浸水被害にあった家を高く売る方法と売却前にやるべき修繕作業を詳しく解説

水害

台風や集中豪雨(ゲリラ豪雨)などの影響で家が浸水してしまうと、修繕に多大な時間や費用がかかります。家の資産価値も著しく低下してしまうため、売却自体が困難となるケースもあります。

しかし、売却が困難でもどうにかして売却して、水害リスクの低い地域へ引っ越したいと考えている人は非常に多いです。

この記事では、浸水被害にあった家の売却方法や高く売るコツを詳しく解説していきます。売却前におこなうべき修繕作業なども説明していますので参考にしてみるとよいでしょう。

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浸水被害にあった家でもその後に売却可能

水害
水害によって住宅の躯体や壁が損傷を受けてしまった場合、その物件は瑕疵物件とみなされる可能性が高いです。

資産価値が低くなってしまう瑕疵物件は、売却する際に相場価格から2~3割程度安くなってしまうといわれています。再び水害にあう可能性が考えられることから、購入を躊躇する買主も多いです。

しかし、物件の条件によっては浸水被害にあった家でも前向きに購入を検討する買主もいます。

次の項目で説明する物件は積極的に売り出してみるのがよいかもしれません。

被害再発防止策がされた地域の物件

水害にあった地域は再発防止策が実施され、再び水害が起こらないよう安全性の高い街づくりが進められます。

そのため、周辺環境の防災設備等がより強固になっている傾向があります。具体的には「河川自体の拡大」や「排水機(排水ポンプ)の新設」などがおこなわれます。

水害対策がされた安全な街に住みたいと思っている買主にとって大きなメリットとなるため物件購入を決める判断材料のひとつにしてもらえるかもしれません。

以下は実際に国土交通省が明記している水害再発防止策に関する内容です。

大規模水害を受けた地域を対象に、河川の流下能力を向上させる改良工事や内水排除のための排水機場の能力強化等の対策を短期間かつ集中的に実施し、再発防止を徹底している。
 
出典:http://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/hakusho/h20/html/j2611000.html、国土交通省「第6章 安全・安心社会の構築」

立地的に人気が高い物件

家の立地が優れている物件は、水害による損傷等を加味しても人気が高い傾向があるためすぐに売却できる可能性があります。

基本的に水害にあった物件は資産価値が低下してしまう可能性が高いですが、自宅から駅が近い、学校や病院などの周辺施設へのアクセスが良いなど立地条件が優れているのであれば、家の損傷程度で著しく価値が下がるということはありません。

浸水被害にあった家の修繕と売却方法

売却

水害によって損傷を受けた家は、適切な住宅調査と修繕をおこなってから売却する必要があります。

瑕疵物件になってしまった状態のまま売りに出しても、購入希望者はまず現れません。物件が購入されたとしても瑕疵が原因でトラブルに発展してしまう恐れもあります。

次の項目から説明する「浸水被害にあった家を売却する前に必ずやっておくべきこと」と「被害状況ごとの修繕方法」をあらかじめ確認し、物件をいつでも売却できる状態にしておくことが大切です。

