成年後見人による不動産の売却方法を解説！居住用・非居住用のケース別で紹介

もし親が認知症を患ってしまい、判断能力が不十分になった場合でも「成年後見人」という代理人を選任すれば不動産売却は可能です。

なぜなら「成年後見制度」を利用することで、判断能力に乏しい人物の代理人として、不動産売買をおこなえる代理権が法律において認められているからです。

しかし、成年後見制度を利用して不動産を売却する際も、自分たちで手続きするのではなく、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産会社にも色々な種類があり、例えば「弁護士と提携した不動産会社」なら、成年後見人を選ぶ段階から不動産売却をサポートしてもらえるからです。

ですので、まずは「一括査定サイト」を利用して、売りたい不動産の資産価値を調べた後、もっとも査定額の高い不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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成年後見制度とは?

判断能力が低下した人物を保護するための成年後見制度は、大きく分けて「任意後見」と「法定後見」の2種類があります。

任意後見制度	判断能力があるうちに本人が後見人を選任する
法定後見制度	本人ではなく家庭裁判所が法定後見人を選任する

まずは制度自体の概要と、2種類ある後見制度の特徴を紹介します。

成年後見制度は判断能力が不十分な人物を保護する制度

「成年後見制度」とは、認知症などによって判断能力が低下した人物を保護するための制度です。

本人を保護するための受任者を選んで、契約代行などの権限を与えます。

ですので、本人を保護するために、法律行為を代行できる代理権などの権限を有する受任者を選んで、本人を保護するための活動を任せるのが成年後見制度です。

「任意後見」と「法定後見」の2種類がある

成年後見制度は「任意後見制度」と「法定後見制度」に分かれており、それぞれ異なる特徴があります。

本人が後見人を選ぶ「任意後見制度」

任意後見制度は、任意後見人として選んだ人と本人との間で、任意後見契約という契約を結ぶことで成立します。任意後見契約については、公正証書にして結ぶことが必要になります。

任意後見契約を結んでおけば、将来に本人の判断能力が低下した際に、契約で定めた事務について任意後見人が本人の保護や支援のために、代理人として代理権を行使できるようになります。

任意後見人になるために必要な資格はなく、未成年者や破産者などの例外を除いて基本的に誰でもなることができます。

一般的には信頼できる親族や、弁護士や司法書士などの専門家が本人の意思によって選ばれることが多くなっています。

任意後見人の制度を利用する際の注意点は、本人に十分な判断能力があるうちに意思確認し、任意後見契約を結んでおく必要があることです。

家庭裁判所が後見人を選ぶ「法定後見制度」

法定後見制度の特徴は、本人に代わって法律行為を行う代理権だけでなく、本人の法律行為に対して同意を与える同意権と、本人の法律行為を取り消すことができる取消権が認められていることです。

また、法定後見制度の場合、成年後見人等に誰が就任するかについては、家庭裁判所が判断して最も適していると思われる人物を選任します。

任意後見人制度は本人の判断能力があるうちに、将来に備えて契約を結んでおくものですが、法定後見制度は本人の判断能力が低下した後で利用するものです。

任意後見と法定後見の特徴

任意後見人制度と法定後見制度のそれぞれの特徴は、以下の表の通りです。

	任意後見制度	法定後見制度
受任者	任意後見人	成年後見人等
選任方法	本人と受任者が契約	家庭裁判所が選任
権限の種類	代理権	代理権、同意権、取消権
権限の範囲	契約で定める	法律と家庭裁判所が定める
手続きをする時期	判断能力があるとき	判断能力が低下したとき

法定後見は後見、補佐、補助の3種類がある

法定後見制度は、本人の判断能力の程度に応じて後見、保佐、補助の3種類の制度に分かれています。

それぞれの制度において本人をサポートする立場にあるのが成年後見人、保佐人、補助人で、あわせて成年後見人等といいます。

法定後見制度が本人の判断能力によって複数の種類に分かれているのは、本人の判断能力によって成年後見人等の権限を大きくしたり小さくしたりすることで、より柔軟に制度を利用できるようにしたものです。

