抵当権付きの不動産はどう売る？売却の流れと抵当権の抹消

住宅ローンの支払いが厳しくなった場合や、住宅ローンが完済できていないけれど引っ越さなければ行けなくなった場合など、抵当権がついた不動産を売却したいとい場合があるでしょう。

当権付き不動産の売却するには、原則として抵当権を抹消することが必要になってきます。

ただし、自身の手持ち資金でローンを完済しなければならないわけではなく、不動産の売却資金をローン返済に充てて完済できれば問題ありません。

売却金でローン残債を完済できるか、まず不動産会社に査定してもらってからどのように抵当権抹消するかを決めましょう。

本記事では、抵当権付き不動産の売却方法と注意点や、抵当権抹消手続きの方法について解説していきます。

 

抵当権付き不動産は売却できる？

早速結論を言えば、抵当権付きの不動産でも売却することは可能です。

ただし、現実的には抵当権付きで売り出されている不動産は買主が見つかることがほとんどありません。

そもそも抵当権が設定されている不動産とは、抵当権者である金融機関が、住宅ローンの返済ができなくなった際にその不動産を差し押さえる権利を持っている不動産です。

抵当権が設定された不動産を購入する場合、買主はいつ差し押さえられるかわからない不動産を手にすることになり、大きなリスクを背負うことになります。

以上のような事情から、抵当権付き不動産は、そのまま売りに出しても買主が見つかりにくいです。

そのため、抵当権付きの不動産を売却するには、まず抵当権を抹消することが先決事項となるでしょう。

売却するなら抵当権抹消手続きが原則必須

抵当権付きの不動産を売却するには、原則として抵当権抹消手続きを行うことが必須です。

抵当権が付いている不動産をそのまま売却することは可能ですが、買い手が見つかりにくい傾向にあるため、売却時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが一般的です。

引用：三井のリハウス「抵当権とは？基礎知識から抹消手続きまで分かりやすく解説」

抵当権は住宅ローンが返済できなくなった時に備えて設定する権利なので、抹消するには住宅ローンを完済しなければなりません。

ただし「住宅ローンを完済すれば自動的に抵当権がなくなる」というわけではなく、抵当権抹消登記を行うことで登記上からも設定が解除されます。

抵当権抹消手続きの流れや費用については、「不動産売却時における抵当権抹消手続きの方法」の項目で解説しています。

抵当権付き不動産の売却方法

抵当権付きの不動産はそのまま売り出しても売却できるケースはほとんどないと述べました。

しかし、抵当権を売却前または売却成立と同時に抹消できれば、抵当権付きの不動産を売却できます。

抵当権付き不動産を売却するには、以下の3種類の方法があります。

抵当権付き不動産の売却方法

• 手持ち資金で住宅ローン残債を完済してから不動産を売却
• 不動産の売却資金を使って住宅ローン残債を完済

なお、手続きのシンプルさや負担などを考えて、無難な方法を上から並べています。

手持ち資金で住宅ローン残債を完済してから不動産を売却

1つ目は、手持ち資金で住宅ローン残債を完済してから不動産を売却する方法です。

手持ち資金で住宅ローン残債を完済する場合は、不動産売却前にローン完済分の大きな支出が発生しますが、不動産売却に関して特別な手続きが発生しないのがメリットです。

住宅ローンの残債がいくら残っているかを確認し、手持ち資金で完済できる金額であれば、繰り上げ返済（毎月支払っている返済額とは別に、借入額を前倒しで返済すること）によってローンを完済してから不動産の売却に移りましょう。

住宅ローンの残債がいくらあるかは、住宅ローン借入先の金融機関に問い合わせてみるか、ネットのマイページから確認してみましょう。

借入先がメガバンクなどの場合は、預金残高や住宅ローンを含めた取引明細の照会ができることが一般的です。

不動産の売却資金を使って住宅ローン残債を完済してから不動産を売却

抵当権付き不動産の2つ目の売却方法は、不動産の売却資金を使って住宅ローン残債を完済してから売却する方法です。

不動産を売却したことによって得られる資金を充てればローンが完済できる場合は、抵当権がついたまま買主に引き渡されるわけではないため、売却が成立することが十分に考えられます。

