未成年者でも、相続・贈与・遺贈といった形で不動産を取得することがあります。
こうした場合、法定代理人などの許可があれば、未成年でも不動産を売却できます。
ただし、一般的に未成年者から不動産を購入したがる買主は少ないため注意してください。なぜなら、法定代理人の同意がないまま未成年者が不動産を売却した場合、売買契約を取り消される恐れがあるからです。
未成年者が確実に不動産売却をするには「売買実績の豊富な不動産業者」に相談することが大切です。さまざまな売主・買主との間で不動産売買を成功させてきた経験から、買主との間に入って売買契約が成立するよう働きかけてくれるでしょう。
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未成年者が不動産を売却する2つの方法
原則として、未成年者は自分の意思だけでは不動産を売却することはできません。
その根拠として、民法でも以下のように定義されています。
民法第5条
未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。出典：「民法第5条」（e-govポータル）
法律行為とは「権利や義務を発生・変更させる行為」のことで、契約や裁判に関する行為を指します。
不動産売却は「代金と引替えに物件の所有権を売主に移転させる」という契約を交わすことなので、法律行為に該当します。
したがって、未成年者が不動産を売却するには、法定代理人または未成年後見人の同意を得なければなりません。
つまり、未成年者が不動産売却をおこなうには、以下の方法があります。
- 親権者の同意を得てから売却する
- 親権者がいない場合は未成年後見人を選任する
まずは、それぞれの方法を具体的に解説します。
1.親権者の同意を得てから売却する
未成年者が不動産を売却する場合、親の同意を得なければなりません。
なぜなら法律上、未成年者の親権者が法定代理人に該当するからです。
民法第824条
親権を行う者は、子の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為についてその子を代表する。ただし、その子の行為を目的とする債務を生ずべき場合には、本人の同意を得なければならない。出典：「民法第824条」（e-govポータル）
不動産を売却する際に、法定代理人である親からの同意を得ていることを証明するには、2つの方法があります。
- 取引の際に親の同意書を提示する
- 親が契約書に法定代理人として署名する
イメージ的には、未成年者がスマホ・携帯の契約をする際、親権者の同意書が必要となるケースに近いでしょう。
ただし、実際の不動産取引では、未成年者ではなく、大人である法定代理人が手続きを代行するケースのほうが多いです。
なぜなら、取引相手である買主としても、契約交渉・契約締結は大人と手続きしたほうが安心と考える場合が多いからです。
2.親権者がいない場合は未成年後見人を選任する
両親が亡くなってしまい、親権者がいない場合でも、未成年者の独断では不動産を売却できません。
親権者がいない場合に不動産を売却するには、家庭裁判所によって選任された「未成年後見人」の同意を得る必要があります。
未成年後見人は「未成年者の利益を保護する」という目的のため、親族などから選任されることが一般的です。
しかし、両親が離婚した後に親権者側が死亡したというケースでも「親権者でない親」に必ず親権が復活するわけではありません。
とくに別居後の親子関係が芳しくない場合、未成年者の生活を実際に世話している人など、親ではない他の親族が未成年後見人となるケースも珍しくありません。
未成年者が不動産を売却する際の注意点
不動産売買は取引で動く金額・責任がとても大きいため、慎重におこなわなければなりません。
そのため「本当に不動産を売ってよいのか？」といった判断には、相応の知識・経験が求められます。
未成年者が不動産を売却する場合、後にトラブルとならないためにも、次の点に注意しましょう。
- 法定代理人の同意がないと売買契約を取り消される
- 両親が健在の場合は双方の同意が必要
- 不動産を法定代理人に売却する場合は特別代理人が必要
- 未成年による不動産売却を取り消せないケースもある
- 未成年による不動産売却は法定代理人の同意がないと危険
それぞれの注意点を1つずつ解説していきます。
1.法定代理人の同意がないと売買契約を取り消されてしまう
法定代理人の同意を得ずに未成年者が不動産を売却した場合、法定代理人が売買契約を追認・取消できます。
つまり、未成年者が勝手に不動産を売却した場合でも、それを認めるか否かの決定権は法定代理人にあるのです。
不動産売却を法定代理人が事後承認することも可能
法定代理人による追認とは「事後承認する」ことです。
法定代理人による追認がなされると、事前の同意なく未成年者が実行した不動産売却でも、法律上有効となります。
法定代理人の合意がない売買契約は取消される
法定代理人が売買契約の取消を選択した場合、売買契約は最初からなかったことになります。
したがって、不動産の所有権は売主である未成年者に戻り、売却価格は買主に返還されます。