売却前にやるべきこと

まず自宅を売却する前にやるべきことは3つあります。それが以下の通りです。

  • ホームインスペクション(住宅診断)を実施する
  • 地盤調査をおこなう
  • 買主に浸水被害の状況等を告知する

次の項目から、それぞれの内容を詳しく説明していきます。

ホームインスペクション(住宅診断)を実施する

浸水被害にあった家を売却する前にホームインスペクション(住宅診断)を依頼して、住宅の状態や欠陥の有無、修繕すべき場所などを見てもらうとよいでしょう。

売買契約を結んだ後にカビやシロアリ被害などの瑕疵が見つかった場合、瑕疵担保責任に問われる可能性があります。

ちなみに、ホームインスペクションの相場は5~10万円程度といわれています。ただし、あくまで目安であるため、診断内容や範囲、会社などによって料金が異なります。

費用の支払いについては、売主と買主どちらが負担するのか、お互いが半分ずつ負担するのかなど事前に話し合って決めておくとよいでしょう。

地盤の強度を調査する

土地が浸水すると地盤が緩くなってしまう可能性があるため、地盤調査を専門業者に依頼して実施してもらうとよいでしょう。

万が一、地盤の強度が建築基準法によって定められている基準に満たない場合は、地盤改良をおこなう必要があります。

一般的に住宅地の地盤調査は、通常4~5箇所を選んで地盤の状態を調査します。費用相場は4~5箇所の場合、5~8万円程度といわれています。

買主に浸水被害の状況を告知する

自宅をできるだけ高く売りたいと思っても、浸水被害等の瑕疵を故意に隠してはいけません。

物件に関するすべての瑕疵は買主に対して告知義務があり、売買契約を結ぶ前に伝えなければなりません。

認知していたにも関わらず告知していない瑕疵が売却後に発覚した場合、買主から瑕疵担保責任が問われ損害賠償を請求されるケースがあります。

売却後のトラブルを防ぐために、水害によって自宅がどのような損害を受けたのか買主に詳しく説明することが大切です。

浸水被害にあった場所を修繕する

浸水被害にあった家を売却するためには、浸水した場所の修復、場合によっては建物ごと修繕する必要があります。

次の項目から「床下浸水」「床上浸水」「カビが発生したとき」それぞれの被害状況ごとに、どのような作業をおこなうべきなのか確認しておきましょう。

被害ケース①床下浸水

床下浸水してしまった場合は、以下のような作業が必要です。

  • 泥や汚水を取り除く
  • 送風して乾燥する

まずは排水をおこないましょう。浸水すると雨水だけでなく泥や汚水なども一緒に入り込む可能性が高く、放置すると異臭の原因にもなります。

泥は床板を剥がし、大きめのスコップを使って土のう袋に詰めるとよいでしょう。処分については、行政や自治体などが集荷場所を指定してくれる場合があります。

排水作業が終わり雑巾やスポンジなどで十分に水気を拭き取ったら、扇風機や送風機などを使用して十分に乾燥させることが大切です。

ただし、乾燥させる際に温風を使用してはいけません。熱によって木材が変形してしまいます。また、温度上昇によって床下の配管が発火し火災を引き起こしてしまう恐れもあるため注意しましょう。

※床下や庭の消毒は原則不要

床下浸水時、土壌となる床下や庭の除菌・消毒は原則不要と日本環境感染学会が明言しています。

念のために除菌・消毒したいという人は、日本環境感染学会が公開している以下の資料を参考にしながら消毒をおこなうとよいでしょう。

参照:日本環境感染学会 「一般家屋における洪水・浸水など水害時の衛生対策と消毒方法」

被害ケース②床上浸水

床上浸水してしまった場合は、以下のような作業が必要です。

  • 畳や床などを張り替える
  • 浸水した壁を取り壊す

浸水した畳は乾かしても雑菌が繁殖するため使えません。床は水を含んでしまうことで、膨張して部分的に盛り上がってしまう場合があります。

汚れた畳や床などは新しいものに張り替え、キレイな状態にしてから家を売却に出すことが大切です。

壁の内側にすき間(空間)がある場合は、汚水が入り込んでいる場合があります。また、断熱材が汚水を吸い込んでいる可能性もあります。

そのまま放置しておくと雑菌やカビが繁殖し、健康被害を引き起こしてしまうため、浸水した壁は取り壊した方がよいでしょう。

被害ケース③カビが発生したとき

床下や室内にカビが発生した場合は、2つの方法があります。

  • 消毒用エタノールを使用して自分で除去する方法
  • カビ取りの専門業者に依頼する方法

カビの除去を自分で行う場合、まずは水で濡らした雑巾などをしっかりと絞りカビを優しく拭き取りましょう。

そのあと、濃度が70~80%程度の消毒用エタノールを吹きかけます。カビを拭き取らずにいきなり消毒用エタノールを吹きかけてしまうと、その風圧でカビの胞子が飛び散ってしまい繁殖の原因となるので注意が必要です。

床下や部屋の中などカビが広い範囲に発生して、自分で除去することが難しい場合は、カビを除去してくれる専門業者に依頼することも検討しましょう。

除去作業の内容や施工後の保証期間などにも違いがあるため、サービスや料金等をしっかりと比較して信頼できそうな専門業者に依頼することが大切です。

浸水被害にあった家を高く売却するコツ

高く売る

浸水したことによって資産価値が低下した物件は、立地条件など特出すべきメリットが無い限り売却することは困難といえるでしょう。

しかし、物件の状態を改善したり、売却先を工夫することで本来の物件価値に見合った価格で売却することも可能です。

専門の買取業者に買い取ってもらう

「建て替えやリフォームなどの費用を用意できない」「できるだけ早く物件をお金にしたい」などの場合は、訳あり物件専門の買取業者に売却を依頼するとよいでしょう。

大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、水害にあった瑕疵物件を請け負えないケースが多く、買取自体が拒否されてしまうこともあります。

訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、水害にあった物件を現状のままで買い取ってくれる場合があります。

また、買取の場合は仲介取引で負わなければならない瑕疵担保責任が一切発生しないというメリットもあります。売却後のトラブルを心配する必要もありません。

数ある買取業者の中でも、訳あり物件のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」はどんな物件でも高価格での買取を実現しています。

