土地を売るにあたって、建物を解体すべきか悩んでいる人は多いでしょう。
築年数の古い建物は資産価値がなくなるので、更地にしたほうが使い勝手がよくなり、売れやすくなるケースもあります。
しかし、古い建物があってもまったく売れないというわけではありません。むしろ、古家付き土地としての需要もあるので、状況次第では解体せずに売り出したほうがよい場合もあります。
建物を解体すべきかどうかは、専門的な知識と経験で判断する必要があるため、まずは不動産会社に相談しましょう。
一括査定を使えば、古い建物がある土地でもスムーズかつ高値で売れる不動産会社が見つかります。解体すべきかどうかについても、査定とあわせて相談してみましょう。
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土地売却時の建物解体は状況に合わせて判断するべき
「土地を売却するなら建物も解体すべきか」という問題の答えは、ケースバイケースであるというのが実情です。
明らかに劣化が激しい住居だと、解体して更地にしたほうが売れやすいでしょう。既存の家をそのまま使うより、新しく建てたほうが早いからです。
しかし、古家付き土地は土地の資産価値だけで取引されるケースが多いので、買主は費用をかけずに家を手に入れられます。
近年は中古住宅の需要が上がっているという背景もあり、古家付き土地を購入し、自分でリフォームしたいという買主も増えているのです。
ただし、古家付き土地として需要があるかどうかは、地域の不動産需要にも左右されます。そのため、建物の状況に加えて、最新の市場動向にも目を向けて検討する必要があります。
不動産会社に「建物の状態」と「最新の市場動向」をもとにしたアドバイスをもらおう
土地売却において建物を解体するかどうかは、不動産会社に相談してアドバイスをもらうとよいでしょう。
優良な不動産会社なら、解体した場合と解体しなかった場合の両方でシミュレーションをおこない、売却期間や売却価格などを比べてより「スムーズかつ高値で売れる方法」を提案してくれます。
ただし、知識や経験が不足している不動産会社だと、的確なアドバイスをもらえない恐れもあります。そのため、複数の不動産会社に相談し、各社の意見を比較・検討することが大切です。
一括査定なら、厳選された優良不動産会社にまとめて相談可能で、手間なく土地売却や建物解体のアドバイスをもらえるので、ぜひ活用してみましょう。
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土地売却において建物を解体するデメリット
建物を解体すると、解体費用がかかるだけでなく、税金や物件の価値などにも影響を及ぼします。
具体的には、土地売却において建物を解体する場合、以下のようなデメリットが生じます。
- 固定資産税の負担が増える
- 都市計画税の負担も増える
- 「再建築不可物件」の場合は建物の建て替えができない
- 解体費用は住宅ローンの融資を受けられない
土地を売却する場合、建物に解体によって起こりうるデメリットも理解した上で、本当に解体工事を依頼するべきか慎重に考えて行動しましょう。
それぞれのデメリットについて、1つずつ解説します。
1.更地にすると固定資産税の負担が増える
土地や建物を所有している場合、毎年のように固定資産税がかかります。固定資産税は以下の計算式で算出されます。
- 固定資産税 = 課税標準額（税額計算の基準額）×標準税率1.4％
土地に住宅用の家屋が建っている場合、固定資産税には住宅用地の特例が適用されます。
この特例は「小規模住宅用地の場合は1/6」「一般用住宅用地の場合は1/3」に固定資産税が軽減されるという内容になっています。
一般用住宅用地・・・200平方メートルを超える部分
土地を建物や住宅などに活用してほしいという国の方針もあり、このような特例制度が設けられています。
ただし、建物を解体し土地を更地にした場合は住宅用地の特例が適用されなくなり、軽減されていた土地の固定資産税が元の額に戻ります。
税額が元に戻ることで軽減されていた分の負担が増えるともいえますが、更地にすると建物にかかる固定資産税が無くなるので、総合的にみると固定資産税の負担が少なくなる場合もあります。
固定資産税の有無は毎年1月1日時点に判断される
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点で物件を所有している人が納税義務者となります。
例えば、年末から解体工事をおこなって年をまたぎ、次年の1月1日時点で屋根や壁がすでに壊されていた場合、建物に対しての税金はかかりません。
