土地売却の流れと高額売却のコツ!売却にかかる費用も詳しく解説

土地売却

所有する土地を活用できず、使わなくなってしまったなどの理由で売却したいと考える方もいるでしょう。

しかし、土地をなるべく高い値段で売りたい、損をしないようにしたいと思っていても、土地売却に詳しくない方は、どのような点に注意すればよいのか、悩む方も多いと思います。

また、売却するときの不動産仲介会社や仲介業者もたくさんあって、どこを選んだらよいのかという悩みもあるでしょう。

今回の記事では、土地売却の流れや土地を高い値段で上手に売るためのコツ、不動産仲介会社の選び方などを解説します。

土地売却の流れ

土地売却
土地を売却するとき、どのような手順で売買契約を進めていくのか、大まかな流れを説明していきます。

1.売却相場の調査

土地の売却をしたいと思ったときは最初に「土地の相場を調べる」のが一般的です。いくらで売れそうなのかを知るために、物件の周辺相場などを調べ、売却価格の目安を立てます。

2.不動産仲介会社を探す

売却価格の目安を立てることができたら、実際に土地売却の仲介をしてもらう「不動産仲介会社を探す」ことと、「査定の依頼を出す」というステップに入ります。

さまざまな不動産仲介会社があるので複数社に物件の査定を依頼し、どこの不動産仲介会社と契約を結ぶのかを検討しましょう。

3.媒介契約と売却活動

依頼先が決まったら「不動産仲介会社との媒介契約」を結び、実際に売却活動が始まります

売り出し価格が決まると、※レインズへの物件情報の登録、物件の一般公開など、さまざまな売却活動をおこないます。

※レインズは、不動産業界全体が連携して物件の買い手を見つけるために導入された、物件情報交換のためのネットワークシステムです。日本全国にある不動産業者がレインズに登録された物件をデータベースから参照し、お客様に物件情報を紹介しています。

参照:東日本不動産流通機構

4.購入希望者との交渉と情報開示

売却に出した土地の購入希望者があらわれたら、「売買条件の交渉」をおこないます。

購入希望者から提示される価格を中心に、さまざまな条件の交渉をおこないます。

交渉がある程度進んだら「物件情報の開示」をします。

物件に関する詳細な情報を購入希望者に伝えます。

物件に不具合や欠陥などの瑕疵(かし)がある場合は包み隠さず、相手に伝えることが大事です。

正直に伝えることで、後々のトラブルにつながることを防ぐことができるでしょう。

5.売買契約の締結

購入希望者との交渉が終わり、実際に取引をおこなうことが決まったら「売買契約」を結びます

売買契約を結ぶと、契約書が作成され、売買代金や手付金の額、契約内容の確認などをおこないます。

不要なトラブルを避けるために、契約内容などをしっかり確認しましょう。

6.物件の引き渡し

売買契約を結び、契約成立となった場合「物件の引き渡し手続き」をおこないます。

売買代金の受領、登記申請(所有権の移転、※抵当権の抹消)などに加え、現地で買主と立ち会いのもと、土地の広さや境界など、契約内容に間違いがないかしっかり確認します。

それらに不備がなければ、立会人を含め残代金の決済をおこない、物件の引渡しとなります。

※抵当権・・・住宅ローンなどでお金を借りたとき、家や土地をその借金の担保として確保しておく権利のことです。借金の支払いがされない場合は、債権者は担保として確保したものを引き上げることができます。

土地を高額売却するためのコツ

売却
前の項目で土地売却のおおまかな流れについて説明しました。

では、実際にこれから土地を売ろうと思っている方が知っておいたほうがよい、土地売却に関するコツを解説します。

売却する土地の詳細を知っておく

土地を売却したいという方の中には、所有していることは分かっているけれど、
「土地の現況までは把握していない」
「権利関係はどうなっているのかわからない」
「ローンがまだあるかもしれない」
など、売却前に明らかにするべき物件情報を、売主が把握していないことがあるかもしれません。

