固定資産税や都市計画税といった税金は不動産を所有している人にとっては身近な税金です。
しかし、これらの税金を何となく支払っているけれど、どのような仕組みで課税されているのかわからない、名前は聞いたことあるけど何のための税金なのか知らないという人もいるでしょう。
今回の記事では、不動産の底地を中心とした固定資産税と都市計画税の概要について詳しく解説していきます。
また、税金の支払い方法や支払い忘れ後の対応なども説明していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
固定資産税・都市計画税とは？
固定資産税や都市計画税といった税金は、「地方税」に該当する税金です。
国が課税する国税に対して、地方税は地域の自治体によって課税されるものなので、税率などが地域ごとに異なります。
固定資産税や都市計画税の標準税率は国によって定められてはいますが、地域の財政状況などによって自治体が税率を補正することもあるようです。
固定資産税とは
固定資産税は昭和25年におこなわれた地方税制度の改革にともなって創設された制度です。
土地や家屋などの固定資産を保有している人に対して課税される「財産税」で、標準税率は全国一律1.4％となります。
固定資産税の計算方法
固定資産税の税額は、「固定資産評価額 × 1.4％（税率）」で求めることができます。
例えば、固定資産評価額が1000万円だとすると、14万円の固定資産税がかかることになります。
税率1.4％はあくまで原則として定めているもので、地域によって異なる場合があります。
固定資産額評価額について、わかりやすく説明すると「課税の基準となる評価額」のことです。
固定資産額評価額は総務大臣が定める固定資産評価基準というもので土地や家屋などの固定資産を評価し、価格を決定する仕組みになっています。
固定資産の評価は3年ごとに評価替えがされ、資産価格の変動に対して評価額が見直されます。
評価替えが実施される年度のことを「基準年度」といいます。
固定資産評価基準の内容は、土地、家屋、土地家屋以外の事業用資産（償却資産）ごとにかなり細かく評価点や評価方法が定められているので今回は割愛します。
内容が気になる方は、総務省が公開している以下の資料を参考にしてみるとよいでしょう。
土地における固定資産税の軽減措置
住宅が建設されている土地（住宅用地）は、固定資産税の負担が軽減されます。
自身が住む家だけではなく、セカンドハウスや賃貸住宅が建設されている土地も軽減措置の対象となります。具体的には以下のようになります。
| 住宅用地に係る課税標準の特例 | |
|---|---|
| 200㎡以下の小規模住宅用地 | 課税標準を1/6に減額 |
| 200㎡を超える一般住宅用地 | 課税標準を1/3に減額 |
また、評価額が急激に上昇した土地に関しても課税標準額が調整されます。
都市計画税とは
都市計画税は、1956年に創設された市町村の「目的税」のことで、主に都市計画事業や土地区画整理事業などの財源を確保するための税金です。（現在は都市計画税とよばれています）
市街化区域内にある土地や家屋を所有している人に対して、固定資産税と合わせて課税される仕組みになっています。
都市計画税の計算方法
都市計画税の税額は「固定資産税評価額 × 最高0.3％（制限税率）」で求めることができます。
固定資産税評価額が1000万だとすると、約3万円の都市計画税がかかることになります。
地域によって必要となる財源が異なることから、税率は地域によって異なりますが税率の上限は0.3％と地方税法で定められています。
また、0.3％以下で税率を調整している市町村もあるようです。
底地は課税対象か？
土地や建物などの不動産を所有している人は固定資産税や都市計画などの税金を支払う必要があります。
そのため、底地は通常の土地と同じで、固定資産税や都市計画税の課税対象となります。
また、底地は借地人が何かしらの建物を土地に建設していることが前提としてあります。
底地に建設されている建物が自家や賃貸住宅であれば負担軽減措置を受けることができます。（底地が住宅用地として認められる）
底地について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
底地の固定資産税はどのように確認する？
固定資産税の確認方法はさまざまです。
今回はケースごとにどのような方法で調べることができるのか説明します。
自分が底地を所有している場合
土地や建物などの不動産を自己所有している場合、課税明細書で固定資産税を確認する方法があります。
課税明細書は各市町村から届く固定資産税の納税通知書に添付されています。
また、不動産の種類や市町村によって課税証明書の様式が異なるので注意が必要です。
固定資産税額を知りたい場合、課税証明書の「固定資産税（相当）額」という欄を確認しましょう。
課税証明書の様式によって若干文言が異なる場合もありますが、基本的に「〇〇税相当額（円）」というような枠があります。同時に都市計画税額も確認できます。