本人の判断能力の低下の度合いが大きい順で後見、保佐、補助となり、後見人等の権限も成年後見人が1番大きく、補助人がもっとも小さくなります。

後見、保佐、補助のそれぞれの特徴は以下の表の通りです。

	後見	保佐	補助
受任者	成年後見人	保佐人	補助人
本人の状態	判断能力が欠けている	判断能力が著しく不十分	判断能力が不十分
代理権の範囲	財産に関する法律行為全て	申立ての範囲で家庭裁判所が定める	申立ての範囲で家庭裁判所が定める
同意権の範囲	日常生活に関する行為以外は同意が必要	金銭の借り受けや相続など民法が規定する行為と家庭裁判所が定めるもの	民法の規定の範囲で家庭裁判所が定めるもの
取消権の範囲	日常生活に関する行為以外の法律行為	金銭の借り受けや相続など民法が規定する行為と家庭裁判所が定めるもの	民法の規定の範囲で家庭裁判所が定めるもの

成年後見申立ての手続き・必要書類

成年後見申立ての手続きには、家庭裁判所への申請が必要です。

申立て手続きの流れや、必要な書類についてご紹介します。

成年後見申立ての手続き

成年後見の申立ては、成年後見の対象となる本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申請します。

成年後見の申立てができる人物は以下のとおりです。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族
• 市区町村長

4親等内の親族とは、本人からみた親・祖父母・子・孫・ひ孫・兄弟姉妹・いとこ・叔父・叔母・甥・姪などです。

申立てが受理されると、次のような要素を総合的に判断して、家庭裁判所が後見人を選任します。

• 申立書類の内容
• 本人に関係する様々な事情

また、審理においては申立人や後見人候補者との面接、本人との面接、親族の意向の確認、医師による本人の鑑定などが必要に応じて実施されます。

審判の開始から後見人が選任されるまでの期間については、ケースによりますが、3カ月程度かかるのが一般的です。

希望した人物が後見人になるとは限らない

裁判所に申立てをする際は、後見人の候補者を推薦できますが、必ずしも推薦した人物が後見人に選ばれるとは限りません。

後見人を誰にするかは最終的に裁判所が決めることになり、親族以外の弁護士や司法書士などの有識者が選任されることもあります。

また、申立て後は裁判所の許可がなければ、申請を取り下げることはできません。

希望した候補者が後見人に選ばれなくても、申請は取り下げられないため、申請は慎重におこないましょう。

成年後見申立ての必要書類

成年後見申立てに必要になる書類については、主に以下のようなものがあります。あまり馴染みのない書類については概要もご説明いたします。

なお、ご紹介します必要書類は一般的なものです。成年後見の申立てに必要な書類はケースによって異なる場合が多いため、申立ての際には管轄の家庭裁判所に確認することが大切です。

申立書

申立書には申立人の住所、氏名、職業、本人との関係、本人の本籍、住所、氏名などを記載します。

また、申立ての実情として、申立ての理由や本人の生活状況などを文章で記載する必要があります。

申立書付票

申立書に関連する事柄について詳しく確認するための書類です。

裁判所との連絡方法、申立ての主な目的、本人の親族が申立てに賛成しているか、本人の生活状況などについて記載します。

後見人等候補者身上書

後見人等の候補者の身上について記載する書類です。

氏名、住所、本人との関係、破産した経験の有無、職業、収入、経歴などを細かく記載していきます。

親族関係図

配偶者、父母、兄弟姉妹、子や孫などの本人の親族関係を記入する書類です。氏名や生年月日などを記入します。

本人の財産目録

本人の財産を一覧で把握するための書類です。

記載する内容としては、土地や建物などの不動産、現金、預貯金、債権、保険、株式、投資信託、住宅ローン等の負債などがあります。

本人の収支予定表

本人の年間の収入と支出の金額の予定表です。

事業、年金、賃料などの収入、住宅費や光熱費などの日常生活費、税金や社会保険などの公租公課、債務弁済や扶養家族の生活費などを記載します。

本人の診断書

本人の名義で主治医に作成してもらう診断書です。

判断能力に影響する診断名や所見、認知症や脳の損傷などの各種検査の結果、判断能力についての医師の意見などが主な項目です。

本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書

本人が既に成年後見等の対象として登記されていないことを証明する書類で、一般に東京法務局に郵送請求して入手します。

本人の財産等に関する資料

本人の財産である不動産、預貯金、株式、保険、収入、支出、負債などに関する資料です。

例としては、不動産全部事項証明書、預貯金通帳，株式の残高報告書、保険証書、年金額決定通知書、納税通知書、返済明細書などがあります。

申請に必要な費用

収入印紙(3200円程度)、郵便切手(3700円程度)、鑑定費用(本人の鑑定が必要な場合、10万円程度)などがあります。

鑑定費用とは、本人の判断能力について医師の鑑定が必要と家庭裁判所が判断した場合に必要になる費用のことです。

その他の必要書類

その他の必要書類として、本人と後見人等候補者の戸籍謄本、後見人等候補者の住民票の写し、本人の健康状態についての資料(精神障害者手帳，身体障害者手帳，療育手帳など)があります。

