既存不適格建築物と違反建築物の違いについて

既存不適格建築物

似ているようで全く違う既存不適格建築物と違反建築物。ただ、そのはっきりとした違いが曖昧で、この記事をご覧のあなたは「もしかして自分が所有している物件は既存不適格建築物ではなくて、違反建築物なのではないか」と不安に思われているのではないでしょうか。

今回は、既存不適格建築物と違反建築物の違いについて以下の流れで解説します。

この記事を読めば、ご自身が所有している物件が、既存不適格建築物か違反建築物か、迷わずに判断でき、適切な対応を取ることができるようになるでしょう。

既存不適格建築物とは?

既存不適格建築物

既存不適格建築物とは、新築時は法令に基づいて建てられていた適法の建築物が、法改正などによって新しい規定に適合しなくなった建築物のことをいいます。

建築基準法は改正されることが多く、平成29年の1年だけでも2回の法改正が行われています。そして法改正されるたびに、全ての建築物が新しい規定に適合するように改修工事をしなければならないとなると、基礎工事からやり直す必要があるなど、お金も時間も莫大にかかり、混乱が起きてしまうでしょう。

そこで、このような事態を避けるために、建築基準法では、「適用の除外」という項目を作り、下記のように定めています

この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替えの工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。出典:建築基準法第3条第2項

この条文を根拠に、建築基準法が制定された1950年(昭和25年)以前の建築物についてはそもそも建築基準法の適用除外の対象であり、また建築物が適合すべき規定は「工事が始まったタイミング」における建築基準法であると解釈されています。

また都市計画変更などによって新たに規定の適用を受ける場合も同様に、工事中の建築物とすでに存在している建築物については適用を除外されます。
参考: 既存不適格建築物

これによって完成している建築物だけでなく、工事中の建築物についても原則、法改正を気にする必要はないということです。つまり、既存不適格建築物は完成後、継続して利用する場合には何も問題なく利用できます。

ただし注意点として、一定範囲以上の増築、改築、大規模修繕・模様替え、用途変更などを行う場合には、不適格部分を現時点での建築基準法に適合するように改修工事が必要になるということがあるので気をつけてください。

既存不適格建築物のよくあるケース

建築基準法の改正や都市計画の変更でよくある既存不適格建築物の事例を紹介します。

(1)耐震基準

耐震基準が法律で定められたのは1923年の関東大震災後、1924年です。実は、建築基準法が制定されるよりも前に耐震基準は導入されています。それ以降は大きな地震が発生するたびに、被害状況を踏まえて改正が繰り返されてきました。

そして耐震基準が大きく変わったのは1981年6月1日です。この改正以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼んでいます。

このことから、1981年6月1日よりも前に建築確認が行われたものは新耐震基準を満たしておらず、既存不適格建築物の可能性が高いです。

(2)建築物の高さ

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域は低層住宅の住環境を保護する地域です。この地域では、建築物の高さを10mもしくは12m以下とするように地域指定されています。

こうした用途地域は都市計画の変更などによって変わることがあります。

たとえば世田谷区では、平成8年5月に現行の用途地域が定められました。そして、第一種低層住居専用地域では10m以下、第二種低層住居専用地域では12m以下とするように高さ制限が指定されています。

しかし、平成8年5月よりも前に建てられた建築物については、高さ制限の適用を受けません。そのため、低層住居専用地域であったとしても、規定の高さを超えた建築物が存在しています。
参考:世田谷区ホームページ
 

(3)建ぺい率・容積率

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合のことをいいます。これらの上限は用途地域ごとに都市計画で定められています。

都市計画は一度定められても、変更されることが多いです。最近でも、平成30年3月7日に品川区の補助29号線沿道西大井・東馬込区間で都市計画が変更されました。
参考:品川区ホームページ

都市計画の変更により、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまう建築物が出来てしまいます。こうした規定をオーバーした建築物については建て替え時に、そのときの規定に合うように改修工事を計画する必要がありますが、建ぺい率・容積率については特例が適用される場合もあります。

そのため、改修工事を行う前には役所に相談へ行くことがおすすめです。

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既存不適格建築物に係る是正命令について

基本的には、既存不適格建築物は新たに増改築などをしないのであれば、是正命令が下ることはありません

ただ例外があり、「特定行政庁が、著しく保安上危険であり、または著しく衛生上有害であると認める場合においては、保安上または衛生上必要な撤去や使用禁止などの措置を取るように命令できる」という内容の規定が建築基準法第10条第3項で規定されています。

しかし、今までは「著しく保安上危険」・「著しく衛生上有害」の判断基準が曖昧で、実際にはほとんど既存不適格建築物に対して是正命令は行われていませんでした。平成17年度から平成25年度までの適用実績は全国でたったの16件です。

そこで国土交通省が特定行政庁の判断を簡単に、明確にするために作成したガイドラインが「既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン」です。

具体的には、次のように定められています。

「著しく保安上危険」というのは、以下のような場合です。

  • (1)劣化や自然災害などが原因で倒壊する可能性が高い
  • (2)倒壊した場合に、通行人などに被害が及ぶ可能性が高い
  • (3)是正命令を行う社会的必要性がある

