物件を売却する場合、譲渡所得税の控除を利用しよう

自宅を売却した際、税金がどうなるのか気になるところですが、譲渡所得税という不動産を売却するときにかかる税金があります。不動産を売却した際に売却益が出る場合、その年の年度末に確定申告をする必要があり、それによって節税にもなります。売却して損失が出た場合は、税金がかかりませんし、損失した場合、税金が安くなる特例もあります。

そこで今回は、不動産を売却した際の税金に関連する知識について解説していきます。これから売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

譲渡所得税について

譲渡所得税という、不動産を売却するときにかかる税金があります。所得税は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求め、これについて税額を計算する総合課税が原則です。総合課税であると、利益が出た所得と損失が出た所得を相殺できます。いわゆる「損益通算」ができるわけです。それに対して、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に計算する分離課税になります。

譲渡所得とは

譲渡とは、権利・財産・地位などを他人に譲り渡すことです。不動産における譲渡とは、所有している不動産（土地や建物）を売却することをいいます。譲渡所得とは、譲渡によって得た所得のことです。有償・無償にかかわらず、所有資産（土地・建物・株式・ゴルフ会員権・貴金属・宝石・骨董・書画など）を売却し、誰かに譲ることです。不動産における譲渡所得とは、不動産を売却することによって得られた利益のことです。

不動産（土地・建物）を売却する際に利益が出た場合、以下のような税金がかかります。

印紙税

印紙税は、収入印紙で納付します。売買契約書には、（記載金額に応じて決まった金額の）収入印紙を貼り付ける必要があります。それがそのまま印紙税の納付となります。なお、印紙税は売買契約を成立させる目的で作成されていれば、文書の名称に関係なく対象となり、契約金額を変更するための変更契約書等も対象になります。

譲渡所得税とは

正確には、譲渡所得税という税金ではなく、譲渡所得への所得税と住民税の課税を意味します。不動産は、買ったときの金額より高く売れたときの差額に対して譲渡所得税がかかります。不動産は金額が大きいため、儲かるときは譲渡所得税も大きくなります。不動産を売却して収益があった場合は、確定申告をする必要があります。確定申告をして利益が出ていれば所得となり、税金が発生します。譲渡資産の種類によって、総合課税と分離課税に対象が分かれます。

総合課税

各種の所得を合算した総所得金額に課税する方法です。会社員の給与所得や物件の家賃収入、個人事業主の事業所得などが該当します。所得税は、総合課税が原則です。給与所得や不動産所得など各種所得金額を合算して総所得金額を求め、税額を計算します。総合課税であると、利益が出た所得と損失が出た所得を相殺（損益通算）できます。所得の合計金額に課税する総合課税とは異なり、特定の所得に対してそれぞれ単独の計算式で課税をしていくのが分離課税です。

分離課税

一般的に、物件の売却にかかる税金は、分離課税に該当します。他の所得（給与所得・事業所得など）とは合算せずに個別計算で課税します。

以下は、分離課税の対象となる所得例の一覧になります。

分離課税はさらに、申告分離課税・源泉分離課税の2種類に分けられます。

申告分離課税

対象となる所得は、自分で確定申告をして納税する必要があります。

以下は、自己申告する必要がある所得のまとめです。

源泉分離課税

申告分離課税と同じように、他の所得とは分離して考えます。対象となる所得は、源泉徴収の処理で納税されたことになります。支払われた時点で所得税分が引かれているため、自分で納税手続きをする必要がなく、確定申告時も申告する必要はありません。税率は、租税特別措置法に定められています。

計算方法

不動産を売却する際、譲渡所得の計算をしなければなりません。

譲渡所得は、譲渡した不動産の所有期間によって異なります。

譲渡所得から特別控除額を控除して得られた課税譲渡所得に対し、2通りの税率で譲渡所得税が計算されます。

このように、短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税金が大きく異なります。

適用を受ける手続き

下記の書類を用意し、確定申告をします。

譲渡所得の計算方法について

売却代金（譲渡収入価格）から購入代金（取得費）と売却費用（譲渡費用）を差し引いて算出します。

譲渡収入、譲渡費用、取得費をそれぞれ正確に計算し控除できるものを控除し、残った課税対象額に税率を乗じて譲渡所得税額が求められます。

収入金額

物件の売却金額のことで、固定資産税や都市計画税の清算金も含まれます。固定資産税や都市計画税の清算金とは、売却主が事前に支払った不動産に課される１年分の固定資産税・都市計画税のうち日割り清算したものです。

