築40年のアパートは売却できる？売却のコツや相談すべき不動産会社など徹底解説！

一般的に、築年数が古いアパートには買い手がつきにくく、売却も難しいです。

築40年ともなると、外観の老朽化や耐震基準など、さまざまな問題が生じるため、なかなか買い手を見つけるのは難しいでしょう。

とはいえ、売却が不可能というわけではありません。

売却先をしっかりと選び、売却のコツを押さえておけば、きっと買い手を見つけられるはずです！

この記事では、以下の3点を中心に解説していきます。

• 築40年のアパートを売却するコツ
• 築40年のアパートの売却が難しい理由
• 築40年のアパートを売却する際のおすすめ不動産会社

築40年のアパートを売却するコツ

築40年のアパートは、以下のコツを押さえておくと売却がうまくいきやすいです。

• 更地にして売却する
• 都心の不動産会社に売却相談する
• 仲介ではなく不動産業者の買取に出す

それぞれ簡単に解説していきます。

更地にして売却する

築40年とかなり古い建物の場合は、建物を取り壊して更地にしてから売却した方がいい可能性があります。

土地には古い新しいという概念が存在しないため、築年数が古い建物が建っていたからといって土地自体の価値は下がらないからです。

また、更地であれば購入者の目的・用途に合わせて新しい建物を建てられるため、さまざまなニーズに合わせやすいといえます。

特に、以下の条件にあてはまる場合は、更地にすると売却価格が大きくなりやすいです。

• 都心に近いなど立地が良い
• 土地が広い

ただし、更地にして売却するためには、もちろん入居者に立ち退いてもらわないといけません。

更地にして売却をしたいというオーナー側の勝手な都合で、トラブルなく入居者に立ち退いてもらうのは難しいといえるでしょう。

また、入居者へ支払う引っ越し代や、解体を依頼する業者に支払う費用など、さまざまなコストも生じるため、更地にするかどうかは慎重に検討するべきです。

都心の不動産会社に売却相談する

築40年のアパートを売却する場合には、都心の不動産会社に相談をするのがおすすめです。

中古のアパートを購入する人のほとんどは、不動産投資家です。

そして、投資家の多くは、高収入者が多い都心に住まいを構えています。

たとえ地方や田舎の古いアパートであっても、都心に住む投資家たちにPRするのは有効な方法なのです。

築40年のアパートは、築浅のアパートや都心のマンションと比較すると価格も安くなるため、投資初心者からしても手を出しやすい物件です。

投資初心者の相談を多数受け付けている都心の不動産会社であれば、築古のアパートでもいい買い手を見つけてくれる可能性が高いのです。

仲介ではなく不動産業者の買取に出す

築40年と古いアパートの場合は、仲介ではなく不動産業者に直接買い取ってもらうのがおすすめです。

不動産を売却する際には、「仲介」と「買取」の2つの手段が考えられます。

仲介とは、不動産会社が買い手を見つけてくる方式です。

築古のアパートはどうしても買い手が見つかりづらいため、仲介だと売却までに多くの期間を要する恐れがあります。

また、なかなか売れないからといって不動産業者から値下げを提案されて、損をしてしまうケースもあります。

それに対して、買取であれば、不動産業者が独自のノウハウでその後の運用を考えるため、通常は売れづらい物件でも買い取ってもらえる可能性は十分にあるのです。

ただし、買取だと早く売却できる可能性がある代わりに、売却価格が仲介の市場相場の7~8割になってしまいます。

売却価格が下がっても許容できるか、慎重に検討しましょう。

築40年でも売却しやすいアパートの特徴

築40年のアパートは、築浅のアパートに比べるとどうしても買い手は見つかりづらいです。

ただし、以下のような条件を満たしている場合には、売却しやすいといえるでしょう。

• アパートの立地が良い
• 設備等の管理状況が良い
• 相場に合った売却価格になっている

それぞれ少し詳しく解説していきます。

アパートの立地が良い

たとえ築年数が古いアパートであっても、立地が良ければ買い手の評価は高くなります。

立地さえ良ければ、買取後に更地にして別の建物を建て直すなど、資産としての運用もしやすいからです。

以下のような特徴がある物件は、立地が良いと呼べるでしょう。

• 駅が近い