不動産の売却資金を使って住宅ローン残債を完済する手順は、以下のようになります。

1. 不動産を一括査定に出す不動産の売却資金を把握するために、まず不動産を一括査定に出します。

   一括査定とは、1社だけでなく、複数の不動産会社に物件情報を一斉に送信し、複数の会社から査定額を出してもらう方法です。

   複数から査定してもらうことにより、相場から乖離のない売却価格が把握できます。

   また、会社によって査定額にかなりの差が出るため、査定額が高い不動産会社を選んでコンタクトをとってみましょう。

2. 目星をつけた不動産会社に訪問査定を依頼複数の不動産会社の査定価格を比較し、仲介を依頼する会社を決めたら、改めて訪問査定を依頼します。

   訪問査定とは、不動産会社のスタッフが実際に不動産を訪問し、現物を見て不動産価格を判断する査定方法です。

   所在地域や間取り、築年数、部屋数などの基本的な物件情報を入力しただけで査定価格を算出する一括査定はあくまで目安であり、正確な売り出し適正価格を確認するには、現地で不動産のプロに訪問査定をしてもらう必要があるのです。

   訪問査定によって算出された査定額は売却可能な価格と大きくかけ離れることはないため、売却の見通しを立てられるようになります。

3. 手持ち資金を出す必要があるかどうか確認

   訪問査定によって正確な査定額が分かったら、住宅ローンの残債と照らし合わせ、手持ち資金を出す必要があるかどうか確認してみましょう。

   住宅ローン残債よりも査定額が高い場合は手持ち資金を出す必要はなく、逆に住宅ローン残債よりも査定額が低い場合は手持ち資金を足して住宅ローンを完済することになります。

4. ローン完済ができそうなら売却活動へ

   訪問査定の結果、住宅ローン残債の完済ができそうな見通しが立ったら、不動産会社と仲介契約を締結して売却活動に移りましょう。

5. 売却資金を受け取ると同時に抵当権抹消

   不動産の売却では、不動産の引き渡しの際に売却代金を買主から受け取ります。

   買主から受け取った売却資金（必要でれば手持ち資金を加えて）をもって住宅ローンを完済します。

   不動産の引き渡し日に「買主様の売買代金の支払い」と「所有権移転の登記」、「抵当権の抹消登記」の3つを同時に行うことが多いです。

上で紹介した通り、売却資金を使ってローン返済し、抵当権を抹消する方法では、まず初めに行うのは不動産の一括査定です。

以下のボタンから、最大6社の優良不動産会社の査定額を比較できる一括査定フォームを利用できるため、ぜひご利用ください。

移住先は先に決める？売った後に決める？

不動産の売却資金を使って住宅ローン残債を完済してから不動産を売却する場合、移住先を先に決めておくべきか、売却後に決めるべきかという点が気になる方もいるでしょう。

移住先を先に決めておくといいケースと売却後に決めるケースは次のように分けられます。

以下の項目では、それぞれのケースにおけるメリットや注意点を解説していきます。

移住先を決めてから不動産を売却する場合のメリットと注意点

移住先を決めてから不動産を売却する方法は「買い先行」や「購入先行」と呼ばれています。

買い先行の売却では、先に移住先を決め（場合によっては引っ越しも済ませ）てから、抵当権付きの不動産を売却します。

不動産の売却資金を入手するよりも先に新居の費用が発生するため、予算がない場合は「つなぎ融資」などで一時的な資金不足を補うことになります。

買い先行の方法住み替えには、以下のようなメリットがあります。

移住先を先に決めるメリット

• 移住先探しに時間がかけられる
• 現在の家に不満がある場合、早く新居に移住できる
• 内覧の対応が楽
• 早期売却や高価売却に結びつきやすい

移住先を先に決める「買い先行」は、現在の家の引き渡し日が決まっていないため、買い先行の最大のメリットは新居探しに時間を割くことができます。

また、移住先を先に決めておくだけでなく、移住先に引っ越してしまえば、売却する不動産を空室にできるため、内覧に合わせてその都度清掃をしたり、自分自身で対応する必要がないのもメリットです。

