カミソリ地がある再建築不可物件の売却をわかりすく解説!カミソリ地が存在する理由なども説明

カミソリ地

建物つきの所有地と道路の間に「カミソリ地」とよばれる細長い他人名義の土地が入りこんでいることがあります。

建築基準法において所有地は道路に接している必要があり、間に他人名義の土地が入っていると道路に接していないとみなされ、再建築不可物件として扱われてしまいます。

この記事では、カミソリ地ができる理由やこのような再建築不可物件の売却についてわかりやすく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

カミソリ地とは

カミソリ地

カミソリ地・・・カミソリのように細い土地のことで、多くは長方形や三角形の形状をしています。土地と道路の間に横たわるようにして存在していることがあり、宅地を開発した業者の名義になっていることが多いといわれています。

所有者が勝手に未開発の土地を開発しないようにするため、宅地の開発業者がカミソリ地を意図的に作ることがかつてあったようです。

また、里道や水路の名残、あるいは隣地と地盤の高低差があるなど実務上の理由によってカミソリ地が作られるケースもあります。

たとえば、開発業者は宅地を造成する際、道路を通します。そのとき、所有地以外の土地にも道路が接する場合には、その土地の所有者の同意を得る必要があります。

もし所有者が不在であったり同意が得られないとしたら、道路の設置に時間がかかってしまい宅地開発に支障が出ると考えられるでしょう。

このような事態を避けるために、開発業者は通した道路と同意を得られなかった所有者の土地との間にカミソリ地を分筆して、所有権を持っておくというわけです。

カミソリ地は再建築不可物件の原因

もし所有する土地と道路の間にカミソリ地があると接道義務を満たしていないため「再建築不可物件」となり新たに建物を建設できません。

次の項目から接道義務に関わるカミソリ地の問題と再建築不可物件の問題点について詳しく解説していきます。

ちなみに、再建築不可物件の条件や建て替えできない理由は、以下の記事でもわかりやすく解説しているので参考にしてみてください。

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接道義務に関わるカミソリ地の問題

市街地として計画的に土地の開発や抑制をおこなう地域を「都市計画区域」と呼びます。自分が所有する土地が該当するか調べるには、市町村の都市計画課に問い合わせる必要があります。

都市計画区域で建物を建てるとき、その敷地は「原則として道幅4mの道路に2m以上接していなければならない」という決まりがあります。

これを「接道義務」といいます。また、ここでいう「道路」とは「建築基準法」で認められた道路であることが条件です。

建築基準法第42条では「道路」について以下のように定めています。

【42条1項に該当する道路】
・道路法による道路(国道、都道府県道、市道、町道など)で道幅4m以上のもの。
・都市計画法、土地区画整理法などの法律によって作られた道路で道幅4m以上のもの。
・建築基準法が施行(1950年)された際、すでに存在していた幅4m以上の道。
・道路法、都市計画法、都市区画整理法などの法律によって計画され、2年以内に道路が通る予定である道幅4m以上のもの。
・道路法や都市計画法などには基づいていないが、特定行政庁から位置の指定を受けて作られる幅4m以上の道路。いわゆる「位置指定道路」とよばれるもの。
【42項2項に該当する道路】
建築基準法の施行時、幅4m未満の道に建物が建っていた場合、その道路は42条1項の道路と同等に扱われます。いわゆる「みなし道路」「2項道路」とよばれるものです。この道路は道幅が4m未満ですが、道路の中心線から両外側にそれぞれ2mの道幅を確保し、道路の境界線とすることで道路とみなされます。

42項2項に該当する道路に接している場合、今の建物を建て替える際には、土地の前に道路の中心線から2mの道幅を確保する必要があるため、敷地を後退させる(セットバックといいます)必要があります。

建物が建っている土地には接道義務がありますが、道路と土地の間にカミソリ地があると、接道義務を果たせないというわけです。

再建築不可物件の問題点

再建築不可物件は主に3つの問題点があります。

1つ目は今ある住宅などを解体し、新しく家を建てることができないことです。台風や地震、火災などの災害に遭い、家に大きな被害が出ても、建て直しはできません。

ただし、建て替え時にセットバックをおこなったり、既存の古家をリフォーム・リノベーションするのは可能です。

次に買主がこの物件を購入する際、住宅ローンを利用できない可能性があることです。

再建築不可物件は一般的に市場価値が低いとみなされ、住宅ローンの審査に通りにくいといわれています。買主は自己資金のみで購入しなければなりません。

最後は上記2点の事情から、再建築不可物件は同じ地域の通常の物件に比べて販売価格が低く設定される点です。買主にとってはメリットでもありますが、売主にとっては大きなデメリットです。