申立て手続きは弁護士に相談しよう

申立ての書類作成や裁判所への申告など、成年後見制度の利用には法律の知識が必要になります。

各種手続きを正しくできるか不安な人や、最初になにから手をつけるべきか迷ってしまうという人も多いでしょう。

そのような人は、弁護士に相談しながら手続きを進めたほうが確実かつスムーズです。

とくに、不動産問題に詳しい弁護士に相談すれば、成年後見制度の申立てからその後の不動産売却まで、一貫したアドバイスが可能なのでおすすめです。

まずは無料相談を利用して、具体的になにをすべきかアドバイスをもらうとよいでしょう。

成年後見人による不動産の売却方法

本人が所有する不動産を成年後見人が売却する場合、その不動産が本人にとって居住用か非居住用かの区別が非常に重要になります。

居住用か非居住用かによって、売却のために必要な手続きが変わってくるからです。

そこで、居住用不動産と非居住用不動産に分けて、それぞれの売却方法や注意点をご紹介します。

居住用不動産の売却方法

成年後見人が本人の自宅などの居住用の不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可を得なければならないことが民法で規定されています。

居住用不動産の売却方法

居住用の不動産を売却するために家庭裁判所の許可が必要とされている理由は、成年後見制度の対象である本人を保護するためです。

まず、本人にとって居住用の物件が確保されていることは生活していくうえで非常に重要なことです。

成年後見人の行為だからといって、単に委任状などで居住用の家屋を勝手に処分されてしまっては、家がなくなった際に非常に困ることになります。

次に、居住用の家屋が生活に必要であるだけでなく、本人にとっては居住環境が急激に変化しないことも重要になってきます。

急に住環境が変化することは認知症の進行原因となる可能性があるため、それを防止する必要があります。

居住用不動産の無許可売却は無効

居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要なことは分かりましたが、仮に成年後見人が許可を得ずに居住用の不動産を売却してしまった場合、その効果はどうなるのでしょうか。

家庭裁判所の許可を得ることなく行った居住用不動産の売却は、無効になります。法律における無効とは、その法律行為がはじめから効果がないことを意味するものです。

例えば、家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を500万円で売却したとしても、売買は無効になるので買主はその不動産の所有権を取得することはできません。

売り主は受け取った500万円を買主に返すことになります。居住用不動産を同意なしに売却した場合の不利益は、売買が無効になるだけに留まらない可能性があります。

家庭裁判所に成年後見人の義務をきちんと果たしていないと判断されて、解任されてしまうこともあります。

また、成年後見監督人が選任されている場合、居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可だけでなく、成年後見監督人の許可も得る必要があります。

成年後見監督人とは、主に家庭裁判所が必要と判断した場合に選任される人物で、成年後見人をサポートする立場になります。通常は弁護士が監督人を務めるのが一般的です。

居住用不動産売却の申請方法

居住用不動産を売却するための許可を得るには、管轄の裁判所(本人の住所地を管轄する家庭裁判所)に申立書を提出します。

申立書には申立人や本人の氏名、住所、本籍、生年月日、申し立ての趣旨、申し立ての理由などを記載します。

申立書とともに一般に必要になる書類としては、以下のものがあります。(必要書類の詳細は家庭裁判所によって異なる場合があります)

• 不動産の全部事項証明書
• 不動産の売買契約書の案
• 不動産の評価証明書
• 不動産業者が作成した査定書
• 本人または成年後見人の住所に変更がある場合、その者の住民票の写しまたは戸籍附票
• 成年後見監督人がいる場合、その意見書
• 800円程度の収入印紙や郵送用の郵便切手

不動産の売買契約書の案とは、売却を予定している居住用不動産の買い手候補と相談し、あらかじめ契約書の案を作成しておくものです。許可が得られるかについては様々な要素が考慮されます。

