線路沿い物件は、駅に近いといったメリットもありますが、騒音・振動などのデメリットが大きく、売却価格や家賃は安くなりやすいです。
しかし、線路沿いのメリットや好んで住んでくれる客層を理解したり、防音対策や防振対策などを施せば、線路沿い物件でも高額売却を目指せます。
また、訳あり物件専門の買取業者など、使い道を熟知している不動産業者に依頼すれば、線路沿い物件を高額売却できる可能性が高いです。
しかし、線路沿い物件の取扱いが得意な不動産業者を探すには手間がかかる上、そもそも自分が所有する物件の資産価値を把握していない人も少なくありません。
ですので、全国1,600以上の不動産業者による査定が受けられる「一括査定サイト」を用いて、線路沿い物件の価格を確認した後、もっとも高値をつけてくれた不動産業者に相談してみると良いでしょう。
線路沿い物件の特徴
線路沿いの物件は電車の走行による音や地響きが日夜問わず感じられるということが最大の特徴といえるでしょう。駅が近ければ発車音やアナウンス、踏切の音などもはっきりと聞き取れます。
また、ベランダや窓が線路側に配置されている物件が多く、日光を遮る高いビルなどの建物が少ないため日当たりなどの採光面に関しては基本的に悪くはないといえます。
ただし線路と逆側の部屋の場合、電車の騒音は抑えられる代わりに日が当たらないこともあります。
線路沿い物件の周辺環境
線路沿い物件の周辺は駅やお店が多く、人通りのある環境だといえます。特に首都圏だと繁華街や商店街なども近くにあるので一日中賑わっているような場所も少なくありません。
また、線路を囲むように新築マンションがずらっと並んで建てられているような都市開発中の地域は、道路などもしっかりと整備されているため住みやすい環境になっています。
線路沿い物件の資産価値
線路沿いに限らず、物件の資産価値を決める要素の1つとして「買い手がつく物件なのかどうか」というものがあります。
そのため、資産価値の高い物件というのは客観的な評価が良い物件ともいえます。わかりやすくいうと「多くの人が買いたいと思える物件」です。
例えば、立地がよく利便性に富んだ主要都市の駅近物件などは人気が高く資産価値も下がりにくいといえるでしょう。
ちなみに人によって考え方が異なる主観的評価（場所に対する思い入れなど）は資産価値にあまり影響しません。
相場よりも売却価格が安くなる理由
物件を売り出す不動産業者は「その土地がどんなイメージを抱かれているか？」や「どの程度の売却価格なら購入者が現れるのか？」という点も考慮して価格を設定します。
そのため、土地の周辺環境が直接的な価値減少の要因にならなくても、顧客が抱くイメージによって売却価格が安くなるケースがあります。
立地によっては線路沿いでも資産価値が高い
線路沿い物件の中には、立地が良いというだけで資産価値が高騰している物件もあります。
基本的に騒音や振動などがマイナスの要素となりますが、それらを補えるほどの利便性や人気の地域エリアということであれば資産価値が高くなる傾向があります。
例として、特急や快速の始発駅や複数の路線が利用できる駅沿いの物件などはサラリーマンやOLなどからの人気がとても高いです。
つまり前にも説明したとおり、線路沿い物件であっても買いたい（欲しがる）人が多ければ多いほど資産価値は上がり、不動産価格も高くなります。
線路沿い物件のメリット
一見悪いイメージを持たれやすい線路沿い物件にも、生活におけるメリットがたくさんあります。
それらのメリットを全面に押し出して売り出すことで人気物件になる可能性も十分にあるのでしっかりと把握しておくとよいでしょう。
駅から近いのでアクセスの利便性が高い
線路沿い物件の最大のメリットは、すでにお伝えしている通り「利便性の高さ」です。
駅からの距離が近いことやコンビニやスーパー、飲食店、ショッピングモールや商店街などが周辺にあることが多いため、生活には困らないといえます。
また、首都圏以外の線路沿い物件においては、線路周辺の道路や駐車場が綺麗にしっかりと整備されているなどで車の運転がしやすい等のメリットがあります。
