店舗併用住宅を売却する3つの方法!特例や注意点などもわかりやすく解説

店舗併用物件

1階がコンビニや飲食店などで2階以上が自宅になっているような「店舗併用住宅」を売却しようとしても買主が見つからないのではないかと不安を抱いている人もいるでしょう。

店舗併用住宅は一般的な居住用家屋に比べると売却が難しいといわれていますが、決して売却できないわけではありません。

この記事では、店舗併用住宅を売却する3つの方法や売却時のポイントをわかりやすく解説していきます。

また、売却の注意点や適用される特例なども詳しく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

店舗併用住宅を売却する3つの方法

店舗併用
店舗併用住宅を売却する方法は主に以下の3つがあります。

  1. 不動産業者に依頼して買主を探す
  2. 古家付き土地として売り出す
  3. 専門買取業者に売却する

次の項目からそれぞれ詳しく解説するので、自分に合った売却方法を検討するとよいでしょう。

①不動産業者に依頼して買主を探す

店舗併用住宅のような特殊物件でも通常の物件を売り出すときと同じ方法でも売却可能です。まずは不動産業者と媒介契約を結んで買主を探してもらいましょう。

店舗併用住宅を購入する意欲が高い買主は、これから自宅を兼ねて店舗経営したいと考えている人や賃貸して利回りを得たい投資家が多いです。店舗経営している現在の業種が同じであれば、買主にとって最低限のリフォームで利用できます。

買主の開業費用を節約させることにつながるので、相場以上の価格で売買取引が成立する可能性もあります。

一方で、リフォーム・リノベーションをしたり新築に建て替えてお店を開業したいと考える人も少ないでしょう。このようなケースであれば、修繕や解体に費用がかかるため値引き交渉を持ちかけられることもゼロとは限りません。

②古家付き土地として売り出す

店舗併用住宅を古家付き土地として売り出すことも選択肢の一つです。古家付き土地の売却は、敷地に建物が建てられているとしても原則、建物はないものとして取引されます。

そのため、販売価格は土地の値段のみとなることが一般的です。

「中古物件を安価で手に入れたい」「自由にリフォーム・リノベーションしたい」などさまざまな条件を持った買主をターゲットにできるため、そのまま売却するよりも買主を見つけやすくなることもあります。

古家付き土地を売却後に建物の解体をおこなう場合、解体費用が買主負担です。そのため、売却価格から解体や設備の撤去にかかる諸費用分の値引きを求められる可能性が高いといえます。

古家付き土地として店舗併用住宅を売却するのであれば、以下の記事も参考にするとよいでしょう。

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③専門買取業者に売却する

「店舗併用住宅をできるだけ早く売りたい」「少しでも有利な条件で売却したい」などの場合、訳あり物件専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。

大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、店舗併用住宅などのような特殊物件は扱えないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。

一方で、訳あり物件や特殊物件を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者の中でも、訳あり物件のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は店舗併用住宅でもスムーズな買取を実現しています。

店舗併用住宅はクランピーリアル・エステートにおまかせ!

当社クランピーリアル・エステートでは、店舗併用住宅をはじめとする特殊な物件でも積極的に買い取っております。

専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

店舗併用住宅を高値で売却するためのポイント2つ

ポイント
一般的には売却しにくい店舗併用住宅ですが、高値で売却するときのポイントがあります。それは「売却のタイミング」と「不動産業者の営業力」です。

売却のタイミングや不動産業者の営業力などによって、売却価格や売却までにかかる時間が変動することも考えられます。

スムーズな売却を目指しているのであれば、これら2点をおさえて売却活動を進めてるとよいでしょう。

売却のタイミングが重要

高額売却を実現するためには売却のタイミングが重要だといえるでしょう。たとえば、物件周辺で観光客が増えていたり、社会的ニーズとして個人経営の店舗へ足を運ぶことが人気になっていると、店舗併用住宅の需要が高まります。

そして、店舗経営が成功する可能性が高くなれば、通常より高値でも購入したいという人も見つかるかもしれません。

また、周辺における再開発計画の予定がないのかも調べておくとよいです。再開発によって街が整備されること人口が増え、その地域全体の地価相場も上昇する傾向にあります。それに伴って店舗併用住宅の譲渡価格も上がるでしょう。

再開発については通常、売却活動前に不動産業者が教えてくれますが、自治体に問い合わせれば自分で調べることも可能です。

営業力の強い不動産業者に依頼する

2つ目は依頼する不動産業者の営業力の強さです。営業力の強さは主に以下の4つの特徴を重視するとよいかもしれません。

  • 不動産市場に関する深い知識と経験がある
  • 売却する不動産について調査を入念におこなっている
  • 買主に物件の魅力を適切に伝えられる高いプレゼンテーション能力を持っている
  • 物件を購入してくれそうな顧客を多数抱えている

上記の特徴に多く該当していれば営業力の高い不動産業者といえるでしょう。

もしどの不動産依頼しようか判断に迷ったのであれば「メール・電話など連絡の対応が丁寧で早い」「物件周辺の立地条件について詳しい」など担当者の対応・スキルなどを加味するとよいです。

