いらない相続不動産は「売却」「放棄」「寄付」で処分!買取依頼は相続物件専門の業者へ!

相続 不動産 いらない

「土地や家を相続したけど使っていない」などの理由で不動産の処分を考えている人は少なくないでしょう。

主に相続した不動産を処分する方法には「相続放棄」「売却」「寄付」3つの方法があります。それぞれ不動産を手放すまでの流れが全く異なるので、どの方法が最も自分の状況に合うものなのかよく考える必要があります。

この記事では「相続放棄」「売却」「寄付」3つの処分方法ごとに重要なポイントや不動産を手放すまでの流れを詳しく解説します。

①相続放棄で不動産を手放す

家の模型
不動産を相続することになっているが活用できる見込みがないという場合は、登記をせずに相続放棄をしてしまった方がよいでしょう。

「相続した後に不動産を売ってお金にしよう」と思っても、立地や建物の状態などによっては長期間買い手が見つからず売却できないといったケースに陥ることも珍しくありません。

また土地や建物を使用しない間でも所有しているだけで固定資産税が毎年かかります。

そのため、既に「いらない」と感じているような不動産は相続せずに放棄してしまった方が経済的な負担を抱えずに済み、相続後に不動産の処分で悩む必要もなくなります。

相続放棄の必要書類と流れ

不動産を相続放棄する場合は、相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に相続放棄の申請をする必要があります。

申請に必要な書類には次のものがあります。

    主な必要書類

  • 相続放棄申述書
  • 被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票又は戸籍の附票
  • 相続放棄をする人の戸籍謄本
  • 収入印紙
  • 郵便切手

自分と被相続人の関係(親子や配偶者など)で必要書類が変わるので、司法書士など相続の専門家に相談したりや裁判所のウェブサイトを確認しましょう

必要書類を揃え終えたら、その書類一式を家庭裁判所に提出します。

提出後、1~2週間ほど経つと裁判所から照会書という質問状が送られてくるので回答をして返送します。

その照会書の回答内容をもとに裁判所で審理がおこなわれ、2週間ほどで相続放棄申述受理通知書が送られてきます。この通知書が手元に届いた時点で相続放棄の手続きは完了となります。

なお、相続放棄とは全相続財産を放棄することであり、不動産のみの相続放棄はできない点に注意しましょう。

参照:裁判所ウェブサイト「相続の承認又は放棄期間の伸長」

不動産を放棄しても管理責任は保持される

相続放棄で注意しなければいけない点は、不動産の管理責任まで放棄できないことです。

相続放棄によって相続人が誰も存在しなくなった不動産は管理されない放置物件になり周辺地域へ悪影響を与えてしまいます。このようなリスクを防ぐため民法によって相続放棄後も放棄者が一定の期間管理を継続するよう定められています。(民法940条)

具体的にいうと、新たな管理者が管理を始めるまでの間は家が朽ちて倒壊しないよう修繕したり、土地が荒れないよう定期的な整備を続ける必要があります。

もしも「不動産を相続する人が一人も存在せず、自分だけでは管理もできない」という場合、家庭裁判所で相続財産管理人を選任することで管理責任から免れることができます。

参照:総務省 行政手続のオンライン利用の推進「民法 第940条 相続の放棄をした者による管理」

相続財産管理人選任の必要書類と費用

相続財産管理人を選任するためにはまず、家庭裁判所への申立が必要になります。

以下の申立書・必要書類を裁判所に提出することで申立が完了します。

必要書類が多いので時間に余裕をもって申立の手続きを進めましょう。

    主な必要書類

  • 申立書
  • 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本
  • 被相続人の父母の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本
  • 被相続人の住民票除票または戸籍附票
  • 不動産登記事項証明書など財産を証する資料
  • 預金などの残高がわかる書類
  • ※この他に、被相続人の子や兄弟姉妹・直系尊属にあたる人・代襲者である甥や姪で死亡している人がいれば、その人の出生時から死亡時までの戸籍謄本も必要

提出された書類をもとに裁判所で審理がおこなわれ、相続財産管理人が選任されます。

選任における特別な費用としては次のものがあります。

  • 政府の刊行誌に相続財産管理人が選出されたことを掲載する広告費用
  • 相続財産管理人の経費や報酬にあてるための費用(予納金)

広告費用は4000円程度、予納金の金額は裁判所が決定し、数十万円~100万円程度になります。

参照:裁判所ウェブサイト「相続財産管理人の選任」

②相続後に不動産を売却する

売却
不動産を相続後に売ろうと思ってとりあえず相続する人は多いかと思います。しかし、なかなか買い手が見つからずに悩んでいる人もいるでしょう。

不動産は莫大なお金がかかっている資産なので、闇雲な売却活動では当然買い手は現れませんし、現れたとしても契約に至るまでに相当な苦労を要します。「売れたはいいけれど赤字になってしまった」ということも少なくありません。

まずは、視野を広く持ってさまざまな売却方法を知り、最も自分の状況にマッチしそうな方法で売却活動を進めてみるのが良策です。

専門買取業者に売却する

不要な不動産を売却して相続税の支払いにあてる場合は、スピーディーな買取をおこなう買取業者に売却するのがよいでしょう。

まず、相続税の納付期限は相続が発生してから10カ月以内になります。そのため、10カ月以内に遺産分割協議や相続登記を終え、売却までをおこなわなくてはなりません。

個人に売る場合、不動産の広告を出して購入希望者が現れるのを待ち、買い手が現れたら契約内容の確認・価格交渉・・・売却完了までに多くの時間がかかってしまうので、相続税の納付までにお金を準備することは難しいといえます。

一方、買取業者に買取を依頼する場合は、買い手を見つける時間や手間等を削減でき最短だと数日での売却が可能です。すぐに不動産をお金に変えるには最も適した売却方法ともいえます。

買取業者選びは慎重に!