土地を売却する前には、どのような物件なのか詳しく把握しておくことが大切です。

物件の詳細情報を知りたい方は「不動産登記簿」を確認しましょう。

これには、土地の権利・所有関係や担保設定、所在や地番、土地の用途、広さや境界など、物件に関するさまざまな情報が記載されています。

ただし、売却したい土地が古くなっているものなどは、現在の土地の状況と不動産登記簿の情報が一致しない場合があるので注意が必要です。

土地の面積や隣接する境界線などが一致しない場合は、改めて専門の業者に測量を依頼し、現在の土地情報を更新しておきましょう。

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土地売却の時期を考える

「土地を売却する時期を考える」ことも大切です。

土地が売れやすい時期に、売却に出すことで、購入を考えている人の目に止まる可能性が高くなります。

また、いい土地であれば、購入希望者が多く集まることもあるので、売却金額を少し高く設定しても購入したいと思う人がいるかもしれません。

不動産は、1~3月が売れやすい時期とよくいわれています。

このシーズンは入学や就職などによって生活環境が大きく変わる時期でもあり、新年度が始まる4月に合わせて、引越しを考える人が増える傾向になっています。

また、9~10月くらいの秋シーズンも不動産売買が活発になるようです。

このシーズンは主に、転勤によって生活環境が変わる人が中心に新しい住居を探し始めます。

春秋は過ごしやすい気候のため、住居探しも苦にならないという理由もあるかもしれませんね。

土地の売却相場を知っておく

土地の売却相場を事前に調べておくことも大事です。

相場を全然知らない状態では、査定をしてもらっても妥当な金額かどうかが分かりません。

売却時に不動産仲介業者や買い手とのやり取りで、うまく言いくるめられてしまい、もっと高く売れるはずだった土地を安い値段で手放してしまうなど、後悔する結果にも繋がる可能性があります。

全く同じものがない土地の相場を知るためには、似たような条件で売買された取引の情報を調べると、おおよその相場が予想できるでしょう。

国土交通省が提供している「土地総合情報システム」というwebサービスで、実際におこなわれた不動産の取引価格を見ることができますので、活用してみてはいかがでしょうか。

参照:国土交通省「土地総合情報システム」

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査定の比較と金額の明確化

土地売却の査定をおこなうときは、一括査定サイトを利用し複数の不動産仲介業者から「相見積もり」をとりましょう

相見積もりには、複数の不動産仲介業者に同じ条件で見積もりをしてもらい、価格や条件などを比較することで、自身が望む条件を出している不動産仲介業者と契約することができるメリットがあります。

加えて、複数社の査定額から、自身の物件のおおまかな金額の幅を知ることもできます。

この時、査定書、見積書などは忘れずにもらい、査定金額を書面上で明確にしておきましょう

査定金額を正式な書面で出さずに、口頭だけで査定金額を説明する不動産仲介業者には注意が必要です。

そのような不動産仲介業者と契約をしてしまうと、契約内容の食い違いなどで不本意な契約をさせられ、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

不動産仲介会社との媒介契約について

土地を売却する場合、不動産仲介会社の力量も売却活動に影響してきますので、会社選びも重要となってきます。

まず、不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ際には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類の媒介契約があることを知っておきましょう。

それぞれの契約におけるメリットや注意点を説明します。

【一般媒介契約】

一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に媒介契約を申し込むことができる方法です。

そのため、さまざまな不動産仲介会社の特徴を確認することができ、最終的に自身が一番気に入った会社に依頼することができます。

また、自分自身で買い手を見つけることも許可されています。

一般媒介契約は、不動産仲介会社選びでの失敗を防ぐメリットがありますが、複数社とのやり取りが発生する手間があることや、仲介会社が独自でおこなっているサービス(無料での設備点検やハウスクリーニングなど)が受けられないなどのデメリットもあります。

