海外不動産の家賃収入や売却収入の税金はどうなるのか？

近年、日本国内の人口が減る一方で、海外の不動産投資や居住に注目が集まっています。海外不動産に投資する上で、物価や為替レートはもちろんですが、最も気になるものの一つが「税金」です。

今回は、海外不動産で収入を得る場合の税金や、海外不動産投資の特徴について解説していきたいと思います。

海外不動産を自己使用する場合の税金

まず大前提として、日本在住の人が海外の不動産を投資等の目的で購入し、賃貸にまわしたり売却したりして収入を得た場合、日本国内と同様に所得税がかかります。日本をはじめ世界の多くの国では、「全世界所得課税主義」という制度を取っており、どこの国で収入を得ても、基本的に所得税はかかる仕組みになっているのです。

では、海外に不動産を購入し、自分の住居とした場合はどうでしょうか。日本国内でも、自分の家を買って住んだとところで、何ら課税はされません。海外でも同様です。自分の住居とした場合、つまり不動産所得がない場合は、課税されることはありません。ただし、海外の不動産を無償で譲ってもらった、市場価格よりも大幅な安値で個人間の売買が行われたといった場合は、「贈与」とみなされることがあります。そういったケースは、贈与税の対象となる場合がありますので、注意が必要です。また、国によって、外国人が不動産を取得しようとする時に、例えばコンドミニアムだけ取得が可能であるといった制限がかかる場合があります。固定資産税がかかる場合があることにも注意しましょう。

海外不動産で収入を得た場合の税金と控除制度

不動産投資として海外で収入を得るには、どんな方法があるのでしょうか。一つは、不動産を購入して賃貸として家賃収入を得る方法（インカムゲイン）、もう一つは、購入した不動産を更に高額で売却することで収入を得る方法（キャピタルゲイン）です。

先述で大前提とした通り、海外であろうと日本国内であろうと、不動産であろうと他の事業であろうと、何らかの収入があれば、所得税がかかります。これは、日本において確定申告をする場合に、所得税の課税対象となることを意味しています。しかし対象となる不動産がある国によっては、所得税に相当する税金がかかる場合があります。つまり、日本と外国で二重に所得税が課税される様な事態が発生することがあるのです。

この様な二重課税状態を調整するために、「外国税額控除」という制度があります。外国の所得税を納付する場合は、一定の金額を限度として、その年の日本国内の所得税から差し引くという制度です。正式には「居住者に係る外国税額控除」と言う制度です。また、外国税額控除と並んで、「租税条約」という条約を締結している場合があります。これは2国間で結ばれており、二重課税や脱税を回避するための条約です。日本も、アメリカやイギリス、中国をはじめ世界56カ国と、二国間の租税条約を結んでいます。外国税額控除の他に、なぜ租税条約が必要かと言えば、外国税額控除には制度的な限界があり、これを解消するために各国と租税条約を結んでいるという訳です。但し、この2つの制度があったとしても、日本と外国との二重課税状態は完全にはなくなりません。しかし、救済制度として利用していくべきだと思われます。

海外不動産で家賃収入を得た場合の税金

海外不動産の家賃収入に関しては、どのように課税されるのでしょうか。基本的には日本国内と同様、家賃収入からかかった経費を差し引いた額で、税金を計算します。ここで１点異なるのは、「減価償却」に関する計算方法です。減価償却というのは不動産を購入した金額を建物の耐用年数で割って、毎年経費として計上していく方法です。所得から減価償却分が経費として差し引かれるため、所得税を抑えられるというメリットがあります。

実は、海外不動産であっても、減価償却に関しては日本の税制が適用されます。新築の住宅の場合、木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年というのが、日本の耐用年数です。中古であれば、使用可能期間として見積もられる年数になります。しかし、日本で住宅を建築して滅失するまでが平均32年と言われているのに比べて、例えばアメリカは約60年、イギリスは約80年と言われています。ヨーロッパでも、100年を超える建物も多く、新築と中古の価格差が小さい場合もあります。耐用年数が、特に中古の建物の場合は、国によって大きな違いが出てくるのが実情です。前述の通り、外国によってはその国において所得税がかかる訳ですが、減価償却の計算方法が大きく異なります。しかも、減価償却費は、経費のうちの大部分を占めるため、受けられる外国税額控除の計算も変わってくるという訳です。

では、もし外国でかかる所得税が、日本でかかる所得税よりも多かった場合、どうなるのでしょうか。外国で多く支払った税金は、日本でその年に確定申告する分では控除できません。控除できるのは、日本で支払った分の所得税額の分までとなります。ただし、控除できなかった分の外国の所得税を、翌年から3年間繰り越すことができます。これを「繰越控除」といいます。よって、繰越控除を利用したとしても、日本より所得税率が高い外国で家賃収入によって稼ごうとする時には注意が必要です。

また、もう一つ注意が必要なのは、為替レートです。海外不動産によって家賃収入を得る場合、収入や経費は、計算の対象となる期間中の為替相場の平均値を使用します。そのため、為替レートが収入や経費に大きく影響を及ぼします。このように、海外不動産で家賃収入を得ようとする場合、確定申告をする際に、外国税額控除や為替レートの計算が非常に複雑なケースが多い様です。また、長期的なチェックも必要になってくるでしょう。そのため、自己管理が難しい様でしたら、海外不動産投資に詳しい税理士などの専門家に依頼した方が良いでしょう。確定申告における申告漏れなどのリスクを回避することが何より大切です。

