いらない相続不動産は売却・放棄・寄付ですぐ処分!放置することのリスクを知ろう

相続不動産 いらない

「遺産のなかに不動産があるけど活用できない」「維持や管理が面倒」といった理由で、相続不動産の処分を検討している人は少なくありません。

なかには「親や祖父母からもらった不動産を処分するのは気が引ける」と思っている人もいるかもしれませんが、自分が住むわけでもない不動産を放置し続けるのは、非常にリスクが高いといえます。

相続で手に入った不動産がいらない場合、なるべく早く処分するようにしましょう。

処分方法は、売却・放棄・寄付の3種類があげられます。それぞれ不動産を手放すまでの流れが異なるので、どの方法が自分の状況に合うものなのか、よく考える必要があります。

売却したい場合は、弁護士と連携した「共有持分専門の買取業者」への相談がおすすめです。相続トラブルが起こっていても問題解消のサポートが可能ですし、相続不動産でありがちな共有不動産や共有持分でも、スムーズかつ高額で買取可能です。

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相続不動産を放置するリスク

相続不動産を放置するリスクはいくつかありますが、とくに注意すべきなのは次の3つです。

  • 1.資産価値が下がり続ける
  • 2.維持費がかかる
  • 3.空き家の場合は罰則や損害賠償につながる

どのリスクも、すぐに処分すれば解決できる問題です。相続不動産をいらないと感じているのであれば、速やかに処分するための公道を起こしましょう。

1.資産価値が下がり続ける

不動産が建物の場合、年月とともに価値が下がってしまうのは避けられません。

経年劣化によって、建物はどうしても傷んでしまいます。だれも使っていない空き家は、経年劣化の進行も早くなるといわれています。

いずれは資産価値が0円になり、解体費用などがかかる分、むしろマイナスの資産になってしまう可能性があるでしょう。

2.維持費がかかる

不動産は、もっているだけで多くの維持費が必要になります。

固定資産税や都市計画税など各種税金、建物の修繕や土地の草刈りなどのメンテナンス、賃貸物件なら管理費用や修繕積立金など、あげれば切りがありません。

不動産は実際に住むか、だれかに貸して収益がなければ、維持費がかかるだけ損になってしまうのです。

3.空き家の場合は違反金や損害賠償につながる

相続不動産が空き家の場合、いわゆる「空き家問題」にも注意が必要です。

放置された空き家は、各自治体が「そのままの状態を維持すると危険、もしくは著しく景観を損なう」と判断した場合「特定空き家」に認定されます。

特定空き家に認定されると、固定資産税の軽減措置を受けられなくなって税額が跳ね上がったり、50万円以下の過料(違反金)を課せられる恐れがあります。

また、空き家の倒壊などが原因で被害を受けた近隣住民が、空き家の所有者に対して損害賠償を請求するケースもあるので、空き家は速やかに処分すべきといえるでしょう。

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相続放棄で不動産を手放す処分方法

家の模型

不動産がいらないからといって、放置するのは危険です。

相続不動産の場合、活用できる見込みがなければ、相続放棄をする方法があります。

相続放棄をすれば「最初から相続人ではなかった」とみなされるので、相続に関わるトラブルと一切関わらなくて済むのがメリットです。

相続放棄の必要書類と流れ

不動産の相続放棄をする場合は、相続の開始があったことを知ったときから、3ヶ月以内に相続放棄の申請をする必要があります。

申請に必要な書類には次のものがあります。

  • 相続放棄申述書
  • 被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票又は戸籍の附票
  • 相続放棄をする人の戸籍謄本
  • 収入印紙
  • 郵便切手

自分と被相続人の関係(親子や配偶者など)で必要書類が変わるので、弁護士など相続の専門家に相談するか、裁判所のウェブサイトを確認しましょう。

必要書類を揃え終えたら、その書類一式を家庭裁判所に提出します。

提出後、1~2週間ほど経つと裁判所から照会書という質問状が送られてくるので回答をして返送します。

その照会書の回答内容をもとに裁判所で審理がおこなわれ、2週間ほどで相続放棄申述受理通知書が送られてきます。この通知書が手元に届いた時点で相続放棄の手続きは完了となります。

なお、相続放棄とは全相続財産を放棄することであり、不動産のみの相続放棄はできない点に注意しましょう。

参照:裁判所「相続の承認又は放棄期間の伸長」

不動産を放棄しても管理責任は保持される

相続放棄で注意しなければいけない点は、不動産の管理責任まで放棄できないことです。

相続放棄によって相続人がだれも存在しなくなった不動産は「管理されない放置物件」になり、周辺地域へ悪影響を与えてしまいます。

このようなリスクを防ぐため、民法によって相続放棄後も放棄者が一定の期間管理を継続するよう定められているのです。

民法第940条
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理をはじめることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
出典:e-Govポータル「民法第940条」

