投資用のマンションを手に入れた場合、必要になるのが「管理会社」です。多忙な自分に代わり、プロの知識や経験をもとに建物管理や入居者の募集を行ってくれる管理会社は、不動産を持つ人にとってなくてはならない大切なパートナーと言えるでしょう。
しかし、そんな管理会社にも信頼できる業者とそうでない業者が存在します。もし不動産の管理を任せた業者が、あなたの期待に応えてくれない会社であった場合、契約を解消し新たな管理先を探すことも必要になるかも知れません。
この記事では、投資用マンションの建物管理会社および賃貸の管理会社、それぞれについて管理会社を変更するメリットやデメリット、具体的な方法について詳しく解説したいと思います。
目次
管理会社には2種類ある
投資用マンションの場合、管理会社は2種類存在し、それぞれ担っている役割が異なります。
管理会社を変更する場合、2種類のうちどちらの管理会社であるのかによって、取るべき手続きや生じるメリットが異なりますので、まずはそれぞれの違いについて簡単に解説したいと思います。
投資用マンションの建物管理会社の場合
投資用の区分マンションについては、分譲当初から建物全体を管理する管理会社が決まっています。建物管理会社の主な業務としては、以下の通りです。
- 1.管理組合の運営のサポート
- 2.建物共用部分の維持管理（日常清掃や管理人の派遣）
- 3.その他建物の維持管理に必要な修繕など
建物管理は、投資用マンションの所有者全員で組織する「管理組合」からの委託を受けて建物管理を行いますので、管理会社を変更する際には、管理組合で話し合って決議をとる必要があります。
賃貸管理を行う管理会社の場合
投資用マンションで賃貸経営をする場合における、賃貸管理全般をサポートする管理会社です。賃貸管理会社の主な業務は、大きく分けると以下の2通りです。
- 1.契約締結業務
（賃貸借条件の提案、借主の募集・審査、重要事項説明、賃貸借契約の締結、契約金等の徴収・送金、引渡し等の業務） - 2.管理運営業務
（賃料等の徴収・送金、借主との調整・折衝、賃貸借契約の更新・解約手続き、本物件賃貸借部分の鍵の保管ならびに管理運営等の業務）
基本的に、賃貸管理会社が行うことは、賃貸経営に付随して必要になる業務に限られるため、建物自体の維持管理についてはタッチしません。
わかりやすくいうと、部屋の玄関から内側の設備（エアコン、給湯器、ガスコンロなど）の不具合については、賃貸管理会社が賃貸管理の一貫として行い、玄関から外側の共用廊下やエントランス、エレベータなどの維持修繕については建物管理会社が行います。
今回は、建物管理会社と賃貸管理会社、それぞれについて管理会社を変更する場合のポイントなどについて解説していきます。
建物管理会社を変更するメリットとは？
建物管理会社を変更することで、投資家にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
詳しく見ていきましょう。
1.建物管理の質がアップする
建物管理における「質」とは、以下の3つに集約されています。
- 修繕積立金が蓄えられている
- 建物内の設備の状態が万全であり、清掃も行き届いて清潔な状態である
- 管理費の金額が適切であり、収支のバランスが取れている
このような管理ができていない業者は、質が低いと断言してもいいでしょう。現状でこれらについて良質なサービスが受けられていないようであれば、新しい管理会社を吟味することで、理想的な建物管理を実現することができます。
これら3つの要素の中でも特に注意して見たいのは「修繕積立金」の部分です。現在多くのマンションは修繕積立金が足りないと言われており、2回目以降の大規模修繕工事の際の資金調達が困難になるケースも多々見受けられます。
ただ、だからといって修繕積立金が高すぎると、投資における利回りを圧迫してしまうため、一概によいとは言えません。修繕積立金は、適正な金額で維持することが最も大切なのです。
ワンポイント豆知識：修繕積立金が値上がりする理由
投資用マンションをお持ちの方の中には、定期的に修繕積立金が値上がりして困っている方もいると思います。
数百円程度の値上げであれば、大したことはないですが、実際は、現状の2～10倍といった値上がりをすることが多く、投資家の頭を悩ませることとなるようです。