カミソリ地を買い取って再建築不可を解消し売却

買う
再建築不可物件であってもその原因を解消すれば、普通の物件として通常の土地として売却できます。

接道義務を果たせない原因がカミソリ地である場合、カミソリ地を買い取って自分の所有地にすれば、接道義務を満たすことが可能です。

カミソリ地の所有者を調査する

不動産の名義を調べるには、登記事項証明書(または登記簿謄本)が必要です。登記事項証明書(登記簿謄本)には不動産の所在地と所有者、抵当権(担保)の設定などの情報が記載されています。

登記事項証明書は誰でも登記所(法務局やその支局など)、またはパソコンを使ってオンラインで取得できます。名義を知りたいカミソリ地の登記事項証明書を手に入れるには、地番が必要です。

カミソリ地の地番がわからなければ、自分の所有地の地番をもとに「公図」を取得しましょう。公図を閲覧することで自分の所有地や周囲の土地の地番がわかります。公図も登記所・オンラインで取得可能です。

カミソリ地の地番がわかれば、登記事項証明書交付申請書に市町村名・地番などを記入して、申し込みます。なお、登記事項証明書1通につき、登記所で申請する場合は600円の収入印紙を申請書に貼ります。

一方で、オンラインで申請すると、登記所での申請よりも必要な印紙代は安くなります(郵送受取:500円・窓口受取:480円)。

所有者との交渉ポイント

カミソリ地の所有者が隣人や近所に住む人の場合、事情を説明してカミソリ地の買取相談を持ちかけてもよいでしょう。

カミソリ地による不都合を理解してもらえれば、交渉がスムーズに進む可能性もあります。そのためには、日ごろからコミュニケーションをとり良好な関係を築いておく必要があります。

所有者が見ず知らずの人や開発業者など面識のない者同士で直接取引をおこなうのは簡単ではありません。自分よりもカミソリ地の所有者のほうが強い立場にあるため、相場以上の価格を設定される可能性もあります。

そのため、具体的な価格を交渉する段階に入るタイミング、不動産業者に仲介を依頼したほうがよいかもしれません。

土地を売買する際には価格交渉、契約書の作成、境界確認などが必要ですが、個人でおこなうことは難しいこともあります。仲介手数料はかかりますが、トラブルを避けるためにもその土地のことをよく知る不動産業者を探しましょう。

所有者の行方や生死が不明なこともある

登記事項証明書には所有者の氏名と住所が記載されていますが、それは登記した時点であるということです。

登記事項証明書に記載されている所有者が死亡後、記載内容が変更されないままになっていることが少なくありません。

土地の相続がおこなわれた際、相続した人に所有権が移転したことを記載する(所有権移転登記)義務がないため、放置されてしまうケースもあります。

やがて、相続した人が引っ越したり、人間関係が希薄になって親族同士の付き合いがなくなってしまったりするなかで、相続を繰り返していくと、だれがその土地を相続したのかわからなくなってしまいます。

所有者に手紙を出すなどして連絡を取っても返事がない、あるいは手紙が戻ってきてしまう場合は、住民票の写しなどを取得して所有者の生存や現住所を確認しましょう。

所有者がすでに亡くなっていたら、戸籍謄本などを入手し、法定相続人を探すことになります。あるいは、周辺の聞き取り調査をおこなうことで、法定相続人にたどり着くこともあります。

いずれにせよ、所有者が不明である場合の調査を個人でおこなうには、時間と手間がかかるため行政書士や不動産業者に相談するとよいでしょう。

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カミソリ地を買い取れない場合は再建築不可のまま売却

売却
「所有者と交渉したが良い結果が得られなかった」「所有者が見つからなかった」などの理由でカミソリ地を買い取れないこともあります。

このように再建築不可の状態を解消できないままだと、売却は困難になります。しかし、再建築不可物件でも売却できないわけではありません。

次の項目からカミソリ地が買い取れなかった場合の売却についてわかりやすく解説します。

再建築不可の土地は売却が難しい

再建築不可の土地は現在建っている建物を建て直しや増改築できないため、買主から購入を敬遠されてしまう傾向にあります。

カミソリ地を買い取れなければ接道義務を果たすことができず、再建築可能にすることもできません。また、買主は住宅ローンを組むことができず、現金でしか購入ができません。

