失踪した人の不動産を相続して売却!失踪宣告申立の売却方法や注意点を詳しく解説

失踪

不動産を所有している人(配偶者や親など)が急に失踪してしまったことで、世帯収入が下がり住宅ローンが返済できなくなってしまうケースがあります。

そこで、失踪した人の不動産を売却して住宅ローンの返済や生活の再建を目指したいと思う人もいるでしょう。

この記事では、失踪した人の不動産を売却する方法を詳しく解説します。また、失踪宣告における注意点も説明しますので参考にしてみてください。

失踪した人の不動産は売れるのか?

失踪宣告 売却
結論から言うと、失踪した人の不動産は所定の手続きをおこなうことで売却が可能です。その手続きには2つの方法があります。

一つ目は「失踪宣告」を申し立てることで失踪した人を法律上の死亡とみなし、相続を発生させる方法です。相続により不動産の所有権を自分の名義に変更すれば売却可能です。

もう一つは「不在者財産管理人」を選任して家庭裁判所から「権限外行為の許可」をもらう方法です。簡単にいえば、失踪した人の不動産を売却する権限を許可してもらったうえで、第三者に売却してもらう手段です。

次の項目からは、失踪宣告の申し立てと不在者財産管理人の選任における手順を詳しく解説していきます。

失踪宣告を受けるためには

失踪宣告

失踪宣告を受けるためには、まず該当する失踪状況を明らかにしなくてはいけません。具体的には2つあり「普通失踪」または「特別失踪」のどちらに該当するかを調べ、認められなければいけません。

普通失踪・・・失踪してから生死が7年以上明らかでない場合に失踪宣告が受けられます。申立てが認められると失踪から7年を経過した日に失踪者は死亡したものとみなされます。

特別失踪・・・戦争や船舶の沈没、自然災害などの災難に遭遇し生死が不明の場合は、災難が去った1年後に失踪宣告が受けられます。

上記のどちらかに該当する場合に失踪宣告が受けられます。次の項目からは失踪宣告を実際に申し立てる時の手順を詳しく解説していきます。

失踪宣告を申し立てる手順

普通失踪と特別失踪の宣告における申し立て手順は同じです。また、申し立て先は失踪した人の本籍地または居住地を管轄している家庭裁判所です。

失踪宣告の申し立てに関して把握しておくべきことは「申し立てができる人」「申し立てにかかる費用」「申し立てに必要な書類」の3つです。

次の項目からそれぞれ解説していきます。

申し立てができる人

申し立てができる人は失踪した人と利害関係にある人です。例えば、失踪した人の配偶者や相続人にあたる人(子どもや兄弟等)などが該当します。

一方で、不在者の友人や相続人にあたらない親戚などは申立人として認められません。

もし代理人を立てる場合は相続人や受遺者など法律上の利害関係にある人に委任しましょう。

申し立てにかかる費用

申し立ての費用は「収入印紙800円分」「連絡用の郵便切手」「官報公告料4,816円」がかかります。

連絡用の郵便切手の金額については各家庭裁判所によって異なります。そのため、申し立て先の家庭裁判所に問い合わせて確認してみましょう。

ちなみに、官報公告料は「失踪に関する届出の催告3,053円」と「失踪宣告1,763円」の合計金額です。支払いは裁判所に指示されてから納めてください。

申し立てに必要な書類

申し立てに必要な書類は5種類あり、それが以下の通りです。

  • 申立書
  • 不在者の戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 不在者の戸籍附票
  • 失踪を証明する資料
  • 申立人の利害関係を証明する資料

申立書の書式や記入例などは以下のリンクを参考にするとよいでしょう。

戸籍謄本(全部事項証明書)と戸籍附票は不在者の本籍地を管轄している市区町村の役所で発行できます。利害関係にある人が発行手続きをおこなう場合は、委任状がなくても問題ありません。

失踪を証明する資料とは「家出人捜索願出証明(行方不明者届受理証明)」や戻された不在者宛の手紙などが該当します。

利害関係を証明する資料として申立人自身の戸籍謄本を取得しておきましょう。

もし申し立て前に準備できなかった書類がある場合は、申立後に提出することも可能です。

参照:裁判所「失踪宣告の申立書」

宣告を受けたら届出が必要

失踪宣告を受けてから10日以内に不在者の本籍地または申立人の所在地を管轄している役所へ失踪の届出をしなければなりません。その際に「審判書謄本」と「確定証明書」が必要です。

また、戸籍謄本などの提出を求められることもあるため、詳しい提出書類に関しては役所に問い合わせてみましょう。

ちなみに、審判書謄本と確定証明書は審判をした家庭裁判所に交付申請をおこなうことで取得できます。

宣告後に相続登記をおこなう

失踪宣告に関わる手続きが完了したら相続登記が可能となるので登記をおこないましょう。

失踪した人の名義のままだとその物件を売却できません。なぜなら、民法第177条によって「登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と定められているからです。