ちなみに売却の許可を得るには、以下の要素が重要です。

• 売却の必要性
• 本人や親族の意向
• 本人の帰宅先の確保
• 本人の生活状況
• 売却条件や金額
• 代金の保管方法

非居住用不動産の売却方法

非居住用の不動産については、居住用不動産の場合とは異なり、不動産を売却するために家庭裁判所の許可を得る必要はありません。

成年後見人の居住用でなければ、生活の本拠として特別に保護する重要性はなくなることから、居住用の不動産と異なり家庭裁判所の許可までは要求されないということです。

非居住用不動産の売却には正当な理由が必要

注意点としては、家庭裁判所の許可が不要だからといって、非居住用不動産について成年後見人が無制限に売却できるというわけではありません。

非居住用不動産を売却するには、売却しなければならない理由が必要になります。

売却が認められるには「本人の生活費を確保する」「本人の医療費を捻出する」などの理由が必要です。

後見人や親族など、本人以外の人のために売却することは正当な理由にならないので注意しましょう。

不動産の売却が正当な理由のない不必要なものであった場合は、成年後見人に課されている身上配慮義務に反すると家庭裁判所に判断される場合があります。

また、不動産を売却するには本人のためという理由だけでなく、売却する価格についても注意する必要があります。

正当な理由もなく相場よりも非常に安い価格で不動産を売却することは、本人のためにならないと家庭裁判所に判断される可能性があるからです。

居住用か非居住用かを区別する方法

次に、非居住用不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可は不要といっても、不動産によっては居住用か非居住用かを区別することが簡単ではない場合もあります。

居住用とは、必ずしも本人が現時点で居住している不動産とは限らないからです。

居住用不動産に該当するものとしては、まずは本人が生活の本拠として現在使用している不動産がありますが、それだけでなく、将来、本人が居住に用いる可能性のある不動産も該当します。

本人が将来居住する可能性のある不動産の例としては、本人が一時的な治療のために医療施設に入院している、一時的な介護のために施設に入居しているなどの場合において、入院や入居の必要がなくなった場合にまた住む可能性のある不動産です。

本来は許可が必要な不動産であったにもかかわらず、非居住用であると誤解して売却することのないように、居住用か否かの判断は慎重に行うことが大切です。

非居住用物件の売却に関するもう1つの注意点としては、成年後見監督人が選任されている場合、売却するためにはその監督人の同意を得る必要があります。

非居住用物件の売却を考える場合、売却が成年後見人としての義務に反しないかを注意深く検討することが大切です。売却の必要性や非居住用といえるかの判断が難しいケースでは、専門家や家庭裁判所に事前に相談しましょう。

成年後見人のトラブル事例とトラブル回避策

成年後見人制度は本人の利益を保護するために後見人に様々な権限が付与されるものですが、それを後見人が濫用した場合や本人の家族と利害が一致しない場合などにトラブルが生じることがあります。

成年後見制度に関して発生することが多い代表的なトラブル、それを回避するためのポイントについてご紹介します。

後見人によるお金の使い込み

成年後見人は本人の財産を管理する立場になりますが、就任した当初は本人のためにきちんと管理していても、月日の経過によって管理の姿勢に緩みが生じることがあります。

気持ちの緩みによって管理している財産が自分のもののように感じることに加えて、後見人の私生活等における金銭トラブルが重なることで、後見人が本人の財産を使い込んでしまうという事件も発生しています。

本人と後見人が親子関係にある場合は、親の財産といっても他人のものであるという感覚が薄れてしまいがちです。

一方、本来は客観的な立場にある弁護士や司法書士が後見人になった場合でも、横領が発覚して事件になった例があります。

後見人によるお金の使い込みを防止するには、本人との関係が良好で責任感が強い親族や古くからの付き合い等によって信頼性の高い専門家などに任意後見を依頼する方法が有効です。

複数人が関与する組織になっていることで不正が起こりにくい弁護士法人などに依頼する方法もあります。

配偶者の財産を受け取れない

法定後見人の判断によって、本人の配偶者が必要な金銭を受け取ることを拒否されてしまうトラブルです。

具体的なケースとしては、長年一緒に暮らしてきた老夫婦の夫が認知症となったところ、妻は家庭裁判所からの通知によって知らない弁護士が法定後見人に選任されたことを知りました。

長年専業主婦だったこともあり、妻はそれまで夫の年金で生活のやりくりをしていたところ、年金が振り込まれる金融機関の預金通帳やキャッシュカードは、後見人の弁護士が財産管理をすることになりました。

年金がなければ生活に必要な費用が捻出できないため、後見人の弁護士に年金を引き出すように頼んだところ、本人の財産を減少させるわけにはいかないという理由で拒否されてしまいます。

それまでの生活の支えであった夫の年金を引き出せなくなったことで、妻の生活は非常に苦しくなってしまいました。

成年後見人制度は本人の財産等を保護するための制度なので、本人の年金などの財産が配偶者の生活の支えであった場合、必要だと主張しても後見人の判断によって断られるリスクがあります。

