土地を売却したいと考えつつも、何からすればよいかわからないという人は少なくありません。
土地が売れやすい時期や、不動産会社と結ぶ契約の種類など、土地売却の知識があるかないかで、売却価格は変わる可能性があります。この記事で、土地売却の流れと高額売却のコツを把握しましょう。
とくに、どんな不動産会社を選び、どんな契約を結ぶのかは、土地売却においてもっとも重要です。
優良な不動産会社を選ぶためにも、複数の不動産会社を比較し、売却予定の物件を高く評価してくれるところに依頼するようにしましょう。
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土地売却の流れ
土地を売却するとき、どのような手順で売買契約を進めていくのか、大まかな流れを説明していきます。
1.査定を申込む
土地を売却するときはまずは「土地がいくらで売れるのか？」といった相場を調べるのが一般的です。
いくらで売れそうかを知るために、物件の周辺相場などを調べて、売却価格の目安を立てます。
そのためにも、まずは不動産会社へ査定を申込み、売却価格の見積もりを出してもらいましょう。
査定は複数の不動産会社を比較しよう
不動産会社の査定を1社しか受けない場合、その査定額が相場より高いのか安いのか判断できません。
ですので、相場を知るためには複数の不動産会社へ査定を申込み、査定結果を比較する必要があります。
しかし、不動産会社へ1社ずつ査定を申し込んでいたら、時間も手間もかかってしまいます。
そこでおすすめしたいのが、全国1,600以上の不動産会社へ一気に査定を申し込める「一括査定サイト」です。
国内大手から地元密着型まで、さまざまな不動産会社の査定額がたった2分でわかります。厳選された優良不動産会社を効率的に比較できるので、ぜひ活用してみましょう。
2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定で売却価格の相場を把握したら、実際に土地売却の仲介をしてもらう不動産会社を選びましょう。
さまざまな不動産仲介会社があるので、一括査定で複数社へ物件の査定額や条件を伺った後、気に入った業者と媒介契約を結びましょう。
この媒介契約を結ぶことで、土地の売却を不動産会社へ正式に依頼したことになり、土地を購入してくれる買主を探すための売却活動がスタートします。
媒介契約の選び方に注意
ちなみに媒介契約には「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」・「一般媒介契約」の3種類があります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 不動産会社1社のみに仲介を依頼する 不動産会社が仲介した買主にしか売却できない |
| 専任媒介契約 | ひとつの不動産会社のみに仲介を依頼する 売主が自分で見つけた買主へ売却することも可能 |
| 一般媒介契約 | 同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる |
媒介契約とは、不動産会社に依頼する売却活動や仲介手数料を明確にしておくための契約で、どの形式で媒介契約するかは売主が決定できます。
3種類ある媒介契約の違いはこちらの記事も参考にしてください。
3.売却活動で買主を探す
「不動産仲介会社との媒介契約」を結ぶと、実際に買主を探すための売却活動が始まります。
売り出し価格が決まると、レインズへの物件情報の登録、物件の一般公開など、さまざまな売却活動をおこないます。
日本全国にある不動産会社がレインズに登録された物件をデータベースから参照し、お客様に物件情報を紹介しています。
4.購入希望者との交渉と情報開示
売却に出した土地の購入希望者があらわれたら、「売買条件の交渉」をおこないます。
購入希望者から提示される価格を中心に、さまざまな条件の交渉をおこないます。
交渉がある程度進んだら「物件情報の開示」をします。
物件に関する詳細な情報を購入希望者に伝えます。
物件に不具合や欠陥などの瑕疵（かし）がある場合は包み隠さず、相手に伝えることが大事です。
正直に伝えることで、後々のトラブルにつながることを防ぐことができるでしょう。
5.売買契約の締結
購入希望者との交渉が終わり、実際に取引をおこなうことが決まったら「売買契約」を結びます。
売買契約を結ぶと、契約書が作成され、売買代金や手付金の額、契約内容の確認などをおこないます。
不要なトラブルを避けるために、契約内容などをしっかり確認しましょう。
