再建築不可物件の知っておくべきリスクと回避策!売却にベストなタイミングも解説

再建築不可 リスク

現在の建築基準法に適合していない物件の1つに「再建築不可物件」があります。

再建築不可物件とは「幅員4m以上の道に2m以上接していなければならない」といった建築基準法の基準を満たしていないため、再建築できない物件を指します。

再建築不可物件を所有していても、建物を建替えられない・売却しにくいなど、さまざまなリスクがあります。

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再建築不可物件が存在する理由

そもそも、どうして再建築不可物件が存在するのでしょうか。

再建築不可物件が存在する理由は、以下の2つです。

  • 建築基準法の制定前に建てられた建物
  • 建築基準法を無視して建てられた建物

1950年に建築基準法が制定される前に建築された古い建物または、それ以降に建築基準法を無視して建てられた違法な建物の2種類です。

それぞれの理由を順番に解説します。

建築基準法の制定前に建てられた建物

現代において再建築不可物件が存在する理由は、建築物が建築基準法を満たしていなかったことによります。

不動産に関わる法律である建築基準法は、1950年に制定されました。

築年数が65年以上の古い建物や土地にもなると、十分なリフォームや適切な管理をしていない限り、建物の老朽化が相当に進んで大変危険なため現行の基準に適していない物件の再建築を制限しているということです。

建築基準法を無視して建てられた建物

また、建築基準法が制定されていたにもかかわらず、法律を無視して建てられた建物もあります。

現在では、このような建築物を施工する工務店はほとんどなくなりましたが、昭和期には役所に建築の届出はしたものの、実際には法律を無視した建物も数多くありました。

そのため、建築基準法に適合しない再建築不可物件が、まだまだ都内などに多く残っているのです。

再建築不可物件が抱えるさまざまなリスク

再建築不可
再建築不可物件は通常の物件と違って、さまざまなリスクを抱えた物件です。

再建築不可物件の抱えるリスクは4つです。

  • 再建築不可物件は建て直しできない
  • 建物の老朽化による倒壊リスク
  • 固定資産税の増加リスク
  • 再建築不可物件は売却しにくい

物件の価値、建物としての安全性等に直接的に関わってくるものなので、詳細に把握しておくことが大切です。

それぞれのリスクを順番に見ていきましょう。

再建築不可物件は建て直しできない

再建築不可物件における最大のリスクは、再建築ができない点です。

普通の物件であれば火災で建物が焼失してしまったり、地震で建物が倒壊してしまった場合などは地震保険や火災保険から出る災害保険金で建て直すでしょう。

しかし、再建築不可物件は災害による倒壊においても建て直すことが認められません。

その土地を更地にするだけでも費用がかかってしまいますし、更地になった後も活用が容易ではなく、賃貸に出すこと自体が大変困難です。

そして、土地は所有しているだけでも固定資産税がかかってしまうので、土地が資産にならず、むしろ負債になってしまうのです。

再建築不可物件を所有している場合は、火災保険や地震保険をかけていても、ほぼ無意味になってしまうことがあるのです。

建物の老朽化による倒壊リスク

再建築不可物件は建替えができないという事情を抱えた物件のため、建物老朽化の進行を防ぎ止めるためのハードルが非常に高いです。

リフォームやリノベーションを重ねて維持することも可能ですが、建替え以上の費用がかかる可能性もあるためなかなか実行に移せないというケースは珍しくありません。

また、リフォーム・リノベーションが可能でも躯体部分に関しての工事はできないため、建物内部の老朽化による倒壊リスクは普通の物件に比べると高くなります。

当然、倒壊してしまったら建て直しができなくなるため、ただの更地にするしかありません。

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固定資産税の増加リスク

基本的に再建築不可物件は不動産の評価が低いために固定資産税も安くなっていることが多いといえます。

しかし、災害や売買による事情等で再建築不可物件を解体し更地にせざるを得ない状況になった場合、住宅用地における税軽減措置が解除されてしまうため税負担が大幅に増加します。

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再建築不可物件は売却が困難

再建築不可物件を相続しても賃貸や資産運用に適さないため、やむを得ずに売却を考える人は多いですが、再建築不可物件は簡単には売れません。

買う人にとっても活用が難しいことに変わりはなく需要自体が著しく低いといえるので、一度の解体も許されない扱いにくい物件をわざわざ購入する人はとても少ないのです。

買主への融資が下りないというリスクもある

そして、再建築不可物件の売買にはもう一つ大きな問題があり、金融機関が買主への融資を渋ることです。

金融機関は融資時に債務者の返済能力、そして担保に設定した不動産の資産価値を見た上で融資の可否を決定します。

再建築不可物件は売却が困難で資産価値が低いため、金融機関側が担保とみなさないことが多いです。

そのため、仮に再建築不可物件を買いたい人が現れたとしても住宅ローンが組めず、現金一括でないと購入できないケースが起こりやすいのです。

つまり、再建築不可物件は不動産としての流動性がとても低く、売買におけるリスクといっても過言ではないでしょう。

相場は低いが買主側が現金を用意する時間がかかる

再建築不可物件の相場は通常の不動産と比べると6~7割ということが多く、相場だけ見れば格安です。

そのため、再建築不可物件を欲しがる人も中にはいます。

売却のために価格を下げれば、購入希望者が見つかることもありますが、購入者側での資金繰りを考慮すると売却までに時間がかかる傾向にあります。

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再建築不可物件のリスク回避策とは?

