不動産を取得したり、保有したり、売却したりする際には、その都度様々な税金が課されます。
この記事では、個人が不動産を取得・保有・売却する際に課税される税金の種類についてご紹介しています。
目次
不動産を取得した時にかかる税金とは
不動産を取得した時に課税されるおもな税金は、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」「消費税」の4種類です。
不動産取得税
土地や建物といった不動産を取得するとかかる税金です。登記をしているかいないかに拘らず課税されます。
不動産取得税の計算基準となる金額は、不動産の固定資産税評価額です。実際に取引をした金額がいくらかは関係がありません。固定資産税評価額に不動産取得税の税率を乗じたものが不動産取得税となります。
不動産取得税の標準税率は4％です。軽減措置などによって税率が下がる場合もあります。
不動産取得税は、不動産の所有権を取得した人に対して都道府県が課すものです。取得したのが不動産の借地権のみの場合は、不動産取得税は課されません。
不動産を取得すれば、取得の原因に関係なく不動産取得税は課税されます。しかし特殊な原因による取得では、不動産取得税が非課税になる場合もあります。不動産取得税が課される原因と課されない原因をまとめると、次のようになります。
| 取得原因 | |
|---|---|
| 課税される原因 | 売買・交換・贈与（死因贈与を含む）新築・増改築など |
| 課税されない原因 | 相続・遺贈（包括遺贈および相続人への特定遺贈を含む）遺言信託・譲渡担保・土地区画整理事業の換地など |
他にも、次に紹介する免税点未満の金額で行われた不動産取得であれば、不動産取得税は課税されないことになります。
| 取得の区分 | 免税点となる金額 |
|---|---|
| 土地の取得 | 100,000円未満 |
| 建物の取得（建築にかかるもの） | 1戸 230,000円未満 |
| 建物の取得（その他のもの） | 1戸 120,000円未満 |
免税点の課税標準額は、固定資産税評価額ではありません。固定資産税評価額に経過措置や特別控除などを適用して求めた金額が、免税点未満になるかどうかで計算されます。
取得した不動産が公共用として使用される道路や、その他の公益のための不動産として使用される場合にも、不動産取得税は非課税になります。
参考：東京都主税局-不動産取得税
登録免許税
不動産を取得して、所有権移転登記や保存登記、抵当権設定登記などを行う場合には「登録免許税」という税金がかかります。
登録免許税は、登記の種類と登記する不動産の種類などによって税額が異なります。
| 登記事項 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記
・土地の売買 ・建物の売買 ・相続 ・遺贈 ・贈与 |
固定資産税評価額 | ・土地の売買 1,000分の20 （平成31年3月31日までの軽減税率として1,000分の15） ・建物の売買 1,000分の20 ・相続 1,000分の4 ・遺贈・贈与 1,000分の20 |
| 所有権保存登記 | 法務局の認定価格 | 1,000分の4 （平成32年3月31日までの軽減税率として、一定条件を満たす新築建物に限り1,000分の1.5） |
| 抵当権設定登記 | 債権金額または極度金額 | 1,000分の4 （平成32年3月31日までの軽減税率として、一定条件を満たす建物に限り1,000分の1） |
印紙税
不動産を取得する際に取り交わす不動産売買契約書や受取書、領収書などには、契約金額に応じた印紙を添付する必要があります。これにより、印紙税を納税します。
不動産を取得するための手続きに必要な印紙税の書類種別税率は、次の表の通りです。
| 書類種別 | 契約金額および印紙税額 |
|---|---|
| ・不動産の譲渡に関する契約書
・地上権または土地の貸借権の設定または譲渡に関する契約書（借地権の設定や譲渡の契約書など） ・消費貸借に関する契約書 ・運送に関する契約書 |