6.物件の引き渡し
売買契約を結び、契約成立となった場合「物件の引き渡し手続き」をおこないます。
売買代金の受領、登記申請（所有権の移転・抵当権の抹消）などに加え、現地で買主と立ち会いのもと、土地の広さや境界など、契約内容に間違いがないかしっかり確認します。
それらに不備がなければ、立会人を含め残代金の決済をおこない、物件の引渡しとなります。
土地を高額売却するためのコツ
ここまで、土地売却について大体の流れを解説しました。
土地を売る場合、なるべく高く売りたいと考える人が多いと思います。
つづいて、土地を高値で売却するためのコツを見ていきましょう。
売却する土地の現状を明確にしておく
土地を売却する場合でも、以下のような物件情報を売主が把握していないことも少なくありません。
- 「土地の現況までは把握していない」
- 「権利関係はどうなっているのかわからない」
- 「ローンがまだあるかもしれない」
土地を売却する前には、どのような物件なのか詳しく把握しておくことが大切です。
物件の詳細情報を知りたい方は「不動産登記簿」を確認しましょう。
不動産登記簿には、以下のような物件に関する情報が記載されています。
- 土地の権利
- 担保設定
- 所在や地番
- 土地の用途
- 土地の広さ
- 隣地との境界など
ただし、売却したい土地が古くなっているものなどは、現在の土地の状況と不動産登記簿の情報が一致しない場合があるので注意が必要です。
土地の面積や隣接する境界線などが一致しない場合は、改めて専門の業者に測量を依頼し、現在の土地情報を更新しておきましょう。
土地が売れやすい毎年1～3月に売却する
「土地を売却する時期を考える」ことも大切です。土地が売れやすい時期に、売却に出すことで、購入を考えている人の目に止まる可能性が高くなります。
また、いい土地であれば、購入希望者が多く集まることもあるので、売却金額を少し高く設定しても購入したいと思う人がいるかもしれません。
不動産は1～3月が売れやすい時期とよくいわれています。
このシーズンは入学や就職などによって生活環境が大きく変わる時期でもあり、新年度が始まる4月に合わせて、引越しを考える人が増える傾向になっています。
また、9～10月くらいの秋シーズンも不動産売買が活発になるようです。
このシーズンは主に、転勤によって生活環境が変わる人が中心に新しい住居を探し始めます。春秋は過ごしやすい気候のため、住居探しも苦にならないという理由もあるかもしれませんね。
土地の売却相場を知っておく
土地の売却相場を事前に調べておくことも大事です。相場を全然知らない状態では、査定をしてもらっても妥当な金額かどうかが分かりません。
売却時に不動産仲介業者や買い手とのやり取りで、うまく言いくるめられてしまい、もっと高く売れるはずだった土地を安い値段で手放してしまうなど、後悔する結果にも繋がる可能性があります。
全く同じものがない土地の相場を知るためには、似たような条件で売買された取引の情報を調べると、おおよその相場が予想できるでしょう。
国土交通省が提供している「土地総合情報システム」というwebサービスで、実際におこなわれた不動産の取引価格を見ることができますので、活用してみてはいかがでしょうか。
売却相場を調べるなら一括査定サイトが便利
自分の土地の売却相場を調べるなら、複数の不動産会社で査定を受けましょう。不動産会社によって得意な物件のタイプが違うため、同じ物件でも価格は変わってしまうのです。
複数の不動産会社を比較することで、土地の標準的な売却価格を把握できます。
しかし、1件ずつ不動産会社へ査定を申し込んでいたら、時間も手間もかかってしまいます。
そこでおすすめなのが、オンラインで完結する無料一括査定です。
一括査定では、全国から厳選された優良不動産会社が、あなたの土地を査定します。各社の査定額を効率的に比較し、もっとも条件のよい不動産会社を選べるので、ぜひ活用してみましょう。
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自分に合う方法の媒介契約を結ぶ
土地を売却する場合、不動産仲介会社の力量も売却活動に影響してきますので、会社選びも重要となってきます。
まず、不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ際には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の媒介契約があることを知っておきましょう。
それぞれの契約におけるメリットや注意点を説明します。