修繕積立金については、新築当時に分譲した不動産会社が金額を設定しますが、この際の金額が適正であれば、あとで値上がりすることはないでしょう。ところが、多くの場合、不動産会社が分譲販売しやすいように、新築当初は修繕積立金を低く設定しているのが実態です。
例えば、ワンルームであれば千円前後の低い修繕積立金を設定して、利回りをよく見せて物件を売ります。ただ、実際にそのような低い金額では、適切な金額の修繕積立金がたまっていかないため、数年後に大幅に値上がりすることになるのです。
ですから、修繕積立金は値上がりするべくして、値上がりしていると言っても過言ではないため、投資用マンションを購入する際には、あらかじめ修繕積立金の値上がりについて考慮し利回り予測を立てることが重要です。
修繕積立金が高くなりすぎる理由
修繕積立金がある程度値上がりすることは、致し方ない部分がありますが、必要以上に値上がりすることは避けなければなりません。特に投資用マンションの場合、修繕積立金や管理費が値上がりすると、利回りが低くなって売却価格に悪影響が出てしまいます。
実は、修繕積立金は、建物管理会社主導で値上がりしていくことが多いと言われています。
そもそも、修繕積立金は将来行われる「大規模修繕」の原資とするために積み立てるのですが、大規模修繕を行うのは多くの場合、建物管理会社、もしくは建物管理会社のグループ会社や提携会社であることがほとんどです。
つまり、「修繕積立金＝建物管理会社の売上」という構図になるため、建物管理会社は将来高額な大規模修繕の発注を受けて利益を出すために、積極的に修繕積立金の値上げを、管理組合に提案していくのです。
管理組合がきちんと機能していれば、適正以上の値上げについては否決すればよいのですが、多くの場合、管理組合は建物管理会社から言われるがまま動いてしまうため、結果として修繕積立金が高額になってしまうのです。
修繕積立金は高すぎても利回りを圧迫しますし、低すぎても原資がたまらないため、ちょうどよいバランス感覚が求められます。
良質な建物管理会社であれば、適正な修繕積立金の金額を提案してくれるでしょう。
2.マンション管理費が下がる可能性もある
マンションの持ち主は、毎月業者に「管理費」を支払わなければなりません。ワンルームでも5,000円前後が毎月管理費として引き落とされることになりますが、建物管理会社を変えることでその金額を下げられる可能性があります。
投資用マンションの場合、新築時に、不動産会社同士のつながりで自動的に建物管理会社が決まります。そのため、マンションを購入した当初は、業者が指定する建物管理会社以外の会社に管理委託することができないため、管理費についても言い値で支払わざるを得ません。
しかし、管理会社を変更する場合、各社の管理費を比較した上での選択が可能になるため、費用の削減を実現できる可能性が出てくるのです。
建物管理会社を変更するためには、管理組合で総会決議を取らなければならないため、手続き的には簡単ではありません。そのせいか、建物管理会社の多くは、自社が管理を外されるとは想定していないのです。
ですから、建物管理会社の変更を議題に上げるだけでも、既存の建物管理会社にプレッシャーを与えることができます。その結果、建物管理会社を変更しなかったとしても、相見積もりを取って交渉するだけで、管理費が値下がりするケースもあるのです。
3.管理組合全体の意識が高まる
マンションはその管理の在り方が非常に重要です。マンションの管理の質は、そのまま資産価値につながるからです。しかし、所有者はそれほど重要である管理に対して、あまり関心を抱いていないケースが多々あります。
実際、総会決議をとろうとしても、ほとんどの場合、総会には出席せずに委任状だけで決済が行われているのが実態です。
管理会社の変更を議題に上げることで、普段は総会の議題に関心を持たない所有者も、積極的に議論に参加するようになる可能性があります。結果として管理会社が変わらなかったとしても、所有者同士で議論をすることは、今後の建物管理にとって間違いなくプラスになるでしょう。
建物管理会社を変更する際のポイントとは
建物管理会社を変更するためには、総会の決議が必要なため、より多くの人の賛同を得なければなりません。よって、建物管理会社を変更する際には、目に見える「明確なメリット」が必要不可欠となります。
となると、大前提として、管理費については現状の管理会社よりも安くなる、というメリットが最も重要です。