人通りが多いため安全性が高い
線路沿い物件の周辺は駅やお店などがあり人通りも多いため、夜道であっても比較的安心した気持ちで歩けるという意見があります。
また、道や足元が見えづらくなる夜には踏切などの明かりや街灯などもあるため、安全に帰宅できます。
特に夜遅くに帰宅する女性にとっては、道が明るいことや自宅までの距離が近いのは嬉しいポイントでしょう。
住宅地より家賃や価格が安い
線路沿いにある賃貸住宅や家などは一般的な住宅地に比べて賃料や価格が安い傾向があります。
これは、電車の騒音や振動など日常生活に関する弊害があることが一番の理由ですが、それらを気にしない人にとってはむしろ金銭的なメリットが多いです。
土地に関しては直接的な安価の要因とはなりませんが、線路沿いはうるさいというイメージが少なくないため、相場より安く売り出されているケースもあります。
線路沿い物件を好む人・欲しがる人
線路沿い物件をあえて選ぶ人にはいくつかの特徴があります。その中でも「騒音」や「利便性」に着目する傾向が多いといえます。
一人暮らしの学生や会社員
先述したとおり、線路沿い物件は駅までの距離が近く、店舗が豊富にあるなどのメリットもあります。
そのため、学生や社会人などが通勤通学時に便利という理由で駅近徒歩3分などの物件を選ぶことが多いです。加えて、一人暮らしであればコンビニやスーパーへ遠出せずに買い物できるなどの利点もあります。
駅のホームが見えるほどの駅に近い線路沿い物件であれば、遅延・混雑具合などが確認できるので便利という声もあります。
このようなさまざまな利便性を優先し、あえて線路沿い物件を選ぶ人は実際少なくありません。
自分が出す騒音に悩んでいる人
線路沿いの物件は電車や人の賑わいによってかなりの騒音が発生しますが、人によってメリットとなる場合があります。
例えば、自宅で楽器を演奏したい人があえて騒音の発生する線路沿い物件に住むケースがあります。
騒音が頻繁に発生する線路沿い物件であれば、音に敏感な人が入居する可能性は低いです。
逆にいうと、線路沿いの物件に住んでいる人は生活音を気にしない人が多いといえます。
そのため、住民間の騒音トラブルに発展しにくく、自分が出す生活音に悩んでいる人でも気にせず生活できるメリットもあります。
鉄道ファン
「鉄道や電車が好きだから線路沿い物件に住みたい」という鉄道ファンも少なくありません。
自宅の窓から電車や駅を直接見れるため、人に迷惑をかけずにいつでも写真が撮れるという鉄道ファンならではの強みがあります。
電車の音が騒音だと感じないのであれば、線路沿い物件はその人にとって優良な物件といえるでしょう。
線路沿い物件のデメリットと売るための対策
線路沿い物件でよくいわれるデメリットは騒音や振動です。
これらのデメリットを対策して解消できれば、売れない物件を売れる物件に変えられます。
どのような対策するべきか、デメリットごとに解説していきます。
騒音と防音対策
線路沿い物件に住む最大のデメリットが騒音です。
電車が線路を走る音や踏切の音、駅構内のアナウンスの音など、さまざまな音が耳に入ります。
どれも人がうるさいと感じる大きさの音なので、人によっては我慢できない騒音となります。
線路沿い物件は「騒音さえなければ購入したい」と思われる物件も多いため、いくつかの騒音対策を講じてから売りに出せば、高い値段で売却できるでしょう。
窓を二重サッシにする
窓やベランダ口が線路側にある場合、窓を二重サッシにするとよいでしょう。
遮音性が高い防音室用のサッシなどを取り付ければ、騒音が大幅に軽減されます。
ただし、窓サッシといっても、手軽に取り付けられる廉価品から、防音素材が含まれた高品質な商品まであり、工事費用もそれぞれです。
どこまで防音対策をするのかに応じて、窓サッシを選択しましょう。
給排気口を線路とは逆側に配置
大規模なリフォームを前提とする場合、給排気口を線路と逆側に設置する対策もあります。
給排気口は室外と直接繋がっているため、外音が入りやすく、電車などの音が聞こえる原因にもなります。
そのため、少しでも給排気口を音源から遠ざけることで騒音を抑えられます。