わかりやすく説明すると、第三者(買主)に不動産の権利を主張できないため売却もできないということです。

相続登記の詳しい手続きについては以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事
相続登記
不動産を相続すると持ち主は被相続人から相続人へ変わります。そのため、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する(相続登記)ことが可能となります。 登記をおこなう際は司法書士に依頼する場合が多いといわれています。ただし、数万円~数十万円の報酬を支払わなければなりません。 そのため、なるべく費用をかけたくないなどの理由で自…

不在者財産管理人を選任する

不在者財産管理人
失踪宣告の要件を満たしていない場合は、別の方法で物件の売却ができます。その方法が「不在者財産管理人の選任」です。

不在者財産管理人・・・家庭裁判所から権限外行為の許可を得ることで不在者の代わりとなって不動産売却などをおこなうことができる人のことです。

不在者の本籍地または居住地の家庭裁判所に申し立てることで不在者財産管理人を選任できます。

それでは具体的な申し立て手順を解説していきます。また、以下の記事でも詳しい内容を解説しているので合わせて参考にするとよいでしょう。

関連記事
相続が発生したものの何らかの理由により相続人がいない場合、相続財産管理人が相続財産の管理や処分をおこなうことがあります。 この記事では、相続財産管理人の仕事内容や選任方法、財産管理の流れなどを解説します。 相続財産管理人とは 相続財産管理人とは、相続人の代わりに相続財産の調査・精算・管理・処分などの業務をおこなう人です…

申し立てる前に候補者を選ぶ

一般的に利害関係のない第三者が不在者財産管理人として選任されます。たとえば、被相続人(不在者)の友人や知人などが考えられます。

他にも候補者として弁護士などの専門家に依頼することも可能です。

そのため、知り合いに不在者財産管理人を頼めそうな人がいない場合は弁護士に依頼するとよいでしょう。

また、不動産に関する法律に詳しい弁護士であれば、手続きや必要書類の準備などのアドバイスをもらえるかもしれません。

ちなみに、弁護士への報酬については不在者の財産から支払われるケースが大半です。

候補者を見つけたら、実際に申し立てをおこないます。その内容については次から説明していきます。

申し立てができる人

不在者財産管理人の選任申し立てができる人は、利害関係人と検察官です。

利害関係人については失踪宣告の申し立てできる人と同様です。

一方で、利害関係人が不在者管理人を選任しなかったり失踪宣告を申し立てしない場合、検察官が申し立てするケースもあります。

ただし、検察官が申し立てをするケースはほとんどないといわれています。

申し立てにかかる費用

申し立てにかかる費用は「収入印紙800円分」と「連絡用の郵便切手」です。郵便切手の金額については、すでに解説したように申立先の家庭裁判所に問い合わせて確認しておきましょう。

また、不在者財産と比較して管理にかかる費用や管理人への報酬などの支払いに不足金が発生する可能性があると判断されることがあります。

このような場合、申立人は予納金として不足分の金額を納付しなければならないこともあります。

申し立てに必要な書類

選任申し立てに必要な書類は以下の通りです。

  • 申立書
  • 不在者の戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 不在者の戸籍附票
  • 不在者財産管理人候補者の戸籍附票(住民票)
  • 不在の事実を証明する資料
  • 不在者の財産に関する資料
  • 利害関係を証明する資料

不在者の戸籍謄本・戸籍附票や不在の事実を証明する資料、利害関係を証明する資料は失踪宣告の場合と同じです。

選任申立書の書式や記入例は参照のリンクを参考にしてみてください。

不在者財産管理人の候補者に候補者自身の戸籍附票または住民票を準備してもらいましょう。もし準備が間に合いそうにない場合は、申立後に提出するか自分が代理人として発行手続きをおこなうとよいでしょう。

また、不在者の財産に関する資料は「不動産登記事項証明書」「預貯金または有価証券の残高がわかる書類(通帳写し・残高証明書など)」を取得しましょう。

参照:裁判所「不在者財産管理人選任の申立書」

権限外行為の許可をもらう

不在者財産管理人が選任されただけでは不動産を売却できません。売却するためには家庭裁判所から「権限外行為の許可」をもらう必要があります。

まず民法第103条によって不在者財産管理人の権限は以下のように定められています。

第百三条 権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 保存行為
二 代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為出典:https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#332、民法第103条