10万円以下のもの 200円 10万円を超え50万円以下のもの 400円 50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 500万円を超え1,000万円以下のもの 10,000円 1,000万円を超え5,000万円以下のもの 20,000円 5,000万円を超え1億円以下のもの 60,000円 1億円を超え5億円以下のもの 100,000円 5億円を超え10億円以下のもの 200,000円 10億円を超え50億円以下のもの 400,000円 50億円を超えのもの 600,000円 契約金額の記載のない契約書1通 200円 （契約金額10,000円未満の契約書は非課税） |
| ・請負に関する契約書 （建築工事、設計、不動産鑑定、会計・税務の契約書など） |
100万円以下のもの 200円 100万円を超え200万円以下のもの 400円 200万円を超え300万円以下のもの 1,000円 300万円を超え500万円以下のもの 2,000円 500万円を超え1,000万円以下のもの 10,000円 1,000万円を超え5,000万円以下のもの 20,000円 5,000万円を超え1億円以下のもの 60,000円 1億円を超え5億円以下のもの 100,000円 5億円を超え10億円以下のもの 200,000円 10億円を超え50億円以下のもの 400,000円 50億円を超えるもの 600,000円 契約金額の記載のない契約書1通 200円 （契約金額10,000円未満の契約書は非課税） |
| ・債務の保証に関する契約書 | 1通につき 200円 （身元保証に関する契約書は非課税） |
| ・売上代金にかかる金銭または有価証券の受取書 | 100万円以下のもの 200円 100万円を超え200万円以下のもの 400円 200万円を超え300万円以下のもの 600円 300万円を超え500万円以下のもの 1,000円 500万円を超え1,000万円以下のもの 2,000円 1,000万円を超え2,000万円以下のもの 4,000円 2,000万円を超え3,000万円以下のもの 6,000円 3,000万円を超え5,000万円以下のもの 10,000円 5,000万円を超え1億円以下のもの 20,000円 1億円を超え2億円以下のもの 40,000円 2億円を超え3億円以下のもの 60,000円 3億円を超え5億円以下のもの 100,000円 5億円を超え10億円以下のもの 150,000円 10億円を超えるもの 200,000円 |
| ・売上代金にかかる金銭または有価証券の受取書以外の受取書 | 1通につき 200円 （記載された受け取り金額が30,000円未満の受取書、および営業によらない受取書は非課税） |
軽減措置などにより、実際の税率は変わってきます。後にくわしく解説します。
印紙税を計算するための基準となる契約金額には、消費税が含まれる場合と含まれない場合があります。
例えば、消費税額が次のように区分して記載されており、消費税に相当する金額がいくらなのかが明記されていれば、契約金額は税抜金額で考えることができます。
例2：建物代金1,000万円 うち消費税額 80万円
どちらの場合も契約金額は1,000万円となるので、譲渡契約書の印紙税額は1万円で済みます。
しかし次のような記載では、消費税額が実際にいくらなのかが記載されていないため、税込金額が契約金額とされてしまいます。
例2：建物代金 1,080万円（税込）
上記の場合は契約金額が1,080万円となるため、譲渡契約書の印紙税額は2万円になってしまいます。
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置について
不動産売買契約書に貼る印紙については、印紙税の軽減措置が適用されるため、先ほどの表の金額ではなく、軽減税率による金額に減額されます。詳しくは以下のとおりです。
| 書類 | 契約金額および印紙税額 |
|---|---|
| 軽減措置の対象となる不動産の譲渡に関する契約書 | 10万円を超え50万円以下のもの 200円 50万円を超え100万円以下のもの 500円 100万円を超え500万円以下のもの 1,000円 500万円を超え1,000万円以下のもの 5,000円 1,000万円を超え5,000万円以下のもの 10,000円 5,000万円を超え1億円以下のもの 30,000円 1億円を超え5億円以下のもの 60,000円 5億円を超え10億円以下のもの 160,000円 10億円を超え50億円以下のもの 320,000円 50億円を超えるもの 480,000円 |
