「不動産投資の心構えについて、もっと簡単なアドバイスがほしい」「リスクの少ない不動産投資方法が知りたい」など不動産投資をはじめたいけれど、どんなことから学べばいいのかお困りではありませんか。
難易度が高そうな不動産投資ですが、きちんとした手順で投資をおこなえば、リスクを軽減させながら利益をあげることができます。
この記事では、不動産投資の心構えや物件運用に必要な知識と方法をわかりやすく解説するので、不動産投資の参考にしてみてください。
不動産投資をはじめる前に必要な心構え4つ
まずは、不動産投資の基礎知識から学ぶことが大切です。投資に不安を持つ人の多くは、知識が不足している傾向にあります。
投資がどんなものなのか正しく理解し、利益を得るためにはどんな覚悟が必要なのかを学ぶとよいでしょう。不動産投資をはじめる前に知っておくべき心構えは、以下の通りです。
・資金調達方法を考える
・リスクを理解する
・専門知識を学ぶ
それでは、上記の4つの心構えについて詳しく解説していきます。
1.ビジョンを明確に持つ
まずは、不動産投資をはじめる理由を明確化させましょう。ビジョンとは、投資目標のことです。「なぜ不動産投資をはじめるのか」「不動産投資で実現したいことは何か」をはっきりさせることが大切です。
不動産投資は、時に大きな痛手を伴う決断が必要なこともあります。利益を損なわないために思い入れのある物件を手放すことや、損失覚悟で勝負に出たりするなど、不本意な決断を強いられることもあります。
この大きな決断をするときに必要なのが、ビジョンです。ビジョンの例をあげます。
・経営が安定してきたら会社員を辞める
・年間300万円のキャッシュフローを得る
このように、ビジョンを明確化すればやるべきことが見え「今は損をするかもしれないが、将来的にプラスになる」というリスクを伴う決断も下しやすくなります。
また、年間のキャッシュフローを設定しておくことも大切です。キャッシュフローとは、家賃収入から費用を差し引き、手元に残るお金のこと。
金融機関への返済や大規模修繕のための積立に回すために、どのくらいキャッシュフローが出るか捉えておく必要があります。
不動産投資の「目的」と「期限」を決め、ゴールにたどり着くまでの道程を計画しておきましょう。
2.資金調達方法を考える
不動産投資をはじめるためには「頭金+融資金+諸経費」が必要です。資金繰りが上手くいかなければ、不動産投資で成功するとはいえません。
これらの資金をどのように調達するのか考えていきましょう。
| 頭金 | 物件価格の一部の代金 |
| 融資金 | 頭金以外の代金を支払うためのローン |
| 諸経費 | 税金・手数料・火災保険料・修繕費用 |
物件を購入するときは、頭金と融資金が必要です。頭金なしでも賃貸物件を購入できますが、この場合はフルローンを組める金融機関を探さなければいけません。
返済方法や返済能力がない人には銀行もフルローン融資をしてくれませんので、融資先を探すのも一苦労するというわけです。融資を受けるためのコツについては、後述いたします。
また、不動産投資は物件を購入して終わりではありません。建物の価値を維持するためには、修繕費や保険料も必要になります。
これらの支出をまかなえるほどの家賃収入を見込めるのか、あるいは自己資金や他の収入にあてがうことが可能かなどを計画していきます。
資金調達する方法を計画するために、現在の収入や融資を受けるための担保があるかなどを洗い出してみましょう。
3.リスクを理解する
投資にはリスクがつきものです。なかでも、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」投資と呼ばれています。投資のリスクには、以下のようなものがあります。
| ローリスク・ローリターン | 危険性がなく利益も損失も少ない投資 |
| ミドルリスク・ミドルリターン | 投資金に対する見返りがある程度期待できる投資 |
| ハイリスク・ハイリターン | 損失の危険性が高いが、見返りも大きい投資 |
つまり、不動産投資とは投資金に対する見返りがある程度期待できる投資です。短期間で不動産の価格が大きく変動することはありませんので、比較的安定した見返りを得ることができるでしょう。
不動産投資で得られるリターンとは、家賃収入です。入居者を確保できれば、動かずとも固定収入が入ってきます。
一方で、入居者が減ったり災害で建物が損壊したり地盤沈下が起こったりすると、収入が激減します。これが不動産投資のリスクです。このように、不動産投資ではリスクが「ない」わけではありません。