ただし、資金面に余裕がない場合は買い先行はおすすめできません。

抵当権付きの不動産を売却する場合、売却が成立するまで今の家の住宅ローンを払い続けることになります。

先に移住先を決める場合、今の家の住宅ローンと新しい家の住宅ローンを二重で支払いが発生する「ダブルローン」の状態になります。

また、既に住宅ローンを借りていることにより、新しい家の住宅ローンの借入可能額が低く制限されてしまう場合もあります。

以上のような理由により、住み替え資金に余裕があり新居選びを妥協したくない方に向いた住み替え方法です。

不動産を売却してから住居を探す場合のメリットと注意点

不動産を売却してから住居を探す方法は「売り先行」や「売却先行」とも呼ばれます。

不動産を売却してから住居を探す場合は、移住先が決まる前に売却する不動産の売買契約を締結します。

不動産を売却してから住居を探す」と言っても、家を引き渡した後で移住先が決まっていなければ住むところが無くなっってしまいますから、基本的には売買契約締結から引き渡しまでの1ヶ月〜2ヶ月の間に移住先を決めることになります。

不動産を売却してから住居を探す方法は、ダブルローンになることがなく、キャッシュフローに余裕が生まれます。

また、不動産を売り急ぐ必要がなく、希望価格で売却できるまで比較的時間をかけて売却できるため、結果的に買い先行よりも売却価格が高くなりやすい点もメリットです。

そのため、資金に余裕がない方が選択するべき方法と言えるでしょう。

ただし、住宅の引き渡しまでに移住先が決まらなかった場合は仮住まいを借りる必要が生じてしまうので注意しましょう。

仮住まいに一旦入る場合は、引っ越し費用が2回かかってしまい「ダブルローンを避けたのに結局費用が高くなった」という事態にもなるため、移住先は時間をかけずスムーズに決める必要があります。