海外不動産を売却した場合の税金

では次に、海外不動産を購入して、更に高額で売却した場合の税金について解説していきます。海外不動産を売却する場合は、日本国内では「譲渡所得」として課税されます。譲渡所得とは、不動産を売って得た収入から、売るまでにかかった経費を差し引いた金額をもとに税金が計算されます。売るまでにかかった費用とは、取得費と譲渡費用などです。なお、取得費には、不動産の購入代金の他、建物を建てた場合はその建築費や設備費、改良費なども含まれます。建物の取得費の場合は、購入代金や建築費などの合計から、減価償却費の相当額を差し引いた金額になります。

日本の不動産の譲渡所得は、その不動産の所有期間によって税率が異なります。これは、海外の不動産でも同じです。5年以下の所有の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」と言い、税率は以下の様に計算します。

なお、この場合の為替レートの計算は、不動産を取得した日のレート、売った日のレート、売るための費用は、かかった日のレートという様に、その都度の為替レートで計算します。家賃収入と異なり、期間中の平均値で計算することはありません。また、不動産を売却した国でも譲渡所得と同様の税金が発生する場合があります。その場合は、日本で確定申告をすれば、家賃収入と同様に外国税額控除の適用を受けることができますので、忘れずに申告することが必要です。

日本に居住している場合、日本での確定申告が必要

解説してきた通り、日本に居住しながら海外不動産で家賃収入や売却で収入を得る場合、原則として日本国内での確定申告が必要となります。尚、「日本の居住者」というのは、日本国内に住所があるか、もしくは現在まで引き続いて１年以上日本に居所を有する人を指すという様に、国税庁では規定しています。海外不動産投資は、魅力的な反面、日本での確定申告を複雑にしてしまったり、手間がかかってしまったりする場合が多い様です。また、税制に関しても変わっていく可能性が高いので、海外不動産投資を専門とする税理士などとの連携が重要になってくるでしょう。

アメリカと日本の売買契約締結に至るまでの違いについて

日本と海外の税金に関する取り扱いの違いについては、よく理解してもらえたかと思います。ただ、違いがあるのは税金だけではありません。売買契約に至るまでのプロセスについても、日本と海外では異なります。例えば、アメリカを例に解説してみたいと思います。

日本の不動産売買というと、売主と買主それぞれが不動産仲介会社に媒介を依頼して、売買契約の相手方を探します。そして、それぞれ相手が見つかったところで条件交渉をしてまとまったら売買契約となります。

一方アメリカの場合は、買主が気に入った物件を見つけたら、いきなり売買契約書を売主のエージェントに送ります。日本でこれをすると、いろいろな問題が発生しますが、アメリカの場合はこれが主流です。このやり方を「オファー」と言います。売買契約書には買主の希望する条件を、いわば一方的に記載してオファーをします。そしてオファーをしたところから交渉が始まり、話がまとまったところで売買契約が成立します。オファーしたからといって、そこですぐに売買契約が成立するわけではないのです。また、買主からのオファーに対して、売主が自分の希望条件を売買契約書に盛り込んで買主に送ることを「カウンターオファー」と言います。

日本との決定的な違いは、こうした条件交渉を書面ベースで行うということです。なお、日本の不動産仲介会社にあたるエージェントは、基本的に不動産会社の社員ではありません。多くの場合、エージェントは個人事業主であり、不動産会社の名前を借りて、営業活動をしている形態をとっています。このように、売買契約一つとっても、日本と海外では大きな違いがあるのです。

海外特有の不動産投資をご紹介

日本ではあまり馴染みのない海外の不動産投資手法についてご紹介したいと思います。不動産投資といえば、不動産に投資して運用することによって利益を出すイメージがありますが、アメリカではこれとはちょっと違う手法で利益を出す投資方法があります。それは不動産担保信用証書を活用した「ローン資金投資法」です。簡単に言うと、不動産自体に投資をするのではなく、不動産投資をしようとしている投資家にお金を融資して、その金利で利益を出すという方法です。アメリカでは勤続年数が2年未満だと不動産投資ローンはほとんど通りません。ただ、2年未満でも優秀な人はたくさんいます。

そういった投資家に不動産を買えるだけのローン資金を投資して、自らはその貸出金利で利益を出すのです。もちろん不動産を担保に入れますから、万が一回収不能になった場合は、不動産を売却したり、自らが所有者となったりすることで貸し倒れを防ぐことができます。ローン資金投資を利用して資金を借り入れた人の多くは、勤続年数が2年を超えたあたりですぐに銀行にリファイナンス（借り換え）する可能性が高いため、短期間でローン資金を回収することができます。ローン資金を投資することで、自らは不動産賃貸業に一切関わる必要がないため、次々にローン資金を貸し出せば効率的に資産を増やしていくことができます。また、短期間で投下資金が戻ってくる可能性が高いため、長期的にリスクを負わないこともメリットの一つです。税務上どのような扱いになるのかは確認が必要ですが、海外で不動産投資を検討されている場合は、ぜひローン資金投資法についても検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

海外不動産に投資している方は、自分がどこでどのような物件を所有しているのかについて、財産目録に記録して残しておきましょう。将来、自分が死亡して相続が発生した際に、どこにどのような物件を所有しているのか記録しておかないと、残された相続人が非常に苦労することになります。特に海外の場合は、日本以上に相続による名義変更手続きに時間がかかるケースも多いため、せめてどこに何を所有しているのか、そして窓口はどこなのかについては、家族がわかるようにしておきましょう。