不動産の名義とは?相続登記についてわかりやすく解説

相続登記

不動産には、名義があります。所有者が変われば、名義も変わります。

相続の際に取得した不動産の名義変更は「相続登記」と言い、非常に重要な手続きです。

ここでは、相続登記の重要性や方法、相続登記に関連した不動産登記の例をご紹介します。

相続登記(名義変更)は、不動産の所有者名義を変更する手続き

名義変更
遺産相続で不動産を相続すると、不動産の持ち主は被相続人から相続人へ変わります。それによって、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する必要も生じます。これが、相続登記(正確には、相続による所有権移転登記)です。

相続登記は、不動産を取得した原因が遺産相続である場合の呼び名です。この手続きは、不動産を相続した後できるだけ速やかに行う必要があります。

相続登記をしないことは、デメリットしか生まない

相続登記自体が義務ではないことは、広く知られています。しかし「登記費用も節約したいし、相続登記しないでおこうかな」と考えることはできません。

相続登記をしなければ、不動産を相続した人はいつまで経っても不動産の登記簿上の所有者にはなれません。登記簿に所有者として記載されていなければ、相続した不動産を売却することも、自分のものとして活用することも難しくなります。担保にしてお金を借りようと思ってもかないません。また、所有者でなければ、他の人にその不動産を横取りされそうになった時にも、まともに対抗できません。これは、それほど珍しくないケースです。

見ず知らずの第三者が現れて「実はこの不動産は自分のものだ」と主張したり、他の相続人が心変わりを起こして、「やっぱり不動産は欲しい」と言い出すこともあります。

この時点で相続登記が済んでいれば、所有者として堂々と異議を申し立てることができます。客観的な証拠もあるからです。

しかし、相続登記をしていないなら所有者はいったい誰でしょうか。不動産がすでに亡くなっている被相続人の名義のままになっていては、その不動産の所有者は不在ということになります。つまり、誰が権利を主張したとしても反論できる立場の人間はいないので、出口の見えない争いの幕開けとなってしまう恐れがあるのです。

相続登記をしないまま二次相続が発生するとさらに複雑に

相続登記を怠ることのデメリットはまだあります。相続登記をすべきだった相続人が相続登記をしないまま亡くなった場合、その人が相続した不動産も遺産相続で分割対象の遺産とみなされることです。

これの何が問題かというと、相続登記をしていない以上、その相続人(現・被相続人)の遺産であることを立証する公的な証拠はありません。それでも相続人たちは、被相続人の遺産の一部としてその不動産を分割しなければなりません

相続登記が終わっていない不動産の二次相続について、自分たちだけで問題を解決することは到底できないでしょう。弁護士などの専門家に支援を受けなければ解決できないため、弁護士費用を捻出して依頼することになります。

相続登記を先延ばしにするとトラブルが生じやすい

相続登記は、「そのうちやろう」と少し先延ばしにしてしまったがために、取り返しのつかない大きなトラブルを生む場合があります。

相続人が複数いる場合には、他の誰かが一足早く相続登記してしまう可能性があるのです。自分の持分に相当する割合については、他の相続人の合意がなくても相続登記が行えるのです。

ですから、誰かが他の相続人に無断で勝手に相続登記をしてしまい、自分の持分を担保にしてお金を借りた後に音信不通になる、ということも十分有り得ることです。

また、相続人の誰かが税金の滞納などを督促されている場合、相続登記がまだだと、税務署によってその人の持分が差し押さえられてしまう可能性もあります。

このように、相続登記を行わない、または先延ばしにしておくことにはデメリットしかありません。相続登記は面倒くさいしお金を払いたくないと思っても、それをしなければさらなる問題が生まれる可能性があるのです。

