囲繞地・袋地は売却が困難?高く売却する2つの方法を紹介します

袋地は、他の土地に囲まれていることから、他人の土地を通らなければ公道に出られない土地です。袋地を囲んでいる土地を囲繞地と呼びます。

袋地の所有者は囲繞地を通らなければ、公道にでられないため、袋地の所有者には「囲繞地通行権」が法律によって認められています。

囲繞地の所有者からすると、袋地の所有者に自分の敷地内を通行されます。敷地内を他人に通行されるのは快く思わない人がほとんどでしょう。

囲繞地・袋地の居住にあたって「隣人とのトラブルを起こしたくない」「囲繞地通行権を行使するにはどうすべき?」といった疑問や悩みがあるなら、弁護士に相談して適切なアドバイスをもらいましょう。

また、囲繞地・袋地の売却を検討しているなら、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者へ相談することがおすすめです。

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囲繞地・袋地の基礎知識

袋地とは、他の土地に囲まれていることから他人の土地を通らなければ、公道に出られない土地のことです。

また、周囲を他人の土地でなく、河川や水路・海などに遮られている場合は「準袋地」と呼称されます。

袋地は再建築不可物件であるため、通常の土地よりも売却が困難です。

一方、囲繞地とは袋地の周りを囲む土地のことです。袋地の所有者は囲繞地を通らなければ、公道に出られません。

囲繞地は再建築不可物件ではありませんが「袋地の持ち主が頻繁に敷地内を通行する」可能性があるため、通常の土地より買主がつきにくいです。

袋地から公道に出る2つの方法

袋地は公道に接していないため、他人の所有地(囲繞地)を通らなければ公道に出られません。

そのため「袋地に居住している場合、勝手に他人の所有地を通っていいの?」と疑問に思うことでしょう。

法律では、袋地に住む人に囲繞地を通行する権利が認められています。

  • 囲繞地通行権を行使する
  • 通行地役権を設定する

袋地の居住者は、上記2ついずれかの方法で公道に出られます。

囲繞地通行権を行使する

袋地の住人には、囲繞地通行権が認められています。囲繞地通行権は、袋地を所有する人なら必ず行使できる権利です。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
2 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
出典:e-Govポータル、民法210条

囲繞地通行権は法律で定められている権利のため、囲繞地の所有者は通行を拒否できません。

ただし、一般的には、幅2m程度の通行しか認められないとされています。

また、囲繞地通行権を行使する際は、原則として償金(通行料)を支払う必要があります。

民法210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
出典:e-Govポータル、民法210条

しかし、通行料に関する具体的な法律・ルールはありませんので、当事者間で通行料を決める協議がおこなわれます。

もしも、協議がまとまらなかったりトラブルに発展しそうな場合は、不動産に詳しい弁護士へ相談するとよいでしょう。弁護士に介入してもらうことで、トラブルなく通行料についての協議を終えられます。

通行地役権を設定する

囲繞地通行権のほかに「通行地役権」を設定する方法もあります。

地役権とは、自分が所有する土地の利便性を高めるため、他の土地を利用できる権利のことです。

地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。
出典:e-Govポータル、民法280条

さきほども解説した通り、囲繞地通行権は「必ず認められる権利であるが、通行範囲が限定」されています。

一方で、通行地役権は袋地の所有者と囲繞地の所有者、両名の同意があれば、通行範囲を自由に決められます。

また、通行地役権は登記できるので「通行地役権がある事実」を証明できます。

登記・・・重要な権利や義務を、公的に証明する制度。

土地の相続や売却により、囲繞地の所有者が変わったとしても、通行地役権には影響ありません。

協議や登記には、法知識が必要なため、通行地役権の設定を希望する場合は、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

囲繞地・袋地は通常の土地と比べると売却が困難

前の項目で説明した通り、囲繞地・袋地は特殊な土地であるため、土地としての利用が難しいです。

そのため、囲繞地・袋地の売却は通常の土地よりも困難になります。

以下の項目から、囲繞地・袋地のそれぞれが売却困難な理由を解説していきます。

袋地の売却が困難な理由

袋地には、下記2つのデメリットがあるため、買主がつきにくいです。

  • 建物の再建築ができないケースがほとんど
  • 日当たりや風通しが悪い

次の項目から、それぞれのデメリットを見ていきましょう。

建物の再建築ができないケースがほとんど

建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地」に建物を建築できないと定められています。

地方公共団体は、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要があると認めるときは、その敷地が第四十二条第三項の規定により水平距離が指定された道路にのみ二メートル(中略)以上接する建築物について、条例で、その敷地、構造、建築設備又は用途に関して必要な制限を付加することができる。
出典:e-Govポータル、建築基準法43条

そして、袋地は公道に接していないため、建物を再建築できないことが原則です。

このように「今現在、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地」のことを、再建築不可物件といいます。

