再建築不可物件の売却トラブルと解決方法を詳しく解説!

再建不可 売却 トラブル

「相続したけど活用する予定がない」「新築に住み替えたい」といった理由で再建築不可物件の売却を検討している人も少なくありません。

再建築不可物件は購入した買主が新たに建物を建築できないため、売却中や売却後にトラブルが生じやすいです。

買主から瑕疵担保責任を問われて損害賠償を請求されるだけでなく、隣人や私道の持主とトラブルに発生する恐れもあります。

ただし、再建築不可物件の売却にはトラブルが発生するケースもあるため、慎重に売却活動を進めることが大切です。

そのまま再建築不可物件を売却することもできますが、売却価格は相場の5~7割まで安くなってしまう上、買主が見つかりにくいです。

そうした場合、再建築不可物件の専門業者であればすぐ買取してもらえる上、瑕疵担保責任が免除されるのでトラブルも起こりにくいので、まずは査定を受けてみるとよいでしょう。

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再建築不可物件の売却トラブル

売却トラブル
再建築不可物件の売却において主に以下のトラブルがあります。

  • 売却価格は相場の5~7割になる
  • 買主がなかなか見つからない
  • 瑕疵担保責任に問われてしまう

次の項目からそれぞれのトラブル詳しく解説するので、状況に応じた解決方法を検討してみてください。

売却価格は相場の5~7割になる

再建築不可物件は建て替えや増改築ができないため、宅地としての利用が難しくなります。

例えば「築年数が古く家がボロボロになってしまった」「家族構成の変化によって家を大きくしたい」などの理由があっても建て替えできません。

また、地震や火災などの災害で家を失ってしまったとしても建物の建て替え・新築は不可能というリスクがあります。

そのため、通常の物件と比べて人気や需要が低く、売却価格は相場の5~7割になるといわれています。

もしできるだけ高く売りたいのであれば、建築基準法を満たして建て替え可能にするとよいでしょう。具体的には以下のような方法があります。

  • 隣接地を買い取る
  • セットバックする

ちなみに、再建築不可物件を建て替え可能にする方法は以下の記事でもわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。

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隣接地を購入する

敷地が「幅員4m以上の道路に接していても間口が2m未満」「他人の土地に囲まれて道路に面していない」などの場合、隣接地を購入することで建築基準を満たせるかもしれません。

例えば、敷地の間口が1.5mであり建築基準法上の道路に接しているのであれば、0.5mの土地を隣接地から購入することで建機基準を満たすことが可能です。

その結果、建て替えや増改築が認められるため、通常の物件として相場に近い価格での売却が実現できることもあります。

ただし、必ずしも隣接地の売買取引に応じてくれるわけではありません。また、取引価格の折り合いがつかないことも考えられます。

売買交渉をスムーズに進めるためには隣接地の所有者と日頃からコミュニケーションをとり、誠心誠意の対応を心がけることが大切です。

セットバックする

敷地の間口が2m以上あったとしても接している道路の幅員が4m未満であり、建築基準法に反している物件も少なくありません。

このようなケースであればセットバックをおこなって道路の幅員を4m以上に広げます。その結果、建築基準法を満たし通常の土地として売却が可能となります。

例えば、接している道路の幅員が3mであれば、セットバックによって土地を1m後退させることで道路の幅員が4mになります。

ただし、セットバックをおこなうときに舗装整備や後退させる土地面積の測量などに費用がかかります。以下の記事でセットバックの費用について詳しく解説しているので、参考にすとよいでしょう。

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リフォーム・リノベーションする

「隣接地の売買交渉を拒否されてしまった」「セットバックをおこなうのが難しい」などの理由で建て替えできないままであれば、リフォームやリノベーションを検討してみましょう。