たとえば、基礎が大きく破損していたり、柱がシロアリ被害で欠損していたりするような状態です。

基礎欠損
引用元:国土交通省
シロアリ被害
引用元:国土交通省

また「著しく衛生上有害」というのは、以下のような場合です。

  • (1)建築物または設備などの破損が原因で通行人などに被害が出る可能性が高い
  • (2)是正命令を行う社会的必要性がある

たとえば天井や壁に使われたアスベストが飛び散って、不特定多数に健康被害を与える可能性があると、既存不適格建築物であっても改修工事や撤去などの是正命令が出されて従わなければいけません。

このように、周りに被害を出す可能性が高い既存不適格建築物については、継続的な利用であっても是正命令が出ます。既存不適格建築物だからといって、必ずしもそのままで大丈夫というわけではないことを覚えておきましょう。

もし是正命令が出されたら速やかに対応してください。

違反建築物とは?

違法建築物

違反建築物とは、建築基準法の規定に違反した建築物のことをいいます。

違反建築物となるのは、大きく分けて2つの場合があり、1つは建築当時から法律に違反していた場合で、もう1つは、新築時は規定に適合していたのにもかかわらず、その後の増改築工事によって法律に違反してしまった場合です。

新しく建築物を建てる場合、基本的には役所に「建築確認申請」を提出して、許可を取得していることを示す確認済証の交付を受けない限り、工事を始められません。そして工事が始まったあと計画を変更する場合は、再度、建築確認申請を行う必要があります。

また建築物の用途や規模によっては中間検査があり、建築確認どおりに工事が進んでいるかを確認し、工事完了後にも、建築確認で申請したとおりに施工されたか、確認されます。

そうして問題ないことが確認されて検査済証が発行されて引き渡しという流れになっています。

もし、すべての建築物がこの流れに沿っていれば、違反建築物は存在しないはずです。ですが、実際には完了検査を受けていない建築物も多くあるのです。下のグラフは国土交通省が発表している検査済証交付件数と完了検査率の推移です。
国土交通省グラフ

引用元:国土交通省

黒い折れ線グラフが完了検査率になります。
【完了検査率=当該年度における検査済証交付件数/当該年度における確認件数】のことです。

そして、このグラフからわかるように平成10年度の時点では、完了検査を受けている建築物はわずか4割程度になっています。そこから増加していますが、それでも平成23年度の検査率は9割弱です。

つまり建築確認申請を提出していないものだけでなく、確認申請で許可されたあと、違法となる計画の変更があったとしても、そのまま引き渡しまでされているものがあるということです。事実、毎年新しく1万件前後の違反建築物が確認されています。
参照:建築基準法施行関係統計報告集計結果表

違反事項としては確認申請手続きに関するものが一番多く、避難施設や耐火構造・防火構造、構造耐力上の規定などもあります。毎年、是正措置はされていますが、新たに確認・建築される違反建築物の方が多く、年々違反建築物が増えているのが現状です。

違反建築物に対する措置について

違反建築物はそもそも違法です。そのため、建築基準法第9条には違反建築物に対する措置が明記されています。

簡単にお伝えすれば、工事途中でも工事を停止させることができ、すでに完成している建築物についても違反を是正するための建築物の除去や移転、改築、使用禁止などの措置を命令することができるというものです。

また違法建築物の設計者や工事業者には宅地建物取引業法による免許の取り消しや業務停止命令などの処分が与えられる場合もあります。さらに平成19年6月20日施行の改正建築基準法により、罰則が強化されています。

たとえば工事施工停止命令違反などであれば、懲役が1年から3年に延びました。建築確認、完了検査、中間検査に関する違反も罰金が30万円から100万円に引き上げられています。

このことからも国をあげて違反建築物の取り締まりに力を入れていることがわかります。

「既存不適格建築物」と「違反建築物」の違い

既存不適格建築物と違反建築物の大きな違いは、規定を満たさなくなる要因にあります。

既存不適格建築物は、新築時には規定を満たしていて、その後も違法な工事は行っていないのに、法改正や都市計画の変更といった所有者にはどうしようもない事情によって規定を満たさなくなった建築物のことです。

一方で、違反建築物は、新築時から規定を満たしていないか、増改築などを行って規定を満たさなくなった建築物のことをいいます。

現時点で見ればどちらも、「建築基準法を満たしていない」という点では同じで法的瑕疵物件となりますが、要因は大きく違います。そこで次からは具体的に既存不適格建築物と違反建築物での取り扱われ方の差を解説します。

住宅ローンの審査について

物件を購入するとき、ほとんどの場合は住宅ローンを組みます。

しかし、違法建築物ではほとんどの場合、融資の審査が通りません。これは平成15年2月24日に国土交通省が民間金融機関に協力要請したことが関係しています。

国土交通省は建物の安全性を担保し、国民が安心して住める住環境を形成するため、中間検査・完了検査の実施、違反建築物への是正措置などの取り組みを強化してきました。そして、この取り組みがより実効性を持つように、民間金融機関へ協力要請したのが、新築物件での融資には検査済証を活用するように、というものです。