取得費

取得費に含めることができる対象は、大きく分けて2つあります。

取得代金とは、購入・建築の代金が該当します。相続の場合、亡くなった人が負担した取得代金が該当します。

取得諸費用とは、取得時に直接発生した費用です。（仲介手数料・印紙税・登録免許税・不動産取得税・取得から使用するまでの借入金の利子・測量費・造成費など）

また、取得時に発生した、増改築等の改良費や設備費も含めることができます。この他に、税制上の特例として、相続税の一部を取得費に計上できる場合があります資産を買った時の価格に、その後の設備を増加させた費用や改良のために支払った費用を加えたものです。売却した不動産の購入金額や仲介手数料、登記の費用、購入後のリフォーム代や改築費用などが含まれます。物件の購入金額は、売買契約書で確認することができます。建物の取得費とは、購入代金から減価償却相当額を差し引いた額で、経過年数に応じて減価償却費を差し引きます。取得後に、支出した改良費・設備費・譲渡所得税が高くなりすぎないように、多くの特例が設けられています。

譲渡費用

譲渡費用は、売却するためにかかった費用のことで、以下のものが該当します。

課税譲渡所得の計算方法について

譲渡所得を算出したら、それをもとに課税譲渡所得を算出します。譲渡所得から特別控除額を差し引くことで求められます。

特別控除額は、条件を満たした場合に、譲渡所得から差し引くことができる価格です。代表的なものに「3000万円特別控除」があります。

譲渡所得税の計算方法について

課税譲渡所得を算出したら、税率をかけます。

建物は、年々劣化していくため、価値は減少していきます。耐用年数としては、木造で22年、鉄筋コンクリートで47年、買った時の価値をピークとして、この年数が経過したら価値が0円になるように下がっていきます。また、使用の用途を居住用、事業用（非居住用）に分けているなど条件が該当する場合には特例や特別控除、繰越控除を受けることができます。

様々な特例

譲渡収入から譲渡費用と取得費を引いた譲渡所得から、特別控除に該当する控除額を控除します。特別控除のほとんどは公的な事業による譲渡が対象で、個人へ譲渡する場合の特別控除としては、マイホーム特例と呼ばれる「3000万円の特別控除」が利用できます。不動産における所得税・住民税は、物件の種類や面積・築年数なども影響し、条件によって有利になる様々な特例や軽減措置が用意されています。

譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば以下の３つの特例を受けることができます。

3,000万円特別控除の特例

譲渡所得に関する特例では、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除が一般的です。売却益から取得費などを除いた譲渡所得から、3,000万円の特別控除額を差し引いて計算できる制度です。

たとえば、譲渡所得が1,000万円の場合は、3,000万円の特別控除内におさまるため、税金はかかりません。また、夫婦共有名義の場合は、それぞれの譲渡所得分から、それぞれ3,000万円の特別控除を受けられます。ただし、この特別控除を使って税金がゼロになる場合でも、国民健康保険料や介護保険料など保険料の算出では考慮されないのが一般的です。このため、不動産の売却によって、翌年の保険料が高額になることがあるため、注意が必要です。物件の所有期間の長短は関係ありません。譲渡所得の額が3,000万円未満の場合は、その譲渡所得の額を上限として差し引きます。住居を売却した場合に譲渡所得が生じても、この特別控除を適用することで、譲渡益の3,000万円までは税金がかかりません。

10年超所有軽減税率の特例

居住用の不動産を譲渡（売却）して利益が出た場合、その不動産を10年超所有し一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の税金（所得税・住民税）の税率が通常よりも軽減されるという特例です。10年を超えて所有したマイホームを売却する場合、軽減税率が適用されます。

