土壌汚染の可能性がある土地を早く売却するための4つの方法

土壌汚染

土壌汚染の可能性のある土地は、価値が大きく下がってしまいます。ガソリンスタンド跡地、工場を廃止した土地を処分しなければならない事情があっても「ウチの土地は売り物にならないのではないか」と不安に感じる人も多いかもしれません。しかし、土壌汚染の可能性があることで土地の売却をあきらめる必要はありません

今回は、土壌汚染の可能性のある土地、土壌汚染が見つかった土地を納得できる価格で売却する、早く売却するためのコツについて解説していきます。

売却した土地に土壌汚染がみつかるとトラブルになる

土壌汚染対策法の基準値を超える土壌汚染があると「土地の瑕疵(かし:欠陥・きず)」として認知されます。家を建てた土地に土壌汚染があれば、将来、健康被害などが生じる可能性も否定できないからです。そのため土地が汚染されていることは、土地の売買においては悪い影響を与えてしまうことが少なくありません。

しかし、土壌汚染があるかもしれないということを、買い主に知らせないまま不動産取引をしては絶対にいけません売り主がきちんとした情報を開示しないことは、売買の取消・無効や損害賠償の理由となりうるからです。

売買契約が取り消される

売主が買主に正しい事実を告げずに土地を売却した場合には、売買契約が取り消されることがあります。たとえば、売主が「本当は土壌汚染の可能性がある」と知りながら、買主にその事実を伝えずに土地を売却することは、民法96条が定める「詐欺」に該当する可能性があります。詐欺に基づいて契約をさせられた相手方は、その契約を取り消すことができます。

また、売主は土壌汚染の可能性があることを知らなかったという場合であっても、買主に重大な瑕疵の存在を知らせていなければ、(売主に)錯誤のある契約締結行為として無効となる可能性があります(民法95条)。その土地が安全ではないことを知っていれば、「通常の買主は土地を買っていない」と考えるのが普通だからです。
参照:総務省 民法95・96条

買主から多額の損害賠償を請求される

土地を売却した後に、買主が建築工事などを開始したときに「有害物質」が見つかってしまった場合には、売主に対して多額の損害賠償の支払いを求められることがあります。

売主が買主に対して負う瑕疵担保責任(民法570条)は、結果責任に近いものと理解されているため、「土壌汚染が原因で買主が土地購入の目的を達成できなくなった場合」には、仮に売主にとって想定外の土壌汚染だった(売主に有害物質の除去義務がなかった)としても、損害を賠償しなければならないのです。

土地に埋蔵されている有害物質を除去し、土地を浄化するための工事は、とても高額な費用がかかります売却した土地の面積や、見つかった有害物質、買主が行おうとしていた事業の内容によっては、売却額をはるかに上回る賠償金を請求されることも考えられます。
参照:総務省 民法570条

事前に土壌汚染調査をすべき3つの場合

土壌汚染調査
売却した土地の土壌汚染を原因とするトラブルを回避するためには、「事前の調査」が重要です。

法律で土壌汚染の調査が義務づけられている場合

以下の場合には、土地の開発者・所有者などが土壌汚染の調査をする法的義務があります

・有害物質使用の特定施設を廃止するとき
・3000平方メートル以上の土地の形質変更を届け出たとき
・都道府県知事が土壌汚染の有無の調査を命じたとき

参照:総務省 土壌汚染対策法(3~5条)

有害物質使用の特定施設を廃止するとき

「有害物質使用の特定施設」とは、水質汚濁防止法などで定められている施設を指します。有害物質使用特定施設の典型例は、「ガソリンスタンド」です。ガソリンには、鉛・ベンゼンといった土壌汚染対策法で調査が義務づけられている「特定有害物質」が含まれているとされています。ガソリンスタンド跡地以外のケースでも、水銀などの重金属やアンモニア化合物、カドミウムなどを用いる工場を廃止する場合にも法令上の調査義務が発生します。

3000平方メートル以上の土地の形質変更を届け出たとき

土地を改変する工事について行われる都道府県知事への届出に基づいて、都道府県知事が必要と判断し調査命令を発令した場合には、土壌汚染の有無を調査しなければなりません(土壌汚染対策法4条)。土地の改変行為について事前に都道府県知事に届出をしなければならないのは、次の場合です。