その結果、検査済証のない新築物件については基本的に融資がおりなくなりました。これに、あわせて中古物件でも融資がおりなくなってきています。

そのため、売却するときには現金一括で購入できる買主か、現金一括で購入できるだけの値下げが必要になります。

一方で、既存不適格建築物の場合は住宅ローンを借りられる可能性は高いです。既存不適格建築物は築年数が古いものが多く、当時は検査済証を受け取るほうが珍しいことでした。

この場合、金融機関によっても異なりますが検査済証の代わりに、役所で台帳記載事項証明書を発行してもらったり、建築基準法の法適合調査等の裏付書類を取得したりすることで、審査が通ることがあります。

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建築基準法に適合させるタイミングについて

違反建築物は、是正命令がおりれば直ちに現在の建築基準法に適合させる必要があります。

たとえば、新築から20年経っていた場合、適合させるべき建築基準法は20年前のものではなく、様々な改正が行われた現在の建築基準法です。もし是正命令に従わなければ懲役や罰金などの罰則を受けることになります。

今まで指摘されていなかったとしても、指摘されれば命令どおりに対処しなければなりません。

既存不適格建築物は、既存の延べ面積の1/2を超える範囲の増改築、大規模修繕・模様替え、用途変更を行うときに、建築物全体を現在の建築基準法に適合させる必要があります。

また平成21年の制限緩和によって、既存不適格建築物で1/2以下の範囲の増築の場合、新耐震基準を満たしていれば、既存部分は改修工事を行わなくても大丈夫になりました。

もしこれから既存不適格建築物を増築する場合は、どこまで改修工事が必要になるのか役所の方やリフォーム業者などの専門家に相談してみてください。

「既存不適格建築物」や「違反建築物」は売却できる?

売却
既存不適格建築物も違反建築物も買い主への告知義務はありますが、売却できます。告知は、口頭だけでなく書面の添付も必要です。万が一、告知義務を怠ると契約解除または損害賠償請求されることになります。

またどちらの物件も売却できますが、違反建築物はいつ改修工事や使用禁止などの是正命令が下されるかわかりません。買主にとっては、購入してすぐに行政指導が入るリスクを負います。

また違反建築物の売買では住宅ローンの審査がまず通りません。そのため、違反建築物の売却では通常の物件に比べて非常に安く売り出したとしてもなかなか買主を見つけられないことは覚悟する必要があります。

既存不適格建築物は、住み続けるだけであれば問題ないので違反建築物よりは買主を探しやすいでしょう。ただし、増改築、大規模な修繕・模様替えをするときに最新の建築基準法に適合させる必要が出てくるので、売却額は安くなります。

そして築年数が古くなればなるほど、リフォーム工事の必要性が高くなります。その結果、工事の規模が想定以上となって費用の負担が大きくなる可能性があります。

そのため、既存不適格建築物も築年数が古いほど売却額は安く、買主は見つけにくくなります。

さらに、道路への接道義務を満たしていないことが原因で既存不適格建築物となっている場合、それは再建築不可物件に分類されます。再建築不可物件は建て替えができない物件です。

通常の既存不適格建築物は、たとえば、建物の規模を小さくしたり、基盤工事をしたりすることによって建て替えることができます。しかし、再建築不可物件となると、規模を小さくするということ以前に、そもそも増改築、建て替えができません。

再建築不可物件は既存不適格建築物の中でも、物件の資産価値が小さく、担保として十分ではないとして住宅ローンも組めないために、売却額の安さ、買主の見つけづらさは違反建築物と同じくらい大変です。

このように既存不適格建築物、違反建築物の売却には非常に苦労するので、ワケあり物件の売買に慣れた不動産会社へ相談することがおすすめです。

本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも買取を行っております。

当社の「不動産スピード買取窓口」に依頼をして頂くと最短48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、税理士や弁護士を中心とした士業とのネットワークを活かし、特殊な物件も柔軟に買い取ることができます。

既存不適格建築物、違反建築物の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

まとめ

以上、既存不適格建築物と違反建築物の概要とその違いについて解説してきました。

上記をまとめると、以下のようになります。

  • 既存不適格建築物は法改正や都市計画の変更により、現在の規定に適合しない建築物
  • 違反建築物は新築時もしくは増改築により、規定に適合しない建築物
  • 既存不適格建築物は継続使用に問題はないが、違反建築物は是正措置の対象
  • 既存不適格建築物は住宅ローンを組める可能性があるが、違反建築物ではほとんどない

既存不適格建築物であっても、違反建築物であっても売却はできますが、相場より売却価格を下げても買主を見つけるのは大変です。もしこうした物件を売却するときには、ワケあり物件に慣れた不動産会社を探して依頼するか、現在の規定に適合するように改修工事を行ったあとで、売却活動を始めたほうがスムーズに進むでしょう。

最終更新日:

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