理由は、解体工事によって屋根や壁が壊されたことにより1月1日時点で「課税対象の家屋ではなくなっている」と判断されるためです。
一方、1月1日時点でまだ屋根や壁が壊されておらず、不動産登記法における建物としての要件が満たされている場合、建物に対しての税金がかかります。
とはいえ、建物を解体した場合は住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が高くなる点に注意しましょう。
参照：一般財団法人 資産評価システム研究センター「固定資産税の課税客体となる家屋とは」
2.更地にすると都市計画税の負担も増える
次に、都市計画税ですが、この税金は公共の都市計画において土地の利用、施設の整備、市街地などの開発と保全を図る必要がある「市街化区域内に所在する土地及び家屋」を所有している場合に徴収されます。
都市計画税は基本的に「課税標準額（税額計算の基準額）×制限税率0.3％」で算出されますが、制限税率は地域ごとに定められており、必ずしも同一の税率（0.3％）とは限りません。
都市計画税にも住宅用地の特例制度があり「小規模住宅用地の場合は1/3」「小規模住宅用地の広さを超える住宅用地の場合は2/3」に税額が軽減されます。
市街化区域内にある物件の場合、更地にすることによって固定資産税と同様に都市計画税の特例制度も適用されなくなるのでさらに負担が増えます。
参照：「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（東京主税局）
3.「再建築不可物件」の場合は建物の建て替えができない
再建築不可物件とは、建築基準法の「接道義務」を満たしていないため、建物の再建築が許可されない物件のことです。
再建築不可物件に指定されている土地にある住宅や建物などは、リフォームなら可能ですが、原則として建て替えができません。
そのため、再建築不可物件を更地にしてしまった場合は、建物を建てることができないので活用方法がかなり限定されてしまい売却も難しくなります。
なぜかというと、接道義務を果たしていない再建築不可物件は大抵の場合、車両が進入できないという問題があるためです。
一般的に考えて工事に必要な車両が進入できなければ解体、建て替えをすることができませんよね。
ただし、接道義務を果たしていなくても「敷地の周辺、隣地が広場や公園」「幅員４メートル以上の農道」「その他、法律上道路として認められていなくても道路という扱いができる場所」などが付近にある場合は、例外として工事可能と認められるケースもあります。
このケースの前提として衛生上とその他安全性が認められる場合に限ります。
再建築不可物件について知りたい方は、以下の記事で詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。
4.解体費用は住宅ローンの融資を受けられない
建物を解体するときに頭を悩ますのが、解体費用でしょう。建物によっては解体費用が高額になり、一括で支払うことが難しいこともあります。
解体にあたっては建物滅失登記の費用など他の費用も必要になります。そのため、なるべくならば解体費用は住宅ローンで支払いたいと思う人は少なくないと思います。
解体費用を住宅ローンで支払いたいときに、注意しなければならないのは金融機関によっては解体費用を必要経費として認めてくれない場合があるということです。
また、解体費用を住宅ローンに組み込める場合でも、解体費用を支払える時期がいつになるかによって金融機関ごとに審査の結果が分かれるかもしれません。
解体費用を住宅ローンに組み込みたい場合、金融機関に直接問い合わせてみるのがよいでしょう。
以下リンクの住信SBIネット銀行のように、解体費用が住宅ローンの対象となる金融機関もあります。
参照：「フラット３５ よくある質問」（住信SBIネット銀行）
建物の解体費用の相場を調べる方法
建物や家の取り壊しをするときの価格を知りたい人は、解体工事にはどのくらいの費用がかかるのか気になりますよね。
見積もりをする前になんとなく知っておきたい解体費用の相場ですが、基本的に相場の指標となるものはありません。
なぜかというと、解体する建物の大きさや広さ、木造、鉄筋、RC（鉄筋コンクリート）などの構造、道路の接道や住宅の密集状況、工事に関わる作業員数など、さまざまな要素が物件ごとに異なるためです。
また、解体工事を依頼する業者によっても費用が異なるため、一般的な相場を求めることは難しいと考えてよいでしょう。
解体費用は建物の構造と床面積で決まる
建物の解体費用は「坪単価×建物全体の床面積」で表すのが一般的です。
また、解体費用の坪単価は「坪／〇〇円」や「㎡／〇〇円」などで表すことが多いでしょう。