ここでは、管理費削減を実現するために、建物管理会社を変更する際の、理想的なステップについて解説します。
ステップ１：相見積もりを取る
まずは、複数の建物管理会社に声をかけて、管理を変更した場合の管理費の「見積もり」を依頼しましょう。現状の管理費を伝えれば、それ以下の金額で同等レベルのサービスが提供できると手を挙げる会社が出てくるはずです。
ステップ２：管理組合に提案する
ある程度見積もりが出揃った段階で、管理組合に管理会社変更の提案をします。この段階で、できる限り多くの理事や組合員の賛同を得ることが重要です。
ステップ３：既存の管理会社に交渉する
建物管理会社を変更するとなると、引き継ぎだけでもそれなりに大変です。
管理費の金額以外に大きな不満がなければ、いきなり管理会社変更の議題を出すのではなく、まずは既存の管理会社の管理費を値下げしてもらうよう交渉するとよいでしょう。
交渉の結果、管理費が値下がりすれば、無理をして議決をとり管理会社を変更する必要もなくなります。
ステップ４：総会決議をとる
どうしても既存管理会社の管理費が下がらないようであれば、総会に議題を上げて決議をとって管理会社を変更します。
良質な建物管理会社を選ぶポイント
建物管理会社を選ぶ際、管理費の金額はもちろん重要ですが、たんに安かろう悪かろうになってしまっては本末転倒です。
では、建物管理会社の「質」はどこで見分ければよいのでしょうか。
管理実績を見る
建物管理会社のホームページを見れば、その会社で管理している物件の戸数や棟数を確認することができます。ある程度の管理戸数がある管理会社であれば、ノウハウも蓄積されているでしょうから、一定の信頼ができると予想できます。
管理物件の状況を見る
建物管理会社が実際に管理している物件が、どの程度売買に出ているのかを調べます。
通常、不動産売却サイトで物件を検索すれば、建物管理会社の名前が記載されていますので、それを見ながら、管理費や修繕積立金が適正な金額かどうかを探っていくのです。
あまりに修繕積立金が高いようであれば、将来、値上げを提案される可能性がありますので注意が必要です。
コールセンターの有無
建物管理会社でコールセンターを持っていない場合、緊急時に連絡をしても、すぐに対応してもらえない場合がありますので注意が必要です。
できれば24時間対応してくれる管理会社が望ましいですが、そうでない場合は、対応可能な時間について、細かく確認しておくとよいでしょう。
これらの情報を参考にしながら、新しい建物管理会社を探してみるとよいでしょう。
賃貸管理会社を変更するメリットとは？
では、次に「賃貸管理会社」を変更するメリットについて解説していきたいと思います。
1.管理費が安くなる
建物管理会社と同様に、賃貸管理会社に対しても、毎月一定の管理費を支払わなければなりません。管理費や家賃から差し引かれて、入金となることが多く、管理費の金額が投資利回りに直結するため、管理費を安く抑えることは、賃貸経営をする上でとても重要です。
2.空室が改善できる
既存の管理会社で賃貸募集をしていて、なかなか賃借人が決まらないような場合、募集方法自体に問題がある可能性があります。
特に、物件の所在地とは全く違う場所にあるような管理会社に、管理を委託しているような場合、そもそも客付が難しい場合もあります。
賃貸管理会社を変更することで、物件の所在地を得意エリアとする会社に依頼することができれば、空室が飛躍的に改善できるかもしれません。
賃貸管理会社を変更する際のポイント
さて、ここからは具体的な管理会社変更の方法について見ていきます。5つの段階がありますが、だいたい着手から1～2カ月で手続きは完了します。
1.現在の契約内容の確認をする
現在の業者と交わしている、賃貸管理契約書の内容を確認するところから手続きは始まります。
ここで確認するのは「管理の解約通知期間」「管理業務内容」「鍵や書類の受け渡し内容」「解約違約金の有無」などです。特に解約違約金については、サブリース契約をしている場合には充分に注意をしてください。
この作業を通して、引き継ぎ事項や変更される業務内容、現在の管理に不足している部分を明確化します。
2.物件の現地調査
実際に物件の内容を新しい管理会社が確認します。この際「部屋数」「物件の規模」「法定点検の有無」を確認し「管理状況の調査」「競合物件の調査に基づく適正賃料条件の査定」を行います。
