土地売却における建物解体時の注意点と税金対策。解体費用の相場も詳しく説明

解体

古家などの建物が建っている土地を売却しようと考えている人は、解体費用や解体後の税金について気になっているかと思います。

解体費用はどのくらいかかるのか
更地にすると税金の負担が増えると聞いたので心配
更地にしてからの売却と、現状のまま古家付きで売却するのではどちらがよいのか

など、土地売却における古家や建物の解体について、さまざまな不安や悩みを抱えている人も少なくないでしょう。

今回は、建物を解体する際の注意点や解体費用の相場、解体にともなう税金の対策など、土地売却で建物を解体する場合に知っておくとよい情報を詳しく説明します。

建物の解体前に知るべき注意点

解体
建物を解体すると、税金や物件の価値などにさまざまな影響を与えます。また、解体費用なども思った以上に高額になってしまうこともあります。

建物の解体を考えている人は、解体によって起こりうるデメリットや注意点について理解し、その上で本当に解体工事を依頼するのかどうか慎重に考えて行動したほうが安心かもしれません。

1.更地にすると固定資産税の負担が増える

土地や建物を所有している場合、毎年のように固定資産税がかかります。固定資産税は以下の計算式で算出されます。

「課税標準額(税額計算の基準額)×標準税率1.4%」

土地に住宅用の家屋が建っている場合、固定資産税には住宅用地の特例が適用されます。

この特例は「小規模住宅用地の場合は1/6」、「一般用住宅用地の場合は1/3」固定資産税が軽減されるという内容になっています。

住宅用地の特例

小規模住宅用地・・・200平方メートル以下の部分
一般用住宅用地・・・200平方メートルを超える部分

土地を建物や住宅などに活用してほしいという国の方針もあり、このような特例制度が設けられています。

ただし、建物を解体し土地を更地にした場合は住宅用地の特例が適用されなくなり、軽減されていた土地の固定資産税が元の額に戻ります。

税額が元に戻ることで軽減されていた分の負担が増えるともいえますが、更地にすると建物にかかる固定資産税が無くなるので、総合的にみると固定資産税の負担が少なくなる場合もあります。

参照:総務省「固定資産税の住宅用地特例」

2.更地にすると都市計画税の負担も増える

次に、都市計画税ですが、この税金は公共の都市計画において土地の利用、施設の整備、市街地などの開発と保全を図る必要がある「市街化区域内に所在する土地及び家屋」を所有している場合に徴収されます。

都市計画税は基本的に「課税標準額(税額計算の基準額)×制限税率0.3%」で算出されますが、制限税率は地域ごとに定められており、必ずしも同一の税率(0.3%)とは限りません。

都市計画税にも住宅用地の特例制度があり、「小規模住宅用地の場合は1/3」、「小規模住宅用地の広さを超える住宅用地の場合は2/3」税額が軽減されます。

市街化区域内にある物件の場合、更地にすることによって固定資産税と同様に都市計画税の特例制度も適用されなくなるのでさらに負担が増えます。

参照:東京主税局

3.「再建築不可物件」の場合は建て替えができない

再建築不可物件

再建築不可物件とは、建築基準法の「接道義務」を満たしていないため、建物の再建築が許可されない物件のことです。

再建築不可物件に指定されている土地にある住宅や建物などは、リフォームなら可能ですが、原則として建て替えができません。

そのため、再建築不可物件を更地にしてしまった場合は、建物を建てることができないので活用方法がかなり限定されてしまい売却も難しくなります。

なぜかというと、接道義務を果たしていない再建築不可物件は大抵の場合、車両が進入できないという問題があるためです。

一般的に考えて工事に必要な車両が進入できなければ解体、建て替えをすることができませんよね。

ただし、接道義務を果たしていなくても「敷地の周辺、隣地が広場や公園」、「幅員4メートル以上の農道」、「その他、法律上道路として認められていなくても道路という扱いができる場所」などが付近にある場合は、例外として工事可能と認められるケースもあります。

このケースの前提として衛生上とその他安全性が認められる場合に限ります。

再建築不可物件について知りたい方は、以下の記事で詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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4.解体費用を住宅ローンに組みこむ場合