1.複数の業者と契約できる「一般媒介契約」
一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に媒介契約を申し込むことができる方法です。
そのため、さまざまな不動産仲介会社の特徴を確認することができ、最終的に自身が一番気に入った会社に依頼することができます。
また、自分自身で買い手を見つけることも許可されています。
一般媒介契約は、不動産仲介会社選びでの失敗を防ぐメリットがありますが、複数社とのやり取りが発生する手間があることや、仲介会社が独自でおこなっているサービス（無料での設備点検やハウスクリーニングなど）が受けられないなどのデメリットもあります。
2.売却活動を1社のみに任せる「専任媒介契約」
専任媒介契約は、不動産仲介会社を1社だけに定め、媒介契約を結ぶ方法です。
売却に関して他社が関わることがなくなるので、専任された仲介会社は、売買契約が成立すれば利益を確実に得ることができるというのがポイントです。
それによって、売買契約成立のために、不動産仲介会社が販売活動を積極的におこなってくれるメリットがあります。
一般媒介契約よりも、比較的、買い手が早く見つかりやすいのも特長でしょう。
ただし、注意しなくてはならないのが、この契約を結ぶと他の仲介会社へ売却依頼をすることが禁止されます。
また、売主を独占できることを利用した「※囲い込み」という違法行為をする不動産仲介会社も存在するので、安心して依頼のできる仲介会社なのか見極めることも必要となります。
3.迅速かつ丁寧に売却活動をおこなってもらえる「専属専任媒介契約」
専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも販売活動を迅速、丁寧におこなってくれるという特長があります。
専任媒介契約と大きな違いはありませんが、レインズへの登録が早いことや、売却状況をマメに報告してくれるという点が強みでしょう。
信頼できる不動産仲介会社の見当がついているのであれば、専属専任媒介契約を選択するほうが安心かもしれません。
ただし、他の仲介会社に売却依頼ができないこと、自身で買い手を見つけることが禁止されているなどの決まりがあります。
場合によっては違約金が発生する場合もあるので注意しましょう。
土地売却における注意点
土地を売却する場合、いくつかの注意点を抑えておかないと損をしてしまいます。
とくに注意が必要なのが、売買契約を結ぶタイミング、そして遠方の土地を売却するときです。
- 売買契約時における注意点
- 遠方の土地を売却するときの注意点
この項目では、それぞれのケースに置いて注意するべき点を解説します。
売買契約時における注意点
買い手との売買契約では、さまざまな取り決めをし、交渉などの準備もしなければなりません。
売買契約時におさえておきたいことをいくつか紹介します。
契約解除にはお金がかかる
売買契約を結ぶときには、買い手から売却金額の5～20％程度の手付金が先に支払われます。
手付金には、契約を締結した証拠としての意味をもち、債務不履行などがあった場合の違約金、契約を解除する際の解約料としてかかるお金でもあります。
そのため、売主都合で契約を破棄すると、支払われた手付金を買い手に返却するのに加えて、手付金と同じ金額を支払わなければなりません。
買い手都合の場合は、支払った手付金を放棄することで契約の解除となります。
価格交渉を受ける恐れがある
買い手との売却価格の交渉では、売主が提示した価格よりも安い金額で譲ってほしいと交渉されることが多いでしょう。
そのときに、相手の要望を鵜呑みにするのではなく、自身が売りたい価格に対して明確な根拠を説明できるようにしておくことも大事です。
そのためには、売却価格を決めるとき「どのような根拠で価格が決定したのか」、「どのくらいの価格までなら値下げしてもよいか」などを、不動産仲介業者とあらかじめ話し合っておきましょう。
ローン特約を付けておく
買い手が住宅ローンなどを利用して物件を購入しようとすることもありますが、ローンの審査が通らずに借り入れができない可能性もあります。
その際、買い手が自己資金で代金を支払うことができればよいですが、支払いができない場合には買い主に責任がなくても売買契約違反となってしまうことがあります。
このような事態を防ぐため、買い手を救済する「ローン特約」を売買契約に付けておきましょう。
ローン特約は、買い手が住宅ローンの審査に通らなかったとき無条件で売買契約を解除できる特約です。
お互いに誠意と信頼をもって売買契約を結ぶわけですから、万が一トラブルが起こってしまったときには、相手を思いやる気持ちも大切です。
ただし、どんな状況でも売買契約を白紙に戻せるというわけではありません。「手続きを忘れた」「元から審査に通らないような経済状況だった」などの買い手の不備が原因でローン審査が通らなかった場合は、この特約は適用されません。
遠方の土地を売却するときの注意点
実家を相続したときなどで遠方に土地があるとき、どのようにして売却すればよいか悩む方もいるでしょう。
遠方にある不動産売却では、現地に足を運んで売買契約を進める手間と時間がかかるということが、大変な点でもあります。また、遠方といっても人によって土地がある場所はさまざまです。
その土地が都市にあるのか、田舎にあるのかで「不動産仲介会社の選び方を変えたほうがよい」というのがポイントです。
田舎の土地を売るなら地元の不動産会社がおすすめ
比較的都会な場所に土地がある場合、有名な大手不動産仲介会社がある可能性が高いです。そういった不動産会社は物件情報や買い手も豊富で土地を早く売ることができる可能性が高いです。
逆に田舎に土地がある場合は、その地域のことを知り尽くしている中小の不動産仲介会社に依頼するとよいでしょう。
田舎の物件は、その地域特有の付加価値によって相場が変わることも多いので、それらを詳しく知る中小不動産仲介会社のほうが、査定価格において信頼度が高いのです。
当サイトから申し込める一括査定では、大手の不動産会社だけでなく、地元密着型の不動産会社にも査定をしてもらえます。
全国どこの土地でも対応できるので、ぜひ下記のリンクから利用してみてください。
電話だけで仲介会社を選ばない
土地が遠方にあって現地に足を運ぶことが難しいとき、電話だけで不動産仲介会社に依頼する人も少なくありません。
本来であれば、実際に不動産会社に来店し対面で相談してから依頼先を決めますが、電話のみとなるとその会社がどういった会社なのか把握できませんし、口頭では好印象であっても、実際には契約さえ取れればいいという仲介会社もあります。
また、資料や書類を対面でしっかり確認した場合と、電話のみで確認した場合とでは、契約に関する認識に大きな差がでます。
この認識のズレが起こると大きな損害を被る危険性もあるので、依頼する仲介会社は、必ず時間をとって現地に赴いて決めることが大事です。
土地を売却するときにかかる費用
土地を売却するときにかかる費用は、大きく分けると「仲介手数料」「登記費用」「その他費用」となります。
仲介手数料
仲介手数料は基本的に「（売買価格 × 3％ + 6万円） + 消費税」で算出されます。
まず、仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が決まっており、不動産の売買価格（税抜）によって手数料の乗率が変わるというのがポイントです。
不動産の売買価格ごとの手数料乗率は以下のようになります。
- 1.「売却価格200万円以下の部分」・・・5.4％
- 2.「売却価格200万円超400万円以下の部分」・・・4.32％
- 3.「売却価格400万円超の部分」・・・3.24％
つまり、手数料は値段ごとに定められた乗率で計算していることになります。（実際の計算では小数点以下を省略するのが一般的）
（200万円×5％ ）+10％（消費税）＝11万円
（200万円「200万円超～400万円の部分」×4％）+10％（消費税）＝8.8万円
（800万円「400万円超の部分」×3％）+10％（消費税）＝26.4万円
合計で46.2万円が仲介手数料となります。
以上の計算を、簡略化した速算式が「（売買価格 × 3％ + 6万円） + 消費税」です。この速算式を使うと以下のようになります。
（1,200万円 × 3％ + 6万円） + 消費税 ＝46.2万円
仲介手数料を算出するときの「+ 6万円」というのは、簡単に計算するために必要だった調整額ということがわかります。
仲介手数料の仕組みを紐解くと、売買価格から金額ごとの区分で、手数料をそれぞれ計算しているところが分かりづらい点かもしれません。
単純に仲介手数料を調べたいときは、速算式に金額などを当てはめて計算するとよいでしょう。
参照：「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（国土交通省）
登記費用
土地を売却すると、所有権や抵当権などを変更・抹消したりする手続きをしなくてはなりません。その手続きに関係してくるのが「不動産の登記」です。
「登記（とうき）」とは、誰がどういった権利を持っているかなどの権利関係を、国が管理する登記簿に記帳し、各個人が権利を表明できるようにするための手続きをいいます。