自分が住んでいる地域の課税証明書の見方を詳しく知りたい場合は、各自治体がホームページで公開している資料を参考にするとよいでしょう。
第三者が持つ底地や購入予定の底地の固定資産税を知りたい場合
自身が所有する底地の固定資産税額は本当に適正な金額なのか不安になることがあるでしょう。
また、他の人はどのくらい固定資産税を支払っているのかが知りたいという人も少なくありませんが、基本的に他人の固定資産税額などを勝手に調べることはできません。
納付書などに記載されている情報は不動産を所有している人（納税者本人）を特定できる情報も含まれているため、勝手に調べるようなことをすると犯罪となるおそれがあります。
ですが、個人情報を含めずに土地や家屋の価格などを他と比較することができる「総覧」という制度が、年に一度だけ実施されます。
総覧制度について
固定資産評価額などが決定すると、各市町村にある「固定資産課税台帳」に情報が登録されます。
これらの情報は原則として、固定資産の所有者本人（納税者）にのみ開示できる情報となります。
ですが、限られた期間内のみ、他人の固定資産税にかかる土地や家屋の価格を確認することができます。
これを「総覧」といい、固定資産税の納税者が台帳に登録された価格などについて適正かどうか、他の土地や家屋と比較することができます。
総覧の実施にあたり、土地の所在や地番、地目、地積、価格などの情報が記載された「土地（家屋）価格等縦覧帳簿」が各自治体で作成されます。
納税者はこの帳簿を閲覧する形となります。ただし、個人の特定がされる情報などは一切載っていませんので、あくまで比較のみを目的とした制度ということをおさえておきましょう。
また、総覧は原則、固定資産の所有者本人（納税者）のみが対象となりますが、委任された人や代理人であれば、委任状、同意書、代理人選任届などの書類等による本人確認と証明を済ませることで総覧することができます。
総覧の期間は市町村によって異なりますが、毎年4月上旬から1回目の納付期限までの間に実施されます。各自治体のホームページで情報を発信しているので確認するとよいでしょう。
固定資産税の支払い時期
固定資産税の支払い時期は各市町村が定める時期になります。
そのため、地域によって期限が異なりますが、基本的に年に4回納付する形となります。1回でまとめて全額支払うこともできます。
手元に届く納付書に支払期限が記載されているので、よく確認しましょう。
固定資産税の支払い方法
固定資産税の支払い方法は、自治体によってさまざまです。
指定の金融機関での支払い、コンビニエンスストアで使用できる振り込み用紙での支払い、クレジットカードを使ったオンライン決済など、最近は支払い方法の幅も広がってきました。
支払い方法を自由に選択することができる地域もあれば、あらかじめ指定されている地域もあります。
もし固定資産税などを支払わないとどうなるのか？
固定資産税に限らず、税金などの支払いが遅れると滞納扱いとなり延滞金が発生します。同時に役所からは「〇〇までに支払ってください」というような内容の督促状が届きます。
督促状が届いても無視し、支払いをしない場合は、最終的に「差押事前通知書」が届きます。
これは、「あなたの財産を差し押さえ、滞納分をその財産によって解消しますよ」という意味を含んだ通知書になります。
赤い色の封筒は滞納処分の最終通告なので必ず早めに対応しましょう。
差し押さえの対象となる財産は、所有の家や土地などの不動産、給与や預金、解約返戻金のある保険などが当てはまります。
ただの借金滞納とは違い、国の行政機関による処分なので、強制執行されても文句はいえません。
しかし、差し押さえなどが強制執行されるケースは、支払えないことに関して役所や自治体に何も相談をせずに無視をし続けた場合のケースです。
大抵の場合は、納付期限が遅れてしまった時点で役所の担当者などに相談をすれば、期限の先延ばしや分割での支払いなどの対応をしてくれますので、必ず相談することが大事です。
まとめ
固定資産税や都市計画税は通常の土地と同じように底地にもかかってくる税金です。
そのため、底地を持つ地主は固定資産税などの知識はあらかじめ学んでおくとよいでしょう。地代を決める際や改定をおこなうときに税金の知識は必要になります。
税率なども地域によって違いがあるので、自分の住んでいる地域の自治体などに聞いてみるのもひとつの手段です。
固定資産税や都市計画税が高いなと思ったら、総覧の制度を利用して他の土地と比較してみるのもよいかもしれません。毎年総覧の期間が決まっているので、自治体のホームページなどから総覧に関するお知らせをよく確認しておきましょう。
固定資産税などの税金の支払い時期や納付方法をしっかりと守り、滞納しないようにすることも大事です。滞納が続くと最悪の場合、財産が差し押さえられてしまう可能性があります。
もし、支払いが難しい場合や納付期限を過ぎてしまう場合は、必ず役所や自治体の担当窓口に相談しましょう。
