街化調整区域はありません。どのような物件であっても売り方を工夫する、売却先を上手に見つけることで、売主さまも満足できる価格で売却できるケースは少なくありません。

専門業者は、まさに「売り方の提案」、「売却先の見つけ方」という点で一般の不動産業者よりも優れています市街化調整区域の処分に困っているという方は、訳あり物件の専門業者に査定を依頼してみてはいかがでしょうか

最終更新日:

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