任意売却をする

不動産の売却資金に加え、自身の手持ち資金を補填しても住宅ローンの完済ができない場合は、任意売却という方法を検討する必要があります。

任意売却とは、住宅ローンの借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

任意売却では、住宅ローンの残債が完済できない場合でも借入先の金融機関が抵当権を抹消してくれるため、売却する不動産には抵当権が付いていない状態になるのです。

ただし、任意売却をおこなっても住宅ローンの返済義務がなくなるわけではないため、任意売却後も住宅ローンの残債を返済する必要があります。

任意売却は債権者である金融機関との相談の上で話が進展しますから、債務者の生活状況や現在の収入を考慮に入れた上で、無理のない提案をしてくれるでしょう。

抵当権が複数付いている不動産でも任意売却が可能

一般的には、不動産購入時に住宅ローンを借り入れた金融機関により抵当権が設定されていますが、場合によっては、複数の抵当権が設定されている場合もあるでしょう。

住宅ローンが2本立てになっている場合や、自宅購入後に新たな借入をして自宅を担保にした場合など、抵当権が2つ以上入っているケースなどが考えられます。

上記のように複数の抵当権がついている不動産でも任意売却が可能です。

任意売却を検討する場合は、どの金融機関が抵当権を設定しているか、明確に把握するところから始めましょう。

任意売却には債権者全員の同意が必要

抵当権が複数付いている不動産を売却する場合は、全ての借入先（債権者）から任意売却の合意を得て、抵当権を解除してもらう必要があります。

複数の債権者から任意売却の合意を得ることに加え、債権者間で不動産売却資金の配分で折り合いがつくよう調整するのは専門的な業務になります。

抵当権付き不動産の売却時における注意点

抵当権付き不動産の売却するには、以下のような注意点があります。

抵当権付き不動産の売却時における注意点

• 売却後に抵当権抹消できないと賠償請求のおそれがある
• 抵当権は建物と土地の両方に付く

いずれも抵当権抹消に際して必ず意識しておきたい内容なので、必ずチェックしておきましょう。

以下の項目からは、それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

売却後に抵当権抹消できないと賠償請求のおそれがある

不動産の売却資金を使ってローン完済し、抵当権を抹消する場合、売却後に抵当権抹消できないと賠償請求のおそれがあるため注意しましょう。

先に解説した通り、不動産の売却資金を使ってローン完済するプランの場合、買主は購入と当時に抵当権が抹消されることを前提に売買手続きを結んでいます。

従って、売却後に抵当権抹消できない場合は「契約に適合しない物件を引き渡された」として、契約不適合責任に問われる場合があります。

なお、抵当権抹消の前に抵当権移転登記が必要なケースや、登記申請内容に不備があって登記処理が完了しなかったりして「住宅ローンは返せたけど抵当権抹消がなかなかできない」というケースも珍しくありません。

不動産を引き渡した後は、買主との契約内容に従って速やかに抵当権抹消をすることを徹底しましょう。

抵当権抹消手続きの流れや必要書類については、「不動産売却時における抵当権抹消手続きの方法」項目で解説しているので、必ずチェックしておいてください。

抵当権は建物と土地の両方に付く

不動産に対して抵当権がかけられている場合、厳密には建物と土地の両方に抵当権がついているということになります。

そして、建物と土地はそれぞれ登記上は別々の不動産として扱われます。

そのため、抵当権抹消登記にかかる登録免許税や事前調査費用などの費用は土地と建物を合わせて不動産2件分かかるのです。

例えば、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産1件につき1000円であり、一戸建て住宅の抵当権を完全に抹消するには不動産2件分で2000円が必要になるということです。

なお、抵当権抹消登記にかかる費用については「抵当権抹消にかかる費用」の項目で詳しく解説しています。

抵当権の有無を確認する方法

抵当権付き不動産の売却方法について解説してきましたが、具体的に売却プランを考えるには、売却しようとしている不動産に抵当権がついているかどうかを確認する必要があります。

抵当権の有無を確認する方法は以下の3つが挙げられます。

抵当権の有無を確認する方法

• 法務局にある登記簿謄本で確認する
• 司法書士に依頼する
• 登記情報提供サービスで確認する

なお、売却対象の不動産の所有名義人でなくても、抵当権の有無は確認できます。

ここからは、上に挙げたそれぞれの確認方法について解説していきます。

法務局にある登記簿謄本で確認する

1つ目の方法は、法務局にある登記簿謄本から抵当権の有無を確認する方法です。

法務局には不動産の所有者や、所在、大きさ、構造などの情報が記載された書類である登記簿謄本が保管・公開されています。

なお、登記簿謄本と登記事項証明書はほぼ同じ内容が記載されたものです。

登記簿謄本を取得するにはお近くの法務局出張所の窓口に行くか、オンラインでも取得申請することができます。

なお、登記簿謄本、その不動産の管轄地域の出張所だけでなく、全国の法務局で取得できます。

→法務局所在地はこちら
→オンライン申請はこちら

司法書士に依頼する

登記簿謄本の取得を司法書士に依頼することもできます。

司法書士に登記簿謄本の取得を依頼する方法は、地番や家屋番号がわからないという場合や、平日昼間に法務局に足を運ぶ時間が取れない場合などにおすすめです。

また、司法書士事務所では、登記に関するチェックや助言をもらえる場合もあります。

現状のままで将来、子供に相続させて何か問題になることはないか、何の手続をすれば売ること（または担保に入れること）に支障のない物件になるのかなどの懸念点いついて、登記の専門家の観点からアドバイスをもらえます。

単に抵当権の有無を確認するだけでなく、物件の状態について確認と助言をもらいたい場合などにおすすめです。

また、登記簿謄本の取得だけであれば司法書士報酬も非常に安く、不動産1件につき1,000円前後が相場となっています。

登記情報提供サービスで確認する

登記情報提供サービスとは，登記所が保有する登記情報をWebで確認できるサービスです。

法務局のオンライン取得申請と異なり、情報の確認までWeb上で完結させられる上、手数料も安く済むのがメリットです。

確認方法	申請費用	証明書内容の確認方法
登記情報提供サービス	331円	Web上で申請 Web上で内容確認
法務局	郵送受取…500円 窓口受取…480円	Web上で申請 書類を郵送または窓口で受け取って 内容を確認