つまり、原則売却や解体処分などは権限として認められていないということです。そのため、「売却してもよい」という権限外行為の許可をもらう必要があるのです。

権限外行為の許可における申立書

権限外行為の許可をもらう際も家庭裁判所に申し立てしなければなりません。書式や記入例は以下のリンクを参考にしてみてください。

家庭裁判所に申し立てをすると、許可の承認をしてもよいか判断するために書面で照会されたり、直接事情を確認される場合があります。

裁判からの照会や呼び出しには必ず応じることが大切なため、不在者財産管理人に協力してもらえるようにお願いしておきましょう。

参照:裁判所「不在者の財産管理人の権限外行為許可の申立書」

失踪宣告における注意点

注意点

失踪宣告の申し立てをおこなう際に注意しなければならないことがあります。

失踪宣告が認められた後に失踪した人が生きていたというケースも少なくありません。このような場合、失踪宣告や不在者財産の取り扱いが法律で決められています。

また、失踪宣告を受けるまでに時間がかかってしまうため、早めに手続きを取らなければ経済的に苦しくなってしまうことも考えられます。

次の項目から2つの注意点について詳しく解説していきます。

失踪者が生きている場合

もし失踪宣告を受けた後に失踪した人が生きていると判明したのであれば、失踪宣告を取り消さなければなりません。

また、失踪した人の財産は本人に返還する必要があります。返還する義務について法律によって細かく定められているためしっかりと確認しておきましょう。

失踪宣告を取り消さなければならない

失踪した人が生きていた場合、失踪宣告を取り消さなければならないことが以下のように法律で定められています。

第三十二条 失踪者が生存すること(中略)の証明があったときは、家庭裁判所は、本人又は利害関係人の請求により、失踪の宣告を取り消さなければならない。出典:https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#130、民法第32条

失踪宣告を取り消すためには不在者だった本人または利害関係人が家庭裁判所に申し立てます。

この際に「抗告状」という書類を提出しなければなりません。抗告状の書式と記入例は以下のリンクを参考にするとよいでしょう。

参照:裁判所「即時抗告の抗告状(認容審判に対する不服)」

財産を返還しなければならない

不在者財産の返還義務については以下のように規定されています。

第三十二条 2 失踪の宣告によって財産を得た者は、その取消しによって権利を失う。ただし、現に利益を受けている限度においてのみ、その財産を返還する義務を負う。出典:https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#130、民法第32条2項

条文に記載されている「現に利益を受けている限度においてのみ」という意味について説明します。

例えば、不在者財産を生活費や借金(ローン)などに充てた場合、自己負担する金額が少なくなります(浮いたお金が発生する)。

このようなケースでは間接的に利益を受けているとみなされるため、使ったお金も返還する必要があります。

仮に不在者財産が3,000万円あったとして、そのうちの1,000万円を生活費や借金の返済など利益を受けているとみなされる用途に使った場合、全額の3,000万円を不在者に返還しなければいけません。

一方で、利益を受けていないとみなされる用途もあり、使った金額の返還義務が免除されることがあります。このケースについては次の項目で解説します。

返還義務が免除されるケース

「利益を受けている」場合においてのみ財産を返還する義務があるということは、裏を返せば「利益を受けていない」場合は返還の義務はないということです。

この「利益を受けていない」とみなされる用途はギャンブルなどの浪費が該当するといわれています。

例えば、不在者財産の3,000万円をギャンブルで全額浪費してしまった場合、その3,000万円は不在者に返還する義務がないとされるというわけです。

このように不在者財産の使用用途によって返還義務の有無が異なります。どのような使用用途で返還しなければならないのか判断に迷った場合は弁護士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。

過去の判例などをもとに返還義務の有無について確認しておくことで、返還時に大きなトラブルを避けることができるかもしれません。

宣告を受けるまでに時間がかかる

失踪宣告を受けるまでに6カ月程度かかるといわれています。まず失踪宣告を申し立てた後、書面照会や調査などの審理が実施されます。

その次に家庭裁判所による「公示催告」もおこなわれます。

公示催告・・・官報や裁判所の掲示板などで不在者の生存を届出るように催告することです。普通失踪の場合は3カ月以上、特別失踪の場合は1カ月以上の期間を設けます。この期間内に届出がなかったときに失踪宣告されます。

失踪宣告を受けてからも相続登記や売却活動などの期間が必要なため、失踪した人の家を売却するまでに1年以上かかってしまうこともあります。

相続登記が終わったらすぐに不動産を売却したいという人は不動産買取業者に売却することも検討してみましょう。

買取業者によっては数日で買い取ってくれる場合もあるため、短い期間で不動産を売却できるかもしれません。

参照:裁判所「「失踪宣告」の手続とは・・・」

まとめ

失踪した人の不動産を売却するには「失踪宣告を受ける方法」と「不在者財産管理人を選任する方法」の2つがあります。

どちらの方法も家庭裁判所に申し立てる必要があり、書類や費用を準備しなければいけません。

また、失踪宣告を受けてから失踪した人が生きていた場合は、失踪宣告の取り消しや不在者財産の返還義務が求められることに注意しましょう。

失踪宣告における手続きや法律に不安や疑問がある人は不動産関係を得意とする弁護士に相談してみるとよいかもしれません。

最終更新日: