【市街化調整区域の不動産売却】好条件で買い取ってくれる5つの売却先

市街化調整区域 不動産 売却

極端な市街化を抑制するために、開発に制限をかけられる市街化調整区域。

建物の新築や増改築に自治体の許可が必要なため、市街化調整区域の不動産は「売却しづらい」「価格が安くなってしまう」といった問題があります。

市街化調整区域の不動産をスムーズに売却するためには、エリアごとに異なる自治体許可の基準や、売却先の選び方が大切になります。

そのため、開発申請のノウハウや売却ルートが豊富な「訳あり物件専門の買取業者」に相談するのがおすすめです。

訳あり物件専門の買取業者なら、高額かつ最短数日のスピード買取も可能です。無料査定を利用して、市街化調整区域の不動産を売却する際のアドバイスや、具体的な売却価格を聞いてみるとよいでしょう。

>>【無料相談】事故物件・訳あり物件の買取窓口はこちら

家を建てられるなら市街化調整区域でも売却可能

市街化調整区域

建物の新築や増改築に自治体の許可が必要なため、市街化調整区域を売却できるか疑問に思うかもしれません。

市街化調整区域内の土地でも、住宅を新築できるケースや既存の住宅を建て替えられるケースであれば、通常の土地に近い条件で売却できます。

以下のような市街化調整区域特有のメリットがあれば、買主を見つけられる可能性が高いからです。

  • 固定資産税が安い
  • 都市計画税がかからない
  • 広い土地を確保しやすい

市街化調整区域の不動産売却なら、ぜひ一度当社までご相談ください

市街化調整区域で家を新築・建て替えするには開発許可が必要

市街化調整区域の土地に住宅などの建造物を建てるときには、自治体からの許可を得る必要があります。都市計画法の規制があるため、許可がないと自分の土地でも建物を建設できないのです。

土地の所有者が自分の好き勝手に建物を建てれば、農地や工場用地などを確保できない恐れがあります。

また、住宅地が点々とできてしまえば、下水道などのインフラ整備にも不必要な費用がかかり、自治体などの財政負担も重くなってしまいます。

そこで、都市計画法では「市街化地域」と「市街化調整区域」という区域を作り、土地の利用方法を規制しているのです。

市街化調整区域でも家を建てられる可能性が高い4つのケース

市街化調整区域のエリアにある不動産でも、次の4つのケースに該当するときには、住宅の新築・建て替えができる可能性は高いです。

これらのケースでは、住宅の新築・建て替えを認めても不都合が生じる恐れが少ないからです。

・市街化区域に隣接している場合
・市街化調整区域になる前に家が建てられている場合
・事業のために開発された地域にある場合
・用途区域内にある場合

ただし、建築許可が下りる基準は、それぞれの自治体ごとに細く違う場合があるため注意しましょう。

トラブルに巻き込まれないためにも、市街化調整区域の物件を売却する際には、市街化調整区域の物件の取扱いに長けている専門業者に相談・依頼することを強くおすすめします。

→市街化調整区域の売却相談はこちらから【無料相談】

市街化区域に隣接している場合

市街化調整区域の土地でも、市街化区域との境界付近にある場合には、建築が許可される可能性が高いです。

すぐそこまで市街化が進んでいるのであれば、家を新築したり建て替えても、市街化の抑制という都市計画の邪魔にはなりませんし、インフラ整備が非効率になることもないからです。

都市計画法34条でも、次の条件を満たしている場合には、自治体の条例などに基づいて市街化調整区域における建物の建築などの開発行為を許可できることが定められています。

・市街化区域に隣接、近接していて、市街化区域と一体的な生活圏を構成している地域

・市街化区域部分も含めた周辺地域におおむね50以上の建築物が建築されている

参照:総務省 都市計画法34条11号

市街化調整区域になる前に家が建てられている場合

市街化調整区域にある不動産でも、すでに建物が建っている場合、購入者自身で建て替えできるケースが多いです。

かつては「既存宅地確認制度」という仕組みがあり、市街化調整区域の指定前から家が建てられている土地では、建築に際する許可が不要とされていました。

既存宅地確認制度は平成13年に廃止されましたが、現在でも既存宅地のケースでは「既存宅地確認制度」にならって、自治体が定める基準にしたがい建築行為を許可する場合が多いです。