売却が難しい再建築不可物件は、建築物をリフォーム・リノベーションして賃貸物件として運用したり、更地にして駐車場にしたりして収益物件として活用されることも少なくありません。

もし再建築不可物件を売却せずに活用方法を模索しようとしているのであれば、以下の記事で具体的な活用方法を解説しているので、参考にしてみてください。

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再建築不可物件の専門買取業者に売却する

「カミソリ地が原因で買主が見つからない」「カミソリ地所有者との交渉が上手くいかなかった」などの場合、再建築不可物件専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。

大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、路地裏にある家などの再建築不可物件は扱えないことが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。

一方で、再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、再建築不可物件のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」はカミソリ地による再建築不可物件でも高価格での買取を実現しています。

カミソリ地による再建築不可物件を高価買取します!

当社クランピーリアル・エステートでは、再建築不可物件など活用が難しい物件でも積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しているため、カミソリ地所有者との権利関係や法的トラブルなど素早く調整・解消が可能です。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

再建築不可物件を売却するときのポイント

「再建築不可物件を買い取ってもらえるなら、買取価格が安くてもかまわない」「買い手を見つけてくれるなら、売出価格から値下げを要求されても仕方がない」と考えがちですが、いくつかのポイントを押さえておくと高評価につながることもあります。

近隣との関係を良好に

カミソリ地の買取のときと同様、土地を業者に売却する際も、近隣と良好な関係を築けているかが影響することがあります。

不動産取引や相続、新たな建築、建て替えの際には、測量士によって土地の境界を確定させる「確定測量」が必要です。確定測量には「境界確定測量」と「現況測量」がありますが、土地の売却の際に必要となるのが境界確定測量です。

現況測量が土地の所有者と測量士のみでおこなえる簡易的な測量であるのに対し、境界確定測量は隣地の所有者にも立ち会ってもらう必要があります。

境界確定測量は隣地の所有者から同意を得て土地の境界線を確定し、この測量によって作成された図面は法務局に登記できます。現況測量によって作成した図面は、法務局に登記ができません。

なお、隣地との境界があいまいなまま売却すると、買主が境界を巡って隣人とトラブルになるリスクがあります。

また、買取専門業者や買主が土地を購入したのち、リフォームをする際などに隣地の敷地を借りて足場を組む必要が出てきます。

その際、隣地とトラブルを抱えた状況であると、工事がうまく進まないことがあります。売却をスムーズにすすめるためにも、日ごろから近隣と積極的にコミュニケーションをとることが大切です。

売却前に建物を解体しないこと

売却前に再建築不可物件の上に建っている古家や中古マンションなどは解体しないようにしましょう。

なぜなら、専門買取業者や買主は再建築不可物件の上に建っている建物を有効活用することを考えて、その土地を買おうとしているからです。

更地になった再建築不可物件の上には原則、何も建てることはできません。その土地がカミソリ地にしか接しておらず、カミソリ地の買取も不可能な場合はセットバックもできません。

駐車場や資材置き場など活用方法が限られてしまうため、資産価値の低い土地になってしまう恐れがあります。

建物の修繕やリフォームはプラス評価につながる

築年数が30年を超えるような古家でも、こまめに修繕したり、床や水回りをリフォームししながら老朽化を防ぐように工夫した家はプラス評価につながります。

修繕やリフォームの履歴がわかる書類や明細などを保管しておくと、買主にとって有益な情報になり、物件の評価が上がる要素になります。

もし修繕やリフォームをおこなうのであれば、物件の売却価格と修繕費等を比較して費用対効果をシミュレーションすることが大切です。

まとめ

所有地と道路の間に長細い「カミソリ地」がある場合、接道義務を果たせないことから再建築不可物件となってしまいます。

カミソリ地の所有者がわかれば、買い取ることで再建築不可の状態を解消できますが、所有者が不明の場合は再建築不可物件のままになってしまいます。

再建築不可物件を売却するのは簡単ではありませんが、再建築不可物件の専門買取業者に売却することで良い結果が得られるかもしれません。

カミソリ地所有者との交渉や売却に疑問・不安がある人は早めに再建築不可物件を専門に扱う不動産業者に相談することが大切です。

最終更新日:
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