例えば、古く使い勝手の悪いトイレやキッチンなどを最新設備に交換したり、汚れの目立つ壁紙や床を張り替えることで新築のようにキレイな状態にすることも可能でしょう。

また、築年数の古い木造住宅だとしても「昔ながらの家」特有の風情を好む人も珍しくありません。

そのため、古き良き家の面影を残しながらリフォーム・リノベーションすることで人気が高まり、高額売却が期待できるかもしれません。

ただし、増改築だとみなされてしまう規模のリフォーム・リノベーションは禁止されています。

どの程度のリフォーム・リノベーションが許されているのかについては以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

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瑕疵担保責任に問われてしまう

不動産売却において物件に瑕疵(欠陥・不具合など)が見つかれば、買主に告知する義務があります。

再建築不可物件は昭和25年に建築基準法が施行される前から存在するものが多いため、築年数の古い住宅である可能性が高いです。また、住宅構造が木造であることも考えられます。

仮に築年数が古く状態の悪い木造住宅だとすると雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵が見つかるかもしれません。瑕疵は資産価値の低下や買主の不安材料として売却に悪影響を及ぼします。

高く売りたいからといって瑕疵を故意に隠したまま売却してしまうと、瑕疵に気づいた買主から売買契約を解除されたり損害賠償を請求されるなどのトラブルに発展しかねません。

瑕疵は自分で見つけられないこともあるため「住宅診断(ホームインスペクション)」をおこなうとよいでしょう。

住宅診断(ホームインスペクション)をおこなう

住宅診断をおこなうことで専門家から「住宅の劣化状況」「欠陥の有無」「修繕すべき箇所」など具体的なアドバイスを受けることが可能です。

そのため、売却前に物件の瑕疵を修繕・告知できれば、瑕疵によるトラブルを未然に防げるかもしれません。

ちなみに、住宅診断にかかる費用の相場は5~10万円だといわれています。診断内容や範囲、会社などによって料金がことなるため、依頼する前に問い合わせておくとよいでしょう。

買主がなかなか見つからない

再建築不可物件は売却価格を値下げしたとしても、建て替え不可が原因となり買主がなかなか見つからないことも考えられます。

売却活動をおこなっていてもなかなか買主が見つからない場合、以下の方法で売却できるかもしれません。

  • 隣人に売買交渉を持ちかける
  • 再建築不可物件の専門買取業者に売る

それぞれについて詳しく解説するので自分に合った売却方法を選択してみてください。

隣人に売買交渉を持ちかける

扱いが難しい再建築不可物件は多くの買主にとって価値の低い物件だとしても、隣人にとっては魅力のある物件かもしれません。

例えば「子供が成長したので大きい家に建て替えたい」「2世帯住宅の建てるために土地を広げたい」などの理由で隣人が土地の買い増しを検討している可能性もあります。

また、隣人の土地も再建築不可物件であり土地を購入して建築基準法を満たそうとしていることも考えられます。

このようにお互いのニーズが一致すればスムーズに交渉が成立するかもしれません。土地を隣人と売買することで第三者への売却よりも高値で取引できるケースもあるでしょう。

再建築不可専門買取業者に売る

隣人に所有する物件の売買交渉を持ちかけても、必ずしも取引に応じてくれるとは限りません。どうしても買主が見つからないのであれば、再建築不可物件の専門買取業者に売却することも検討しましょう。

数ある買取業者の中でも当社「クランピーリアル・エステート」は、買主がなかなか見つからないような再建築不可物件でも高価格での買取を実現しています。

専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

隣接地との境界トラブル

境界トラブル
再建築不可物件は接道義務を定めた建築基準法の施行前から存在するものが多いため、築年数の経過によって隣接地との境界が曖昧になっている可能性もあります。