事業のために開発された地域にある場合

市街化調整区域の不動産であっても、すでに他の事業のために開発された土地であれば売却できる場合が多いです。

なぜなら、購入者が同じ用途・規模の建物を再建築することも容易に許可されるからです。

初期投資を抑えて起業したい人にとって、居抜きで使える中古物件は魅力的でしょう。市街化調整区域の物件は「課せられる税金が安い」というメリットがあります。

さらに近年では、「空き家対策」などの観点から、市街化調整区域における開発許可が下りやすいです。

例えば、都市計画法を所管する国土交通省は、観光振興や地域集落を維持する目的で、既存建築物の用途変更基準を緩和する方針を打ち出しています。

このことから、いわゆる「古民家カフェ」のように住宅から店舗への用途変更も認められやすいです。

参照:国土交通省 開発許可制度運用指針

低層住居専用地域(=用途地域)内にある場合

市街化調整区域と指定されたエリアであっても、住宅地としての利用が予定されていた地域であれば、家の新築・建て替えのハードルも低くなります。

実際、住宅の供給不足が懸念されていた1970~1980年代には、郊外の宅地開発も少なくありませんでした。

街の中心部から離れたエリアに造成された公営団地や、いわゆるニュータウンと呼ばれる地域などが典型例です。

これらの地域のほとんどは「低層住居専用地域」とよばれる「用途地域」となっています。

低層住居専用地域では、土地の利用が住宅などの用途に限定されています。

つまり、市街化調整区域であっても、市街化地域と同様の取扱いをうけるのです。

市街化調整区域にある家・土地の売却先

住宅の建築許可を得られない場合でも不動産売却をあきらめる必要はありません。

市街化調整区域にある不動産が「絶対に売却できない」わけではないからです。

「市街化調整区域の土地が欲しい」と考えている買主も多くいます。

以下の項目から、市街化調整区域の売却先を紹介していきます。

1.農業・林業・漁業を営んでいる人

売却しづらい市街化調整区域の典型例は「農地」です。自分の土地が農地であるかどうかは、不動産登記簿の「地目」を見れば確認できます。

農地の売却が難しいのは、農地法によって農地取得できる人が厳しく制限されているからです。

したがって、物件の地目が農地や山林である場合には、農業・林業などを営んでいる人に売却するとよいでしょう。

なお、近年では農家起業しようという若者も増えているので、農地でも売却可能です。

2.農産物・水産物の加工業者

農地などの多い市街化調整区域では、その地域で生産された農作物・水産物を加工する工場用地の需要が高いかもしれません。

農産物加工業者や水産物加工業者は、市街化調整区域でも開発許可を容易に取得できるため、とても有力な買主候補といえます。

これらの業者は、開発許可を容易に得られるので、市街化調整区域の土地を取得する傾向があります。

また、地産地消を推奨する動きも強まっているため、地元の農産物・水産物加工業者が直営のレストランを営業するケースも少なくありません。

3.市街化調整区域で事業をおこなおうと考えている業者

市街化地域では事業を営もうとしている事業者も、有力な買主候補となります。

近年での具体例としては、老人ホームといった介護事業者が挙げられます。

また、主要道路に面した土地であれば「コンビニエンスストア」「レストラン」「ガソリンスタンド」などにできるため、住宅を建てられない土地でも需要が高いです。

主要道路に面していない土地であっても「レジャー施設周辺の駐車場」「危険物を取り扱う工場」などといったように、事業用地としての需要があります。

これらの事業者は市街化調整区域での開発申請のハードルがかなり低いからです。

「不便なところにあって家も建てられない土地だから・・・」とあきらめる必要はありません。

4.隣地の所有者

隣地の所有者も有力な買主候補です。隣地と自分の土地をひとつにできれば、買主にとっても自分の土地の価値を高められる大きなチャンスとなるからです。

例えば、隣地所有者が「子が結婚した後も自分の近所に住ませたい」というケースでは、買主売主の双方にメリットがあるでしょう。

また、街の中心部から離れたエリアの市街化調整区域では、世帯人数分の自動車がないと生活に不便ということも珍しくありません。

そのため、駐車場として隣地の購入をメリットに感じる方も多くいます。

5.中古住宅を探している人

初期費用を抑えたいという理由などで、中古物件を探している人も有力な買主候補となります。

市街化調整区域であっても、建築されている不動産をそのまま利用することには、許可が必要ないからです。

また、近年では「広い古民家に住みたい」と考える人も増えているようです。

さらに、リフォーム費用に補助金を支給する自治体も増えているため、以前よりも中古住宅を売却しやすいです。

ただし、市街化調整区域の住宅は、増改築を伴わないリフォームであれば許可は不要ですが、増改築を伴う大規模なリフォームには自治体の許可が必要です。

住宅を残したまま物件を売却する際には、再建築の条件をしっかり確認し、売買契約前に十分な説明をしておきましょう。

関連記事
事故物件 リフォーム 相場
入居者の病死や自然死、そして自殺や殺人などの事件や事故が発生してしまうと、その物件は「事故物件」になってしまいます。 室内に体液など自殺の痕跡が残ってしまった場合、リフォームして再度貸し出せるようにしなければなりませんが ・事故物件のリフォームにはどれくらいコストがかかるの? ・リフォームはどこに依頼すればいいの? ・…