ただし法律上、もし契約取消までの間に売却価格を未成年者が使い込んでしまった場合、手元に残っている金額のみ返還すればよいとされています。
つまり、未成年者と不動産売買をおこなうことは、買主にとってリスクの高い行為なのです。
未成年者から不動産を購入したがる買主は少ない
実際の取引では、法定代理人が同意していることが確実にわかっているケースでない限り、未成年者から不動産を購入する買主はまずいません。
また、法定代理人の同意がないまま、未成年が不動産を売却した場合、未成年者自身が売買契約を取り消すことも可能です。
こうしたリスクがあるため、未成年者と不動産売買をおこなう買主は少なく、未成年者が単独で不動産売却を試みても、成約しないケースが多いです。
買主による催告権の行使
法定代理人による売買契約の取消は、いつでもできるわけではありません。
購入した不動産が自分の物になるかどうかがわからないという不安定な状態をいつまでも続けることは、買主にとって酷だからです。
そのため、未成年者と取引をした買主には、法定代理人に対する催告権が認められています。
催告とは「契約を取り消すか追認するか決めて欲しい」という申し入れのことです。
買主から催告された法定代理人は、買主が定めた1カ月以上の期限内に売買契約を認めるか否かの返答をしなければなりません。
期限内に返答しなかった場合、売買契約を追認したものとみなされて、不動産売買が成立してしまうため注意しましょう。
2.両親が健在の場合は双方の同意が必要
両親が揃って健在の場合、双方の同意を得なければ、不動産を売却できません。
なぜなら、両親がそろっている場合には、共同親権となるからです。
この場合でも、両親の一方が死亡しているか離婚していない限り、両親双方の同意が必要となります。
不動産売買契約書にも、両親2名が法定代理人として署名する必要があります。
もし片方しか同意を得ていない場合、同意しなかった親権者によって売買契約が取り消される恐れがあるため注意しましょう。
また、親の片方しか売買契約に立ち会えない場合、欠席する側の親権者から委任状によって代理権を得ておく必要があります。
3.不動産を法定代理人に売却する場合は特別代理人が必要
未成年者が法定代理人に不動産を売却する場合、法定代理人とは別に選任した「特別代理人」の同意を得る必要があります。
なぜなら、子が親に不動産を売却する際、親権者が「売却価格を安くしないと、売買契約を認めない」と子を脅す恐れがあるからです。
そのため、利益相反取引を避けるために特別代理人を選任して、第三者視点から公平な取引か判断してもらう必要があるのです。
特別代理人の選任方法
特別代理人を選任するためには、家庭裁判所での手続きが必要となります。
特別代理人の選任手続きは、子の住所地を管轄する家庭裁判所に対して、親権者または利害関係人が申し立てをする必要があります。
特別代理人の選任手続きの申立てには、子1人につき800円の申立手数料と下記の書類が必要です。
- 申立書
- 未成年者の戸籍謄本（全部事項証明書）
- 親権者又は未成年後見人の戸籍謄本（全部事項証明書）
- 特別代理人候補者の住民票または戸籍附票
- 利益相反があることを明らかにする資料
「利益相反があることを明らかにする資料」とは、以下のような書類を指します。
- 遺産分割協議書の案
- 契約書の案
- 抵当権を設定する不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）など
特別代理人には誰を選任したらよいのか？
特別代理人には、未成年者の利益を守ることのできる人であれば、だれでも就任することができます。
一般的に、未成年者の叔父・叔母がなるケースが多いといえますが、親族であっても次の条件に該当する人は、特別代理人となることができません。
- 未成年者
- 破産者
- 未成年者と利害関係のある人
未成年者が他の未成年者の特別代理人となれないのは当然ですが、破産者についても、他人の財産処分に関する判断を認められない場合が多いです。
ただし、復権を得ている人であれば過去の破産歴は問題になりません。
また「親に売却した不動産を叔父に貸す予定がある」「叔母が親から借金をしている」といった場合、その叔父・叔母が特別代理人になることは、子にとって利益相反取引になる恐れがあります。
親族に適切な候補者がいないときには、弁護士などの専門家が特別代理人になることも選択肢のひとつです。
4.未成年による不動産売却を取り消せないケースもある
法定代理人の許可を得ずに未成年者が不動産を売却した場合でも、次の条件に当てはまる際は売買契約を取り消すことができません。
- 不動産を売却する未成年者が結婚しているとき
- 営業を許可された未成年者が、営業行為として不動産を売却するとき
- 買主を騙す行為を行って売却したとき
これらの場合には、未成年者が不動産を売却した場合でも事後に取り消すことはできないので注意しましょう。
売主が結婚している未成年者の場合
未成年者であっても、すでに結婚している人の場合には、自分の意思だけで不動産を売却することができます。
民法では、婚姻している未成年者を成年としてみなすことになっているからです。