軽減税率の特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります

非居住用の不動産の場合（投資用不動産など）は、該当しません。税額は、譲渡益が出た場合に発生するもので、申告して譲渡損が出た場合は、一定の条件を満たせば譲渡損失の特別控除の利用が可能となります。

不動産の所有期間が10年超の場合のみ、「3,000万円の特別控除の特例」と併用して軽減税率の特例を利用する事ができます。重複して適用できるため、長年住んでいた住宅を売却する場合や、譲渡所得税を多く支払う人にとっては、さらにメリットとなります。この特例は、10年超保有していた居住用の不動産を売却し、一定の要件を満たす物件に買い換える場合に使えるものです。ただし、利用できるのは買い換える不動産のほうが、売却した不動産の売却価格より高い場合のみとなります。

税金がかかるのは、買い換える不動産を売却したときです。本来は譲渡益に対して譲渡所得税がかかります。しかし、この特例を使うと、売却時点での売却はなかったとみなされるため、どれだけ売却益があっても、売却時点では税金がかかりません。税金がかかるのは、買い換えた不動産を売却した時です。前の不動産をそのまま保有していて売却したとみなされ、譲渡所得が計算されます。この特例では、買い換え時点での売却はなかったとみなされ、譲渡所得の発生はないことになり、保険料の算出に影響は出ません。

買い換え特例を選んだほうが有利なケースは、以下の場合があげられます。

特定居住用財産の買換え特例

租税特別措置法第36条の2で規定されており、一般的に「課税の繰り延べ」といわれています。所有期間が10年を超えている物件から新しい住宅に買い換えた場合に、次に住宅を売却するときまでの税金を、先延ばしにすることができます。所有期間が10年を超えることが重要です。売却した年の1月１日の時点で所有期間を10年超と定めています。マイホームを売って新しい住まいに買い換える場合、譲渡所得にかかる課税を将来「この新しい家を売却するとき」まで先送りすることができます。

この特例を受けるためには、売却したマンションと新しい住まいの両方に要件があります

自分が住んでいる国内の物件を売却すること、もしくは物件とともに敷地や借地権を売ることが条件となります。耐火建築物である中古住宅の場合は、所得25年以内に建築されたものである必要があります。耐震住宅である場合は、一定の条件を満たせば築年数に制限はなくなります。「3,000万円特別控除の特例」や「10年超所有軽減税率の特例」は、重複して適用できましたが、この特例は重複利用できません。また、買い替え先の住宅ローン控除が同時には使えないため、注意が必要です。

売却で損失が出た場合の特例

物件を売却することによって、損失を出してしまうことも考えられます。例えば、マンションを売却して損失が出た場合、所得税や市民税はかかりません。さらに一定の要件を満たすと、住宅ローン減税のように所得税や市民税が控除されます。

居住用財産買換え等に関する譲渡損失の損益通算及び繰越控除

物件を買い換えた際、さらに売却した物件について損が出た場合に、使用できる特例です。現在居住している物件を売却したら利益が出て税金を引かれるとした場合に、住居を買い換えないとならなくなるため、居住用財産にかかる課税を先送りにすることができます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンが残っている物件を売却して譲渡損失が出た場合に、ほかの所得との通算（損益通算）及び、翌年以降３年間は損失を繰り越せる制度です。物件を売却後、アパートやマンションなど賃貸物件や実家に住む場合に利用できます。個人が土地や建物を譲渡して損失が発生した場合、その損失分を他の所得（給与所得・事業所得等）から控除したり、繰り越して控除することはできません。特定居住用財産の譲渡損失についてだけ、その年の他の所得から控除（損益通算）することができます。控除しきれなかった残額のある場合は、その残額をその翌年から３年間に繰り越して各年の総所得金額から控除できるようになっています。この特例を受けると、税金の還付を受けることができます。

特例を利用することによって、以下のメリットが得られます。

不動産売却にかかる確定申告

不動産売却にかかる確定申告は、ポイントや特例などを押さえておけば、税理士に依頼することなく、本人がおこなうこともできます。相続した不動産を売却して納税が生じる場合は、必ず申告手続きと納税手続きをおこなう必要があります。税理士に依頼しないで自分でおこなう場合は、自ら税務署へ行く必要があります。固定資産税と異なり、税務署から通知がくるわけではないため、本人が自ら計算をして申告し、納税しなければなりません。