しかし、空室対策を実施したり購入前にハザードマップを確認することで、リスクを「回避」することは可能です。リスクを恐れるのではなく、リスクと向き合いどう軽減させていけばいいのか、戦略を立てていきましょう。
4.専門知識を学ぶ
まずは、不動産投資に必要な専門知識を学んでおきましょう。知識を学ぶためには、不動産投資の本やブログ、投資セミナーに行くという方法があります。
本で学ぶ
マンションやアパート経営に資格は必要ありませんが「不動産取引」「管理方法」「税金」に関する知識は最低限身につけておくことが求められます。以下のようなジャンルの本を読んでみましょう。
| 不動産取引 | 物件購入や売却するために必要な知識。権利や契約に関すること。 |
| 管理方法 | 建物や入居者対応に関する知識。修繕や設備交換に関すること。 |
| ファイナンス | 不動産所有時に必要な税金の知識。固定資産税や譲渡所得税、相続税など。 |
| キャッシュフロー | お金の流れのこと。税金以外に必要なお金の流れや計算方法など。 |
上記の知識は、不動産の運営や所有に必要な知識です。民法や法令上の制限などが関わってきますが、知らないままだと必ずと言っていいほど利益を出すことはできません。
不動産投資は「運」ではなく「戦略」が必要です。時間があるときに、上記の本を読み進めてみてください。
ブログを読んでみる
不動産投資家が書いたブログは、先輩投資家の経験を無料で知ることができる貴重なテキストです。
投資をはじめたキッカケや物件を購入するときに直面した問題など、リアルな体験を知ることができます。
成功体験は真似をし、失敗談は反面教師にしていきましょう。
セミナーに参加する
本やブログだけでは情報収集が難しい場合、プロが講師を務める不動産投資セミナーに参加するという手もあります。
物件選びから管理方法まで、効率的に不動産投資術のノウハウを学ぶこともできるので、ぜひ一度は参加してみましょう。
不動産セミナーは、各不動産会社や投資会社がおこなっています。不動産投資家やファイナンシャルプランナーなどの専門家が、実用的な方法を伝授してくれます。
このように専門的な知識を学ぶために、不動産投資に関する本やブログを読み進めていきましょう。
知識を学ぶ時間的余裕がなければ、不動産会社や管理会社のようなメンターとなるべき相談相手を確保するという方法もあります。
不動産投資の種類とは？運用方法をレベル別に解説！
「アパート経営やマンション投資、どちらの方法だと収益があがるの？」とこれから投資をはじめる人は、物件の種別や購入にお悩みになる傾向があります。
結論からいうと、初心者は収益性ではなく、リスクが低い物件から選ぶべきです。急にアパート一棟経営など、ハードルを上げすぎてはいけません。
物件運用の違いを知り、自分の投資スタイルに合った不動産資産運用方法を選択していきましょう。
投資資金が少ないときは「ワンルームマンション投資」
ワンルームマンション投資は「初期投資費用が少ない」「比較的入居付けしやすい」という点から、リスクを避けたい人や初心者におすすめです。
所有しているマンションの1部屋を貸したり、または1室のみを購入したりすれば良いため、多額の初期費用を用意する必要がありません。
また、マンションは火災や地震に強い鉄筋コンクリート造であること、そしてオートロックや防犯カメラのようなセキュリティシステムが充実しているため、管理しやすいというメリットもあります。
ただし、ワンルームマンションは「1室のみの賃貸」となるため、空室が出た場合は家賃収入がゼロになるというデメリットもあります。
リスク回避するためにはできるだけ早く入居付けすること、または投資する部屋数を増やすことが求められます。
資金が多く効率アップしたいなら「一棟運用」
アパートやマンションを一棟丸ごと運用する方法は「効率よく収益をあげられる」「空室リスクを減らせる」というメリットがあります。
大きく儲けたいという人におすすめです。一棟丸ごと管理は、部屋数も多いため退去者が出たとしても、突然収益がゼロになることはありません。
また、管理戸数も多いため大きく利益を得ることができます。また一棟投資は、所有者に全権利がありますので、大規模修繕工事をかけやすく、運用の自由度が高いという点も魅力的です。
ただし、一棟運用は多額な初期投資費用を必要とすること、分散投資ができないため災害時のリスクが大きくなるというデメリットも存在します。
物件購入時に立地条件を見極めたり、多めに自己資金を用意しておいたりすることが大切です。