もしも、部屋と給排気口の位置自体を変えられない場合、給排気口のダクト内に吸音材を入れて防音対策をするのもひとつです。
実際に「換気口防音スリーブ」などの名称で販売されており、ネットで購入できるので手軽に防音対策ができます。
ただし、給排気口をガムテープなどで塞いでしまうと、換気ができなくなるので、きちんと専用の防音材を使いましょう。
振動と防振対策
電車が走る線路沿い物件は音だけではなく、振動も多く発生します。
1両あたり20～30tもある乗り物に多くの人が乗って走る以上、地面への振動も相当なものになります。
しかし、すべての線路沿い物件で振動がひどいわけではなく、地盤の性質によっても振動の影響は大きく異なります。
弱い地盤と強い地盤の性質
まず物件の土地部分となる地盤ですが、大まかに弱い地盤と強い地盤に分けられます。
軟弱地盤・硬質地盤ともよばれ、粘土や密度のないゆるい砂から成るのが軟弱地盤、岩盤や砂れき（砂利など）から成るものが硬質地盤と区分されます。
- 軟弱地盤・・・地盤がゆるく流動性が高いため振動を大きく感じやすい性質
- 硬質地盤・・・高密度の物質で構成されており耐震性が高く揺れを感じにくい性質
弱い地盤は「地盤改良工事」で防振対策
線路沿い物件の振動をなるべく減らしたい場合、地盤の改良工事を検討しましょう。
地質調査をして揺れを感じやすい軟弱地盤だった場合、固化材を土に混ぜ強い地盤に改良すれば振動を減らせます。
ただし、地質調査や地盤改良工事は多額の費用がかかります。必ず売れるという保証がない物件にその費用をかけるべきか、慎重に検討する必要があります。
舞い散る鉄粉や砂埃の対策
騒音・振動以外にも電車の通過による風で砂埃が舞い、外に干した洗濯物や外壁が汚れる被害もデメリットのひとつでしょう。
また、砂埃だけではなく電車が停車する駅の近くだとブレーキをかけた際に発生する鉄粉（ブレーキ時に削れた部品の粉塵）も汚れの原因といわれています。
近年の電車は鉄粉が発生しにくいですが、黒くザラザラした鉄粉は車や壁などが錆びる原因となるので、少量の付着でも除去する必要があります。
しかし、鉄粉や砂埃の散布自体を防げなくても、飛んでくる汚れを防ぐことは可能です。
「サンルーム」で鉄粉・砂埃対策！売却時の強みにもなる
「線路沿い物件で洗濯物を干したいけれど、部屋干しはしたくない」と悩んでいる人は、ベランダ等をサンルームに改装すれば鉄粉や砂埃を回避できます。
サンルームだと日照はそのままで外の空気を遮れるため、鉄粉や砂埃が付着せずに洗濯物を干せます。汚れた空気を入れずに換気できる換気口をもつサンルームもあります。
また、サンルームは子ども部屋としてはもちろん、自転車などを保管する物置としても使えるので鉄粉や砂埃で汚したくない物を置く場所としても活用可能です。
「サンルーム設置済」であれば線路沿い物件であっても購入されやすく、希望通りの価格で売却できる可能性も高いでしょう。
線路沿い物件を高く売る方法
線路沿い物件は前の項目で説明したとおり、騒音や振動などのせいで売却の難しい物件です。
このような日常生活に影響のある物件に住んでいる人の中には「住みにくいから今すぐに売って手放したい」と考えている人も多いでしょう。
この項目では線路沿い物件を売りたい人に向けて、なるべく高い値段で売る方法をいくつか説明します。
訳あり不動産の専門買取業者へ売却する
線路沿い物件における騒音などは、物件購入時や契約時の告知状況などによっては瑕疵とみなされる恐れがあります。
瑕疵には該当しなくても、騒音の大きいイメージから需要が少ないため、通常の不動産会社へ査定・買取を依頼しても安価になることが多いです。
ですが、瑕疵物件などの訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、線路沿い物件でも通常物件と同程度の価格で買取してくれます。
以下のノウハウを持つ訳あり物件専門買取業者であれば、線路沿い物件でも高額買取可能です。
- 専門家が訳あり物件の資産価値を正当に把握して、査定・買取する