• スーパーや病院など生活に必要な施設が近い
• 都心に近い
• 騒音が少ない
• 治安が良い

設備等の管理状況が良い

築40年のアパートともなると、室内外の設備はかなり劣化しています。

アパートの購入者としては、設備の管理状況は気になるポイントです。

定期的なメンテナンスや補修工事を行っていて、しっかりとその履歴を残していれば多少買い手がつきやすくなるでしょう。

購入後のアパートをそのまま賃貸物件として運用するのであれば、その後の補修工事にかかる費用は、買い取った次期オーナーの負担となります。

次期オーナーからすれば、少しでもメンテナンス費用を抑えたいはずなので、管理の行き届いている物件は売れやすいといえます。

相場に合った売却価格になっている

築40年のアパートでも、市場価格の相場に合った売却価格になっていれば売れやすいです。

不動産の売却相場は常に変動しています。

ただし、築年数が古いほど、市場価格の相場は安定する傾向にあります。

これは、古い不動産物件になるほど需要と供給のバランスが取れ、価格の変動が少なくなるためです。

ただし相場より高すぎると当然買い手はつきづらいですし、相場より安すぎても「何か欠陥があるのではないか」と疑われる要因になり得ます。

中古アパートの販売実績の多い不動産会社に相談して、相場に合った売却価格で売りに出すことが重要です。

築40年のアパートが売れない理由

築40年のアパートは一般的には売れづらいといわれています。

売れにくい理由としては、主に以下の要因が挙げられます。

• 老朽化によって外観が悪い
• 住宅設備が古い
• 担保評価が低く住宅ローン審査が厳しい
• 耐震基準を満たしていない恐れがある

どれも、不動産投資家などの買い手からすると購入をためらう理由になり得るものです。

それぞれ簡単に解説していきましょう。

老朽化によって外観が悪い

築40年ともなると、外壁や内装など物件のいたるところが老朽化しています。

税法上、木造アパートの法定耐用年数は22年と定められており、築40年の物件であれば複数回のリフォームやリノベーションを経験しているはずです。

いくら補修工事を繰り返していても、築年数が経ったことによる老朽化は隠しきれません。

外観の綺麗さを重視する入居者も多いため、老朽化によって外観が悪くなれば、入居者も集めづらくなります。

また、建物自体のデザインも古くなっているため、「買いたい」「住みたい」と思う客層も限られてしまいます。

築40年のアパートは、明確な目的がない限りはなかなか買いづらい物件といえるでしょう。

住宅設備が古い

40年前の物件となると、室内の各設備なども時代にそぐわない古いものである可能性も高いです。

特に、以下のような設備が古いと、買い手としてはマイナスポイントになるでしょう。

• 給湯器
• 浴槽
• トイレや風呂場のタイル
• エアコン

このような設備が古いと清潔感に欠けるだけでなく、実用性も劣ります。

入居者からすると設備の使いやすさは重要視されるため、設備が古くなっている物件は売却が難しいといえるでしょう。

担保評価が低くて住宅ローン審査が厳しい

築40年のアパートの場合は、住宅ローンを組めない可能性があり、買い手がつきづらいといえます。

不動産を買う投資家は、住宅ローンなどの融資を受けて購入資金を調達するケースが多いです。

住宅ローンを組む際には、購入予定の不動産自体を担保にします。

ただし、築年数が古い物件だと、建物自体の資産価値が低いため、銀行側から担保として十分に評価されずにローンを組んでもらえない可能性があるのです。

築40年のアパートの買い手は、ほとんど現金一括で購入できる人に限られるため、買い手が見つかりづらいといえます。

耐震基準を満たしていない恐れがある

築40年のアパートだと、耐震基準を満たしていない恐れがあるため売却が難しいです。

2024年の能登半島地震、2011年の東日本大震災などに代表されるように、日本は非常に地震が多い国です。

不動産の購入を考えている投資家からして、建物が耐震基準を満たしているかどうかは非常に重要なポイントです。

しかし、築40年のアパートだと、1981年に施行された新耐震基準を満たしていない物件である恐れがあるのです。

新耐震基準を満たしていない物件は、耐久性に不安があるだけでなく、買主が住宅ローン控除を受けられないといったデメリットもあります。