空き家があるなら「戸建て運用」
一軒家を貸し出す戸建て運用は「初期投資費用が少ない」「長期間住んでもらえる」という点から、ワンルームマンション投資同様にリスクを避けたい人や初心者におすすめです。
相続した空き家を活用したり、安い中古の戸建てを購入したりすればいいため、こちらも少額の投資費用でも手軽に始められます。
また、戸建ては部屋数が多く庭もあることから、頻繁に引っ越す機会が少ないファミリー層に、長期間借りてもらえるというメリットもあります。
ただし、戸建て運用は修繕部分が広いため、リフォーム費用が高額になるというデメリットもあります。
また、戸建ては町内会や近所付き合いが発生しやすい環境であるため、住民の性格によっては隣人トラブルに巻き込まれやすいという点も懸念されます。
こうしたトラブルを避けるためには、原状回復工事や居住中のルールについてしっかり取り決めておきましょう。
空き地があるなら「底地投資」
底地投資とは、土地に底地権を設定し土地のみを貸し出す投資方法です。「コストがかからない」「空室リスクがない」ことから、リスクを避けたい人におすすめです。
建物は劣化に応じて修繕費用がかかったり、管理費用が必要になりますが、土地のみを貸し出す底地投資は固定資産税以外に、ランニングコストは必要ありません。
また、建物がなく契約期間も長くなる傾向にあることから、空室リスクに脅かされることなく安定した収益を得ることができます。
ただし、土地の賃貸借契約は法律により「契約期間が30年以上」と定められているため、一度貸し出したら簡単には返ってきません。
加えて、地代は収益性が低く値上げすることも難しいため、さほど多くの収益性は期待できないでしょう。土地を貸し出すときは、土地の賃貸借契約についての知識を学ぶか、管理会社にアドバイスをもらいながら運用を始めてみましょう。
不動産投資をはじめる前に知っておくべき3つのこと
不動産投資は、心構えや計画性が大切だと解説してきました。これから不動産投資をはじめる人は、行き当たりばったりで投資を開始するのではなく、全体像を掴むことが大切です。
そこで、今後の投資の流れについてしっかりと把握しておきましょう。ここからは、物件探しから管理するまでの一連の流れについて紹介していきます。
自分に合った方法で物件を選定する
まずは、運用する物件選びを開始しましょう。いい物件を見つけるためには、リサーチが重要です。情報収集が不足していれば良い収益物件を見つけることさえできません。物件の探し方は、以下の通りです。
・不動産会社に問い合わせる
・競売物件をチェック
できるだけたくさんの物件情報を収集することで、自分の投資スタイルや方向性を見定めることができます。気になる物件があれば、積極的にチェックしていきましょう。
インターネットで探す
ウェブサイトでは、常に最新の不動産情報を確認できます。不動産会社が運営しているウェブサイトやメディア会社が公開している不動産ポータルサイトを活用しましょう。
立地や構造、利回りと条件を設定すると、自動で最新情報を配信してくれるサイトもあります。情報サイトを活用すれば、不動産会社を訪問する手間を減らすことが可能です。
不動産会社に問い合わせる
不動産会社に足を運び、直接問い合わせる方法も有効です。不動産運用したいエリアにある不動産会社を訪問し希望に合う物件を紹介してもらいましょう。
また、気になる物件があるなら物件の情報を聞き出すこともできます。希望のエリアや物件が決まってなくても営業担当者と仲良くなれば、物件が見つかったときに情報を回してもらえるでしょう。
競売物件をチェック
競売物件とは、債務を返済しきれなくなった物件のことであり、相場よりも安く物件を購入できます。
ただし、情報サイトに掲載されている物件と実際の建物の状態が大きく異なることがあります。
そのため、まずは入札価格を決めたり物件の瑕疵を調べたりするノウハウが必要です。
売買契約するために必要な知識
気に入った物件を見つけたら、不動産を購入します。不動産契約は、権利や法令上の制限が複雑に絡み合っています。
売主に直接交渉するよりも仲介業者を挟み、不動産専門家の協力のもと物件取得に臨みましょう。
物件が決まればすぐに買付を入れる
不動産投資はスピードが肝心といわれています。条件のよい物件はすぐに買い手が見つかってしまいます。購入条件を満たした物件があれば、間をおかずに買付申込書を出しましょう。
購入希望金額や支払い方法、融資予定の有無などを記載する申込書です。正式な契約書ではないため、確実性はありませんが、取引の優先順位は上がります。