【専任媒介契約】

専任媒介契約は、不動産仲介会社を1社だけに定め、媒介契約を結ぶ方法です。売却に関して他社が関わることがなくなるので、専任された仲介会社は、売買契約が成立すれば利益を確実に得ることができるというのがポイントです。

それによって、売買契約成立のために、不動産仲介会社が販売活動を積極的におこなってくれるメリットがあります。

一般媒介契約よりも、比較的、買い手が早く見つかりやすいのも特長でしょう。

ただし、注意しなくてはならないのが、この契約を結ぶと他の仲介会社へ売却依頼をすることが禁止されます。

また、売主を独占できることを利用した「※囲い込み」という違法行為をする不動産仲介会社も存在するので、安心して依頼のできる仲介会社なのか見極めることも必要となります。

※囲い込み・・・自社で契約した売主の物件を自社で販売し、買い手がみつかるまで他社からの購入希望を受け付けないという行為です。売主と買い手、両者の契約を自社でおこない、両者から仲介手数料を取るためにおこなわれます。

【専属専任媒介契約】

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも販売活動を迅速、丁寧におこなってくれるという特長があります。

専任媒介契約と大きな違いはありませんが、レインズへの登録が早いことや、売却状況をマメに報告してくれるという点が強みでしょう。

信頼できる不動産仲介会社の見当がついているのであれば、専属専任媒介契約を選択するほうが安心かもしれません。

ただし、他の仲介会社に売却依頼ができないこと、自身で買い手を見つけることが禁止されているなどの決まりがあります。

場合によっては違約金が発生する場合もあるので注意しましょう。

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売買契約時におさえておきたいこと

買い手との売買契約では、さまざまな取り決めをし、交渉などの準備もしなければなりません。

売買契約時におさえておきたいことをいくつか紹介します。

契約解除にはお金がかかる

売買契約を結ぶときには、買い手から売却金額の5~20%程度の手付金が先に支払われます

手付金には、契約を締結した証拠としての意味をもち、債務不履行などがあった場合の違約金、契約を解除する際の解約料としてかかるお金でもあります。

そのため、売主都合で契約を破棄すると、支払われた手付金を買い手に返却するのに加えて、手付金と同じ金額を支払わなければなりません。

買い手都合の場合は、支払った手付金を放棄することで契約の解除となります。

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価格交渉の準備

買い手との売却価格の交渉では、売主が提示した価格よりも安い金額で譲ってほしいと交渉されることが多いでしょう。

そのときに、相手の要望を鵜呑みにするのではなく、自身が売りたい価格に対して明確な根拠を説明できるようにしておくことも大事です。

そのためには、売却価格を決めるとき「どのような根拠で価格が決定したのか」、「どのくらいの価格までなら値下げしてもよいか」などを、不動産仲介業者とあらかじめ話し合っておきましょう。

ローン特約を付けておく

買い手が住宅ローンなどを利用して物件を購入しようとすることもありますが、ローンの審査が通らずに借り入れができない可能性もあります。

その際、買い手が自己資金で代金を支払うことができればよいですが、支払いができない場合には買い主に責任がなくても売買契約違反となってしまうことがあります。

このような事態を防ぐため、買い手を救済する「ローン特約」を売買契約に付けておきましょう。

ローン特約は、買い手が住宅ローンの審査に通らなかったとき無条件で売買契約を解除できる特約です。

お互いに誠意と信頼をもって売買契約を結ぶわけですから、万が一トラブルが起こってしまったときには、相手を思いやる気持ちも大切です。

ただし、どんな状況でも売買契約を白紙に戻せるというわけではありません。「手続きを忘れた」、「元から審査に通らないような経済状況だった」などの買い手の不備が原因でローン審査が通らなかった場合は、この特約は適用されません。