仮に担当者が自分と合わないと感じた場合は別の担当者に変えてもらうか、他の不動産業者に相談することも大切です。

店舗併用住宅を売却するときの注意点

注意点
店舗併用住宅を売却する前に「住宅ローン」と「リフォーム」について注意しなければいけません。

買主が住宅ローンを組んで店舗併用住宅を購入する場合、基本的に居住部分のみしか融資を受けることができません。

また、リフォームをおこなわず現状のまま売却した方が買主が見つかりやすいこともあります。

次の項目からそれぞれの理由を解説するので、売却活動における進め方の参考にしてみてください。

買主が住宅ローンを組めるのは基本的に居住部分のみ

住宅ローンはあくまで「居住用の建物」を購入するときに借りるものであるため、店舗部分の購入代金は融資を受けることが不可能です。

賃貸経営を目的とした投資物件を購入するときに、住宅ローンを組めないことと同じ理屈です。

そのため、店舗併用住宅をローンで購入するためには「居住用部分に住宅ローン」「事業用部分に事業用ローン」をそれぞれ別で借りる必要があります。

住宅ローンの代表例として「フラット35」では、住居部分の床面積が店舗の床面積以上でなければ借り入れ対象にならないと定められています。

ケースによっては住宅ローンの審査が通らず物件を現金一括で支払わなければならないこともあるでしょう。

高額な不動産を現金一括で支払える買主は少ないため、ローンが組めないことで売却に時間がかかってしまう恐れもあります。

リフォームしない方が買主を見つけやすいこともある

購入後にリフォーム・リノベーションすることを前提に店舗併用住宅の購入を検討している買主もいます。中古物件を安く購入してリフォーム・リノベーションによって理想のお店づくりしたいと考えているかもしれません。

また、リフォーム分の費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、その分の支出が増えしまう恐れもあります。

買主が理想とする店舗とリフォーム後の物件が一致していないと、リフォーム費用が無駄になってしまうかもしれません。

リフォームしたことで支出も増えて買主も見つかりにくくなってしまうことを避けるために、まずは現状のままで売却活動を進めるとよいでしょう。

店舗併用住宅を売却したときの特例

特例
最後に、店舗併用住宅を売却したときの税金についてです。物件を売却したときの譲渡所得は分離課税で譲渡所得税の課税対象です。

譲渡所得・・・売却価格から物件購入時の価格やこれまでの修繕・リフォームにかかった費用、売却時にかかった必要書類を準備する手数料や仲介手数料などの必要経費を除いた譲渡益のことです。

譲渡所得税を計算するとき、各種控除の特例が適用されます。居住用財産を売却した場合、一定の要件を満たせば、短期・長期の所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除の特例を受けられます。

ちなみに、居住用財産を売却したときの特例(特別控除額)は以下の記事でもわかりやすく解説しているので、参考にするとよいでしょう。

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居住部分の計算方法

建物面積における居住用面積の計算式を解説する前に前提条件として以下のように定めます。

A=居住用に使われている部分の床面積
B=店舗用に使われている部分の床面積
C=居住用と店舗用に併用されている部分の床面積

居住用面積の計算式は以下の通りです。

居住用面積・・・A+C×A/(A+B)

次に、敷地部分についてです。算出した建物の居住部分の面積を利用して、下記の式で土地面積を算出します。

土地面積=A+C×B

これらの計算で求めた部分に対する売却代金が、3,000万円特別控除の特例を受けます。

店舗併用住宅を売却したときの具体例

実際に3,000万円特別控除の特例が適用される計算例を解説します。たとえば、下図のような店舗併用住宅を7,500万円(建物1,500万円、土地6,000万円)で売却したとします。

面積

このケースにおける建物の居住部分の面積と敷地の居住部分の面積はそれぞれ以下のように算出します。

居住部分の面積=50+10×50/(50+40)=55.55㎡

敷地の居住部分の面積=75+15×(55.55/100)=83.334㎡

したがって、特例が適用される売却代金は以下の通りです。

売却代金=1500×55.55/100+6000×83.334/150=4166.61万円

この約4166万円から居住部分の取得費や譲渡費用などを差し引いた金額が、譲渡所得の居住部分にあたるものとして3,000万円特別控除の対象となります。

また、住宅の保有期間によって長期譲渡所得・短期譲渡所得と所得税・住民税でそれぞれ異なる税率が定められています。

店舗併用住宅を売却したときの譲渡所得税の計算は複雑であるため、計算方法は理解したうえで、実際の計算は税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

まとめ

店舗併用住宅は特殊な物件であるため一般的なマイホームに比べて売却が難しいといわれています。だからといって、絶対に売れないわけではありません。

また、仲介による売却以外にも、専門買取業者へ売却したり、古家付土地として店舗併用住宅に縛られない形で売却する方法もあります。

それぞれの売却方法にはメリット・デメリットがあるので、どのように売却するのが理想かを考えて進めるとよいでしょう。

店舗併用住宅の売却について疑問や不安があれば早めに不動産業者に相談することが大切です!

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