不動産を売却した場合は申告が必要になります。必要な書類は売却した不動産を購入した時点の売買契約書など一式（契約時の印紙の領収書など）、売却した時の売買契約書一式です。売却するときにリフォームなどを行った場合、経費になる場合もあるので領収書なども一式用意しておきましょう。譲渡益が出なかった場合、つまり、損失が出た場合も確定申告は必要です。譲渡損失の場合は特例があり、譲渡損失控除があるため、最大限に活用することをおすすめします。

自分が住んでいた住居を売却して一定の要件にあてはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合より低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。不動産売却時や取得時にかかる税金には、所得の申告をすることで、軽減措置や税額控除を受けられる特例制度があります。住宅に関する税金は、額が大きいため、特例制度を賢く活用して節税をはかりましょう。

物件の使用用途（居住用・事業用・その他）により該当する特例は異なり、様々な種類があります。また、個々のケースによっても違うため、譲渡取得の金額や所有期間などから最適な特例を選択しましょう。不動産の売却に関わる税金のうち、印紙税、登録免許税、消費税については、必要不可欠な出費がほとんどです。しかし、譲渡所得税に限っては、売却して節税しようとしても無理ですが、売却する前なら売却のタイミングによっては節税が可能です。譲渡所得は、譲渡があった翌年の確定申告で納税しますが、住民税については翌年に市区町村から請求されるので、確定申告で納付するのは所得税です。

確定申告では、収入と支出のすべてを細かく計算して正確な申告をする必要があり、譲渡所得の計算はかなり面倒です。支出について申告漏れがあると、納税額が増えてしまって損をします。自ら申告して納税する制度のため、支出が実際より少なくて納税額が増えても自己責任となり、領収書等の保管には注意しましょう。なお、譲渡所得を計算した結果、プラスにならなければ納税なく申告の必要はありません。売却損がある場合で特定の条件を満たすと、他の所得と損益通算できます。自分で行うこともできますが、税理士に依頼することも検討しましょう。

確定申告で準備する書類

確定申告に必要な書類を用意します。申告に必要な書類は次の6種類です。

「譲渡所得の内訳書」、「分離課税用の確定申告書」、「確定申告書B様式」は、税務署にて取り寄せます。また、「売買契約書」は購入時に利用した不動産会社にて確認します。譲渡所得税は譲渡所得に対しての税金のため、譲渡した結果、利益がない場合は申告する必要はありません。譲渡所得があり、特別措置を利用した結果税金がゼロになる場合は、確定申告をする必要があります。つまり、延滞税は発生しませんが、無申告加算税が課せられる場合がありますので注意が必要です。

1．確定申告書Ｂ様式

これは個人事業をされている方が使うのと同じ様式です。不動産所得に関する収入もこの様式を使って申告します。

2．分離課税用の申告書

給与所得の課税と不動産やその他の所得での課税を分けて計算するための用紙です。

3．譲渡所得内訳書

売却した不動産についての詳細を記入するための用紙です。

4．（購入時、売却時の）売買契約書

売買の事実を証明するために添付します。コピーも可能です。手元にない場合は、購入した際の領収書やローンの申込書の控えなど、購入金額が確認できるものを探し、コピーを添付しましょう。

5．登記簿謄本（全部事項証明書）

法務局でその不動産につき全部事項証明書を入手します。一通600円です。一戸建ての場合は土地と建物両方について添付します。

6．仲介手数料などの領収書など

売買契約書などと同じく、取引の実態を証明するために添付します。コピーも可能です。

まとめ

この記事で、不動産を売却した際の税金（譲渡所得税など）や軽減措置・特例（3000万円特別控除の特例、10年超所有軽減税率の特例、特定居住用財産の買換え特例）から確定申告まで解説してきました。

不動産を売買する場合、確定申告が必要な場合は忘れずに申告しましょう。

また、売却に関する税金や確定申告にお困りの場合は、税理士と連携している不動産会社に相談するとよいでしょう。