周囲を他人の土地に囲まれて公道に直接出られない土地を「袋地（ふくろち）」といい、その袋地を取り囲む土地のことを「囲繞地（いにょうち）」と呼びます。
袋地の所有者は、囲繞地を通らなければ公道に出られないため「囲繞地通行権」が法律によって認められています。
囲繞地の所有者からすると、自分の敷地内を自由に通行されるというデメリットがあります。敷地内を他人に通行されるのを快く思わない人も多いでしょう。
囲繞地も袋地もそれぞれデメリットがあるため、売却は困難です。需要が低いため、売り出しても買主がつかないケースは少なくありません。
囲繞地・袋地を売却するときは、一括査定で不動産会社を探すことをおすすめします。全国の不動産会社に査定を依頼できるので、囲繞地や袋地の取り扱いに長けた専門業者を見つけられます。
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目次
袋地とは「周囲を囲まれて公道に接していない土地」のこと
袋地とは、他の土地に囲まれており、他人の土地を通らなければ公道に出られない土地のことです。
また、周囲を他人の土地でなく、河川や水路・海などに遮られている場合は「準袋地」と呼称されます。
袋地は道路に接していないため、建物の建て替えなどができません。「再建築不可物件」であるため、通常の土地よりも売却が困難なのです。
袋地を囲む土地を「囲繞地」という
囲繞地とは、袋地の周りを囲む土地のことです。袋地の所有者は囲繞地を通らなければ、公道に出られません。
囲繞地は再建築不可物件ではありませんが、袋地の持ち主が頻繁に敷地内を通行します。他人に自分の敷地を通行されると、居住者としては落ち着いて生活できません。
そのため、袋地と同じように、囲繞地も「売りにくい物件」とされます。
袋地から公道に出る2つの方法
袋地は公道に接していないため、他人の所有地（囲繞地）を通らなければ公道に出られません。
しかし、いくら仕方ないとはいえ「勝手に他人の所有地を通ってもよいのか」と、疑問に思う人もいるでしょう。
法律では、袋地に住む人に囲繞地を通行する権利が認められています。
自動的に認められる「囲繞地通行権」と、当事者間の契約による「通行地役権」の2つがあります。
方法1.囲繞地通行権を行使する
袋地の住人には、囲繞地通行権が認められています。囲繞地通行権は、袋地を所有する人なら必ず行使できる権利です。
民法第210条
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
２ 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
出典：e-Govポータル「民法第210条」
法律で定められている権利のため、囲繞地の所有者は通行を拒否できません。
ただし、あくまで必要最低限の通行に限り、囲繞地側にとって損害の少ない方法で通行する必要があります。個々のケースで異なりますが、具体的には「徒歩のみ」「通行できるのは幅2m程度」といった決まりがあります。
また、囲繞地通行権を行使する際は、原則として償金（通行料）を支払う必要があります。
民法第212条
民法210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、1年ごとにその償金を支払うことができる。
出典：e-Govポータル「民法第212条」
しかし、通行料に関する具体的な金額は規定されておらず、当事者間で通行料を決める協議が必要です。
協議がまとまらなかったりトラブルに発展しそうな場合は、不動産に詳しい弁護士へ相談するとよいでしょう。弁護士に介入してもらうことで、トラブルなく通行料についての協議を進められます。
方法2.通行地役権を設定する
囲繞地通行権のほかに「通行地役権」を設定する方法もあります。
地役権とは、自分が所有する土地の利便性を高めるため、他の土地を利用できる権利のことです。
民法第280条
地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。（後略）
出典：e-Govポータル「民法第280条」
先に解説した囲繞地通行権は、必ず認められる代わりに通行範囲が限定的です。
一方で、通行地役権は袋地の所有者と囲繞地の所有者、両名の同意があれば、通行範囲を自由に決められます。
また、通行地役権は登記できるので「通行地役権がある事実」を第三者に証明できます。
土地の相続や売却によって囲繞地の所有者が変わっても、通行地役権は継続して効果をもちます。
協議や登記には法知識が必要なため、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。
囲繞地・袋地は通常の土地と比べると売却が困難
先に解説した通り、囲繞地・袋地は特殊な土地であるため、敷地としての利用がしにくいといえます。
そのため、囲繞地・袋地の売却は通常の土地よりも困難です。
以下の項目から、囲繞地・袋地のそれぞれが売却困難な理由を解説していきます。
【袋地が売れない理由1】建物の再建築ができない
建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地」は、建物を建築してはいけないと定められています。
建築基準法第42条
この章の規定において「道路」とは（中略）幅員4メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、6メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。建築基準法第43条
建築物の敷地は、道路（中略）に2メートル以上接しなければならない。
出典：e-Govポータル「建築基準法第42条、第43条」
そして、袋地は公道に接していないため、建物を再建築できません。