目の前のお金や時間を失うことに対して躊躇せず、将来起きるかもしれないリスクをよく考えて、一日でも早く相続登記を済ませることをオススメします。

ちなみに相続登記は、遺産分割協議の成立前でも行えます。遺産の分け方で大きく争うと、何年も遺産分割協議がまとまらないこともあります。

相続登記を先延ばしにすることはトラブルのリスクを増大させますから、できる限り早く遺産分割協議をまとめて相続登記をすることが重要です。

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状況別相続登記(名義変更)の方法と流れを紹介

相続登記
相続登記をするケースは、大きく分けて次の4つの状況でしょう。

  1. 遺産相続で不動産を相続した
  2. 生前贈与を受けて不動産を取得した
  3. 財産分与を受けて不動産を取得した
  4. 不動産売買をして不動産を取得した

では、それぞれの手続き方法をご覧下さい。

遺産相続で不動産を取得した場合

遺産相続で不動産を相続する場合は、遺産分割協議書への署名捺印によって相続財産が確定します。

不動産を相続した人はその後速やかに、相続登記をします。

では、相続登記を自分でする場合の申請から完了までの流れを見てみましょう。

ステップ1:相続登記を申請する

まずは、登記しようとする不動産の所在地を管轄する地方法務局で、相続登記の申請をします。必要書類を直接窓口で提出するか、書留郵便で提出します。申請時には「登記申請書」の他、状況に応じた必要書類を提出します。

まずは、登記申請書を作成します。登記申請書には、規定のフォーマットがありません。そのため申請者が自分で作成することになります。用紙のサイズと書く方向だけは、「A4の用紙に横書き」と決まっているので注意しましょう。それ以外の規定はほとんどありません。手書きの場合はボールペンやサインペンなど、消えないもので書きましょう。パソコンで文字を打ち込んで作成した登記申請書も有効です。

登記申請書に記載するのは、登記の目的、被相続人の死亡日、不動産を相続した相続人の住所氏名や連絡先、添付書類の種類、登記識別情報の通知を希望するか否か、相続登記する不動産の価額と所在などについて記載します。

不動産について記入する際は、登記事項証明書に記載されている通りの様式で記載するよう気をつけましょう。課税価額を記入する際は、固定資産評価証明書の金額を確認してその通りに記載して下さい。

登記申請書の他に必要になる書類は、おおむね次のようなものです。カッコ内にあるように、相続登記の原因によって必要なものと不要なものが分かれます。

1.被相続人の出生から死亡までの記載がある戸籍謄本
2.相続人全員の戸籍謄本および住民票
3.遺言書(遺言による相続登記の場合のみ)
4.遺産分割協議書(遺産分割協議による相続登記の場合のみ)
5.相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議による相続登記の場合のみ)
6.固定資産評価証明書
7.相続関係説明図(戸籍謄本などの返還を希望する場合のみ)
1.被相続人の出生から死亡までの記載がある戸籍謄本

遺産相続で不動産を相続した事実を証明するために、被相続人の出生から死亡までの経緯が分かる戸籍謄本が必要です。

一通の戸籍で出生から死亡までをすべて記載することはできないため、死亡の記載がある戸籍からその前の戸籍、さらにその前の戸籍・・・と戸籍を手繰り寄せながらさかのぼり、出生の記載がある戸籍が見つかるまでさかのぼりながら戸籍を収集する必要があります。

これは尋常ではない手間と時間が必要な作業なので、時間がない方は司法書士や行政書士などに任せてしまう方が良いかもしれません。

2.相続人全員の戸籍謄本および住民票

相続人全員の戸籍謄本と住民票、また実際に相続登記を申請する相続人の戸籍謄本と住民票も必要になります。

3.遺言書

不動産を相続する理由が遺言書の遺言によるなら、遺言書も提示する必要があります。公正証書遺言以外の遺言書については、家庭裁判所で検認の手続きをしておく必要があります。

4.遺産分割協議書

遺産分割協議での取り決めによって不動産を相続する場合は、そのことを証明できる遺産分割協議書が必要になります。

5.相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議の内容にしたがって不動産を相続する場合は、遺産分割協議書に加えて相続人全員分の印鑑証明書も必要です。

