地震の多い日本では、土地を所有していても液状化して家を建てられなくなってしまう心配があります。液状化リスクのある土地や既に液状化してしまった土地を所有している人は、「土地を手放したくても、売却が困難なのではないか？」と思われているかもしれません。液状化リスクのある土地や建物であっても、コツを知っていれば、高値で売却することは可能です。
この記事では、液状化した土地の価格相場や売却のコツについて説明します。
目次
液状化とは？
液状化とは、本来固いはずの地盤がやわらかい沼のようになってしまう現象です。固体ではなく液体のようになることから、液状化と呼ばれます。
液状化が起こるメカニズム
液状化は、地震により地盤に振動が加わるとおこることがあります。ただし、どんな地盤でも液状化するわけではありません。液状化が起こるのは、地下水位が高く、砂質土がゆるく堆積している地盤です。
砂質土が完全に水に浸かっている地盤では、砂や土や地下水が密着しあった状態になっています。しかし、地盤に地震の揺れが加わると、密着していた砂の粒子がバラバラになって水に浮きます。そして、揺れがおさまったときに、水と砂とが分離してしまうのです。
液状化でもたらされる被害
液状化の代表的な被害は、地盤沈下になります。地盤沈下とは、地面が徐々に沈んでしまう現象です。また、地面に亀裂が発生したり、地面から泥水が噴き出してきたりすることもあります。液状化が起これば、水より比重の重い建物は沈み、水より比重が軽い地中の水道管などは逆に浮き上がってきます。
液状化で建物に被害が出た場合には？
液状化により建物が傾いた場合には、そのまま住み続けることができなくなってしまいます。たとえ少しの傾きであっても、家は毎日を過ごすところですから、健康被害が出てしまいます。建物に住み続けるには、修復工事やリフォームが必要です。
液状化が起こりやすい場所
液状化の恐れがあるのは、川が運んできた土砂が堆積してできた土地です。海岸や川沿い、過去に河川や池だったところは、必然的に液状化のリスクが高くなります。臨海部の埋立地なども液状化しやすい土地です。
2011年３月の東日本大震災のとき、千葉県浦安市の東京ディズニーランド付近の道路の至るところで泥水が噴き出す被害がありました。ディズニーランド付近のように比較的新しい埋立地は、液状化の被害が顕著です。液状化は、海に近いところだけでなく、内陸部でも起こり得ます。2018年９月に発生した北海道胆振東部地震では、内陸部である札幌市清田区で大規模な液状化被害が発生しています。
液状化リスクへの対策
液状化により建物に被害が出てしまったら、修復工事を行うために、多額の費用がかかります。住んでいる土地に液状化のリスクがあるなら、地震保険に加入しておいた方がよいでしょう。
建物建築前であれば、地盤改良工事を行って、液状化に備えることが大切です。地盤改良工事には、建物が接地する部分に固化材を入れる方法、建物が接地する部分を深く掘削して柱状の固化材で支える方法、建物を設置する箇所に鋼管を埋め込んで支える方法などがあります。
土地を購入する前の段階なら、地盤調査を行って、液状化の可能性について調べましょう。液状化の可能性の低い土地を購入することで、リスクを避けられます。
液状化が起こりうるエリアを調べる方法
液状化のリスクについては、自分で調べることも可能です。インターネットには、無料で情報を入手できるサイトもあります。液状化が起こりうるエリアかどうかを調べるには、次のような方法があります。
ハザードマップを探す
自治体の中には、防災用のハザードマップを作っているところがあります。ハザードマップとは、河川の氾濫による洪水、津波、液状化などの自然災害による被害を予測し、地図上に表示したもので、自治体のホームページなどで確認できます。
たとえば、東京都では、液状化予測のハザードマップについては、「液状化予測図」としてホームページで公開しています。「液状化予測図」では、「液状化の可能性が高い地域」「液状化がある地域」「液状化の可能性が低い地域」が色分けして表示されています。
地図・航空写真を確認