・掘削する面積と盛土される面積が3000平方メートルを超える場合
・稼働中の有害物質使用特定施設で900平方メートルを超える改変を行う場合

都道府県知事が土壌汚染の有無の調査を命じたとき

都道府県知事が土壌汚染によって健康被害が生じるおそれがあると判断した場合にも、都道府県知事から事業者に対して土壌汚染の調査を行うよう命令することがあります(土壌汚染対策法5条)。また、都道府県が法律とは別に「環境確保条例」とよばれるルールを定めていますこれらの条例の規定に基づいて、土壌汚染調査が必要となる場合もあります(「上乗せ条項」と呼ばれることがあります)。
参照:東京都 環境確保条例

任意に調査を実施すべき場合

法令上の調査義務がない場合でも、不動産の売却前には、任意で土壌汚染の有無を調査すべき場合が少なくありません。実際に行われる土壌汚染調査も、大半が(法令上の義務に基づかない)自主調査です。次のような事情に該当する場合には、後のトラブルを回避するためにも、きちんとした土壌汚染調査を行うべきでしょう。

・売却予定の土地に地中埋設物(ゴミなど)がある場合
・工場など化学物質や重金属を用いる工場などの跡地に家を建てた場合
・田んぼ、畑といった農地を売却する場合
・農地や自宅庭先に焼却炉を設置していた場合

自主調査では、「ダイオキシン類」の有無について調査を行うことが重要です。ダイオキシン類は、自治体の条例でも調査が義務づけられていない場合もありますが、発見されれば大きなトラブルの原因になりかねません。実際、買主側からダイオキシン類の有無について、調査結果の開示を求められるケースが増えてきています。

買主から調査を求められた場合

安全な土地を買いたいというのは、土地の購入者であれば、誰しもが考えることです。近年では、売却前に土壌汚染調査をして欲しいと依頼されることも十分考えられます。特に住宅・マンションメーカーに宅地造成用地、マンション用地として土地を売却するケースのほとんどでは、土壌汚染調査の開示を求められます。万が一、工事着工後に有害物質が見つかれば、多額の浄化費用がかかるだけでなく、「着工遅れ」「計画変更」によって、さらに大きな損害が生じてしまうこともあるからです。

土壌汚染調査の方法と費用

土壌汚染調査費用
売却対象地の土壌汚染調査は、関連法令についての専門知識と調査技術を有する専門業者に依頼する必要があります。売主が自分で出来る方法で調査をしたというのでは不十分です。下記のリンク先では、国が指定調査機関として認定している専門業者を検索することができます
参照:環境省 土壌汚染対策法に基づく指定調査機関

土壌汚染調査の方法

土壌汚染の有無を調査する際には、次の点が重要なポイントとなります。

・売却対象となる土地は、それまでどのように使われてきたのか(土地利用の履歴)
・将来土壌汚染が生じる可能性(見通し)
・土地の現時点での汚染の有無
・汚染があった場合の範囲・程度
・地下水の汚染の有無

参照:環境省 土壌汚染対策法に基づく調査及び措置に関するガイドライン

第1段階 資料調査

資料調査とは、実務では「地歴調査」とよばれ、既存の資料やヒヤリングといった手法によって、その土地が「これまでどのように使われてきたのか」を明らかにし、土壌汚染されている可能性について評価するものです。地歴調査の手法としては、次のような資料の確認のほか、現地踏査(実際にその土地に直接出向いて確認すること)、周辺住民などにヒヤリング調査を実施する場合もあります

・地形図
・住宅地図
・空中写真
・地質調査
・環境公開資料
・登記簿

第2段階 表層土壌調査

表層土壌調査とは、地歴調査の結果、土壌汚染の可能性があると判断された場合に行われる土地の浅い部分(表層部)の汚染有無調査のことです。表層土壌調査には、トリクロロエチレンやベンゼンといった揮発性有機化合物を対象とする「土壌ガス調査」と、鉛、六価クロム、カドミウムなどの重金属や農薬類を対象とする「表層土壌調査」とがあります。

第3段階 深度方向調査

深度方向調査(詳細調査)とは、表層土壌調査で土壌汚染が確認された場合に、その程度を詳しく把握するために行われる調査のことです。表層土調査は、「広さを特定するため」の調査、深度方向調査は「深さを特定するための調査」と整理しておくとわかりやすいかもしれません。深度方向調査の手法としては、ボーリング調査と地下水調査とがあります。地下水調査のために地下水採取用の井戸を設置する必要があります。

土壌汚染調査にかかる費用

売買を前提とした土壌汚染調査にかかる費用は、一般的に売主負担となることが多いです。土壌汚染調査にかかる費用は、調査の規模・程度によって大きく変動します。

・地歴調査:数万円~40万円(調査の程度により変動)
・表層土壌調査:20万円~100万円(地域・面積などの条件で変動)
・詳細調査:数十万円~100万円程度(調査対象となる有害物質などで変動)