例えば、坪単価2万円で20坪ならば単純計算で解体費用は40万円となります。実際には建物によって坪単価も異なりますし、家財道具の処分なども依頼すると追加料金が発生します。
建物の解体費用に関わる坪単価は多くの場合、階数や木造、鉄骨、RC（鉄筋コンクリート）などの構造によって値段が変わります。
解体費用で一番安いのが木造です。解体工事や廃材の処分が比較的しやすいというのが理由です。
よくいわれている解体費用の坪単価は平均「3万～4万円」です。
次に、鉄骨となります。柱や骨組に鉄骨を使用している構造ですが、木造よりも頑丈ですがRCには匹敵しないといえます。
解体費用の坪単価は平均「3.5万～4.5万円」です。
最後に、RC（鉄筋コンクリート）ですが、この3つの構造の中で最も解体費用が高いです。コンクリートが使われているため撤去費用や廃棄物処分費などが比較的高くなります。解体費用の坪単価は平均「5万～7万円」です。
木造、鉄骨、RCの3つの建物にかかる解体費用について説明しました。
今回紹介した解体費用の平均坪単価はあくまで一例です。
解体費用の見積もりは複数の解体業者に依頼する
正確な解体費用はいくらになるのか知りたい人は解体業者に具体的な見積もりを提示してもらうのが確実です。
平均的な相場を知るために1社だけではなく複数の解体業者に査定してもらい相見積もりをとるとよいでしょう。基本的に見積もりは無料です。
見積もり時に確認できなかったものに関する撤去費用などは別途費用として請求されることがあります。
例えば、地中の岩やガラなどの埋設物は解体工事を開始してからでないと確認できません。
そのため事前に別途費用がかかるとしたらどのようなケースで、撤去などにかかる費用は大体どのくらいなのか見積もり時に質問しておくとよいかもしれません。
解体工事後に、見積りミスを口実に追加料金を請求してくる悪徳業者も存在するので、それぞれの解体業者の特徴を知り、一番信頼できる解体業者に依頼することも大事です。
解体費用は譲渡所得税の控除が受けられる
建物を解体して売却したときに、利益を得た場合は「譲渡所得」という税金がかかります。売却したときの利益が大きいほど、かかる税金の額も大きくなります。
この譲渡所得は「収入金額－必要経費（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で算出します。
以上のように、譲渡費用や手続き時にかかった費用などの必要経費を差し引いて算出された譲渡所得と物件の所有期間に応じて、所得税や住民税が計算される仕組みになっています。
必要経費を簡単に説明すると「取得費は購入代金などの購入時にかかった諸経費」「譲渡費用は不動産取引で発生した仲介手数料など売却時にかかった諸経費」が含まれます。
建物の解体費用は売却時の諸経費となる譲渡費用のひとつとして扱われます。
そのため解体費用は譲渡所得税の控除対象となり、税負担の減少に役立っているということがわかります。
ただし、譲渡の予定がないにもかかわらず売主都合で建物を解体したなどのケースでは、かかった解体費用を譲渡費用に含めることはできません。
あくまで譲渡費用は「物件の譲渡のために必要となった経費」を計上できることになっています。
解体費用を控除対象に含めるためには、物件の買主が見つかって売買契約を結んだあとに、建物を解体するということを覚えておきましょう。
譲渡所得税について以下の記事でも詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。
安心できる建物の解体業者の選び方
解体業者にもさまざまな業者があり、認可を受けていない業者などへ依頼すると、予期せぬトラブルに巻き込まれてしまう恐れがあります。
ですので、建物の解体業者を選ぶ際には、以下の点をチェックしましょう。
- 解体工事に必要な許認可を受けているか
- 自社で解体工事を行っているか
- 必要な書類をきちんと発行してくれるか
- 見積もりが極端に安くないか
- 適切な支払い方法を提案してくれるか
- 担当者の対応に問題はないか
この項目では、安心できる解体業者の選び方を解説します。
解体工事に必要な許認可を受けているか
解体工事をおこなうためには、解体業者が「建設業許可」と「産業廃棄物収集運搬許可」を取得している必要があります。
産業廃棄物収集運搬許可・・・解体工事で出た産業廃棄物を収集、運搬するための許可
解体工事を依頼する前には、上記の許可を取得している認可業者かどうかを確認しましょう。
許可のない業者に依頼すると、法律により仕事を依頼した自分自身にも責任が問われ罰せられるので要注意です。