土地が埋立地かどうかは、過去の地図や航空写真（空中写真）と比較することでわかります。過去の地図や空中写真は、国土地理院の「地図・空中写真閲覧サービス」で、無料閲覧できます。図書館で、航空写真が掲載された写真集が見つかることもあります。
参照：国土地理院｜地図・空中写真閲覧サービス
地盤情報サービスを利用
インターネット上には、特定のエリアの地盤情報や自然災害のリスクについて調べられるサービスがあります。ジャパンホームシールド社が提供している「地盤サポートマップ」では、住所を入力すれば、地盤の強さについて簡単に調べられます。
参照：地盤サポートマップ
地名の由来を調べる
地名の由来をたどれば、その土地がどのようにして形成されたかがわかります。たとえば、「河」「川」「洲」「池」「岸」「浜」など水に関係する地名がついている場所は、軟弱地盤である可能性があります。
専門家に地盤調査を依頼する
液状化の危険性がある土地かどうかを調べる最も確実な方法は、専門家に地盤調査を依頼することです。
地盤調査の方法には、スウェーデン式サウンディング試験（スウェーデン式試験・SWS試験）、スクリュードライバーサウンディング（SDS試験）、ボーリング調査（標準貫入試験）、表面波探査法といった種類があります。専門家による地盤調査は有料になりますが、どの調査方法を用いるかによって費用は変わってきます。比較的低価格でできるスウェーデン式サウンディング試験でも、10万円前後かかります。
液状化現象を起こした土地の価格相場
既に液状化した土地は地盤改良工事が必要になるので、売却価格が下がってしまいます。液状化リスクがある土地も、売却するときには注意しておきましょう。
液状化のリスクがあっても土地の価格は下がらないこともある
液状化のリスクがあるだけなら、土地の売却価格は必ずしも下がるとは限りません。土地の鑑定価格には災害のリスクが織り込み済みなので、相場どおりの価格で売却できる可能性があります。
売主には不動産の重要な事項について買主に告知する義務がありますが、地盤の強度や液状化のリスクは重要な事項とはされていません。売却前に地盤調査する必要もないので、普通に売却ができます。なお、液状化リスクがある土地は地盤改良工事を行った方が安心ですが、地盤改良工事の費用は基本的には買主が負担することになります。
既に液状化している土地の価格は下がる
既に土地が液状化している場合には、その土地には明らかな瑕疵があります。液状化した土地に建物を建てるには地盤改良工事が必要になり、コストもかかってしまいます。液状化した土地の価格が下がってしまうことはやむを得ず、相場の５～７割程度になることもあります。
土地の瑕疵は不動産の重要事項なので、売主が土地の液状化を知っている以上、買主に告知しなければなりません。
液状化の土地（家）を売却する前に確認しておく3つのこと
液状化のリスクがある土地や家を売却するときには、次の3点に注意しましょう。
液状化リスクがある土地の売主には責任が生じることがある
売買契約の時点で液状化リスクが明らかでなかった場合でも、購入した後に土地が液状化した場合には、売主は買主に責任追及されることがあります。
売買契約の売主は、物件に「隠れた瑕疵」があった場合に、瑕疵の発見から１年間（または物件の引き渡しから２年間）、瑕疵担保責任を負います。液状化のリスクが「隠れた瑕疵」に該当すれば、売主は買主から損害賠償請求されるか、契約解除されてしまいます。液状化のリスクがある土地は、相場どおりの価格で売却できても、後で損害を賠償しなければならなくなる可能性があるということです。
液状化リスクが「隠れた瑕疵」になる可能性
液状化のリスクがある土地を売却した場合、売主に瑕疵担保責任が生じるかどうかは、あくまでケース・バイ・ケースです。
たとえば、極端に大きな地震で地盤沈下が生じた場合には、「隠れた瑕疵」ではなく、不可抗力と言えます。一方、小さな地震なのに地盤沈下が生じた場合には、土地自体に瑕疵があったと考えられるでしょう。なお、土地が軟弱地盤で液状化のリスクがあることを買主が最初から知っていた場合には、「隠れた瑕疵」とは言えないので、売主の瑕疵担保責任も生じません。
液状化を隠して売却したらトラブルになる