上記のように費用も時間もかからないため、抵当権の有無を確認することだけを目的とする場合は登記情報提供サービスで確認する方法が1番おすすめです。

ただし、不動産の登記情報を請求する場合には，不動産登記法上の「家屋番号」を用いて当該不動産を特定する必要があります。

住居番号だけでは不動産を特定することはできないので、登記識別情報通知書や固定資産税明細書などから「家屋番号」を確認しておく必要があります。

不動産売却時における抵当権抹消手続きの方法

抵当権付き不動産を売却するには、売却前または売却と同時に抵当権の抹消手続きをする必要があると述べてきました。

この項目では、不動産売却時における抵当権抹消手続きの方法について解説していきます。

抵当権抹消手続きの流れとタイミング

抵当権抹消手続きのタイミングは、住宅ローンが完済できてから、なるべく早めに行う必要があります。

手持ち資金の繰り上げ返済でローン完済できる場合や任意売却を行う場合は売却前に手続きを行います。

不動産の売却資金を使ってローン返済をする場合は、物件の引き渡しと同時に抵当権抹消手続きを行いましょう。

抵当権抹消手続きの流れは以下のようになります。

1. 必要書類を準備するまずは抵当権抹消手続きに必要な書類を準備します。

   必要書類に関しては後の項目で詳しく解説しています。

2. 不動産を管轄している法務局を調べる抵当権抹消の登記申請は、不動産が所在するエリアを管轄している法務局に提出する必要があります。

   そのためまずは、手続きを行うべき法務局を調べましょう。

   管轄の法務局は、法務局のホームページから確認できます。

3. 登記申請書を記入する入手しておいた登記申請書に必要事項を記入しましょう。ちなみに、登記申請書は法務局にも置いてありますが、ダウンロードすれば、ご自宅や会社で入手することができます。登記申請書には下記の項目を記入します。

   ・登記の目的
   ・原因
   ・抹消すべき登記
   ・権利者、義務者
   ・添付情報
   ・申請日と申請人兼義務者代理人
   ・登録免許税
   ・不動産の表示

   法務局のホームページでは、登記申請書の記載例がダウンロードできるようになっているので、参考にしながら記入していきましょう。

4. 法務局へ申請する必要な書類の準備が完了したら、法務局へ提出し、抵当権抹消登記を申請します。申請してから審査が通るまでの期間は、1～10日ほどです。申請は法務局の窓口へ直接持っていくか、郵送でできます。マイナンバーカードを持っている場合は、オンラインでの申請も可能です

抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消登記費用は、不動産1個につき1,000円です。

司法書士に依頼した場合は、別途16,000円程度の司法書士手数料が必要となります。

抵当権抹消にかかる費用は、以下のようにまとめられます。

費用の種類	金額	発生する条件
登録免許税	1,000円／不動産1件 土地＋建物で総額2,000円	抵当権抹消する場合必ずかかる
抵当権抹消確認費用	332円〜600円 / 不動産1件	抵当権抹消がきちんとできているか確認したい場合にかかる
司法書士報酬	10,000円前後	抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合にかかる

抵当権抹消において必ずかかるのは登録免許税です。

法務局に登記申請書に収入印紙を貼って納付する際に支払うことから「印紙税」とも呼ばれています。

抵当権抹消の必要書類

抵当権抹消には、必要な書類も多いため、あらかじめ把握しておきましょう。

抵当権抹消の必要書類

• 登記申請書
• 登記済証または登記識別情報
• 登記原因証明情報または、弁済証書
• 抵当権抹消の委任状
• 場合によっては銀行の資格証明書

どういった理由で登記を行うのかを証明する情報を登記原因証明情報といいます。

抵当権抹消の登記理由を証明できれば、書類のタイトルが登記原因証明情報である必要はありません。たとえば、弁済証明書でも登記原因証明情報となります。

弁済証書とは、住宅ローンの完済を証明する書類を指します。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合は「弁済」が登記原因となり、銀行から送られてくる弁済証書を法務局へ提出しなければなりません。