なお、2022年4月からは、民法における成年年齢が18歳に引き下げられ、婚姻可能な年齢も現在の男性18歳、女性16歳から、男女とも18歳に変更となります。
そのため、2022年4月以降は、婚姻による成年擬制の制度は廃止となります。
ただし、2022年3月に16〜17歳で結婚した女性は、結婚の時点で成年に達したと見なされます。
営業を許可された未成年者の場合
営業することを許可された未成年者は、その営業に関する法律行為は、成人と同様の取扱いをうけます。
例えば、不動産投資業などのように「不動産を売却すること」が許可されているケースでは、未成年者であっても自分だけの判断で不動産を売却することが可能というわけです。
ただし、営業を許可された未成年者が住居用の不動産を売却するときには、法定代理人の同意が必要です。
未成年者が買主を騙して不動産を売却した場合
未成年者が年齢を偽ったり、法定代理人の同意書を偽造して不動産を売却した場合には、そのことを買主が知っていた場合を除いては、取り消すことができません。
買主に対して不誠実な対応をした場合まで未成年者を手厚く保護することは、買主との関係で公平とはいえないからです。
5.未成年による不動産売却は法定代理人の同意がないと危険
そもそも、法定代理人の同意なしに未成年が不動産を売却できるケースは、危険な取引であることが多いといえます。
ここまで解説してきたように、法定代理人が同意していることを確認せずに不動産を購入することは、買主にとってはリスクでしかないからです。
とくに不動産の取引ともなれば、売主が20代前半くらいに見えると考える場合にも、念のため年齢確認を求めるのが一般的といえます。
また、実際の不動産取引の際には、本人確認書類を提示するので、年齢確認をしないというのも不自然です。
以上のように、未成年者が、未成年であることを疑われることも、気づかれることもなく、法定代理人の同意なしに不動産を売却することは、通常ありえません。
むしろ、未成年者から不動産を購入するときに、何の確認もしない買主は「子供が相手だから騙しやすいはず」といった、悪意のある買主である可能性が高いので注意しましょう。
未成年者が不動産を売却する際の必要書類
未成年者が不動産を売却するときには、通常の不動産売却の際に必要となる書類に加えて、法定代理人（特別代理人・未成年後見人）に関する書類も揃える必要があります。
不動産を売却するときに必要な書類
不動産を売却する際の必要書類は、以下のとおりです。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 売主の本人確認書類（パスポート・運転免許証など）
- 印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの）
- 売主の住民票
- 登記識別情報
- 固定資産評価証明書および固定資産税納税通知書
- 境界確認書および土地測量図
- 建築確認済証および検査済証
不動産業者に仲介を依頼している場合には、売買契約書などの基本的な書類は不動産業者が揃えてくれますので、売主自身が用意しなければならないのは、本人確認書類、住民票、印鑑証明書、登記識別情報となります。
未成年者の場合には、実印（登録された印鑑）を持っていないという場合もあるかもしれません。その際には、売却前に、市町村役場で印鑑登録の手続きを行う必要があります。
未成年者の不動産を売却するときに特別に必要な書類
未成年者の不動産を売却するときには、法定代理人などの同意が必要となるため、これら同意者に関する書類も揃える必要があります。
そのため、未成年が不動産を売却する際は、以下のような特別な書類も必要です。
- 法定代理人・特別代理人・未成年後見人の戸籍の全部事項証明書
- 法定代理人・特別代理人・未成年後見人の同意書
戸籍の全部事項証明書というのは、戸籍謄本と同じです。謄本というのは、書面のすべてを転記したものという意味です（一部だけを転記したものを抄本といいます）。
戸籍は、戸籍簿という書面で管理されていたものが、現在では電子化されたため、書面を書き写したという意味の謄本という語を用いず、全部事項証明書と呼ばれているだけです。
法定代理人（親権者）であることは、戸籍の続柄をみれば関係がすぐわかりますし、特別代理人・未成年後見人は選任されると、そのことが戸籍に記載されることになっています。
同意書については、法定代理人などが契約を締結する際には不要です。
法定代理人である親権者には、子の財産の管理・処分についての代表権があるので、同意書は不要というわけです。
なお、法定代理人などに関する書類は、不動産売却後に必要となる不動産の名義人を変更するための所有権移転登記手続きを申請する際にも必要となります。
未成年者が不動産を相続する前に知っておくべき点
未成年者が不動産を取得する場面として多いのは「親の遺産を相続する場合」です。
不動産を売却する場合と同様に、未成年者が遺産を相続する際には、成人が遺産を相続する場合と異なるルールが適用されることに注意しておかなければなりません。
未成年は単独で遺産分割に加わることができない
複数の相続人がいるときには、相続人全員が遺産分割協議を行い、遺産の分け方について同意する必要があります。