具体的には、新たな管理者が管理をはじめるまでの間は家が朽ちて倒壊しないよう修繕したり、土地が荒れないよう定期的な整備を続ける必要があります。

もしも「不動産を相続する人が一人も存在せず、自分だけでは管理もできない」という場合、家庭裁判所で相続財産管理人を選任することで管理責任を免れることができます。

相続財産管理人選任の必要書類と費用

相続財産管理人を選任するためにはまず、家庭裁判所への申立が必要になります。

以下の申立書・必要書類を裁判所に提出することで申立が完了します。

必要書類が多いので時間に余裕をもって申立の手続きを進めましょう。

  • 申立書
  • 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本
  • 被相続人の父母の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本
  • 被相続人の住民票除票または戸籍附票
  • 不動産登記事項証明書など財産を証する資料
  • 預金などの残高がわかる書類

※この他に、被相続人の子や兄弟姉妹・直系尊属にあたる人・代襲者である甥や姪で死亡している人がいれば、その人の出生時から死亡時までの戸籍謄本も必要

提出された書類をもとに裁判所で審理がおこなわれ、相続財産管理人が選任されます。

選任における特別な費用としては次のものがあります。

  • 政府の刊行誌に相続財産管理人が選出されたことを掲載する公告費用
  • 相続財産管理人の経費や報酬にあてるための費用(予納金)

公告費用は4,000円程度、予納金の金額は裁判所が決定し、数十万円~100万円程度になります。

参照:裁判所「相続財産管理人の選任」

相続後に不動産を売却する処分方法

売却
不動産を相続後に売ろうと思ってとりあえず相続する人は多いかと思います。しかし、なかなか買主が見つからずに悩んでいる人もいるでしょう。

不動産は高額な資産なので、闇雲な売却活動では、買主は当然現れませんし、現れたとしても契約に至るまでに相当な苦労を要します。「売れたはいいけれど赤字になってしまった」ということも少なくありません。

まずは、視野を広く持ってさまざまな売却方法を知り、もっとも自分の状況にマッチしそうな方法で売却活動を進めてみるのが良策です。

専門買取業者に売却する

相続不動産の売却は、最短数日のスピード買取ができる買取業者に相談するのがおすすめです。

相続不動産を売却する場合、売却益から相続税を支払うという人は多いと思います。

しかし、相続税の納付期限は相続が発生してから10カ月以内です。仲介業者を利用して売却する場合、10ヶ月では売れない可能性もあるのです。

一方、買取業者に直接買い取ってもらえば、買主を見つける時間や手間を削減できるため、最短だと数日での売却が可能です。

すぐに不動産をお金に変えたい場合、買取業者への依頼はもっともおすすめできる売却方法です。

悪質な買取業者には注意

相続が絡んだ物件の買取において、相続人が相続税納付期限に間に合わせようと焦っている事情を知ったうえで、不当に低い価格で不動産を買い叩こうとする買取業者もいます。

依頼主も時間がなく、ついつい買取業者のペースに乗せられてしまいがちで、売ってしまった後に冷静になってみると大きな損をしていることが発覚するケースも多いのです。

そのため、複数の買取業者に査定や見積もりを依頼して、よりよい条件で売れる買取業者を見極めて選ぶことが大事です。

相続不動産の売却なら「弁護士と連携した買取業者」におまかせ!

相続不動産の売却では、遺産分割の方法や配分などでトラブルになっているケースが少なくありません。

相続人同士で利害や意見が対立してしまい「すぐに売却できる状態ではない」という人も多いと思います。

弊社クランピーリアルエステートは、全国の弁護士・税理士・司法書士と強力なネットワークを形成しており、相続トラブルの解決から不動産の買取まで一貫したサポートが可能です。