市街化調整区域の不動産を高く売るなら専門業者に依頼するのが一番

市街化調整区域の不動産を売却するときは、訳あり物件の取扱い経験が豊富な専門業者に相談・依頼するのが一番です。

一般の不動産業者では、市街化調整区域の扱いに慣れていないケースもあるからです。

次の項目から、訳あり物件の取扱い経験が豊富な専門業者に相談する「具体的な理由」を紹介していきます。

開発申請を通すノウハウが豊富

市街化調整区域であっても、自治体から開発許可を得られれば、さまざまな用途で利用できます。

しかし、開発申請は簡単な手続きではありません。

そこで、専門業者は開発申請をスムーズに進めるためのノウハウを蓄積しています。

関連記事
土地売却 相談 専門家
土地を売却するときに疑問や不安なことが出てくることもあると思いますが、そのときに誰に相談すればよいのか迷う人も多くいるでしょう。 土地売買の仲介をしてくれる不動産会社は、物件の詳細や契約に必要な質問や要望などにはある程度こたえてくれます。 しかし、不動産会社によっては、取引のトラブル解決や税金の相談をしても、専門分野以…

土地の強みを活かした活用方法を知っている

土地は、住宅やマンション・アパートを建てる目的だけで使われるわけではありません。

土地の開発は、それぞれの土地に見合った方法を選択することが大切です。

専門業者であれば、それぞれの「土地の特徴」などを正確に分析し、最適な土地活用方法を見極められます。

つまり、一般の不動産業者では「市街化調整区域だから売れない」と諦めてしまう物件でも、専門業者であれば高額売却できる可能性は高いです。

豊富な売却ルートがある

不動産を高額売却するには「その土地が欲しい買主をできるだけ多く見つける」ことが重要です。

不動産の売却価格は、需要で決まるのが原則だからです。不動産売買は購入希望者が多いほど売主にとって有利に進みます。

市街化調整区域の物件の取扱いに長けている専門業者であれば、住宅用だけでなく様々な用途の敷地を探している事業主などに対する営業ルートも確保しています。

ですので、一般的な不動産業者よりも多くの購入希望者を見つけられる可能性が高いでしょう。

「早く売りたい」ときには買取にも対応してくれる

市街化調整区域の不動産を1日でも早く売却したい場合、不動産会社の買取を利用することも有効です。

訳あり物件の専門業者であれば、市街化調整区域の物件でも確実に売却先を見つけられるノウハウがあり、物件の買取にも対応してくれます。

修繕や造成をしなくても現況のままで早く売却できます。

もしも「使う予定もない不便な土地を相続してしまった」人にとってはメリットが大きいといえるでしょう。

当社は市街化調整区域の不動産のご相談も大歓迎です

当社は、市街化調整区域を数多く取り扱しているため、住宅の建築が困難な土地でも、ベストな売却方法をご提案できます。

また、関連する専門家とも提携関係にあり、買主の開発申請へのアフターフォロー体制も整っていますから、売却後のトラブルを心配する必要もありません。

「市街化調整区域だから売れないかも・・・」と思っても、高価買取可能ですのでお気軽にご相談ください。

まとめ

市街化調整区域が売りづらいのは、土地の利用方法に制限がかかってしまうためです。

しかし、完全に用途がない市街化調整区域はありません。

どのような物件であっても販売方法を工夫したり、良い売却先を見つけることで、高額で売却できるケースは少なくありません。

専門業者は、まさに「売り方の提案」や「売却先の見つけ方」という点で一般の不動産業者よりも優れています。

市街化調整区域の処分に困っている方は、訳あり物件の専門業者へ査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

最終更新日:
不動産売却の専門家が、あなたの疑問に回答します!プロだけがお答えする信頼性の高い掲示板です。不動産お悩み相談所。質問はこちら。

訳あり不動産の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191