土地がずっと一般的な宅地として利用されてきたケースでは、最も簡単な地歴調査のみで十分な場合も多いでしょう。ただし、宅地利用しかない土地のケースでも、庭先に小型焼却炉を設置していたような場合には、ダイオキシン類による汚染の有無の調査を慎重に行った方がよい場合が多いです。焼却炉が設置されていた周辺部分にダイオキシン類による汚染が認められることも少なくないからです。工場跡地や地中埋設物のある土地の場合には、さらに詳細な調査を実施すべき場合が多く、調査費用の負担も重くなります。

土壌汚染の可能性のある土地を売却する方法

土地売却
土壌汚染の可能性がある土地だからといって売却できないわけではありません土壌汚染の可能性のある土地には、立地の良い土地、面積の広い土地も多いので、きちんとした対応をすれば、市場価格に近い金額で売却することも十分可能です。

適正な調査を実施しリスクを明確化する

売却予定の土地に「土壌汚染の可能性」が少しでもあるときには、事前にきちんとした調査を行うことが最も大切です。買い手にとって最も問題なのは、「土壌が汚染されていること」ではなく、「土壌汚染があるかないかわからないこと」だからです。詳細な調査を実施すれば、「土壌汚染の有無についての正確な見通し」を立てることができ、有害物質がある場合でも「浄化などの対策費用」について試算することもできます。

土地によっては、「汚染除去費用を(一部)負担してでも購入したい土地」もあるはずです。しかし、売主による土壌汚染調査が実施されていなければ、買い手にとっては、リスク・コストとメリットについて比較検討をすること自体が難しくなります。事前の調査をしっかり行うことは、事後のトラブル防止だけでなく「良い買い手を見つける」ためにも重要です。

汚染除去費用分を値引きして売却する

売却予定の土地に土壌汚染が見つかった場合、売主側で有害物質を除去するための対策を講じるのが一般的です。しかし、対象地の面積によっては、浄化工事の実施に億単位の費用がかかることもあります。そのため、売主側で工事費用を工面することができず、対象地が塩漬けになってしまう(ブラウンフィールド化する)ケースも少なくありません。

このような場合、汚染物質の浄化工事にかかる費用に相当する金額を事前に値引きした上で、対象地を売却するのも一つの方法です。売主・買主共に納得・安心できる金額を設定するためには、必要な対策にかかる費用を正確に把握する必要がありますので、「専門業者」に見積もりを依頼すべきでしょう。

土壌汚染のある土地を活用できる買い手を見つける

土壌汚染の可能性のある土地でも、立地の良さや面積が大きいといった、他の条件で優位性のある土地であれば、企業などの買い手を見つけることも十分可能です。たとえば、ガソリンスタンド跡地は、交通量の多い便利な立地条件の土地も多く、商業用地としての需要があるケースは少なくないでしょう。駐車場として活用しても一定以上の収益を見込める場合があります。

特殊な用地を探している買い手を見つけたいというときには、一般的な仲介業者ではなく、「訳あり物件の専門業者」に相談してみるのが良いでしょう。また専門業者であれば法的な問題にも精通しているので、引渡し後のアフターケアも期待できます

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訳あり物件の専門業者に買い取ってもらう

土壌汚染の可能性のある土地を1日でも早く売りたいという事情があるときには、専門業者による買取を利用することが非常に有効です。しかも宅建業者の買取であれば、売主は引渡し後の瑕疵担保責任を心配する必要もなくなります

土壌汚染の可能性のある不動産売却では、瑕疵担保責任による損害賠償が売却額を上回ることも予想されることから、「早く確実に、損害賠償の心配もなく売れる」という業者買取のメリットはとても大きいでしょう。

当社は、土壌汚染の可能性のある土地の買取にも対応しています当社は、訳あり物件の再販売ノウハウにも自信がありますので、他社の査定に不満のある方にも満足していただけると思います。ガソリンスタンド跡地などを1日も早く手放したいという事情のある方は、下記のお問合せフォームからお気軽にご相談ください

まとめ

土壌汚染の可能性がある土地でも、売れないとあきらめてしまう必要はありません。必要な調査を実施し、それぞれの土地の条件に見合った買い手を見つけることができれば、売り主にとっても満足できる価格で売却することは十分に可能だからです。しかし、土壌汚染の可能性のある土地を良い条件で売却するためには、専門的な知識・ノウハウが必要となります。

訳あり物件専門の不動産会社であれば、それぞれの土地が抱える事情に応じて、最善のご提案をすることが可能です。工場跡地がなかなか売れない、1日も早く売却したいガソリンスタンド跡地があるという方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください

最終更新日:

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