配偶者居住権の基本知識をわかりやすく解説!メリット・デメリットや注意点なども詳しく説明

配偶者居住権

2020年4月から相続において「配偶者居住権」が認められました。配偶者は不動産の所有権を相続しなくても、自分が亡くなるまで無償で住み続けられることを保証する権利です。

配偶者居住権を行使することで不動産以外の財産も相続しやすくなるというメリットがある一方で、デメリットや注意点もあるので慎重に判断することが大切です。

この記事では、配偶者居住権がどのような権利でどんなメリット・デメリットがあるのかわかりやすく解説するので、権利を主張する判断材料として参考にしてみてください。

配偶者居住権とは

配偶者居住権

配偶者居住権・・・配偶者が居住用不動産を相続できなかったとしてもそのまま住み続けられる権利です。

これまでであれば居住用不動産を配偶者が相続できなかった場合、相続した所有者から追い出される可能性もありました。また、相続財産が不動産のみだった場合、公平な遺産分割のために売却せざるを得ないケースも考えられます。

たとえば、
「相続財産が評価額3,000万円の不動産と現金1,000万円」
「相続人は配偶者と子どもの計2人」

だとします。

仮に法定相続分に従って2,000万円ずつ相続するのであれば、不動産を売却して現金化しなければならないかもしれません。

配偶者が高齢であれば賃貸物件を借りる際の審査が厳しい傾向にあり、住み慣れない場所に移り住むことで心身共に大きなストレスを抱えてしまう恐れがあります。

このような事態を防ぐためにも「配偶者居住権」が認められたというわけです。

配偶者居住権が認められる条件

不動産の所有権がなくても住み続けられるというのは非常に強い権利ですが、以下の条件を満たしていなければ権利を主張できません。

  • 相続開始時点で被相続人所有の不動産に居住していたこと
  • 遺産分割または遺言による贈与、裁判所による審判により認められること

裁判所による審判によって遺産分割協議で話がまとまらないときに家庭裁判所に申し立てることで配偶者居住権を取得できるケースもあります。

家庭裁判所から不動産の所有権を相続する相続人が受ける不利益よりも配偶者の生活維持を優先するべきだと判断された場合に配偶者居住権が認められます。

配偶者居住権は遺言で配偶者に遺贈することを設定できます。しかし、施行日である2020年4月1日より前に作成された遺言では配偶者居住権が認められないため、しっかりと作成日を確認することが大切です。

配偶者居住権は絶対に取得しなければならないものではない

配偶者居住権は配偶者が必ず取得しなければならないものではないため、引っ越し前提で遺産分割協議をおこなうことも可能です。

このようなケースであれば「配偶者短期居住権」が認められることがあります。この権利によって被相続人が所有していた住宅に無償で居住していた配偶者は、最低6カ月間であれば無条件で住み続けられます。

もし不動産を売却することが決まっているとしても、少なくとも6カ月の間は家を追い出されることはありません。その間に落ち着いて新居を探せるため、負担は少ないでしょう。

配偶者居住権を取得するメリット・デメリット

メリット・デメリット
前の項目でも説明したように配偶者居住権は必ずしも取得しなければならないものではないため、配偶者居住権を行使するか判断に迷う人もいるかもしれません。

配偶者居住権のメリット・デメリットをわかりやすく解説するので、自分の状況に応じて配偶者居住権を行使するか慎重に検討してみるとよいでしょう。

配偶者居住権のメリット

まず配偶者居住権のメリットは主に以下の2つです。

  • 自分が亡くなるまで住まいの心配をする必要がない
  • 不動産以外の財産も相続できる可能性が高くなる

次の項目から2つのメリットについて具体的に解説します。

自分が亡くなるまで住まいの心配をする必要がない

配偶者居住権は原則、配偶者本人が亡くなるまで認められています。これは所有権者が誰であっても変わりません。

したがって、不動産の所有権を相続した人が第三者へ売却したとしても配偶者は住み続けることができるので、新しい所有者に追い出されることはありません。

また、配偶者居住権はその不動産に「住む権利」であるため、通常の賃貸物件のように家賃を支払う必要もないです。

不動産以外の財産も相続できる可能性が高くなる

配偶者居住権は不動産の所有権よりも評価額が低いとされるため、不動産以外の財産も相続できる可能性が高いです。

たとえば、配偶者は配偶者居住権、子どもは不動産の所有権をそれぞれ相続するケースにおいて
「配偶者居住権の価値が1,000万円」
「それ以外の権利が2,000万円」
「配偶者と子どもにそれぞれ1/2の法定相続分が認められている」

とします。

配偶者は1,000万円分の配偶者居住権を取得できますが、残り500万円分を相続する権利があります。そのため、この500万円を子どもから代償金として受け取れる可能性があるということです。

このように住む場所も失わず、当面の生活費となる現金も確保できる点が配偶者居住権のメリットです。

配偶者居住権のデメリット

配偶者居住権は不動産の所有権を有しているわけではありません。そのため、配偶者の意思で不動産を売却できず、リフォーム・リノベーションなども不動産所有者の許可・協力が必要になります。