抵当権抹消手続きは司法書士に相談しよう

抵当権抹消手続きは自分で行うこともできますが、基本的には司法書士に代行してもらうのが無難でおすすめです。

特に以下のようなケースにおいては、自分で登記申請を行うのは難しいため、実質的に司法書士に相談するしかありません。

司法書士に相談するべきケース

• 平日昼間に法務局に行く時間を取れない場合
• 必要書類を紛失した場合
• 不動産が遠方にある場合
• 債権者の金融機関が不明になっている場合

抵当権抹消登記には法務局に足を運ぶ必要がありますが、抵当権抹消登記を申請する法務局は役所なので、当然土日祝日は休みとなります。

また、平日も8時30分〜17:15までしか対応しておらず、日中仕事をされている方などは、法務局に足を運ぶのは難しいでしょう。

また、抵当権魔性等きは不動産の所在地を管轄している法務局で行う必要があるため、相続した田舎の不動産を売却する場合や、先に新居に引っ越してしまった方なども、自分で手続きを行うのに大きな手間がかかります。

上記のようなケースにおいては、手続きの不備が発生するリスクもなく、煩雑な手続きを全て任せられう司法書士を利用するのが無難でしょう。

相続物件に抵当権がついている場合はどうする？

抵当権は、ローンの契約主が亡くなって相続されても存続します。

そのため、抵当権付きの不動産を相続した場合は相続人が低乙権を抹消するか、相続を放棄するかの2択となります。

この項目では、抵当権付きの不動産を相続した場合の対処法について解説していきます。

相続時に抵当権を抹消する場合

相続時に抵当権を抹消できるのであれば、それに越したことはないでしょう。

相続時に抵当権を抹消する具体的な方法は、以下の3つがあります。

相続時に抵当権を抹消する方法

• 限定承認で抵当権を抹消
• 債務を返済し抵当権を抹消
• 団体信用生命保険で負債を無くし抵当権を抹消

それぞれの抵当権抹消方法について解説していきます。

限定承認で抵当権を抹消

限定承認とは、預貯金や不動産等（＝プラスの遺産）と債務（＝マイナスの遺産）を相続前に整理し、相続したマイナスの財産に関しては、相続したプラスの財産の範囲内で弁済することを条件として相続を承認することをいいます。

抵当権付き不動産はどう処理されるかというと、換金するために競売にかけられ、売却が成立した価格とローンの残債を相殺し、その差分となる売却資金または残債を相続するというイメージです。

抵当権付き不動産1件だけでなく、その他の相続財産がどれだけあって、プラス・マイナスどちらが大きいのか総合的に判断する必要があります。

ただし、限定承認が選択されるケースは実情として多くはありません。

手続が非常に煩雑であることと、税金面でデメリットが大きいことネックであるため、相続のうち限定承認が選択されるのは全体の0.1％以下となっています。

債務を返済し抵当権を抹消

相続した不動産においても、ローン残債を完済して抵当権を抹消する方法もあります。

相続した不動産を手放したくない場合は手持ち資金で債務を完済するしかありませんが、不動産を手放してもいい場合は売却資金を使って債務を返済することもできます。

手続きが簡単であることや、不動産を競売で換金するより通常の売却で売った方が高くなることから、相続自体は単純承認（そべての相続財産をそのまま相続すること）で行い、抵当権は不動産を売却して債務を返済し、抹消するというのがおすすめです。

目安としては、アンダーローン、つまり抵当権を設定されている不動産の時価が住宅ローンの残高を上回る場合には債務を返済し抵当権を抹消する方法を最初に検討するといいでしょう。

団体信用生命保険で負債を無くし抵当権を抹消

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約とセットで加入されることが多い保険で「団信」とも呼ばれています。

団体信用生命保険は、住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあったときに、住宅ローン残高がゼロになるという内容です。

そのため、被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合、相続人は住宅ローンの残債を返済する義務はなく、保険金(共済)により債権者に返済が行われます。