経済的に必要な家族にとっては困ってしまいますが、本人の財産を保護するという観点からは一概に否定できないため、後見人の主張を崩すことは難しくなっています。

法定後見人は最終的には家庭裁判所が選任するため、申立人の立候補や推薦があっても、必ずしも後見人になれるとは限りません。

確実に後見人になるには、認知症になって本人の判断能力が低下する前に、本人との合意によって任意後見契約を締結し、資産の管理を家族に任せる家族信託などの制度を活用することが重要です。

約束の金銭が支払われない

本人が贈与や支払いを約束してくれたので安心して待っていたところ、約束後に本人が判断能力を喪失して後見が始まり、約束の支払いを求めたら法定後見人に拒否されたというトラブルです。

具体例としては、子どもが大学に進学する際に必要な学費について、入学金や4年分の授業料を支払ってくれることを、祖父である本人が判断能力を喪失する前に約束してくれました。

その後、祖父が判断能力を喪失して後見開始となった後、子どもが大学に合格したので入学金や授業料の支払いをお願いしたところ、本人のために管理している金銭なので入学金や授業料を支払うことはできないと法定後見人に断られてしまいました。

本人が判断能力を喪失する前に贈与や支払いを約束していた金銭の内容としては、授業料などの学費のほかにも借金の肩代わり、ローンの頭金、リフォーム代などがあります。

せっかく法定後見制度を利用したにもかかわらず、金銭の支払いについてトラブルになるケースは少なくありません。

お金を必要とする親族等の意向と本人の財産を保護するという法定後見人の仕事が噛み合わないことが主な原因です。

注意点として、法定後見人が金銭の支払いを断る理由が、必ずしも本人のためだけではないという場合もあります。

法定後見人の報酬は本人の財産から支払われるため、自分の報酬を確保するためにより多くの財産を確保しておこうとするケースも残念ながら存在します。

約束の金銭が支払われないことを防止するためには、単に口約束だけで済ませるのではなく、判断能力を喪失する前に実際に金銭を贈与してもらう方法が確実です。

親との面会を拒否される

認知症などで入居している本人(親)の施設に面会に行ったところ、施設や法定後見人から面会させることはできないと親に会うことを拒否されたトラブルです。

具体例としては、成年後見を開始した高齢の母親が入居している老人ホームを訪れた家長の長男が、受付で面会を希望したところ、後見人の弁護士に会わせるなと言われているという理由で面会を拒否されてしまいました。

長男が母親に会わせてほしいと交渉したところ、施設が警察を呼んだことで大きな騒ぎになってしまったというケースです。

親との面会を拒否される理由は様々ですが、子どもの間で親が所有する不動産の管理について争いがあり、自分が優位に立つために他の兄弟姉妹を親に会わせないように画策する場合があります。

本人の相続人である子どもたちの間で財産などについて対立がある場合、自分や親しい弁護士などを後見人にして、有利な立場になろうとします。

法定後見制度の特徴は、後見の対象となる家族全員の同意がなくても申請できる点です。

これを利用して自分や知り合いを法定後見人にし、後の遺産分割協議などに備えて他の家族を制限するという仕組みです。

成年後見制度は本人を保護するために後見人に権限が与えられていますが、本人に面会を希望する子どもを拒否して会わせないなどの行為が許される明確な法規等は存在しません。

もっとも、不当に面会を拒否されたからといって興奮したり激昂したりしてしまうと、怪我や事故などの思わぬトラブルにつながるおそれもありますので、冷静に対処する必要があります。

無用なトラブルを防止するためには、やはり任意後見制度を利用して予め権利関係をきちんと整理しておくことが重要です。

また、日頃から家族で話し合いの機会を設けるなど、争いを未然に防止する努力も大切でしょう。

まとめ

認知症などによって不動産所有者の判断能力が低下しても、成年後見人制度で後見人を選任すれば、代理で不動産を売却できます。

成年後見人制度には、任意後見制度と法定後見制度の2種類がありますが、任意後見制度であれば、基本的に本人が指定した人物が後見人になるので、不動産を売却しやすいです。

ただし、法定後見制度の場合、後見人は最終的に家庭裁判所の選任するため、弁護士をはじめとする専門家の協力が必要になるケースもあります。

そのため、成年後見人が不動産売却を代行したい場合、まずは「弁護士と提携した不動産会社」などの専門家に相談することをおすすめします。

成年後見人の選任から不動産売却まで、スムーズに進められるように協力してもらうとよいでしょう。