相続が絡んだ物件の買取において、相続人が相続税納付期限に間に合わせようと焦っている事情を知ったうえで不当に低い価格で不動産を買い叩こうとする買取業者もいます。

依頼主も時間がなくついつい買取業者のペースに乗せられてしまいがちで、売ってしまった後に冷静になってみると非常に大きな損をしたことが発覚するケースが多いです。

そのため、複数の買取業者に査定や見積もりを依頼して、より良い条件で売れる買取業者を見極めて選ぶことが大事です。

相続不動産に強い当社に買取はお任せください!

当社は一般的な不動産の買取だけではなく、法律的なトラブルを抱えた物件や相続問題で収拾のつかない物件などの買取に力を入れている専門買取業者です。

大手不動産仲介会社やクリーンな一般物件メインの買取業者とは違い、弁護士や司法書士などの士業専門家とタッグを組んで事業を展開しているため、複雑化した不動産問題の早期解決と高額な査定価格の両立を実現しています。

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隣人に売却する

相続した不動産が狭小地や旗竿地などいわゆる再建築不可物件といわれる不動産は売却しようとしても買い手がつきづらいです。

しかし、このような物件を最も活用できる隣人への売却では話が別です。隣人が再建築不可物件の土地を買い取ることで合筆でき資産価値を大幅に上げることができます。

そのため、隣人であれば特殊な土地であっても買取に応じてくれる可能性が高く、また売買価格も通常より高くなるといわれています。

隣人との土地の売買は、売り手と買い手の双方にとってメリットの大きい方法なのです。

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親族に売却する

相続した家や土地に思い入れがある場合は、親族に相続不動産を売却するのがよいでしょう。

特に、関係が近い親族間での売買では業者の仲介や売買契約書の作成なしに売買が完了することがあります。

親族に売却する主なメリットには次のようなものがあります。

  • 簡単に土地を売ってしまったり家を解体してしまう可能性が低くなる
  • 親族ゆかりの地であれば快く買取を引き受けてくれる可能性がある
  • 売却後の家に訪問することができる
  • 売買交渉がスムーズに進みやすい

親族間の売買は複雑で面倒な手続きが発生しないので、ある意味メリットが多いようにみえますが、時間が経ってから双方の見解に食い違いが出るなどで後々トラブルになってしまったときに問題が複雑化する可能性が高いです。

そのため、親族間の売買であっても売買契約書は必ず作成し、できればしっかりとした不動産仲介業者に仲介をしてもらいましょう。

親族間売買のみなし贈与に注意

親族間の売買だと、相手のためを思って不動産の売買価格を低く設定してしまうケースが少なくありません。

しかし、著しく低い価格設定にすると「みなし贈与税」が課税されてしまいます。

例えば、本来3000万円で売買されるべき不動産が1000万円で売買されると、差額の2000万円の部分に贈与税が課せられることになります。

従って、不動産を買った親族は譲渡所得税と贈与税を二重に支払うことになってしまうのです。

また贈与税は税率が高いので、相手の負担がかえって重くなってしまいます。

みなし贈与税が課税されないように売買するためには、不動産鑑定士など専門家に不動産の査定をしてもらい、その金額を参考に値段を設定するとよいでしょう。

※都市計画区域内においては、だいたい公示価格の80%未満の値段だと「著しく低い」と判断されるようです。

③個人や団体に不動産を寄付する

家売却
相続財産を個人や団体に寄付することで手放す方法もあります。

寄付先として「自治体」「法人」「個人」が主な寄付先ですが、それぞれ寄付時の注意点やポイントなどがいくつかあります。

次の項目から寄付先ごとに詳しく解説していきます。

自治体に寄付する

相続した不動産を地域の活性化や町づくりに活かしたいという気持ちがある場合は、自治体に寄付する方法も検討してみるとよいでしょう。

寄付された土地や家の活用例には次のようなものがあります

  • 私道
    →公衆用道路として活用
  • 空き家
    →田舎暮らし支援住宅や地域のコミュニティスペースとして活用
  • 空き地
    →子供の遊び場や防災公園として活用
  • 倒壊した建物とその敷地
    →建物を解体し公共空間を確保(危険空き家対策)