しかし、未成年者は、民法において法律行為が制限されているため、不動産を売却する場合と同様に、単独では遺産分割協議に加わることはできません。
さらに、遺産分割の場面では、未成年者と親とは、子の相続分が増えれば親の相続分が減るという関係にあるため、法定代理人の同意を得ることも適当とはいえません。
そこで、未成年者の遺産分割協議においては、特別代理人を選任し、その同意を得る必要があります。
なお、未成年者が代襲相続人となる場合には、法定代理人で遺産分割協議を行うことが可能です。
代襲相続とは、本来の相続人が死亡している場合にその相続人が地位を引き継ぐことをいいます。
例えば、父親がすでに死亡した後に、父の祖父が死亡し相続が発生した場合には、被相続人の孫が代襲相続人となりますが、父の妻（孫の母親）は、相続人とはなりません。
したがって、代襲相続人である未成年者と法定代理人である母親との間には利益相反は生まれないので、特別代理人を選任する必要がないというわけです。
子の相続登記の手続きにも法定代理人が必要
不動産を相続したときには、不動産の名義人を被相続人名義から相続人名義に書き換えるために、相続登記を行う必要があります。
例えば、父親の遺産である不動産を母親と子が相続したという場合、法定相続分どおりに遺産分割すれば、母と子が1/2ずつ相続することになりますので、1/2の持分について所有者名義人となります。
この場合の相続登記は、母親だけの申請で子の持分についても登記することは可能です。
しかし、申請人が母親だけというときには、いわゆる権利証（登記識別情報）は、登記の申請人である母親だけにしか発行されません。
権利証は、不動産売却の際に提出を求められるのが慣例となので、後に不動産を売却する可能性がある場合、母親が子の法定代理人として、子も申請人に加えて登記申請しておいた方がよいでしょう。
相続放棄の場合にも特別代理人が必要
未成年者が相続人となるときには、とりあえずは親がすべての遺産を相続するということで、未成年者に相続放棄させることもあるかもしれません。
この場合にも、遺産分割協議の場合と同様に、特別代理人を選任する必要があります。
例えば、夫が亡くなった場合には、妻（母）と子が相続人となるので、子が相続放棄をすれば、妻が遺産のすべてを相続することになるので、子と母とは利益相反行為となるからです。
なお、遺産分割協議はいつまでに行わなければならないという期限はありません。
子供のうちに多額の遺産を相続させるのは危険と考える場合には、子が成人するまでの間は、遺産分割協議を行わないという選択肢もあります。
この場合には、遺産分割協議が済むまでは、相続財産は、相続人の共有ということになります。
ただし、遺産分割協議が済んでいない場合でも相続税の申告・納付は必要となるので注意が必要です。
未成年者が不動産を相続するときには相続税に注意
未成年者が不動産を相続する際には、相続税の負担にも注意する必要があります。
成人とは異なり、未成年者には、税金を支払えるだけの蓄えがない場合もあるからです。
ただし、未成年の子の相続の場合には、相続税が免除となる場合も少なくありません。
15歳の子が相続をした場合には、50万円までの相続税であれば0円になるということです。
また、不動産を相続した相続税には、基礎控除や小規模宅地の特例を適用することもできますので、かなり高価な不動産を相続したという場合を除いて、最終的な税負担は0円となるケースも少なくありません。
まとめ
「何かをするのに親の同意がいる」と言われると面倒と感じる未成年の人は多いかもしれません。
しかし、未成年者が契約をするときに親の同意が必要となるのは、未成年者がトラブルに巻き込まれて大事な財産を失わないように、騙し取られないようにするための配慮です。
同意が必要といっても、特別な手続きが必要となるわけではなく「家族としっかり話し合って相談をする」「同意を得たことを書面にする」といった初歩的な対応をすればよいだけのことです。
不動産取引は、何十年分の収入に相当する財産をやりとりする、とても重要な取引なので、不動産トラブルが起きないようにするためにも、必要な手続きをしっかりおこなうようにしましょう。
未成年者が不動産を売却する際のよくある質問
未成年者でも、法定代理人または未成年後見人の合意さえあれば、不動産を売却できます。
法定代理人には、未成年者の親権者が該当します。未成年後見人とは、家庭裁判所によって選任された人物で、未成年者の親族が選ばれるケースが多いです。
法定代理人の同意がないと売買契約を取り消されてしまう点、両親が健在の場合は双方の同意が必要となる点、不動産を法定代理人に売却する場合は特別代理人が必要となる点に注意しましょう。
通常の不動産売却と同様の必要書類に加えて「法定代理人・特別代理人・未成年後見人の戸籍の全部事項証明書」と「法定代理人・特別代理人・未成年後見人の同意書」が必要になります。
さまざまな法律・事例を把握するためにも、まずは弁護士に相談することをおすすめします。無料相談できる弁護士事務所も多いので、どのように売却するべきかのアドバイスをもらいましょう。【無料相談可能】不動産トラブルに精通した弁護士はこちら