法的効力もありませんので、キャンセルしても違約金などは発生しません。「この物件いいな」と思ったらまずは買付を入れ、物件購入を予約しておきましょう。
賃貸兼住宅なら住宅ローンを申し込める
自己資金が少ないときは、ローンを組むことを検討しましょう。
収益物件を購入するときには、原則として不動産投資ローンを案内されますが、賃貸兼住宅を購入するのであれば、金利の少ない住宅ローンで融資を受けることも可能です。
一般的に、アパートローンは住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にありますが「築年数が浅い」「立地がいい」物件は空室リスクが少なく資産価値があると判断され、融資を受けやすい傾向にあります。
また、投資実績が豊富なほど融資の審査が緩和され、融資を受けやすくなるうえ、金利も安くなりやすいです。
現金購入しないときは融資特約を取り付ける
ローンを組んで物件を購入するときは融資特約を取り付けましょう。融資特約とは「融資が通ったら契約に進む」というものです。
一度売買契約を交わしてしまうと、簡単に取り消すことはできません。もし契約締結後に融資の審査が下りなかった場合「審査が通らなかったので、やっぱり契約をやめます」ということはできないのです。
しかし、融資特約を締結していれば「融資が下りなかった場合は売買契約を白紙にする」という条項を追記することができ、万が一の事態に備えることができます。
管理方法の選択は慎重に
不動産投資で一番のリスクが「空室」です。入居者はいなければ、そもそも家賃収入は見込めません。空室リスクを最小限に抑えるためには、入居者の募集や建物の維持管理が欠かせません。
管理方法には、オーナー自身が管理をおこなう「自主管理」と専門業者に管理を委託する「管理委託」があります。
中古物件を購入する場合、以前の管理会社を引き継ぐこともありますが、大抵は新規で管理方法を選択することになります。
自主管理と管理委託には、それぞれ特徴がありますが、投資を成功させるためには、それぞれのメリットとデメリットを把握し、上手に活用していくことが重要です。
時間や経済的に余裕があるなら「自主管理」
自主管理とは、いわゆる「大家業」のことです。家賃回収や入居者のクレーム対応、清掃や修繕など、賃貸経営に関するすべての業務をオーナー自らがおこなうことになります。
自らの手で管理をおこなうため、自由に賃料を取り決めることができたり、トラブルに対応することで経営者としてのスキルを磨くことも可能です。
しかし、滞納された家賃の督促業務をおこなったり、入居者のクレーム対応のために呼び出されることもあります。
入居者の不満に真摯に対応しなければ退去に繋がることもあるため、法律の知識や経営のノウハウが必要です。
また、対応に時間もとられるため、サラリーマンや主婦の投資家は、自主管理と本業の両立ができず日常生活に支障がでてしまう可能性もあります。
これらのことから、経済的かつ時間的に余裕がある人におすすめの管理方法です。
手間を掛けずに行うなら「管理委託」
一方で、管理委託は、文字通り管理会社に管理を委託する方法です。賃貸経営に関することをお任せできるため、極端な話、オーナーが管理に一切関わらなくても済みます。
建物の修繕や維持、家賃の回収、さらには入居付けもお任せできる会社もあるため、時間的にも精神的にもゆとりを持てるでしょう。
また、管理委託することでプロの管理方法を学ぶチャンスでもあります。
しかし、毎月管理委託費用の支払いが必要です。管理会社にすべてをお任せできる分、入居者とコミュニケーションを取る機会が減るかもしれません。
以上のことから、投資初心者や副業で不動産投資を始めたい人、または手間をかけずに管理をおこないたい人におすすめの管理方法です。
まとめ
不動産投資をはじめるのであれば「目的」と「期限」を決め、ゴールに辿り着けるよう物件運用計画を立てたり、賃貸管理に必要なお金はどのくらいなのか試算してみましょう。
加えて、不動産投資のリスクや法律・キャッシュフローなど基本知識を学ぶとよいです。
不動産投資は楽をして稼げるものではありません。成功者となるためには、事業者としての自覚を持ち、物件運営のノウハウを学ぶことが大切です。
また、不動産投資においてリスク回避するためには、物件選定のみならず、管理方法の選択も重要です。
不動産投資を初めておこなう人や副業で管理をおこなう人は、まずは不動産会社や管理会社のようなメンターとなるべき相談相手を確保し、ノウハウを学びながら経営スキルをあげていきましょう。