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クランピーリアルエステートでは、浸水被害にあった家などの訳あり物件を積極的に買い取っております。

浸水被害によって資産価値が低くなってしまった訳あり物件でも、高額査定・スピード買取をモットーとし、売り主様のご状況やご希望から最善の取引結果となるよう努めております。

訳あり物件の高額買取実績も多数!無料相談もおこなっていますので、浸水被害にあった家の売却に疑問や不安がある人などもお気軽にご相談ください。

半壊・全壊した場合は建て替えてから売却する

水害の規模が大きい場合、自宅が半壊・全壊してしまうこともあります。住宅の一部が崩れてしまったり、基礎以外がすべて流されてしまったようなケースなどでは、住み続けることが困難になるでしょう。

このような半壊・全壊した家をリフォーム・リノベーションする際に、多くの費用がかかるため、建て替えにかかる費用と大差がないことも考えられます。

そのため、自宅を建て替えて新築物件として売り出したほうが、物件の資産価値が上がることで高額売却に繋がりやすいでしょう。

また、即入居したいと考えている買主の目に留まりやすいこともメリットの一つといえます。

基礎支援金や加算支援金などが支給される場合がある

自宅が半壊・全壊した場合に国から支援金が受け取れる場合があります。それが以下の通りです。

住宅の被害程度に応じて支給される支援金(基礎支援金)
全壊・・・100万円
大規模半壊・・・50万円
住宅の再建方法に応じて支給される支援金(加算支援金)
建築・購入・・・200万円
補修・・・100万円
賃借(公営住宅を除く)・・・50万円

自宅の修繕費があまりにも高額であったり、解体せざるを得ないような世帯や大規模水害等により長期間に渡り自宅への居住が不可能になった世帯は、全壊と同様に100万円の基礎支援金が受け取れるケースがあります。

参照:内閣府 防災情報のページ「公的支援制度について」

浸水被害後の復旧時における注意点

水害が起こった後の家には、予想できないさまざまな危険が隠れています。

そのため、水が引いいたからといって安全性を確認せずにすぐ後片付けを始めないようにすることが大切です。

この項目では、どのような安全確認が必要なのか、復旧作業時にはどのようなことに注意すればよいのかを説明します。

復旧しても家の深部には入らない

水害が起こってから時間が経ち、水が引くと本格的に復旧作業が始まります。

この時に自分の住んでいた家の確認をすることになりますが、決して被害を受けた住宅の深部には立ち入らないようにしたほうが安全だといえます。

特に躯体がダメになっている場合は、ちょっとした刺激や振動で家が崩れる可能性があるため非常に危険です。清掃や片付けをしたい気持ちは大いにあるかとは思いますが、必ず安全確認を十分におこなってから作業に取り掛かることが大事です。

火気や電気の確認は業者に任せる

水没後に家のブレーカーやガス周りの設備が残っていた場合、なるべく近づかないようにすることが大事です。ましてや電気がつくかどうかなどを試すことは絶対にしないようにしましょう。

電気系統がショートすると火災の原因になり、二次被害で周辺住宅等を巻き込んでしまう恐れがあります。家だけではなく車なども同様です。

また、ガス漏れなどがないかを確認するのにも必ず専門の業者に依頼しましょう。ガスが漏れて充満している中で電気系統のショートが起きると爆発する危険性があります。

結論として、

流材の片付けなどは安全確認を十分におこなってから作業を進めること
火気や電気系統周りには近づかずに専門の業者に任せる

この2点を頭に入れておくとよいでしょう。

よく「水が引いた後まずはブレーカーを切りましょう」等の対策が散見されますが、水害後の電気系統をいじるのは非常に危険です。ブレーカーを切るのは避難前におこない、被害を受けた後はできるだけ触らないようにしたほうが安全でしょう。

まとめ

水害によって資産価値が低下した家でも、適切な修繕と売却方法の工夫によって高く売ることができます。

ただし、売却活動を進める前にやるべきことをおさえておく必要があります。ホームインスペクションや地盤調査などを依頼して物件の状態を調べる、被害のある箇所が見つかった場合は修繕して買主に告知することなどは必ず忘れずにおこないましょう。

修繕や調査にかける時間、費用が捻出できない場合、瑕疵・訳あり物件の専門買取業者へ買取の相談をしてみるのも良い方法です。大手不動産会社とは異なり、現状のまま査定・調査・買取が可能なため最小限の負担で済みます。

もし、どこの買取業者がよいのか迷っているのであれば、一度当社クランピーリアル・エステートへご相談いただけますと幸いです。

最終更新日:

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