再建築不可物件は「建物を再建築できない」「買主は住宅ローンを組めないことがほとんど」といった理由から、売却が困難です。

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日当たりや風通しが悪い

袋地は、四方を囲繞地に囲まれている土地です。

そのため、全面が建物に囲まれていることが多く、日当たりも風通しも悪いです。

日当たりや風通しの悪い土地は、人気がないため買主がつきにくいです。

また、公道から離れていることから、工事の際に機材を使用できないため、工事費が割高になるケースもあります。

法令上の制限だけではなく、住宅として利用する際における実用性の低さも、売却しにくい理由の1つです。

袋地の持ち主に囲繞地通行権を行使されるため囲繞地には買主がつきにくい

さきほども説明した通り、袋地の所有者には囲繞地通行権が認められています。

囲繞地通行権は拒否できないため、囲繞地の所有者からすると「袋地の持ち主に敷地内を通行」されます。

囲繞地通行権があるとはいえ、敷地内を通行されるのは快く思わないでしょう。

実際に、防犯の観点から「隣人であっても敷地内を通行されたくない」と考える人も多いため、囲繞地の購入を望んでいる人は少ないです。

囲繞地・袋地を高く売却する2つの方法

前の項目で説明した通り、囲繞地・袋地にはさまざまなデメリットがあるため、売却が困難です。

通常の土地と同じように売却しようとしても、得られる売却益は少ないです。

そこで、囲繞地・袋地を高く売却するには以下2ついずれかの方法を検討してください。

  • 再建築不可物件専門の買取業者への売却する
  • 隣地の所有者に売却する

以下の項目から、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者へ売却する

袋地は再建築不可物件のため、通常の不動産会社では取り扱いが困難です。

また、囲繞地は再建築不可物件ではありませんが、高く売却するためには、法知識が必要になります。

そこで、囲繞地・袋地を手放したい場合は、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者への売却を検討しましょう。

当社、クランピーリアルエステートも再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者です。

物件の資産価値を上げるノウハウや実績があるため、囲繞地・袋地物件でも、高価に買い取りできます。

囲繞地・袋地の売却を検討中の人はもちろん、まずは物件のお値段を知りたいという人もお気軽にご相談ください。

囲繞地・袋地を高く買取いたします。居住にあたって、隣人とトラブルが起きてしまった場合でも、お気軽にご相談ください!

隣地の所有者に売却する

囲繞地・袋地に隣接している土地の所有者に購入してもらうのもよい方法です。

とくに、袋地を囲繞地の所有者に売却すれば、土地が繋がるため買主(囲繞地の所有者)からすると所有土地が広くなります。

隣接する土地を購入すると、元々の土地を拡張できるので資産価値が高まります。

また、囲繞地を袋地の所有者に売却すれば、接道義務が満たせるため買主(袋地の所有者)からすると再建築が可能になります。

隣人にとっては隣地を購入して資産価値を高められますし、売主にとっては高値で購入してもらうチャンスです。

囲繞地・袋地を手放す際は、隣地の所有者に売却できないか検討しましょう。

袋地を売却せずに有効活用する方法

袋地は接道義務を満たしていないことから「通常の不動産よりも売却が困難」「再建築が不可能」といったデメリットがあります。

ですので、売却せずに貸地として活用することも検討しましょう。

具体的には以下のような活用方法が考えられます。

  • トランクルームとして活用する
  • オートバイの専用駐輪場として貸し出す

トランクルームとして活用する

袋地を所有しているなら、トランクルームを設置して貸し出すことも検討しましょう。トランクルームは、土地の形状に左右されず運用できます。

つまり、袋地のデメリットを無視して収益化できます。

「楽器など、場所をとる物を保管する」「製造業者が材料の一時保管場所として利用する」など、さまざまな利用者がいるでしょう。

また、トランクルームとして運用する場合は、土地を他の用途にも転用しやすいです。

オートバイの専用駐輪場として貸し出す

袋地を売却せずにオートバイ専用の駐輪場として活用することも検討しましょう。

通行地役権によって、囲繞地に購入できる通路の幅は「2m程度」が限度です。通路の幅が2mでは、車の駐車場としては利用できません。

ただし、バイクであれば2m程度の通路幅でも十分に通行できます。

また、都会では「大型バイクを駐輪できるスペースがないこと」が悩みとなってます。袋地のあるエリアによっては十分な収益が見込めるでしょう。

まとめ

袋地は、囲繞地に囲まれていることから「再建築が不可能」「他人の土地を通らなければ公道に出られない」といったデメリットがあります。

一方、囲繞地には「囲繞地通行権によって、隣人に自分の土地を通行される」デメリットがあります。

囲繞地・袋地は法的に特殊な土地であるため、隣人とのトラブル原因になりかねません。

もしも、囲繞地・袋地を巡ってトラブルになったら不動産問題に詳しい弁護士に相談しましょう。

また、囲繞地・袋地の売却を検討しているなら、再建築不可物件を専門に取り扱う不動産会社へ相談してみてください。

物件の資産価値を上げるノウハウをもとに、高値で買い取ってもらえます。

囲繞地・袋地のよくある質問

囲繞地・袋地とはどんな土地ですか?

袋地とは、他の土地に囲まれていることから他人の土地を通らなければ、公道に出られない土地のことです。また、袋地を囲んでいる土地を囲繞地といいます。

囲繞地・袋地でも売却できますか?

はい、売却は可能です。しかし、袋地は囲繞地に囲まれているため、他人の土地を通行しなければ公道に出られません。そのため通常の土地よりも売却が困難になってしまいます。また、囲繞地は「袋地の持ち主に敷地内を通行」されるため、買主がつきにくいです。

どうすれば囲繞地・袋地を高く売却できますか?

囲繞地・袋地は法的に特殊な土地であるため、売却が困難です。高値で売却するには「再建築不可物件専門の買取業者への売却する」「隣地の所有者に売却する」ことを検討しましょう。

袋地から公道に出るには、どうすればよいですか?

囲繞地通行権を行使したり、通行地役権を設定することで袋地から公道へ出ることが可能です。

袋地を売却せずに活用することは可能ですか?

トランクルームやオートバイの専用駐輪場として貸し出すことで、売却できない場合でも袋地を収益化できます。

最終更新日:
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