確認方法として、依頼前に各許可証もしくはコピーを見せてもらうのがよいでしょう。しっかりとした優良な解体業者ならば拒むことはありません。
事情があり見せられないなどで許可証の確認ができない場合は無許可業者の可能性が高いです。
自社で解体工事を実施しているか
自社で解体工事を施行せず解体工事を下請け業者に流して、費用の一部をかすめ取り利益を得る、ピンハネという行為をおこなっている悪質な解体業者も存在します。
下請け業者が解体工事に関わることによって解体費用も割高になることがあります。
また、下請け業者との連携があまり取れず解体工事の管理が疎かになりトラブルに繋がる可能性もあります。
依頼する前に「自社のみで解体工事を請け負っているか」ということを聞いておきましょう。
話をはぐらかし、曖昧な返答をするような解体業者には注意が必要です。
必要な書類をきちんと発行してくれるか
解体後に必要となる「取り壊し証明書」や「マニフェスト」などの必要書類をきちんと発行してくれるか事前に確認しておきましょう。
建物滅失登記を申請する際に、取り壊し証明書の提出が法務局から求められることが多いです。
本当に建物が取り壊されたのかをこの証明書によって確認し、スムーズに手続きをおこなうためです。
マニフェストとは「産業廃棄物の管理伝票」のことで、委託した産業廃棄物が適正に処理されていることを把握するために必要となるものです。
この管理伝票には、産業廃棄物の名称、運搬業者名、処分業者名、取扱い上の注意事項など産業廃棄物に関する正確な情報が記載されています。
このマニフェストを発行しない業者は、産業廃棄物の処理が適正に行われていない可能性があります。
中でも、産業廃棄物を不法投棄してしまうような悪徳な業者には要注意です。
不法投棄が明らかになった場合、業者のみならず解体工事を依頼した自分自身も罰せられるので、必ずマニフェストの発行について確認をとっておきましょう。
また、手間がかかるからと遠慮せずに、マニフェストの写しも用意してもらうようにしましょう。
見積もりが極端に安くないか
解体費用の見積もりが極端に安い場合は、それなりの理由があります。
手抜き工事や産業廃棄物を適正に処理しない、近隣住民への配慮がない、謎の追加料金がかかるなどトラブルの原因となる要素が多い業者の可能性があります。
しっかりとした解体工事をおこなってくれる優良な解体業者は明確な根拠のもと見積もりを出します。明らかに安すぎる見積もりを提示してくる業者は避けるのが無難でしょう。
適切な支払い方法を提案してくれるか
通常の業者であれば工事後、あるいは工事の進行状況に合わせた支払い方法などを提案してくれます。支払いについても柔軟に対応してくれる業者も多いです。
逆に、工事の進行状況よりも明らかに早い段階で一括払いや分割払いで費用を請求する業者は要注意です。詐欺などのトラブルに巻き込まれる可能性があるので避けた方がよいでしょう。
担当者の対応に問題はないか
解体工事を依頼する際には、担当者の対応をよく確認しましょう。
話し方が一方的ではないか、丁寧な言葉使いか、質問に対して曖昧な返答をしていないか、相手を威圧するような態度ではないかなどをチェックし、自身が信頼できると思った業者を選びましょう。
お客様への対応が雑な業者は意思疎通がうまくできず、トラブルになることが多いので注意が必要です。
まとめ
建物を解体することで、土地の売却価格だけでなく税金にも影響があります。
何も考えずに土地を更地にしてしまうと、むしろ税金の負担が増して損をしてしまう恐れもあるため注意しましょう。
例えば、再建築不可物件を更地にしてしまうと、新しく建物を建てられないので買主も見つかりにくくなる上、税金の負担も増えてしまいます。
ですので、まずは土地を売却した場合の売却価格を把握したのち「解体費用や解体後の税金を考慮しても解体するべきか？」を慎重に検討してから実行しましょう。
不動産会社へ査定を依頼すれば、土地の売却価格を見積もりしてもらえるだけでなく「解体するべきか？そのまま売るべきか？」についても専門家の視点からアドバイスをもらえるでしょう。
土地売却の解体費用に関するよくある質問
更地にすると固定資産税や都市計画税の負担も増えるだけでなく、再建築不可物件の場合は建て替えができなくなるといった点に注意しましょう。
建物の構造によって異なりますが、解体費用の坪単価は平均3万～4万円です。
「必要な許認可を受けているか」「自社で工事をおこなうか」
「見積もりが極端に安くないか」といった点から解体業者を選ぶとよいでしょう。
1月1日時点で屋根や壁がすでに壊されていた場合、建物の税金はかかりません。
建物を解体して売却して利益を得た場合、譲渡所得という税金がかかります。