たとえば、老人ホームに入居するから自宅を売却して、入居費用にあてたいと考えていても売却は認められません。

また、配偶者にのみ認められた権利であるため、配偶者居住権を第三者に譲渡・売却することは不可能です。

しかし、不動産所有者であれば配偶者居住権が売買可能です。不動産所有者は配偶者居住権を買い取ることで完全所有権となり、自由に使用収益できるようになるからです。

このように配偶者居住権を売却して現金化したい場合、不動産所有者にしか売却できないことがデメリットといえるでしょう。

相続で配偶者居住権を取得するときの流れ

流れ
実際に相続で配偶者居住権を取得するときの流れは大きく分けて以下の3ステップです。

  1. 配偶者居住権の評価額を算出する
  2. 遺産分割協議をおこなう
  3. 配偶者居住権を登記する

特に3つ目の配偶者居住権の登記を忘れないことが大切です。

①配偶者居住権の評価額を算出する

配偶者居住権は配偶者の遺産分割の取り分から取得することになります。そのため、配偶者居住権を取得しようと考えている場合、事前に配偶者居住権の評価額を算出することが必要です。

この評価方法はさまざまですが、基本的には配偶者居住権がどれだけ存続するかがポイントになります。具体的な評価方法は以下の通りです。

【配偶者居住権の評価額における算出方法】
建物敷地の相続税評価額-配偶者居住権が設定された建物敷地の所有権価格(負担付き所有権の価格)

配偶者の年齢が若ければ寿命で亡くなるまで年数がかかるので、それだけ配偶者居住権の価値は高くなるということです。

評価方法については法務省にも掲載されていますが、その評価額は不動産以外の遺産の取り分・納めるべき相続税額にも関係してきます。そのため、不動産鑑定士のような専門家に算出を依頼する方が確実だといえるでしょう。

参照:法務省「配偶者の居住権を長期的に保護するための方策(配偶者居住権)」

②遺産分割協議をおこなう

配偶者居住権の評価額が算出されたら遺産分割協議をおこないます。遺産分割協議によって相続人それぞれが、どの財産を、どれだけ相続するか確定されます。

このとき、遺産分割の方法について「言った・言わない」などのトラブルをを避けるために「遺産分割協議書」を作成するとよいです。また、登記申請のときには登記原因報告として遺産分割協議書が必要になります。

決まった形式はありませんが、不安な場合は弁護士や司法書士などに相談すればフォーマットをもらえるでしょう。

③配偶者居住権を登記する

第三者に配偶者居住権を主張するためには登記が必要となるので、欠かせない重要な手続きです。この登記が完了してはじめて正式に配偶者居住権を取得したといえます。

また、権利が主張できる順番は登記した順番で決まります。そのため、配偶者居住権を取得したあとは、不動産の権利関係でのトラブルを避けるためにも早めに登記することが大切です。

登記するときには、遺産分割協議書と印鑑証明書が必要になるので準備しておきましょう。ちなみに、登録免許税は建物の固定資産税評価額の0.2%です。

万が一、登記についてわからないことがあれば、最寄りの法務局で相談することが大切です。

配偶者居住権を取得・利用するときの注意点

注意点
配偶者居住権を取得・利用するときは以下の3つの注意点があります。

  • 共有不動産の場合、原則、配偶者居住権を設定できない
  • 所有者に無断で大規模なリフォームや売却はできない
  • 第三者へ権利を主張するためには登記が必要

配偶者居住権を取得・利用する前にしっかりと注意しなければならないことを理解しておきましょう。

共有不動産の場合、原則、配偶者居住権を設定できない

被相続人が所有している不動産が共有不動産だった場合、原則、配偶者居住権は設定できません。配偶者居住権を設定することで被相続人以外の持分所有者が不利益を被るからです。

これは共有持分を持つ第三者が配偶者の居住を認めても同様です。このようなケースでは配偶者居住権ではなく使用貸借または賃貸借となります。

ただし、夫婦で共有不動産としていれば配偶者居住権の取得に問題はありません。

所有者に無断で大規模リフォームや売却はできない

配偶者居住権で認められていることは、あくまでその建物に住むことだけです。雨漏りやシロアリなど居住にあたって必要な工事は自分の意思でできますが、増改築や売却などは建物所有者の同意が必要になります。

ただ、どの程度の規模の工事までが「居住にあたって必要」かは判断が難しいでしょう。そのため、建物に何か変更を加えたいのであればまず所有者に相談して同意を得ることが大切です。

第三者へ権利を主張するためには登記が必要

前の項目でも説明したように遺産分割協議で配偶者居住権を設定することが決まっても、その権利を登記しなければ、第三者にその権利を主張できません。登記がなければ配偶者居住権がないことと同じです。

したがって、配偶者は不動産を使用貸借している状態になります。

登記していなければ、不動産の所有権を取得した相続人が第三者に売却した場合、新しい所有権者は配偶者に立ち退きを要求できてしまうので注意してください。

なお、配偶者居住権は建物だけに登記され、建物の敷地となっている土地には登記されません。

まとめ

相続が発生したとき主な財産が不動産であった場合、今までは不動産を相続して他の財産は何も相続できないか、現金を得るために不動産を売却するしかありませんでした。

しかし、配偶者居住権が設定されたことで残された配偶者が安心して自宅に住み続けることができ、老後の生活資金も取得できるようになります。

この権利は配偶者にとって大きなメリットがあるものです。ただし、登記しなければ第三者へ権利を主張できなかったり、増改築や売却などは所有権者の合意が必要であるなど、利用にあたって注意点もあります。

新設されたばかりの権利であるため個別の事情についてどう判断するのかは、これからの判例によって異なるでしょう。

配偶者居住権の取得・利用の判断に迷ってしまうのであれば法務局の担当者や弁護士などの専門家に相談することが大切です。

最終更新日:
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