6.固定資産税評価証明書

相続する不動産の固定資産税評価額が分かるよう、固定資産税評価証明書も提出します。

7.相続関係説明図

相続関係説明図は手書きで自由に作成できます。提出書類の返還を希望する場合は、作成しておきましょう。

登記申請書とこれらの必要書類のセットは、2つ作成しておきましょう。法務局への提出用と申請書の副本用です。

相続登記の申請時には、登録免許税を支払う必要もあります。

相続登記の場合の登録免許税額は、不動産の価額の1000分の4、相続人以外の人への遺贈の場合は1000分の20となります。登録免許税は、申請当日に窓口で現金払いすることはありません。事前に振り込みをしておくか、申請時に収入印紙のかたちで納付します。

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ステップ2:相続登記の審査

必要書類を提出したら、法務局による相続登記の審査が始まります。提出した書類に不備があると法務局から呼び出されてしまうので、法務局まで距離がある場合は特に念入りに書類のチェックを行いましょう。

ステップ3:相続登記の完了・登記完了証および登記識別情報通知書の交付

指定された日に法務局の窓口へ出向き、審査結果を確認します。問題がなければ相続登記は完了です。登記完了証を受け取って、無事に相続登記の手続きは終了します。

登記申請書に、登記識別情報の通知を希望すると記載していた場合は、登記識別情報通知書も交付されます。

登記識別情報通知書に記載されている登記識別情報は、12桁の英数字の形式になっています。

一見すると訳が分からない情報に見えますが、これは従来の登記済証(権利証)に取って代わる大切な情報です。今後、権利に関する登記を行う際は本人確認書類として必要になるため、紛失したり他人に見られたりしないよう十分注意してください。なお、登記識別情報通知に貼られているシールは絶対にはがしてはいけません

生前贈与によって不動産を取得した場合

生前贈与
遺産相続の項目で紹介したステップ1から3の手続きが、生前贈与の場合も共通して必要です。違うのは、用意する必要書類になります。

生前贈与で不動産を取得した場合は、次の書類が必要です。

・生前贈与で取得する不動産の登記識別情報
・贈与者の印鑑登録証明書(発行から3カ月以内のもの)
・不動産の贈与を受ける者の住民票
・登記原因証明情報(贈与契約書)
・固定資産評価証明書
・生前贈与で取得する不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)

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財産分与によって不動産を取得した場合

財産分与で不動産を取得する場合も、遺産相続の場合のステップ1から3の手続きとほぼ同じ流れで登記します。

必要書類は、以下のものです。

・贈与者の登記済権利証
・贈与者の印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
・受贈者の住民票
・固定資産評価証明書
・贈与契約書
・贈与による所有権移転登記申請書

不動産売買によって不動産を取得した場合

相続や贈与ではなく、売買によって不動産を取得した場合も基本的な流れは遺産相続の場合と同じようになります。

売買の場合の必要書類は、おおむね次のようなものです。

・旧所有者の登記済権利証
・旧所有者の印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
・新所有者の住民票
・固定資産評価証明書
・離婚協議書(必要な場合のみ)
・財産分与契約書(必要な場合のみ)
・戸籍謄本
・財産分与による所有権移転登記申請書

最初にご紹介した遺産相続での相続登記以外については、正確には相続登記ではないかもしれません。ただし、どれも遺産相続に関連して生じるかもしれない不動産の登記例になります。

まとめ

「登記」というと、司法書士の専門分野とイメージする方もおられるでしょう。確かにその通りですが、トラブルの際に代理人となって最後まで解決できるのは弁護士です。

前述のように、悪意のある相続人に先を越されてしまい、遺産分割協議で取り決めた通りの不動産相続ができなくなってしまうこともあります。一度相続登記を完了されてしまうと、手遅れになる場合もあるでしょう。

相続登記を巡って争いが起きる可能性が少なからずあります。不動産の相続登記に関するトラブルが起きたら、早めに弁護士と連携している不動産会社に相談しましょう。

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