軽減措置の対象となる期間は、平成26年4月1日から平成30年3月31日までです。（なお、同措置は平成32年3月31日まで延長されました）その間に作成された対象の契約書については、上記の租税特別措置法による軽減税率が適用されます。
参考：国税庁
消費税
建物を購入したり、新築したりする場合には、実際に取引された金額に対して消費税がかかります。建物の仲介に利用した不動産会社へ支払う仲介手数料も、その全額に対して消費税が課税されます。
平成30年4月現在では、次のような計算式で消費税額が求められます。
「建物の購入代金など × 消費税率8％」
消費税率の8％のうち6.3％が国税となり、1.7％は地方税となります。
取得した不動産が土地の場合は、消費税は課税されません。建物を取得した場合でも、売主が個人や免税事業者であった場合、消費税は非課税になります。
不動産を保有している間にかかる税金とは
不動産を保有している間は、「固定資産税」と「都市計画税」を課税されます。
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物、償却資産などの不動産を所有している人に対し、市区町村または都が課税する税金です。
固定資産税の計算は、次の式で求められます。
「固定資産税評価額 × 1.4％」
1.4％は、固定資産税の標準税率となります。固定資産税の税率は最高で2.1％と定められていますが、ほとんどの市区町村が標準税率の1.4％を採用しています。
固定資産税は、3年に1度見直されることになっています。これを「評価替え」と言います。たいていの不動産は、時間の経過とともに価値が下がっていきます。新築時の評価額のままで築20年の建物を評価するようなことは、不条理というものです。
評価替えによって、当該不動産の現状に見合う適正な評価額に基づいて課税がなされるようになります。
評価替えが実施される年度は基準年度と呼ばれ、平成30年4月現在の直近の基準年度は平成30年度となっています。第2年度（平成31年度）、第3年度（平成32年度）の固定資産税は、原則として基準年度である平成30年度の価格を基準として計算されます。
ただし、新築・増改築等のあった建物および分合筆等のあった土地など、基準年度の価格による計算が適当ではない状況の不動産は新たに評価を行って基準価格を決定します。
都市計画税
都市計画区域を有している市区町村が、市街化区域内に所在する土地や建物の所有者に対して課税するのが「都市計画税」です。
都市計画税の計算は、次の式で求められます。
「固定資産税評価額 × 0.3％」
0.3％という税率は、都市計画税の最高限度の税率となっています。
都市計画税の課税自体が市区町村の任意によるものであるため、0.3％までの範囲内で各市区町村が自由に税率を定めています。
都市計画税の納税通知書は、前述の固定資産税の納税通知書と一緒に届きます。固定資産税と都市計画税は似た部分も多いですが、次の2点で異なっています。
1. 課税対象になるのは原則として、市街化区域内にある土地と建物のみ
都市計画税が課税されるのは、市街化区域に所在している不動産のみです。そのため、市街化調整区域や無指定区域の不動産には原則として課税されません。
都市計画税という税金は本来、区域内の都市計画事業などに要する費用に充てるために徴収されるものであり、市街化調整区域や無指定区域で都市計画事業が行われることはまずないため、このような特色を持っています。
ただし、市街化調整区域であっても例外はあります。特定の開発区域内で都市計画事業が行われる場合には、都市計画税が課税されることがあります。
2. 課税対象は土地と建物のみ。償却資産は含まれない
固定資産税との相違点として、償却資産は課税対象ではないという点があります。都市計画税を充てることになる都市計画事業によって恩恵を受けるのは土地と建物に限られるため、償却資産は含まれないという取り決めになっているものと思われます。
不動産を売却した時にかかる税金とは
不動産の売却では、所得税と住民税が課税されます。所得税と住民税は一緒に計算されることになります。
譲渡所得税・住民税