遠方の土地を売却するときの注意点

実家を相続したときなどで遠方に土地があるとき、どのようにして売却すればよいか悩む方もいるでしょう。

遠方にある不動産売却では、現地に足を運んで売買契約を進める手間と時間がかかるということが、大変な点でもあります。

また、遠方といっても人によって土地がある場所はさまざまです。

その土地が都市にあるのか、田舎にあるのかで「不動産仲介会社の選び方を変えたほうがよい」というのがポイントです。

比較的都会な場所に土地がある場合、有名な大手不動産仲介会社がある可能性が高いです。そういった不動産会社は物件情報や買い手も豊富で土地を早く売ることができる可能性が高いです。

逆に田舎に土地がある場合は、その地域のことを知り尽くしている中小の不動産仲介会社に依頼するとよいでしょう。

田舎の物件は、その地域特有の付加価値によって相場が変わることも多いので、それらを詳しく知る中小不動産仲介会社のほうが、査定価格において信頼度が高いのです。

電話だけで仲介会社を選ばないこと

土地が遠方にあって現地に足を運ぶことが難しいとき、電話だけで不動産仲介会社に依頼する人も少なくありません。

本来であれば、実際に不動産会社に来店し対面で相談してから依頼先を決めますが、電話のみとなるとその会社がどういった会社なのか把握できませんし、口頭では好印象であっても、実際には契約さえ取れればいいという仲介会社もあります。

また、資料や書類を対面でしっかり確認した場合と、電話のみで確認した場合とでは、契約に関する認識に大きな差がでます。

この認識のズレが起こると大きな損害を被る危険性もあるので、依頼する仲介会社は、必ず時間をとって現地に赴いて決めることが大事です。

土地を売却するときの費用

仲介手数料
土地を売却するときにかかる費用は、大きく分けると「仲介手数料」、「登記費用」、「その他費用」となります。

仲介手数料の費用

仲介手数料は基本的に「(売買価格 × 3% + 6万円) × 消費税」で算出されます。

まず、仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が決まっており、不動産の売買価格(税抜)によって手数料の乗率が変わるというのがポイントです。

不動産の売買価格ごとの手数料乗率は以下のようになります

  • 1.「売却価格200万円以下の部分」・・・5.4%
  • 2.「売却価格200万円超400万円以下の部分」・・・4.32%
  • 3.「売却価格400万円超の部分」・・・3.24%

つまり、手数料は値段ごとに定められた乗率で計算していることになります。(実際の計算では小数点以下を省略するのが一般的)

参照:国土交通省

例:売買価格が1200万円の仲介手数料を計算した場合

(200万円×5% )×108%(消費税)=10.8万円
(200万円「200万円超~400万円の部分」×4%)×108%(消費税)=8.64万円
(800万円「400万円超の部分」×3%)×108%(消費税)=25.92万円

合計で45.36万円が仲介手数料となります。

以上の計算を、簡略化した速算式が「(売買価格 × 3% + 6万円) × 消費税」です。この速算式を使うと以下のようになります。

(1200万円 × 0.03 + 6万円) × 1.08=45.36万円

仲介手数料を算出するときの「+ 6万円」というのは、簡単に計算するために必要だった調整額ということがわかります。

仲介手数料の仕組みを紐解くと、売買価格から金額ごとの区分で、手数料をそれぞれ計算しているところが分かりづらい点かもしれません。

単純に仲介手数料を調べたいときは、速算式に金額などを当てはめて計算するとよいでしょう。

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登記費用について

土地を売却すると、所有権や抵当権などを変更・抹消したりする手続きをしなくてはなりませんその手続きに関係してくるのが「不動産の登記」です。

「登記(とうき)」とは、誰がどういった権利を持っているかなどの権利関係を、国が管理する登記簿に記帳し、各個人が権利を表明できるようにするための手続きをいいます。

不動産を管轄する法務局に申請し登記手続きをおこないます。自分で手続きをおこなってもよいですし、司法書士などの専門家に依頼することもできます。

不動産登記には、費用がかかります。登記費用の主な内訳は「実費」と「司法書士への報酬」となり、人によってかかる費用が異なります。

  • 実費・・・※登録免許税、登記簿謄本代(不動産1個につき700円)、申請に係る交通費など
  • 司法書士の報酬・・・司法書士事務所によって異なる

※登録免許税は、特許申請や登記などにかかる税金です。税率は国で定められているので、司法書士などに依頼した場合、事務所ごとで金額の変動はありません。(自身で手続きをする場合でも同じ税額になります)