建物を解体するときに頭を悩ますのが、解体費用でしょう。建物によっては解体費用が高額になり、一括で支払うことが難しいこともあります。

解体にあたっては建物滅失登記の費用など他の費用も必要になります。そのため、なるべくならば解体費用は住宅ローンで支払いたいと思う人は少なくないと思います。

解体費用を住宅ローンで支払いたいときに、注意しなければならないのは金融機関によっては解体費用を必要経費として認めてくれない場合があるということです。

また、解体費用を住宅ローンに組み込める場合でも、解体費用を支払える時期がいつになるかによって金融機関ごとに審査の結果が分かれるかもしれません。

解体費用を住宅ローンに組み込みたい場合、金融機関に直接問い合わせてみるのがよいでしょう。

以下リンクの住信SBIネット銀行のように、解体費用が住宅ローンの対象となる金融機関もあります。

参照:住信SBIネット銀行「フラット35 よくある質問」

建物の「解体」と「維持」の判断は慎重に

土地を売却するときは、建物を解体して土地を更地にしてから買主に渡すのが一般的です。

土地を購入する理由のほとんどが家や建物を新たに建てるためですので、古家や空き家をそのままにしておいてほしいというケースはかなり限られます。

建物を解体した場合、特例によって軽減されていた固定資産税や都市計画税の負担が元に戻るということもおさえておかなくてはなりません。

また、再建築不可物件の場合は基本的に解体工事ができません。解体工事ができたとしても建物を新たに建てることができないというデメリットがある場合は、売却が一層難しくなるということも考慮しておきましょう。

解体工事にはもちろん費用がかかります。建物によっては解体費用が思った以上に高額になってしまう場合もあり、一括で支払えない場合は住宅ローンに組みこむという選択も考えなくてはなりません。

建物の解体にともなって、経済的な負担や売却時のデメリットが出てくるということをよく考えておきましょう。

その上で、建物を解体し更地の状態で売却するのか、建物を維持したまま売却に出すのかを決めるとよいでしょう。

建物の解体費用の相場

解体
建物や家の取り壊しをするときの価格を知りたい人は、解体工事にはどのくらいの費用がかかるのか気になりますよね。

見積もりをする前になんとなく知っておきたい解体費用の相場ですが、基本的に相場の指標となるものはありません。

なぜかというと、解体する建物の大きさや広さ、木造、鉄筋、RC(鉄筋コンクリート)などの構造、道路の接道や住宅の密集状況、工事に関わる作業員数など、さまざまな要素が物件ごとに異なるためです。

また、解体工事を依頼する業者によっても費用が異なるため、一般的な相場を求めることは難しいと考えてよいでしょう。

解体費用はどのように計算される?

建物の解体費用は「坪単価×建物全体の床面積」で表すのが一般的です。

また、解体費用の坪単価は「坪/〇〇円」や「㎡/〇〇円」などで表すことが多いでしょう。

例えば、坪単価2万円で20坪ならば単純計算で解体費用は40万円となります。実際には建物によって坪単価も異なりますし、家財道具の処分なども依頼すると追加料金が発生します。

建物の解体費用に関わる坪単価は多くの場合、階数や木造、鉄骨、RC(鉄筋コンクリート)などの構造によって値段が変わります。

建物解体費用

解体費用で一番安いのが木造です。解体工事や廃材の処分が比較的しやすいというのが理由です。

よくいわれている解体費用の坪単価は平均「3万~4万円」です。

次に、鉄骨となります。柱や骨組に鉄骨を使用している構造ですが、木造よりも頑丈ですがRCには匹敵しないといえます。

解体費用の坪単価は平均「3.5万~4.5万円」です。

最後に、RC(鉄筋コンクリート)ですが、この3つの構造の中で最も解体費用が高いです。コンクリートが使われているため撤去費用や廃棄物処分費などが比較的高くなります。解体費用の坪単価は平均「5万~7万円」です。