- 買取後の運用方法が一般的な不動産会社よりも長けている
また、仲介業者に依頼して買主が見つからない状況よりは、すぐに買取してくれる専門買取業者に売却したほうがメリットは大きいでしょう。
訳あり物件を高く売るなら「一括査定」を受けよう
訳あり物件を高く売りたい場合、高額売却できる不動産業者を探さなければなりません。
そこでおすすめしたいのが、全国1,600以上の不動産業者による査定を一気に受けられる「一括査定サイト」の利用です。
「一括査定サイト」を利用することで、次のメリットがあります。
- 高額売却できる不動産業者が見つかる
- 線路沿い物件の売却価格相場がわかる
- わざわざ何社も査定を受ける必要がない
無料で利用できる上、たった2分で査定結果がわかるので、まずはお試し感覚で一括査定を受けてみると良いでしょう。
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防音・防振対策済み物件として売り出す
線路沿い物件は利便性からみても立地の条件は良いといえる物件です。
そのため、騒音・振動等のデメリットをあらかじめリフォームやリノベーションによって解消しておくことで、物件が高く売れるかもしれません。
二重窓サッシや防音壁、サンルームの設置などの対策を施してから売り出せば、買主の需要も高いため高額売却が見込めます。
防音対策は特に重要ですので、少し費用をかけても対策しておいたほうがよいでしょう。
不動産投資家に売却する
線路沿い物件を高額売却したい場合、物件自体の資産価値を上げる対策だけでなく、売却先の選び方も大切です。
線路沿い物件のようなデメリットもある不動産を売る場合、一般のファミリーや個人よりも不動産投資家へ売却したほうがよいでしょう。
不動産投資家はデメリットのある物件の中でも、適切な対策さえ施せば資産価値の上がる可能性の高い物件です。
そのため、将来的に儲かると判断された物件は売主側でリフォームなどをしなくても相場相当、もしくは少し高い価格で買取してくれる可能性も高いです。
特にアクセスの良い駅の周辺にある線路沿い物件は、店舗や賃貸物件として運用すれば継続的に利益を出せるため、不動産投資家からの需要が高い物件でもあります。
まとめ
線路沿い物件は振動や騒音のデメリットばかりが目立ちますが、人によってはメリットの多い物件でもあります。
また、閑静な住宅地に比べて利便性が高く、賃貸物件や店舗としては資産価値の高い物件なのです。
つまり、防音・防振対策を施して騒音や振動被害を抑えれば、線路沿い物件は住みやすさと利便性の高く、需要の多い物件になります。
売れないと思っている線路沿い物件でも、売却先次第では高値で売れる可能性も高いです。
もし線路沿い物件を高額で売りたいのであれば、まずは「一括査定サイト」を利用してみるとよいでしょう。
線路沿い物件に関するよくある質問
線路沿いの物件には電車が通過することによる「騒音や振動」「鉄粉・砂埃が舞い上がる」などといったデメリットがあるせいで、買主が見つかりにくいです。
線路沿い物件には「駅から近いためアクセスが便利」「物件付近が比較的に騒がしいため、自分が部屋で騒音をだしてしまっても、周りの住民には気づかれにくい」といったメリットがあります。
日常生活においては電車が近くを通ることによる騒音・振動など。加えて舞い散る鉄粉・砂埃のせいで窓や外壁、ベランダに干した洗濯物が汚れやすいといったものがあります。また、万が一電車が脱線した場合、住宅への被害は甚大なものになります。
騒音については窓を二重サッシにしたり、給排気口の配置を工夫することで対策可能です。鉄粉や砂埃から洗濯物を守るには「サンルーム」を設置し、ルーム内で干すとよいでしょう。
少し変わった物件なので、取り扱ってくれる不動産業者を探すのは手間がかかります。そのため、不動産一括査定サービスを利用し、一気に全国1,600以上の不動産業者に査定を依頼する方法が最適です。
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