共有持分※専門の買取業者なので、相続不動産にありがちな「共有名義で相続してしまったから、ほかの共有者に売却を反対されて困っている」という問題も解決できます。

※共有持分・・・共有不動産における各共有者の所有権。ほかの共有者の同意がなくても売却可能で、専門の買取業者なら高額買取が可能。

最短12時間で価格がわかる無料査定もおこなっているため、相続不動産の売却を検討している人は、ぜひお気軽にご相談ください。

複雑な権利関係で処分に困っている不動産も積極的に買取ります。

隣接地の所有者に売却する

相続した不動産が狭小地や旗竿地など、いわゆる「再建築不可物件」といわれる不動産は、売却しようとしても買主がつきにくいです。

しかし、このような物件でも隣接地の所有者なら買い取ってもらえるかもしれません。隣接地の土地売買は、売主と買主の双方にとってメリットが大きい方法なのです。

隣接地の所有者が再建築不可物件の土地を買い取ると、自分の土地と合筆して資産価値を大幅に上げられます。

そのため、隣接地の所有者であれば特殊な形状の土地でも買取に応じてくれる可能性が高く、売買価格も通常より高くなる可能性が高いといえるでしょう。

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親族に売却する

相続した家や土地に思い入れがある場合は、親族に相続不動産を売却するのがよいでしょう。

相続が終わってから親族に買い取ってもらうのもよいですし、相続人同士なら不動産の相続分を買い取ってもらう形で遺産分割をおこなうこともできます。

親族に売却する主なメリットには次のようなものがあります。

  • 簡単に土地を売ってしまったり家を解体してしまう可能性が低くなる
  • 親族ゆかりの地であれば快く買取を引き受けてくれる可能性がある
  • 売却後の家に訪問することができる
  • 売買交渉がスムーズに進みやすい

ただし、トラブル防止として、第三者に売却するときと同様に売買契約書を作るよう気をつけましょう。

親族間の売買は見知った相手なので、契約書などを作成しないケースもあります。

しかし、時間が経ってから双方の見解に食い違いが出るなどで後々トラブルになってしまったときに問題が複雑化する恐れもあります。

そのため、親族間の売買であっても売買契約書は必ず作成し、将来に起こり得るトラブルは未然に防いでおきましょう。

親族間売買のみなし贈与に注意

親族間の売買だと、相手のためを思って不動産の売買価格を低く設定してしまうケースが少なくありません。

しかし、著しく低い価格設定にすると「みなし贈与税」が課税されてしまいます。

例えば、本来3,000万円で売買されるべき不動産が1,000万円で売買されると、差額の2,000万円の部分に贈与税が課せられることになります。

みなし贈与税が課税されないように売買するためには、不動産鑑定士など専門家に「不動産の価値」を調べてもらい、その金額を参考に値段を設定するとよいでしょう。

参照:国税庁「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

個人や団体に不動産を寄付する処分方法

家売却

相続財産を、個人や団体に寄付することで手放す方法もあります。

寄付先として「自治体」「法人」「個人」が主な寄付先ですが、それぞれ寄付時気をつけるべきポイントがいくつかあるので注意しましょう。

次の項目から寄付先ごとに詳しく解説していきます。

自治体に寄付する

相続した不動産を地域の活性化や町づくりに活かしたいという気持ちがある場合は、自治体に寄付する方法も検討してみるとよいでしょう。

寄付された土地や家の活用例には次のようなものがあります

  • 私道
    →公衆用道路として活用
  • 空き家
    →田舎暮らし支援住宅や地域のコミュニティスペースとして活用
  • 空き地
    →子供の遊び場や防災公園として活用
  • 倒壊した建物とその敷地
    →建物を解体し公共空間を確保(危険空き家対策)