その上で、現在の管理で問題がある「稼働率」「賃料滞納」「共用部の清掃状況」などの部分を明らかにし、今後の管理方針を明確なものとしていきます。
3.現在契約をしている管理会社への通知
新しい管理会社が提示した管理方針や条件に合意すれば、管理の変更手続きに入ることができます。手続きは、現在契約を結んでいる業者と交わした賃貸管理契約書の内容に基づき進めていくこととなります。
4.業務の引き継ぎ
業務管理に必要な「賃貸借契約書」「法定点検書類」「鍵等の引継」「その他物件に関する書類」などをそろえ、旧管理会社と新管理会社との間で引継ぎの事実を証明する書面を作成します。また、このタイミングで水道光熱費などの名義変更を行います。
5.入居者への通知
管理会社が変更になった事実はもちろん、その際に賃料口座の変更などがあれば入居者に手紙やポスティングなどの方法で通知しなければなりません。特に賃料口座の変更は、家賃滞納などのトラブルを招きかねないので充分に注意してください。
賃貸管理会社を選ぶ際のポイントとは
ここでは、賃貸管理会社を選ぶ際のポイントについて解説していきます。
1.不動産情報を最適な方法で開示できる能力がある業者か
新しい物件を探す際に、顧客は不動産会社が持つ物件情報を参考にします。
顧客に自社の保有する物件を選んでもらうためには、図面やネットなどを駆使し顧客にとって分かりやすい方法で建物や周辺の環境を効果的に伝えなければなりません。
このような「顧客の視点に立った業者の選び方」は非常に重要です。
2.ネット上で正確な情報を開示できているか
現在、多くの顧客は不動産会社のホームページなど、インターネット上で物件を探します。このような顧客のニーズに応えるべく、ネットで正確な物件情報を発信している業者には信頼が持てます。
3.業務に対し深い知識を持っているか
売買や賃貸、管理など不動産業務には様々な分野がありますが、これらすべてに対し正確で深い知識を持つ業者を選ぶことも大切です。
4.提案力と問題解決能力がある業者か
「大手かどうか」という表面的な要素ではなく、「稼働率が低い」などのトラブルを解決する能力があるかどうか、収支の改善などを行うためにより良い提案ができるかどうかも見極めましょう。
5.目的意識を持っているか
不動産会社の使命である「不動産価値の最大化」や「顧客満足度の追求」が仕事に現れているかどうかも見ておきましょう。「モチベーション」の高さは仕事のレベルの高さにも繋がります。
6.変わり続けるニーズに追いつけているか
昨今のネット社会では、情報の流れや流行り廃りが早いため、顧客のニーズも日々変わっていきます。このような変化に取り残されず素早く対応できる業者であることも選択の際の大きなファクターになります。
最近で言えば、テレビ電話などを使ったIT重説や、スマートフォンなどで中継するスマート内見などに対応していると、時代に対する対応力があると考えられるでしょう。
賃貸管理会社変更によって起こるデメリットとは
管理会社の変更にはメリットもある反面、デメリットも存在します。考えられるケースを具体的に見ていきましょう。
家賃振込み口座変更に伴う心理的負担
新しい業者に管理が移れば、入居者の家賃振込先も変わることになります。
このタイミングで初めてその事実を知った入居者は「業者が変わったことでサービスが低下するのではないか」などの不安を抱えることがあります。
この不安を解消するためには、「緊急時の対応をよりスムーズにする」などの「業者が変わったことで増えるメリット」をアピールすることが効果的です。
家賃保証会社の契約が切れることがある
旧管理会社が使用している家賃保証会社の規定によっては、新しい会社にその契約が引き継げない場合があります。これは管理会社変更に関するデメリットの中でも最もネックとなる点です。
これを防ぐには「引継ぎが可能な家賃保証会社をあらかじめ利用する」「新たに家賃保証会社に入ってもらう」「保証なしで進める」などの方法がありますが、非常に大きい労力がかかる可能性があります。
「新しい保証会社に入ってもらう」場合は、契約書を新規で作成しなければならず入居者に大きな負担がかかってしまうため、実費をオーナー自身が用意する必要がありますし、「保証なしで進める」場合はリスクが高いためあらかじめ弁護士などと連携し万一の場合に備えなければなりません。