不動産を管轄する法務局に申請し登記手続きをおこないます。自分で手続きをおこなってもよいですし、司法書士などの専門家に依頼することもできます。
不動産登記には、費用がかかります。登記費用の主な内訳は「実費」と「司法書士への報酬」となり、人によってかかる費用が異なります。
- 実費・・・※登録免許税、登記簿謄本代（不動産1個につき700円）、申請に係る交通費など
- 司法書士の報酬・・・司法書士事務所によって異なる
登録免許税は特許申請や登記などにかかる税金です。税率は国で定められているので司法書士などに依頼した場合、事務所ごとで金額の変動はありません。（自身で手続きをする場合でも同じ税額になります）
登録免許税の税率、税額は変更となる場合があります。国税庁のホームページを参考にするとよいでしょう。
土地売却にかかる税金
土地を売却するときには、さまざまな税金が発生します。
具体的には「印紙税」「所得税」「住民税」となりますが、土地などの不動産の売却によって得た利益にかかる「譲渡所得税」という税金もあります。
土地売却にかかる税金について、以下の記事に詳しく説明されていますので、ぜひ参考にしてみてください。
1.印紙税
「印紙税」について説明すると、不動産売買契約書などの公的書類を作成するためにかかる手数料を徴収する目的をもちます。
書類に貼り付ける収入印紙を購入し、添付した収入印紙の消印をもって納付される仕組みとなっています。
2.所得税
所得税は、土地などの不動産を売却した際に得た収入（譲渡所得）にかかる税金です。区分としては所得税に該当しますが、給料などの所得とは別の扱いとなります。
土地の所有期間によって税率が異なります。「短期譲渡所得（5年以下の場合）は30％」「長期譲渡所得（5年を超える場合）は15％」となっています。
3.復興特別所得税
その他には、復興特別所得税（2013年～2037年まで）というものがかかります。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目的とし、必要な財源を確保するために創設されたもので、算出された所得税に別途2.1％の税率がかかります。
4.住民税
住民税は、所得税と同じく不動産売却の収入にかかります。土地の所有期間によって税率が変わり、「短期譲渡所得の場合は9％」「長期譲渡所得の場合は5％」となります。
その他にかかる費用
仲介手数料や登記費用以外に、人によって必要となる費用があります。
例えば、土地のみを売却する場合は、建物の解体費や測量費などがかかります。
解体費には、建物本体の解体にかかる費用に加え、敷地内にあるものを撤去するための付帯工事費なども含まれます。（塀や駐車場、水道管の撤去など）
建物などを解体し、まっさらな土地になったあと、売却前の測量をおこなうので測量費がかかります。
土地の広さによって金額は異なります。
その他には、ローン残金の返済費用などがあります。土地の売却前には住宅ローンなどを全額返済して、抵当権を抹消しなくてはいけません。
売却前にローンの完済が厳しい場合は、売却したお金でローンを一括返済したり、買い換えローンを活用したりするなどの対処法もあります。
買い換えローンは、新規に購入するときの住宅ローンに現在のローンを上乗せすることができる仕組みになっています。
まとめ
土地を売却するときには、査定から物件の引渡しまでの流れをしっかりと把握しておきましょう。
物件引き渡しまでの流れを理解しておき、適切なタイミング・価格で売り出すことで土地を高く売却できます。
土地売却で損をしないためには、売却する土地の相場や、媒介契約の種類などを把握しておくことも大切です。
まずは一括査定サイトを利用して、売りたい土地の査定額やどのような不動産会社があるのかを確認しておきましょう。
土地売却の流れに関するよくある質問
まずは売却相場を調べた後、不動産仲介会社を探して媒介契約を結びます。そして購入希望者との交渉して売買契約を結び、物件の引き渡すことで土地売却が完了します。
土地を売却する時期を考えるだけでなく、相場価格も知っておきましょう。仲介会社で売る場合、媒介契約の種類を重要になります。
契約解除すると解約料として手付金がかかります。買主都合の契約解除を受ける恐れもあるため、ローン特約も付けておきましょう。
仲介手数料や登記費用をはじめ、土地売却にかかる税金なども負担しなければなりません。
土地を売却すると「印紙税」「譲渡所得税」「復興特別所得税」「住民税」が課税されます。