隣接地との境界が曖昧のまま売却してしまうと隣人とトラブルになってしまうケースもあります。

その理由を踏まえなが境界線を確定する方法を解説するので、参考にしてみてください。

境界が曖昧のまま売却する隣人とトラブルになる

隣接地との境界が曖昧のままだと本来であれば隣人の土地であるにも関わらず、その一部を含めて買主に売却してしまうことも考えられます。

そのことに気づいた隣人が土地の返還を求めたり損害賠償を請求するなどのトラブルに発展する恐れもあります。

反対に所有する土地の一部が隣接地として使用されている可能性もあり、そのまま売却すると一部の土地における売却代金を得ることができず損をしてしまうかもしれません。

このようなトラブルを避けるためには測量をおこなって土地の境界を明確にしておくことが大切です。

境界を確定させる方法

境界を確定させるためには、土地家屋調査士や不動産会社に依頼して測量をおこないましょう。測量で確定した境界には新しく境界標や境界杭などが設置されます。

また、正確な境界線を示した測量図も作成されるので紛失しないように保管することが大切です。一般的に買主と売買契約を結ぶときに必要書類として提出します。

測量はケースによって60~80万円の費用がかかるため、事前に用意しておくとよいでしょう。

私道に関するトラブル

私道トラブル
所有する再建築不可物件が私道に面していたり袋地のようにそもそも道路に面していないこともあります。

もし私道の所有権を有していないのであれば、他人が所有する私道を利用させてもらうことなります。

ケースによっては私道の所有者と私道の取り扱いを巡ってトラブルに発展してしまう可能性も考えられます。

通行承諾がないと通行や工事ができない

原則、他人の私道を通行するには私道の所有者から許可をもらう必要があります。しかし、私道に面した土地や袋地に住んでいる人は私道の通行に対して必ずしも許可が必要とは限りません。

なぜなら、私道を通行できないことが居住者の日常生活上の基本的な利益・権利を侵害すると判断されるからです。

このように私道の所有権を持っていなくても私道を通行する権利が保証されているということです。

ただし、私道に接している物件における居住者以外の第三者が私道を通行する際は許可が必要です。

例えば、物件をリフォーム・リノベーションするための業者や物件を購入するために現地を見学する買主は私道の通行を許可してもらわなければいけません。

通行承諾がもらえないことで通行や工事ができないと、再建築不可物件の売却が難しくなるかもしれません。

隣人との関係を良好にしておく

私道の通行承諾に関するトラブルは所有者との人間関係によって左右されることも珍しくありません。

また、私道の所有者とトラブルになっていることで不安材料として買主の購買意欲が低下してしまうことも考えられます。

そのため、日頃から私道の所有者と積極的にコミュニケーションをとり、良好な関係を築いておくことが大切です。

再建築不可物件を売却する前にリフォームや内覧などによって第三者が私道を通行する可能性があることを私道の所有者に伝えておくとよいでしょう。

まとめ

再建築不可物件は資産価値が低くなりがちで買主がなかなか見つからないことも少なくありません。

スムーズに売却活動を進めるためには建て替え可能にしたりリフォーム・リノベーションをおこなうことで良い結果が得られるかもしれません。

もしそれでも買主が見つからず売却に時間がかかってしまうのであれば、再建築不可物件の専門買取業者に売却することも検討しましょう。

万が一、土地の境界や私道の利用などを巡って隣人や私道所有者とトラブルに発展したとしても具体的な解決方法をアドバイスしてくれるかもしれません。

再建築不可物件のよくある質問

再建築不可物件とは何ですか?

接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。

再建築不可物件はそのまま売却できますか?

法律上の制限はないので、再建築不可物件であってもそのまま売却できます。ただし、買主が見つかりにくいため、なかなか売れにくいです。

再建築不可物件の売却価格はどの程度ですか?

再建築不可物件は通常の物件と比べて需要が低いため、売却価格は相場の50~70%まで安くなります。

どうすれば再建築不可物件が建築基準法を満たせますか?

土地をセットバックして、接道義務をクリアするための道路を設ければ、建築基準法を満たすことが可能です。また隣地を買取して、接道義務を満たせば、建築基準法をクリアできます。

再建築不可物件が売れない場合、どうすればよいですか?

建築基準法を満たすために、土地をセットバックしたり隣地を買取すると買主が見つかりやすいです。また専門業者に買取してもらえれば、買主を探す必要がないので早く売却できます。

最終更新日:
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