買主からの「耐震基準の検査をしているか」「新耐震基準を満たしているか」などの質問には必ず答えなくてはいけないため、誤魔化すこともできません。

新耐震基準を満たしていない物件はどうしても需要が下がるため、買い手がつきづらいのは間違いありません。

築40年のアパートの資産価値

一般的に、物の価値は古くなればなるほど下がっていくものですが、これはアパートについても当てはまります。

国土交通省の土地総合情報システムを参照すると、築40年の中古アパート・マンションは、新築と比較して売値が5割以上下がります。

中古アパートの売値は、立地条件や物件の周辺環境にも大きく影響されます。

さらにいえば、築40年ともなると、建物自体の価値というよりも土地値でしか評価されないケースが多いと覚えておきましょう。

資産価値は低いがエリアによって需要は高い

先述の通り、築40年の不動産は建物自体はほとんど物的価値がないと評価されるケースが多いです。

とはいえ、アパートなどの集合住宅の場合は、駅が近いなどの立地条件さえ良ければ入居者を集められるため、一定の需要があるのも確かです。

また、築年数が古いアパートであっても、立地条件によっては新築よりも高い値段で取引される可能性もあります。

築40年のアパート売却時にリノベーションは基本不要

築40年のアパートは、設備や外観の老朽化のため、買い手がつきにくいです。

とはいえ、少しでも売りやすくしようと売却前にリノベーションするのはおすすめできません。

築40年のアパートを買う投資家としては、購入後に建物を自分好みに作り替えてから貸しに出す人が多いからです。

また、リノベーションをしたからといって高く売れる保証ないため、売却前にリノベーションをしても無駄な出費となるリスクがあります。

まずはあくまで現状のまま売りに出すことを考えつつ、専門家である不動産業者に相談しましょう。

築40年のアパートを売却する際のおすすめ不動産会社

築40年のアパートを売却するなら、仲介よりも不動産会社に直接買い取ってもらう方が良い場合があります。

では、どのような不動産会社に買い取ってもらうのがいいでしょうか？

基本的には、大手の不動産会社よりも、買取専門の不動産会社に相談するのがおすすめです。

ただし、売却予定の物件の価格相場をざっくりと知りたいのであれば、一括査定に出してみてもいいでしょう。

ここでは、築40年のアパートを売却する際におすすめの不動産会社をいくつか紹介していきます。
>>【優良業者をまとめて比較】不動産売却の一括査定はこちら

築古物件対応の不動産買取業者

築40年のアパートを売却する上では、買取専門の不動産会社のなかでも「築古物件対応」と銘打っている業者がおすすめです。

築古物件の買取を得意とする業者であれば、古い物件専門のノウハウを持っているため、適正な価格で買い取ってもらえます。

自身ではそれほど価値がないと思っている物件でも、専門的な知見を活かして思わぬ高査定をつけてもらえる可能性もあります。

空き家や訳あり物件対応の不動産会社

空き家や訳あり物件を取り扱っている不動産買取業者もおすすめです。

空き家や訳あり物件のなかには、潜在的に築古の物件も多く含まれるため、築古物件買取の実績が豊富なケースが多いです。

また、過去に事故があったなど、大手不動産業者では取り扱ってくれないような物件も買い取ってくれる可能性も高いため、一度査定を受けてみるといいでしょう。

都心にある不動産会社

築40年のアパートを売却するうえでは、都心にある不動産会社にも相談をするべきです。

都心の不動産会社は、顧客として多くの投資家を抱えているからです。

田舎や地方の物件であっても、都心の投資家の目に留まる可能性があれば十分に買い取ってもらえるのです。

また、都心にある不動産会社は、地方の業者に比べてアパートの売却実績も多く、より適正な価格で査定してもらえやすいといえるでしょう。

まとめ

本記事で紹介したように、築40年のアパートには売却する上でさまざまな壁があります。

とはいえ売却のコツを押さえて、相談先をしっかりと選べば、思わぬ高価格で売却できることもあります。

築古のアパートの売却を考えている方は、安易にリフォームやリノベーションをして出費を増やさずに、まずは不動産買取を専門とする業者に相談してみましょう！