液状化の事実を隠して買主に土地を売却した場合には、買主から瑕疵担保責任を追及され、契約解除または損害賠償請求される可能性があります。仮に瑕疵担保請求の期間が過ぎていても、買主は告知義務違反という不法行為を理由に、損害賠償請求ができるので、売主は責任から逃れられません。
液状化・地盤沈下の土地（家）を少しでも高値で売却する４つのコツ
液状化した土地を相場どおりの価格で売却するのは困難です。ですが、売却のポイントを押さえておけば、相場に近い価格で売却することも可能になります。液状化・地盤沈下の土地を高値で売却するコツを知っておきましょう。
地盤を改良して売却
液状化した土地は、地盤改良工事をすることで、建物を建てられるようになります。土地の地盤改良工事を行ってから売却すれば、相場に近い価格で売却できる可能性があります。ただし、地盤改良工事には、費用がかかります。売却により手元に残る金額を大きくするには、地盤改良工事の費用をできるだけ抑えるべきでしょう。
複数の会社に依頼する
不動産の査定額は、不動産会社によって違います。１社のみに査定してもらったのでは、その金額が高いのか安いのかが判断できません。液状化した土地を売却したい場合でも、複数の会社に見積もりしてもらうことで、価格の相場がわかります。最も高額査定をつけてくれる会社に依頼すれば、高く売却できる可能性もあります。
最初は高値で売り出す
問題のある土地を売り出す場合、最初は高めの価格で売り出し、後で値引きする方法があります。「この土地は液状化しているので安くします」と言われると、買主も値引きの理由として十分納得ができます。高めの価格設定で値引き率を大きくすれば、お得感も増すことになり、購入につながります。
不動産会社に買取してもらう
液状化した土地は、不動産会社に買取してもらうのがおすすめです。訳あり物件でも高く買取してくれる不動産会社がありますので、相談してみましょう。
当社では、訳あり物件を積極的に買取しています。液状化した土地や、液状化のリスクがある土地であっても、遠慮なくご相談ください。当社では、全国800を超える士業と連携し、訳あり物件であっても独自のノウハウで運用しています。他社で断られた物件でも、ご満足いただける査定額を提示できるよう、全力で対応させていただきます。買取査定や無料相談をご希望の方は、下記からお気軽にご連絡ください。
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液状化対策の地盤工事を行うと、もう液状化することはないのか？
液状化による建物被害のリスク防止や液状化によるダメージ回復のためには、地盤改良工事が有効です。しかし、地盤改良工事をしても、それで完璧というわけではありません。再度、液状化する可能性も考慮しておきましょう。
地盤工事をしても液状化する可能性はある
液状化対策の地盤工事には、固化材を入れる方法や、地面に鋼管を埋め込む方法などがあります。しかし、どの方法をとっても、その後絶対に液状化が行らないというわけではありません。地盤工事の工法には、それぞれメリット、デメリットがあります。液状化防止の効果を上げるには、複数の方法を組み合わせるのが有効です。
一度液状化した土地はもう液状化しない？
地震により一度液状化が起これば、土が圧縮されるため、再度の液状化は起こりにくいと言われることがあります。しかし、一度液状化が発生しても、それだけで十分地盤が固まるとは限りません。実際に、液状化がくり返し起こっている例もあります。液状化のリスクがある以上、リスクがゼロになることはないと言えるでしょう。地震が起こる可能性もゼロにはならないので、土地の液状化対策については常に考えておくことが必要です。
まとめ
液状化した土地は、相場の５～７割程度でしか売却できない可能性があります。液状化した土地は地盤改良工事が必要なので、売却価格が下がってしまうのはやむを得ません。まだ液状化しておらず、液状化のリスクがあるというだけなら、売却価格に影響が出ないこともあります。ただし、後で買主に責任を追及されてしまう可能性があるので、注意しておきましょう。
液状化した土地や液状化のリスクがある土地を売却したい場合には、買取専門の不動産業者に相談するのがおすすめです。
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