「既存の建物がある袋地」は、上記の法律ができる前に建てられたものが大半です。
このように「現在ある建物を解体して更地にしてしまうと、新たな建物を建てられない土地」を、再建築不可物件といいます。
再建築不可物件は「建物を再建築できない」「住宅ローンの審査が通らない」といった理由から、売却が困難となります。
【袋地が売れない理由2】日当たりや風通しが悪い
袋地は四方を囲まれているため、周囲すべてに建物があると、日当たりも風通しも悪くなります。
日当たりや風通しの悪い土地は人気がなく、買主もほとんどつきません。
また、工事に必要な機材や車両の搬入が難しく、工事費が割高となるケースもあります。
法令上の制限だけではなく、住宅としての実用性の低さも、売却しにくい理由の1つです。
【囲繞地が売れない理由】袋地の持ち主に通行される
先に説明した通り、袋地の所有者には囲繞地通行権が認められています。
囲繞地通行権は拒否できないため、囲繞地の所有者からすると「袋地所有者の通行を強制的に認めさせられる」のと同じです。
法律とはいえ、敷地内を通行されることを快く思わない人も多くいます。
実際に、防犯の観点から「隣人であっても敷地内を通行されたくない」と考える人は多いため、囲繞地の需要は少なくなります。
囲繞地・袋地を高く売却する2つの方法
前の項目で説明した通り、囲繞地・袋地にはさまざまなデメリットがあるため、売却が困難です。
通常の土地と同じように売却しようとしても、得られる売却益は少ないケースが多いでしょう。
しかし、適切な方法を取れば、納得のいく価格で売却することも不可能ではありません。
囲繞地・袋地を高く売却するには、以下2つの方法を検討してみるとよいでしょう。
- 再建築不可物件専門の買取業者へ売却する
- 隣地の所有者に売却する
方法1.再建築不可物件の専門買取業者へ売却する
袋地は再建築不可物件のため、売却は難しくなります。囲繞地は再建築不可物件ではありませんが、需要が低いことに変わりはなく、やはり売れにくい物件です。
これら特殊な不動産は、取り扱いを断る不動産会社も少なくありません。そのため、再建築不可物件の専門買取業者のように、特殊な物件でも積極的に買い取ってもらえる不動産会社に相談しましょう。
再建築不可物件の専門買取業者は、買い取った物件を活用して利益を得るための知識や資金が豊富にあるので、囲繞地・袋地でも高額買取が可能になります。
再建築不可物件の専門買取業者を探すには、一括査定が便利です。全国の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、高値で評価してくれる買取業者がすぐに見つかります。
方法2.隣地の所有者に売却する
囲繞地・袋地は、隣接している土地の所有者に購入してもらうのもよい方法です。
隣接する土地を購入すると、元々の土地を拡張できるので資産価値が高まります。第三者には価値の低い土地でも、隣接地の所有者なら高値で買い取ってもらえる可能性が高いといえます。
袋地の「公道と接していないので再建築ができない」という問題も、囲繞地の「袋地所有者に通行されて落ち着かない」という問題も、両方を解決できます。
囲繞地・袋地を手放す際は、隣地の所有者に買い取ってもらえないか相談してみましょう。
袋地を売却せずに有効活用する方法
袋地は接道義務を満たしていないことから「通常の不動産よりも売却が困難」「再建築ができない」といったデメリットがあります。
ですので、売却せずに貸地として活用することも検討しましょう。
具体的には以下のような活用方法が考えられます。
- トランクルームとして活用する
- オートバイの専用駐輪場として貸し出す
トランクルームとして活用する
袋地を所有しているなら、トランクルームを設置して貸し出すことも検討しましょう。トランクルームは、土地の形状に左右されず運用できます。
「場所は取るけど頻繁には使わないものを保管する」「製造業者が材料の一時保管場所として利用する」など、さまざまな利用者がいるでしょう。
また、トランクルームとして運用している土地は、他の用途にも転用しやすいというメリットがあります。
オートバイの専用駐輪場として貸し出す
袋地を売却せずに、オートバイ専用の駐輪場として活用することも検討しましょう。
通行地役権によって、囲繞地に購入できる通路の幅は「2m程度」が限度です。通路の幅が2mでは、車の駐車場としては利用しにくいといえます。
ただし、バイクであれば2m程度の通路幅でも十分に通行可能です。
また、都会では「大型バイクを駐輪できるスペースがないこと」が悩みとなっています。袋地のあるエリアによっては、十分な収益が見込めるでしょう。
まとめ
袋地は、囲繞地に囲まれていることから「再建築が不可能」「他人の土地を通らなければ公道に出られない」といったデメリットがあります。
一方、囲繞地には「囲繞地通行権によって、隣人に自分の土地を通行される」というデメリットがあります。
囲繞地・袋地は特殊な形状であるため、隣人とのトラブルも起こりやすい土地です。
もしも、囲繞地・袋地を巡ってトラブルになったら、不動産問題に詳しい弁護士に相談しましょう。
また、囲繞地・袋地の売却を検討しているなら、再建築不可物件を専門に取り扱う不動産会社へ相談してみましょう。
囲繞地・袋地のよくある質問
袋地とは、他の土地に囲まれていることから、他人の土地を通らなければ公道に出られない土地のことです。また、袋地を囲んでいる土地を囲繞地といいます。
はい、売却は可能です。しかし、袋地も囲繞地も特殊な形状のため、通常の土地よりも売却が困難になってしまいます。
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囲繞地通行権を行使したり、通行地役権を設定することで袋地から公道へ出ることが可能です。
トランクルームやオートバイの専用駐輪場として貸し出すことで、売却できない場合でも袋地を収益化できます。