ただし、不動産の寄付を受け入れると町の税収(固定資産税)が減ってしまうので、自治体は寄付の受け入れに慎重です。

受け入れ条件は自治体ごとにいくつかありますが、根幹となるのは「その不動産を公的に活用できること」です。

寄付を考えている場合、まずは役所の財政課などに相続した土地や家が活用できないか相談してみましょう。

相談を経て自治体による物件調査がおこなわれ、寄付の受け入れが可能だと判断されれば書類を提出して寄付が完了します。

法人に寄付する

相続不動産の寄付を法人が受け入れてくれるケースもあります。

例えば、公益社団法人の日本ナショナル・トラスト協会は日本の美しい自然を守るために土地の取得を積極的におこなっています。

相続した土地が自然豊かな田舎にある場合は、そのような自然保護をおこなっている公益法人に相談すると寄付を受け入れてもらえる可能性が高いでしょう。

また、一般法人でも太陽光発電の導入などのために土地の寄付を受け入れることがあります。

「公的な活用ができること」を不動産寄付の受け入れ条件にしている自治体と異なり、法人は受け入れ条件を個別に設定しています。

そのため、相続不動産を法人に寄付したい場合はどのような受け入れ条件なのか各法人ごとに確認することが大事です。

寄付の受け入れが認められたら、法人と贈与契約書を交わして登記を移して寄付の手続きが完了します。

参照:公益社団法人 日本ナショナル・トラスト協会「財産を寄付する」

譲渡所得税が課税される可能性もある

法人へ相続不動産を寄付するときに注意するべき点は、寄付先が営利目的の法人(一般法人)だった場合、寄付した側に譲渡所得税が課税されるということです。

実際に売却した訳ではありませんが、寄付した時点での不動産の時価が売買価格とみなされて課税されます。

「寄付後に思わぬ税金の支払いが発生してしまった」ということにならないように、自分の所有する不動産の価格と課税額を確認してから寄付しましょう。

一方、公益法人に寄付をした場合は、寄付が教育や科学の振興、文化の向上、社会福祉の貢献などに寄与していると判断されることで譲渡所得税が非課税になります。

「相続税を支払った後に譲渡所得税まで支払うのは負担が大きい」と感じる人は、公益法人へ寄付するのがよいでしょう。

個人に寄付(贈与)する

相続した不動産は個人に対して寄付することもできます。一般的に「贈与」とも呼ばれる方法です。(以下、寄付と称する)

自治体や法人が寄付を受け入れるには厳しい条件があり、断られるケースが多いため、最初から個人に寄付するケースが多いです。近隣に住む親族や古くから付き合いのある地主さんなど、親しい関係の人へと寄付することが一般的でしょう。

その土地を得ることで将来的に資産価値が上がることや投資、資産運用としての活用できるという見込みがある不動産であれば、寄付される側は快く引き取ってくれることでしょう。

寄付は贈与と同義!贈与税を節税しよう

寄付は贈与と同義なので、もちろん贈与税が発生します。

そのため、寄付を受けた側は贈与税を支払わなければいけませんが、寄付の方法によっては贈与税を節税できます。

例えば、毎年110万円分までの持分を少しずつ寄付することで、これらにかかる贈与税は非課税となります。

贈与税には基礎控除というものが存在しており、毎年110万円以内の財産であれば贈与税がかからないという仕組みになっています。(贈与税の申告なども必要ありません。)

つまり、毎年財産の半分や4分の1ずつ贈与していくなどの方法をとることで、財産を受け取る側の贈与税負担を無くすことができます。

手間や期間はある程度かかってしまいますが、寄付を受ける側にとってメリットのある方法だといえます。

参照:国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」

複数人に分配寄付(贈与)することも可能

贈与における財産は1人だけではなく複数人に分配して寄付することもできます。この場合の贈与税基礎控除は1人につき110万円という計算になります。(普通の贈与と同じ)

一例を挙げるのであれば、親である自分が家を子供達(姉妹兄弟)にそれぞれ分けて寄付していき節税しながら家を残すなといったケースがあります。

注意点として、相手が寄付を受け入れた場合は「後々トラブルになるのを避ける」という目的と「贈与があったことを明らかにしておく」という目的のために必ず贈与契約書を作成しておきましょう。

贈与契約書を毎回作らなかった場合どうなるのかというと、110万円以内で贈与していた事実を証明するものがないと判断され贈与税が後から課される可能性があります。

まとめ

「相続した土地や家が不要なので手放したい」と思っても簡単に処分できるとは限りません。

特に、活用が難しい不動産は買い手や寄付の受け入れ先を見つけるのが困難です。

そのため、相続財産の中に不要な土地や家がある場合は、相続放棄をしてしまうのが最もよい方法だといえます。

既に相続してしまった不動産に関しては、売却もしくは寄付(贈与)という方法によって処分することができます。

売却先や寄付先はいくつか考えられますが、相続した土地や家に馴染みがある親族に相談すると、お互いにとってよりよい条件で物件を引き渡すことができるかもしれません。

ただし、不動産を売却して得た資金を相続税の支払いにあてる場合は、業者に迅速な買取を依頼する必要があるでしょう。

当社ではスピーディーな買取をおこなっていますので、処分にお困りの土地や家がある場合はお気軽にお問い合わせください。

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