親から相続した土地を「残しておくべきか売るべきか」と悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
もしその土地を使う見込みがないのであれば、早めに売ってしまったほうがよいかもしれません。
相続してから3年以内であれば、土地を売ったときに支払う税金が安くなる特例があるのです。
この記事では、相続した土地を売ったときに税金を安くできる2つの特例と、特例を受けた場合にどれだけ節税できるのかを詳しく解説します。
目次
なぜ3年以内に売却すると節税になるのか
相続後3年以内に土地を売ったとき税金が安くなる制度として、次の2つの特例があります。
②被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
何故この2つの特例を受けると節税になるのか、それぞれの特例について解説します。
①相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
土地を売ったときの利益（譲渡所得）は、「土地の売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて求められます。
この譲渡所得に対して課税されるのが譲渡所得税（住民税と所得税）です。
相続してからすぐに土地を売ると、売主は短期間のうちに相続税と譲渡所得税の両方を支払うことになってしまいます。
この売主の税負担を減らすための制度が「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。
この特例が適用されると、通常「取得費」に含まれる土地の購入代金や仲介手数料などに加えて相続税の一部も取得費として加算されます。
そのため、課税対象となる譲渡所得が減るので譲渡所得税が安くなるのです。
ただし、あくまでも支払った相続税の一部が控除額になるだけなので、後の項目で説明する「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」のように大きな金額が控除されることは稀です。
「3年以内」が重要
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の要件に「その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること」というのがあります。
つまり、相続税の申告期限から3年以内に土地を売却しなければいけないということです。
相続税の申告期限は相続開始日から10カ月以内なので、相続開始日から起算すると3年10カ月以内が売却期限です。
売ろうか迷っているうちに3年を過ぎてしまうと節税の機会を逃すことになるので気をつけましょう。
その他の要件としては、売主が相続を受けた本人であり相続税を納めていることが挙げられます。
ちなみに夫婦間の相続の場合、相続額1億6000万円までは相続税がかからないようになっているので取得費加算の適用外になる可能性が高くなります。
この特例の申請に必要な書類は下記3点があります。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付き表兼計算明細書）[土地・建物用]
- 相続税の申告書の写し
参照：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
②被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
親が亡くなり家を相続したときに「更地にして売却してしまいたい」と考えている人もいるでしょう。
そのような場合に譲渡所得税を節税できる制度が「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
この特例は被相続人が住んでいた家（空き家）を売ったときに適用されますが、空き家を解体して更地にした場合でも同じように適用されます。
適用されると譲渡所得から最高で3000万円が控除されるので、譲渡所得が3000万円以内の場合は税金が課税されなくなります。
土地の売却金額 取得費 譲渡費用 譲渡所得
4200万円 － （1000万円 ＋ 200万円）＝ 3000万円
譲渡所得 控除額
→ 3000万円 － 3000万円 ＝ ０円 ⇨課税なし
この特例のほうが、前の項目で説明した①の特例よりも節税額が大きくなります。
①の特例と「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は併用できないので、相続した空き家を解体して更地にした人はまず「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用になるかどうかを確認し、適用外だった場合のみ①「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を選択するとよいでしょう。
適用要件
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用されるためには、相続開始日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに土地を売らなければいけません。
対象となる土地は、相続直前に被相続人のマイホーム用として使用されていた土地で、売却金額が1億円以下のものです。
ただし、注意しなければならないのは、相続から売却するまでの間に事業や貸付用として使用された土地や、新たに建物などが建築された土地は特例の対象外となってしまうということです。
そのため、特例を受けようと考えている場合は「未使用の更地」として誰にも貸付せずに土地を保有しておきましょう。
参照：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
取得費の特例の節税額を計算してみよう
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は相続税の一部が取得費に加算される制度ですが、相続税の一部とはどのくらいの金額のことをいうのでしょうか。
また、相続税が取得費に加算されることでどれくらいの節税になるのでしょうか。
加算される相続税額や節税額を具体的な数字を使って解説します。
取得費に加算できる相続税の算出方法
取得費に加算できる相続税の金額は次の計算式で求められます。
「相続税の課税対象となるすべての相続財産額」とは、相続した土地の価格だけでなく、預貯金や株券、車や宝石など相続税の課税対象となったすべての財産の合計額のことです。
「債務控除」は、被相続人による金融機関からの借入金や未払いの医療費などです。
「支払った相続税額」は、売主本人が相続時に支払った相続税の金額です。
例として、次の場合にどのくらいの相続税が取得費として加算できるのか計算してみます。
通常の取得費に相続税の一部である30万円が加算できることがわかりました。
つまり、譲渡所得を求める計算式は次のようになります。
ここで注意したいのは、30万円を取得費に加算できるからといって30万円の節税になるわけではないということです。
では、どのくらいの節税になるのでしょうか。次の項目で節税額について解説します。
参照：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
取得費加算額から節税額を確認する
節税額を求めるには「取得費に加算できる相続税額✕譲渡所得税率」を計算します。
ここでは、前の項目で算出した30万円を「取得費に加算できる相続税額」とします。
譲渡所得税率は下記の通りです。
所有期間が5年超え（長期譲渡所得）・・・20.315％
ちなみに、所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。
例えば、被相続人が所有していた期間が5年、相続人が所有していた期間が1年だった場合の所有期間は6年になります。
では、節税額を計算してみましょう。
30万円✕39.63％＝11万8890円
■所有期間が5年超え（長期譲渡所得）の場合
30万円✕20.315％＝6万945円
つまり、加算額が30万円のとき、土地所有期間が5年以下の場合は特例によって約12万円の節税、土地所有期間が5年を超えた場合は約6万円の節税になるということです。
この金額を大きいと感じるかは個人によると思いますが、売却を先延ばしにすることで支払う譲渡所得税が増えてしまうのは快いことではないでしょう。
また、売却を先延ばしにすると譲渡所得税が増えるだけでなく、所有している年数だけ固定資産税も支払わなければなりません。
土地を使用する見込みがなく少しでも税金を節約したい場合は3年以内に売却してしまうのが最善策といえるでしょう。
まとめ
相続した土地を売ったとき税金が安くなる制度は2つあります。
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は譲渡所得の控除額が最高で3000万円と非常に大きな金額で非課税になる可能性も十分にあるため、空き家を解体して更地にした場合はこの特例を受けないという選択肢はないでしょう。
対して「相続税を取得費に加算する特例」に関しては、節税できる金額は必ずしも大きな金額ではないかもしれません。
しかし、特例を受けないことで支払う税金が増えることを考えれば特例を受けたほうが得策といえるでしょう。
どちらの特例を受けるにしても相続してから3年以内に土地を売却しなければいけないので、節税額を踏まえて早めの決断をするようにしましょう。