木造、鉄骨、RCの3つの建物にかかる解体費用について説明しました。

今回紹介した解体費用の平均坪単価はあくまで一例です。

解体費用の見積もりは複数の解体業者に依頼する

正確な解体費用はいくらになるのか知りたい人は解体業者に具体的な見積もりを提示してもらうのが確実です。

平均的な相場を知るために1社だけではなく複数の解体業者に査定してもらい相見積もりをとるとよいでしょう。基本的に見積もりは無料です。

見積もり時に確認できなかったものに関する撤去費用などは別途費用として請求されることがあります。

例えば、地中の岩やガラなどの埋設物は解体工事を開始してからでないと確認できません。

そのため事前に別途費用がかかるとしたらどのようなケースで、撤去などにかかる費用は大体どのくらいなのか見積もり時に質問しておくとよいかもしれません。

解体工事後に、見積りミスを口実に追加料金を請求してくる悪徳業者も存在するので、それぞれの解体業者の特徴を知り、一番信頼できる解体業者に依頼することも大事です。

建物の解体業者の選び方

解体業者
解体業者にも、さまざまな業者が存在します。

より安心できる解体業者を選ぶことができるように確認しておきたいポイントをいくつか説明します。

解体工事に必要な許認可を受けているか

解体工事をおこなうためには、解体業者が「建設業許可」と「産業廃棄物収集運搬許可」を取得している必要があります。

建設業許可・・・建設・解体工事を営むために必要となる許可
産業廃棄物収集運搬許可・・・解体工事で出た産業廃棄物を収集、運搬するための許可

解体工事を依頼する前には、上記の許可を取得している認可業者かどうかを確認しましょう。

許可のない業者に依頼すると、法律により仕事を依頼した自分自身にも責任が問われ罰せられるので要注意です。

確認方法として、依頼前に各許可証もしくはコピーを見せてもらうのがよいでしょう。

しっかりとした優良な解体業者ならば拒むことはありません。

事情があり見せられないなどで許可証の確認ができない場合は無許可業者の可能性が高いです。

参照:環境省
参照:国土交通省

自社で解体工事を行っているか

自社で解体工事を施行せず解体工事を下請け業者に流して、費用の一部をかすめ取り利益を得る、ピンハネという行為をおこなっている悪質な解体業者も存在します。

下請け業者が解体工事に関わることによって解体費用も割高になることがあります。

また、下請け業者との連携があまり取れず解体工事の管理が疎かになりトラブルに繋がる可能性もあります。

依頼する前に、「自社のみで解体工事を請け負っているか」ということを聞いておきましょう。

話をはぐらかし、曖昧な返答をするような解体業者には注意が必要です。

必要な書類をきちんと発行してくれるか

解体後に必要となる「取り壊し証明書」や「マニフェスト」などの必要書類をきちんと発行してくれるか事前に確認しておきましょう。

建物滅失登記を申請する際に、取り壊し証明書の提出が法務局から求められることが多いです。

本当に建物が取り壊されたのかをこの証明書によって確認し、スムーズに手続きをおこなうためです。

マニフェストとは「産業廃棄物の管理伝票」のことで、委託した産業廃棄物が適正に処理されていることを把握するために必要となるものです。

この管理伝票には、産業廃棄物の名称、運搬業者名、処分業者名、取扱い上の注意事項など産業廃棄物に関する正確な情報が記載されています。

このマニフェストを発行しない業者は、産業廃棄物の処理が適正に行われていない可能性があります。

中でも、産業廃棄物を不法投棄してしまうような悪徳な業者には要注意です。

不法投棄が明らかになった場合、業者のみならず解体工事を依頼した自分自身も罰せられるので、必ずマニフェストの発行について確認をとっておきましょう。

また、手間がかかるからと遠慮せずに、マニフェストの写しも用意してもらうようにしましょう。

参照:公益財団法人日本産業廃棄物処理振興センター

見積もりが極端に安くないか

解体費用の見積もりが極端に安い場合は、それなりの理由があります。

手抜き工事や産業廃棄物を適正に処理しない、近隣住民への配慮がない、謎の追加料金がかかるなどトラブルの原因となる要素が多い業者の可能性があります。

しっかりとした解体工事をおこなってくれる優良な解体業者は明確な根拠のもと見積もりを出します。明らかに安すぎる見積もりを提示してくる業者は避けるのが無難でしょう。

適切な支払い方法を提案してくれるか

通常の業者であれば工事後、あるいは工事の進行状況に合わせた支払い方法などを提案してくれます。支払いについても柔軟に対応してくれる業者も多いです。

逆に、工事の進行状況よりも明らかに早い段階で一括払いや分割払いで費用を請求する業者は要注意です。詐欺などのトラブルに巻き込まれる可能性があるので避けた方がよいでしょう。