登録免許税の税率、税額は変更となる場合があります。国税庁のホームページを参考にするとよいでしょう。

参照:国税庁

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その他にかかる費用

仲介手数料や登記費用以外に、人によって必要となる費用があります。

例えば、土地のみを売却する場合は、建物の解体費や測量費などがかかります。

解体費には、建物本体の解体にかかる費用に加え、敷地内にあるものを撤去するための付帯工事費なども含まれます。(塀や駐車場、水道管の撤去など)

建物などを解体し、まっさらな土地になったあと、売却前の測量をおこなうので測量費がかかります。

土地の広さによって金額は異なります。

その他には、ローン残金の返済費用などがあります。土地の売却前には住宅ローンなどを全額返済して、抵当権を抹消しなくてはいけません。

売却前にローンの完済が厳しい場合は、売却したお金でローンを一括返済したり、買い換えローンを活用したりするなどの対処法もあります。

買い換えローンは、新規に購入するときの住宅ローンに現在のローンを上乗せすることができる仕組みになっています。

土地売却にかかる税金

税金
土地を売却するときには、さまざまな税金が発生します。

具体的には「印紙税」、「所得税」、「住民税」となりますが、土地などの不動産の売却によって得た利益にかかる「譲渡所得税」という税金もあります。

【印紙税】

「印紙税」について説明すると、不動産売買契約書などの公的書類を作成するためにかかる手数料を徴収する目的をもちます。

書類に貼り付ける収入印紙を購入し、添付した収入印紙の消印をもって納付される仕組みとなっています。

【所得税】

「所得税」は、土地の所有期間によって税率が異なります。「短期譲渡所得(5年以下の場合)は30%」、「長期譲渡所得(5年を超える場合)は15%」となっています。

【復興特別所得税】

その他には、復興特別所得税(2013年~2037年まで)というものがかかります。

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目的とし、必要な財源を確保するために創設されたもので、算出された所得税に別途2.1%の税率がかかります。

【住民税】

住民税は、所得税と同じで、土地の所有期間によって税率が変わります。「短期譲渡所得の場合は9%」、「長期譲渡所得の場合は5%」となります。

【譲渡所得税】

譲渡所得税は、土地などの不動産を売却した際にえた収入(譲渡所得)にかかる税金です。

区分としては所得税に該当しますが、給料などの所得とは別の扱いとなります。

譲渡所得税額を算出する計算式は、以下のようになります。

譲渡所得×税率(所得税 + 住民税)=譲渡所得税額

譲渡所得×税率(所得税 + 住民税 + 復興特別所得税)=譲渡所得税額(2013年~2037年まで)

譲渡所得から取得費や譲渡費などの諸費を引いた譲渡所得に、所得税と住民税がかかったものが譲渡所得税額となります。

参照:国税庁

土地売却にかかる税金について、以下の記事に詳しく説明されていますので、ぜひ参考にしてみてください。

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まとめ

土地を売却するときには、売買契約の全容をしっかりと把握しておくとよいでしょう。

物件引き渡しまでの流れを理解しておくことでスムーズな売却ができます。また、売却にかかる税金や費用のチェックも忘れずにおこないましょう。

売却する土地の詳細を明確にしておくことや、媒介契約の種類などもおさえておくことも大切です。

また、土地の売却時期なども考えて売り出すと高い価格で売却できるかもしれません。そのためには時期ごとの相場感を知っておくことも大事です。

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