どの手段を取るにしても充分に検討した上で着手することが何より重要です。
不動産会社から嫌がらせを受ける可能性がある
管理会社を変えられた報復として、不動産会社が嫌がらせをしてくる可能性も考えられます。業者への解約通知日から実際の解約までに、おおよそ3カ月程度時間がありますが、ごく稀にこの間の募集業務や清掃、設備管理などに関して手を抜くケースがあるようです。
このような悪質な業者にあたってしまった場合、いくつか対策がありますので以下にご紹介します
早めに新管理会社に業務を引き継ぐ
解約予告期間は、旧管理会社が業務を行わなければいけませんが、すでにやる気がなくなっている可能性もあります。できれば新管理会社に相談して、早めに業務の引継ぎを行ってもらうとよいでしょう。
「オーナー使用」の部屋であると旧会社に告げる
管理会社の切り替え日以前に新会社が部屋を決めても、何の手立ても講じなければ旧会社が契約書を作成することになってしまいます。これを防ぐために、今後は募集をせず「オーナー使用扱いにする」と予め告げておきましょう。
「オーナー使用」であることを告げておけば、管理が解約になるまでの間に、質の悪い入居者を、無理やり入居させられる事態を予防することができます。
悪質な業者には「法的措置」の意思表示
これもまれなケースですが、管理契約を解除されたとたん、入居者を別物件に移動させようともくろむような悪質な業者もいます。
旧会社がこのような業者である可能性が高い場合、解約通知の中に「入居者に対し不当な退去を求めるような行為をしたら法的措置をとる」という文言を盛り込んでおくと効果的です。
サブリース契約の場合は、解約できない可能性がある
賃貸管理の契約形態としては、通常の「管理委託契約」のほかに「サブリース契約」という契約形態をとっている場合があります。
「家賃保証」などと言ったりしますが、サブリース契約を賃貸管理会社と結んでいる場合については、任意に解約して賃貸管理会社を変更することができない可能性があるため、注意が必要です。
管理委託契約とサブリース契約の違いについて
管理委託契約は、所有者と賃借人との間で賃貸借契約を締結し、賃借人の入居中の管理を管理会社が行います。あくまで、賃貸借契約の当事者は、所有者と賃借人です。
対して、サブリース契約の場合、まず所有者と賃貸管理会社の間で賃貸借契約（サブリース契約）を締結します。そして、賃貸管理会社は、その部屋をさらに「又貸し」して「転貸借契約」を結び、その後の賃貸管理を行います。
賃貸管理会社は、所有者に支払う保証家賃と、入居者から徴収する家賃の差額が利益となるのが、サブリース契約の仕組みです。
つまり、サブリース契約とは、名前こそサブリース契約というものの、契約の本質は又貸しを許可した「賃貸借契約」なのです。よって、サブリース契約を解除するということは、すなわち、賃貸借契約を解除することになります。
賃貸借契約を所有者側から解除するためには、借地借家法に規定する「正当事由」が必要なのですが、過去の判例を見ると、よほどのケースでない限り認められていません。
例えば、「売却をしたい」「管理会社を変更したい」という程度の理由では、サブリース契約の解除は認められないのです。
違約金を支払えば解除できるのか
サブリース契約書には違約金の記載があるものもあります。賃貸管理会社によっては、違約金を支払うことで、サブリース契約の解除に応じるケースもありますが、応じてもらえないケースもあります。
サブリース契約の解除については、賃貸管理会社側が任意で応じてくれないと、たとえ違約金を支払うと言っても、「正当事由」がないことを理由に解除に応じてもらえず、管理会社を変更できない可能性があることに注意しましょう。
まとめ
今回は、管理会社を変更する際の流れやポイントについて解説してきました。
投資用マンションの管理会社は、今回ご紹介したように2種類あるため、まずはどちらの管理会社にメスを入れるのか、慎重に検討することが重要です。
建物管理会社を変更する場合は、管理組合全体を動かさなければならないため、まずは賃貸管理会社の変更を試みてみるとよいかもしれません。
管理会社の立場からすると、管理を解約されることは死活問題でもあるため、激しく抵抗してくることは覚悟しなければなりませんが、それをうまく利用して、管理費の値下げにつなげられると一番よいのではないでしょうか。