担当者の対応

解体工事を依頼する際には、担当者の対応をよく確認しましょう。

話し方が一方的ではないか、丁寧な言葉使いか、質問に対して曖昧な返答をしていないか、相手を威圧するような態度ではないかなどをチェックし、自身が信頼できると思った業者を選びましょう。

お客様への対応が雑な業者は意思疎通がうまくできず、トラブルになることが多いので注意が必要です。

建物を解体する時期と固定資産税の関係性

税金
建物の解体工事を年末年始におこなった場合、解体工事が年をまたいでしまったら固定資産税や都市計画税はかかるのか疑問に思いますよね。

まず、固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点で物件を所有している人が納税義務者となるということをおさえておきましょう。

今回のケースの場合、課税対象となる家屋などの建物を1月1日時点で所有しているかがポイントとなります。

例えば、年末から解体工事をおこなって年をまたぎ、次年の1月1日時点で屋根や壁がすでに壊されていた場合、税金はかかりません。

理由は、解体工事によって屋根や壁が壊されたことにより1月1日時点で「課税対象の家屋ではなくなっている」と判断されるためです。

課税対象の家屋は、言い方を変えれば「不動産登記法における建物」ということですので、不動産登記法で定められた建物でなくてはなりません。

不動産登記法の第111条では、建物の登記について以下のように記されています。

建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物
であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。出典:総務省 行政手続のオンライン利用の推進「不動産登記規則」

つまり、屋根や壁が壊された建物は、課税対象の建物に該当しないということになります。

1月1日時点で、まだ屋根や壁が壊されておらず、不動産登記法における建物としての要件が満たされている場合は税金がかかります。

このことから、家屋などの建物の滅失は登記上の日付ではなく現況で判断されるということがわかります。

参照:一般財団法人 資産評価システム研究センター「固定資産税の課税客体となる家屋とは」

解体費用は譲渡所得税の控除対象

建物を解体して売却したときに、利益を得た場合は「譲渡所得」という税金がかかります。売却したときの利益が大きいほど、かかる税金の額も大きくなります。

この譲渡所得は「収入金額-必要経費(取得費+譲渡費用)-特別控除額」で算出します。

以上のように、譲渡費用や手続き時にかかった費用などの必要経費を差し引いて算出された譲渡所得と物件の所有期間に応じて、所得税や住民税が計算される仕組みになっています。

必要経費を簡単に説明すると「取得費は購入代金などの購入時にかかった諸経費」、「譲渡費用は不動産取引で発生した仲介手数料など売却時にかかった諸経費」が含まれます。

建物の解体費用は売却時の諸経費となる譲渡費用のひとつとして扱われます。

そのため解体費用は譲渡所得税の控除対象となり、税負担の減少に役立っているということがわかります。

ただし、譲渡の予定がないにもかかわらず売主都合で建物を解体したなどのケースでは、かかった解体費用を譲渡費用に含めることはできません。

あくまで譲渡費用は「物件の譲渡のために必要となった経費」を計上できることになっています。

解体費用を控除対象に含めるためには、物件の買主が見つかって売買契約を結んだあとに、建物を解体するということを覚えておきましょう。

譲渡所得税について以下の記事でも詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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まとめ

建物を解体すると、物件の評価や税金なども変化します。

何も考えずに土地を更地にしてしまうと思わぬデメリットが発生し、大きな損失を生むおそれがあります。

例えば、再建築不可物件を更地にしてしまった場合などは、活用方法が限定されて売却も難しくなることに加え、税金も軽減されず負担だけが大きくなってしまいます。

解体における注意点や、解体後にかかる税金の仕組みをよく理解してから行動することが大切です。

また、建物を解体することになった場合は、なんとなく目についた業者に丸投げするのではなく、必ず自分自身が信頼できる解体業者を見つけて解体工事をしてもらいましょう。

記事内で紹介した解体業者の選び方も参考にしてみるとよいかもしれません。

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