「土地を売りたいけれど境界トラブルがある」「土地を売ろうとしたら一部分が隣の人が所有者だった」などの理由で土地の売却を諦めていませんか。
隣人とのトラブルを恐れて土地を放置してしまうと「不要な土地を管理し続けなければならない」「固定資産税などのコストがかかってしまう」ことになります。
この記事では、境界トラブルのある土地における解決方法と売却のポイントを具体的に解説していきます。
また、境界の種類や境界とブロック塀の関係についてもわかりやすく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
境界線の種類
土地の隅を示す点のことを「境界点」といいます。土地の境界点が正確であれば、隣家と争いになることは少ないでしょう。
この境界点を示すために設置されているのが「境界標」です。境界標としてコンクリート杭や金属杭などが土地の隅に設置されていることが多いです。
境界点と他の境界点を結んだ線を「境界線」といい、土地の境界を示しています。
境界線には「隣地境界線」「敷地境界線」「道路境界線」などがあります。次の項目からそれぞれの境界線の違いを解説します。
隣地境界線は隣の敷地との境界を示すもの
隣地境界線は目に見えるものではありませんが、境界線上に塀や垣根などが設置されていることが多いです。
ここで注意することは「境界標が必ず存在しているわけではない」「境界標のある場所が必ず境界点ではない」ことです。
敷地境界線は敷地の外周を表すもの
敷地境界線は敷地の外周を表す線のことです。隣地境界線と同様に土地に線が引かれているわけではありません。
土地は隣地だけでなく道路と接していることもあり、ケースによっては隣地がなく道路に囲まれている土地もあります。
「敷地境界線＝隣地境界線」ではなく、敷地境界線は隣地境界線と道路境界線に区分されます。
道路境界線は敷地と道路との境界
道路境界線は敷地と道路との境界を示すものです。他の2つの境界線と同じように、境界線は土地の上に示されていません。
境界の確認方法
境界は一般的には「地積測量図」「境界標」で確認できます。地積測量図はどのようなものか、境界標の境界点について確認しましょう。
地積測量図で確認する
地積測量図は土地の測量結果を明らかにし、道路や隣接地との境界が区分されている図面です。地番・面積の計算・基準点の凡例などが記載されており、土地売買の時などに必要になります。
地積測量図は法務局・インターネットや郵送で取得ができます。法務局・郵送で取得する場合は450円の手数料がかかり、インターネットであれば手数料は365円です。
法務局に保管され、高度な精度によって作成されています。しかし、作成時期によって精度に違いがあるので注意しましょう。
また、地積測量図はすべての土地に存在するわけではありません。地積測量図がない土地を売買する時には、事前に作成することになります。
境界標の確認
境界標は境界の点を表しておりコンクリート杭や金属杭、石杭など種類はさまざまです。刻印も十字・矢印・一字など多様です。刻印の種類によって境界点が異なります。
上の図は境界標の例です。刻印の種類によって境界点が異なるのがわかります。
境界標は不動性・永続性・視認性などの条件によって設置されています。土地をよく見ると色々な場所で境界標を確認できるので、見たことがある方も多いのではないでしょうか。
境界標で示された境界点と境界点を結んだ線が境界線です。地積測量図とは違い、法務局で取得する必要がないのでいつでも確認ができます。
境界とブロック塀の関係
隣地との境界を示すためにブロック塀が造られていることが多いです。「ブロック塀があれば隣人と境界トラブルになることはない」と考えてしまいますが、実はそうではありません。
たとえば、ブロック塀が古くなったので修理したい時、隣人と共有で所有しているブロック塀であれば費用負担の面でトラブルになる事例もあります。
「古いブロック塀を取り壊したいので費用を半分負担して欲しい」と相談しても、隣人は「古くてもそのままでいい。取り壊すなら全額負担してくれ」とトラブルになることも珍しくありません。
また、新たにブロック塀を再構築する場合「共有でブロック塀を造るのか」「どちらかの土地に単独で造るのか」と塀を巡ったトラブルも考えられます。
次の項目から境界とブロック塀の関係について解説します。
ブロック塀が境界になるとは限らない
「ブロック塀＝境界」とは限らず「隣地との間にあるブロック塀は境界」といったルールはありません。ブロック塀は人が設置したものです。
そのため、建設中に設置場所を誤り「ブロック塀が境界をはみ出していた」ということもあります。このことは土地の売買で地積測量図などを確認したことによって発見されることがあります。
ちなみに、土地には時効があり別の所有者がいることを知らずに使用していた場合は10年、知っていた場合は20年で時効取得が成立します。
時効取得される前に地積測量図や境界標ではっきりとした境界を確認するとよいでしょう。
境界上にブロック塀がある
ブロック塀には幅があり、境界上にブロック塀があることが多いです。ブロックは幅があり境界線上にある場合は、境界をブロックの端と間違えないようにしましょう。
自分の敷地にブロック塀がある
自分の敷地にブロック塀がある場合は、ブロックの端が境界です。ブロックが存在する位置によって境界線が異なるので、敷地上・自分の敷地・隣人の敷地とブロックの位置をしっかりと把握することが大切です。
境界を間違えると登記簿などで記載されている公簿面積と、測量面積が異なります。都会になると僅かな面積の違いでも金額にすると数百万になることもあります。
相続で取得した土地などは、隣地所有者とブロック塀と境界の位置を確認しておきましょう。
ブロック塀の所有者を明確にする
土地を売買する前にブロック塀の所有者が誰なのかはっきりしておくことが大切です。ブロック塀の所有者が単独の場合と共有の場合では、今後の修理や撤去などの取り扱いが異なります。
ブロック塀が単独所有であれば自由に取り壊したり建て直すことが可能です。
一方で、ブロック塀が隣人と共有の場合は、共有の持ち物なので取り壊しや建て直しは共有者の同意が必要です。費用はそれぞれが負担するため、費用を負担したくないなどの理由で隣人が取り壊しに応じないケースもあります。