不動産を売却したことによって得る利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税と住民税の課税対象になります。
譲渡所得税と住民税は分離課税となり、給与所得や事業所得など他の所得とは分離して課税されます。なお、譲渡所得がマイナスになった場合には課税されません。
譲渡所得税と住民税は、不動産を売却した年の1月1日時点において、当該不動産を保有していた年数が5年以上になるか5年未満になるかによって、次のように税率が変わってきます。
1. 保有期間が5年以上の不動産の譲渡所得「長期譲渡所得」
所得税15.315％ 住民税 5％ 合計20.315％
2. 保有期間が5年未満の不動産の譲渡所得「短期譲渡所得」
所得税30.63％ 住民税 9％ 合計39.63％
譲渡所得税と住民税を計算するためには、譲渡所得がいくらだったのかを計算する必要があります。
譲渡所得は、次の計算式で求められます。
「譲渡収入金額 － （取得費 ＋ 譲渡費用）」
取得費は、実際の取得費か概算取得費のどちらか有利な方（金額の大きい方）を選択することができます。
実際の取得費は、不動産の購入代金および取得のために要した費用を合計した金額から、不動産の減価償却費を差し引いた金額になります。計算のためには、当該不動産を購入した時の売買契約書や領収書などを確認する必要があります。
実際の取得費として計算に含めることができるのは、次のようなものです。
1. 不動産の購入代金
当該不動産を取得するために支払った費用は、当然取得費に含まれます。
たいていの場合は、売買契約書に記載されている金額から減価償却費を差し引いた金額を適用できるでしょう。
減価償却費の計算は、不動産の種類や構造、用途によって異なります。
税理士などの専門家に問い合わせるか、国税庁などが公表している一覧表を確認して正確に計算しましょう。
2. 仲介手数料
当該不動産を取得するために不動産会社に支払った仲介手数料も、取得費の一部です。
仲介手数料の領収書などで金額を確認しましょう。
領収書が見つからなければ、見積書などで代用できる場合もあります。
3. 印紙税
当該不動産を事業目的ではなく、住居などとして利用していた場合は、購入時に支払った印紙税も取得費に含めることができます。
4. 登録免許税
不動産の登記をする際に必要になるのが、登録免許税です。
登録免許税も取得費の一部となります。
5. 不動産取得税
不動産を取得した人には、不動産取得税も課税されます。
当該不動産が事業用ではない場合には、不動産取得税は取得費に含めて計算できます。
6. 建物の撤去費用
古い建物が建っている土地を購入し、新しい建物を建てるために古い建物をすぐに取り壊した場合には、撤去に要した費用も取得費に含めることができます。
7. 立ち退き費用
取得したい不動産に住んでいた人に対し、取得に先立って立ち退いてもらうために金銭を支払っているなら、立ち退き費用として取得費に含めることができます。
当該不動産を購入したのがかなり昔で、購入代金や費用を証明する書類がもう残っていないという場合には、概算取得費でも計算できます。
概算取得費は、次の計算式で求められます。
「収入金額 × 5%」
上記の計算式で用いる収入金額には、不動産の売却に際して受け取ることになる金銭すべてが含まれます。
売買契約書に記載の金額以外にも、精算金や調整金を受け取る場合はそれらもすべて含めることになるため、注意が必要です。
上記の計算式で求められる金額が実際の取得費よりも高額になる場合には、概算取得費を用いて税額計算をすることも可能です。ですから譲渡所得税と住民税を上手に節税するためには、実際の取得費だけでなく概算取得費も計算してみることが必要です。
まとめ
税額控除や特例によって節税できる可能性がある
不動産にまつわる税金はたくさんの種類がありますが、一定要件を満たせば税額が大幅に軽減される制度が利用できたり、課税の繰り延べなどの特例が適用できたりするケースもあります。
軽減措置や特例の多くは期限が定められています。満たすべき要件も細かく、ひとつでも漏れていると適用外になってしまいます。
個々の状況によっても税制特例の適用の可否は異なるため、確実な節税をしたい場合は税理士などの専門家に相談することが近道になるでしょう。