ただし、不動産の寄付を受け入れると町の税収(固定資産税)が減ってしまうので、自治体は寄付の受け入れに慎重です。

受け入れ条件は自治体ごとにいくつかありますが、根幹となるのは「その不動産を公的に活用できること」です。

寄付を考えている場合、まずは役所の財政課などに相続した土地や家が活用できないか相談してみましょう。

法人に寄付する

相続不動産の寄付を法人が受け入れてくれるケースもあります。

例えば、公益社団法人の日本ナショナル・トラスト協会は、日本の美しい自然を守るために土地の取得を積極的におこなっています。

相続した土地が自然豊かな田舎にある場合は、そのような自然保護をおこなっている公益法人に相談すると寄付を受け入れてもらえる可能性が高いでしょう。

また、一般法人でも太陽光発電の導入などのために土地の寄付を受け入れることがあります。

「公的な活用ができること」を不動産寄付の受け入れ条件にしている自治体と異なり、法人は受け入れ条件を個別に設定しています。

そのため、相続不動産を法人に寄付したい場合はどのような受け入れ条件なのか各法人ごとに確認することが大事です。

寄付の受け入れが認められたら、法人と贈与契約書を交わして登記を移して寄付の手続きが完了します。

参照:公益社団法人 日本ナショナル・トラスト協会「財産を寄付する」

譲渡所得税が課税される可能性もある

法人へ相続不動産を寄付するときに注意するべき点は、寄付先が営利目的の法人(一般法人)だった場合、寄付した側に譲渡所得税が課税されるということです。

実際に売却した訳ではありませんが、寄付した時点での不動産の時価が売買価格とみなされて課税されます。

「寄付後に思わぬ税金の支払いが発生してしまった」ということにならないように、自分の所有する不動産の価格と課税額を確認してから寄付しましょう。

一方、公益法人に寄付をした場合は、寄付が教育や科学の振興、文化の向上、社会福祉の貢献などに寄与していると判断されることで譲渡所得税が非課税になります。

「相続税を支払った後に譲渡所得税まで支払うのは負担が大きい」と感じる人は、公益法人へ寄付するのがよいでしょう。

個人に寄付する

相続した不動産は個人に対して寄付することもできます。個人への寄付は、税法上は贈与と同じです。

近隣に住む親族や古くから付き合いのある地主さんなど、親しい関係の人へと寄付することが一般的でしょう。

その土地を得ることで将来的に資産価値が上がる可能性がある場合など、投資・資産運用としての活用できるという見込みがある不動産であれば、寄付を受け入れてくれる人もいるでしょう。

寄付で発生する贈与税の節税方法

寄付は贈与と同義なので、もちろん贈与税が発生します。

そのため、寄付を受けた側は贈与税を支払わなければいけませんが、寄付の方法によっては贈与税を節税できます。

例えば、毎年110万円分までの持分を少しずつ寄付することで、これらにかかる贈与税は非課税となります。

贈与税には基礎控除というものがあり、毎年110万円以内の財産であれば贈与税がかからないという仕組みになっています。基礎控除内の贈与額であれば、贈与税の申告も必要ありません。

つまり、財産を毎年少しずつ贈与していくなどの方法をとることで、財産を受け取る側の贈与税負担を無くすことができます。

手間や期間はある程度かかってしまいますが、寄付を受ける側にとってメリットのある方法だといえます。

参照:国税庁「贈与税がかかる場合」

まとめ

「相続した土地や家が不要なので手放したい」と思っても簡単に処分できるとは限りません。

とくに、活用がむずかしい不動産は、買主や寄付の受け入れ先を見つけるのはむずかしいでしょう。

相続放棄をすれば相続トラブルも回避できますが、相続の取り分をすべて捨てることになります。

相続不動産が不要だと思っているなら、弁護士と連携した買取業者に相談するのがおすすめです。弁護士と連携した買取業者なら、遺産トラブルの解決もサポートしつつ、スムーズに相続不動産を売却できるでしょう。

相続不動産についてよくある質問

相続財産に不動産があるのですが、いらない場合はどうすればよいですか?

自分で利用する、もしくは賃貸に出すなど活用する予定がなければ、なるべく早く処分しましょう。処分方法は、相続前にできる「相続放棄」と、相続後にできる「売却」「寄付」があります。

相続放棄は、具体的になにをすればよいですか?

相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に、家庭裁判所で相続放棄の申請をします。司法書士など相続の専門家に相談するか、裁判所のウェブサイトで確認しつつ手続きを進めましょう。また、自分以外に相続人がいない場合、相続放棄をしても相続財産管理人が選任されるまでは、管理責任が継続される点には注意しておきましょう。

相続不動産の売却で、なにか注意点はありますか?

共有名義で相続した場合、後から売却しようと思っても、ほかの共有者に反対されると売却できなくなります。また、相続登記で不動産の名義を被相続人から相続人に変えておかないと、やはり売却はできません。したがって、不動産は単独名義になるよう相続したから売却しましょう。もしくは、遺産分割協議で「不動産は相続登記後に売却する」と約束したうえで、共有名義で相続するようにしましょう。

相続不動産の寄付は具体的にどうやるのですか?

自治体や法人に寄付する場合は、寄付したいところに相談してみましょう。ただし、必ずしも寄付を受けつけてくれるとは限りません。また、個人が不動産を法人に寄付した場合、寄付した人に税金が課される「みなし譲渡課税」があるので注意しましょう。

相続不動産を売却したい場合、どこに相談すればよいですか?

弁護士と連携している「共有持分専門の買取業者」へ相談するとよいでしょう。相続トラブルのサポートもできるうえに、相続不動産でありがちな「共有名義にしたせいで売却する・しないで揉めている」「自分の共有持分だけでも売却したい」といったケースにも対応できます。直接買取をおこなうので、最短48時間のスピード買取ができる点もメリットです。→2分でわかる無料一括査定はこちら

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