また、取り壊した後にブロック塀を同じ場所に建て直す場合の費用は、各自が負担することになるでしょう。
建て直す時はブロック塀の位置をどちらかの敷地内・単独所有にすることでトラブルが発生する確率が減るかもしれません。
境界線のトラブルを解決する方法
よくある境界トラブルは「境界標が移動していた」ケースです。境界標は一度杭を設置してしまえば移動することはほとんどありません。
しかし、その境界標が最初から間違った場所に設置されていたら今まで認識していた境界が違うことになります。
また、境界標が電柱やマンホールの近くに設置されている場合は「工事の際に間違って移動した」といったケースもでてきます。さらに境界標の位置は間違っていないが、境界点を示す方向が違う事例もあります。
境界線のトラブルは色々なことが原因で発生します。人為的な要因ではなく地震で境界標がずれることもあります。ここでは境界線のトラブルを解決する方法を解説します。
隣人と話し合って境界確認書を作成する
境界確認書は隣地との境界を明確にするための証明書です。境界確認書は測量後に隣人が立ち合い、お互いが納得した上で署名・押印がされます。
土地の境界が曖昧なままだと隣人とトラブルになる可能性がありますが、境界確認書があれば境界がはっきりしているのでトラブルを防げます。
境界の詳細を書面に残しているのでトラブル防止に効果的です。
筆界特定制度を利用する
筆界特定制度は土地の筆界の位置を特定する制度です。一般的に土地は「筆界（ひっかい）」と「所有権界（しょゆうけんかい）」に区別されます。
筆界は法務局に登記されている地番と地番との境界のことです。
筆界特定制度は現地調査や測量などの結果をもとに、筆界特定登記官が筆界を特定していきます。地形・面積・境界標などさまざまな状況を総合的に判断されます。
筆界特定制度は隣接地所有者の協力が不要で、土地所有者の申請のみで実施できます。境界トラブル裁判で争うよりも手間が少なく、裁判に比べ費用を抑えられ期間が短いというメリットがあります。
境界問題解決センターに相談する
境界問題解決センターは土地家屋調査士や法律の専門家である弁護士の両方に相談できます。専門的知識を活かしてさまざまなアドバイスを受けられ、問題解決が期待されます。
しかし、境界問題解決センターに相談しても裁判とは違うので、相手方に出頭義務はなく出頭されないと手続きがストップするデメリットがあります。
裁判所に申し立てて解決する
境界線のトラブルを最終的に解決するには境界確定訴訟の裁判になります。境界確定訴訟が認められれば裁判所が境界を特定してくれます。
境界確定訴訟では自分の主張の根拠となる資料や法的な主張が必要となってきます。法律の専門家の弁護士、中でも不動産問題に精通している弁護士に相談するとよいでしょう。
境界トラブルがある土地を売却するポイント
境界トラブルがある土地でも売却は可能です。ここでは境界トラブルがある土地を売却するポイントについて解説します。
境界確認書で境界を確定する
一般的に土地売買では買主から境界確認書の提出を求められます。境界確認書があれば境界線のトラブル防止に効果的なので、境界トラブルを不安に感じる買主が多いといえます。
境界確認書の作成には費用が発生します。売買契約書で境界確認書の提出が必要になっている場合は別ですが、境界確認書の提出は必須ではありません。
境界確認書がなくても土地の登記はできるので、必要に応じて作成しておくとよいでしょう。
測量費用は譲渡費用になる
土地を売却した後は確定申告が必要になることがあります。土地の売却金額が所得になるのではなく、土地の売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して税金が計算されます。
土地の売買に関して、売主が負担した測量費用は譲渡費用になるので領収書や請求書を保存しておきましょう。曖昧な境界をはっきりさせるための測量費用は譲渡費用にはならないので注意が必要です。
土地の売却に際して発生した測量費用と境界トラブル防止の測量費用では内容が異なるので、税理士などの専門家に相談をしましょう。
権利関係を調整してくれる買取業者に売却する
「境界が曖昧な土地をトラブルなく売りたい」「境界トラブルに発展してしまった土地を早く手放したい」などの場合、権利関係をスムーズに調整してくれる買取業者に売却することも検討してみましょう。
大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、土地の境界トラブルなど複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。
一方で、権利関係を調整するノウハウを確立している買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
数ある買取業者の中でも、トラブル物件のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は境界トラブルを抱えている土地でもスムーズな買取を実現しています。
境界線トラブルを抱えた土地は当社におまかせ！
当社クランピーリアル・エステートでは、境界線のトラブルを抱えた土地など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。
全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。
また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。
売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。
売却したいなら
訳アリ物件買取専門の当社に
お任せください！
まとめ
隣人と紛争にならないことが理想ですが、土地の境界を巡ったトラブルは珍しいことではありません。
トラブルになった土地だからといって売却せずに放置してしまうと、維持管理し続けなければならず固定資産税などの費用もかかってしまいます。
仮に土地の境界でトラブルが発生したとしても「境界確認書」「筆界特定制度」などを利用することで問題を解決できるかもしれません。
境界線トラブルに発展した土地の売却や処分に悩みがある場合は、専門業者にまずは相談しましょう。