団体信用生命保険で負債を無くせるか確認するには、相続人が不動産抵当権を持つ金融機関に連絡してみましょう。

なお、団体信用生命保険で負債を無くせるかどうかによって、相続の仕方（単純承認or限定承認or相続放棄）も変わってくるため、抵当権付き不動産の処分を検討する際は真っ先に確認することをおすすめします。

相続放棄をする

抵当権付きの不動産は、そもそも相続しないという手もあります。

相続放棄とはその名の通り、相続人が被相続人の権利義務の承継を拒否する意思表示のことをいいます。

放棄できるのは預貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、負債などのマイナスの財産も含まれるため、負債などマイナスの財産の方が多い場合に利用されるのが一般的です。

相続した不動産を活用するつもりがなく、その上で抵当権がついているという場合は相続放棄を検討してみてもいいででしょう。

相続放棄を行うと、最初から相続人でなかったことになり、法定相続における後順位の者が相続人となります。

自分が相続放棄することによって後順位の人（兄弟など）に土地相続が発生するため、事情を話して納得してもらう必要があります。

また、相続放棄を行うと最初から相続人ではなかったことになるため、現金・預金や株券など他の財産も全て相続できなくなってしまい点にも注意しましょう。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権について調べる際「根抵当権」という言葉を目にする機会も多いでしょう。

根抵当権は抵当権の1種であり、上限金額の範囲内で何度でも何度でも借り入れと返済を繰り返すことができる抵当権です。

抵当権と根抵当権の詳細な相違点をまとめると、以下のようになります。

抵当権と根抵当権の詳細な相違点

種類	抵当権	根抵当権
借入回数	ローンを契約したときの1回のみ	限度額の範囲内で何度でも借入可能
抹消条件	ローンを完済したら 抹消できる	ローン完済＋ 債権者の合意が必要
融資先の変更	自由	債権者の承認が必要
連帯債務	可能	ほぼ不可能

根抵当権は、事業資金を必要なタイミングで繰り返し融資を受ける必要がある企業や経営者が不動産購入する際に利用されるケースが多いです。

個人の居住用不動産に根抵当権を設定されることはほとんどありませんが、リバースモーゲージを契約した際には設定される場合もあります。

リバースモーゲージとは、持ち家に住みながらその自宅を担保に融資を受ける資金調達方法で、主にシニア世代に利用されています。

リバースモーゲージを契約したわけではない一般の消費者であれば、自身の不動産に設定されているのは根抵当権ではなく、普通の抵当権だと思っていいでしょう。

参照：民法398条

根抵当権付きの不動産は売却が難しい

根抵当権付きの不動産は、通常の抵当権付きの不動産以上に売却が難しいとされています。

先述したように、根抵当権を抹消するには、現在借入しているローンを完済することに加え、債権者の合意が必要だからです。

通常の抵当権は、不動産の売却資金を充てて住宅ローンを完済できれば抹消できるため、比較的売却しやすいです。

また、不動産の売却を行う場合、手数料や違約金がかかる内容の契約になっている場合もあります。

根抵当権の抹消を前提とした不動産売却の場合、早めに債権者の合意を得られるよう交渉したり、契約書の内容を確認し、手数料や違約金がかかる場合にはその資金を捻出する必要があります。

まとめ

抵当権付き不動産を売却するには、原則として抵当権を抹消する必要があります。

手持ち資金で住宅ローン返済をして抵当権を抹消するのが難しい場合は、不動産の売却資金を使ってローンを返済することも可能です。

売却資金を使って抵当権抹消を行う場合、売却成立後に抵当権抹消できないと、買主から賠償請求をされるおそれがあるため注意しましょう。

抵当権抹消手続きは申請内容に不備がないよう、司法書士に相談して手続きを代行してもらうのが無難です。

なお、抵当権付き不動産を売却するには、売却金でローン残債を完済できるか、手持ち資金が必要か確認するためにも、まずは不動産会社に査定してもらってからどのように抵当権抹消するかを決めましょう。

下のボタンから優良不動産会社6社による一括査定で売却資金の目安をチェックできるので、ぜひご活用ください。