リスク回避

「リスクが多いので扱いにくく、資産価値的にも良いところがない物件」というイメージの再建築不可物件ですが、リスクを回避・解消することで大幅に資産価値が上がる可能性もあります。

  • リフォーム・リノベーションして賃貸物件にする
  • 周辺の土地を買い取って再建築が可能な不動産にする
  • 再建築不可物件専門の不動産会社に売却する

再建築不可物件におけるリスクを回避するための手段を説明します。

リフォーム・リノベーションして賃貸物件にする

再建築不可物件をリフォーム・リノベーションし、賃貸物件として活用する方法があります。

賃貸用物件の場合、借りる人は物件を所有し永住するわけではないので再建築不可というデメリットは特に問題視されません。

次に再建築不可物件は建物の躯体部分に関わらない壁や床の張替え、設備の交換などの改修は可能です。

場合によっては壁そのものを取り替えるなど、リノベーションが可能な時もあります。

古い物件だと、そのままの状態で貸し出しはできませんのでこれらの対処を施す必要があります。

加えて、物件における幅員が3mほどあれば、十分に車も入れられるので、駐車スペースが確保できればファミリー向け物件の戸建住宅としても貸し出すことも可能です。

間取りを変更してシェアハウスに

広めの物件であれば、室内の間取りを変更してシェアハウスで活用する方法もあります。単身者向け物件としての賃貸需要も期待できます。

ただし、幅員が小さいと、資材や重機を運ぶ工務店のトラックが中に入れないことがあります。

資材や用具の持ち込み自体が難しく、工事が難航することもあるため、リフォームができるか否かは、工務店に現場を見てもらってから判断するとよいでしょう。

周辺の土地を買い取って再建築が可能な不動産にする

再建築不可物件は道路に対する接地幅が法的基準を満たしていないため再建築不可となっています。

そこで、隣人の土地を買い取って敷地を一つにしてしまえば、その基準を満たすことができるかもしれません。

土地を合筆することにより消防車などの大型車両の進入等も可能になりますし、接道義務もクリアできて再建築不可の規制が解除されます。

まずは、近所の人間とはできるだけトラブルを起こさず交流を図り、周辺の家や土地を購入するべき時に備えて良い人間関係を築いておくと将来的に土地を売ってもらうことができるかもしれません。

また、隣地を買い取る以外にも再建築可能にする方法があるので、詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

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再建築不可物件専門の不動産会社に売却する

不動産会社の中には、あらゆる物件を扱う会社もあれば、特定分野を得意とし専門的に扱っている会社もあります。

その中には、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者もあります。

通常の買取業者では再建築不可物件を請け負えないケースが多く、買い取り自体を拒否されたり、売却できたとしても安く買い叩かれることが少なくありません。

その点、再建築不可物件専門の買取業者であれば事情を持った物件でも積極的に買い取りをおこなっているので、高い値段で売却できて手早くリスクを回避できます。

ご自身でのリフォームや売却が難しい場合は、再建築不可物件専門の買取業者に相談するのが最善策です。

再建築不可物件専門の買取業者は「一括査定」で探そう!

再建築不可物件を高く売るには、複数の不動産会社から査定を受けて、その中からもっとも高額な査定額を提示した不動産会社を選ぶ必要があります。

ただし、再建築不可物件の買取をおこなっている不動産会社1社1社に、査定依頼をしていると、膨大な手間がかかってしまいます。

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再建築不可物件を売却するベストなタイミングはいつ?

再建築不可物件を所有しているが、売却のタイミングがイマイチ分からないという人が多くいます。

再建築不可物件を売却しやすいタイミングは以下のとおりです。

  • 隣地者が引っ越そうとしているタイミング
  • 不動産業者がチラシなどを入れてきたタイミング
  • 43条但し書き道路に該当した場合
  • 大幅なリノベーションが可能であった場合

どのようなタイミングを狙って物件を売却すると、高額で売ることができるのか解説します。

隣地所有者が引っ越そうとしているタイミング

再建築不可物件は、周辺の土地と合わせて一つの大きな土地にすることで、建て直しが可能になると前の項目で説明しました。

しかし、今住んでいる隣人に対して「この土地と1つにしたいから、あなたの家を売ってくれないか」と言っても、なかなか売ってくれるものではないでしょう。

それでも、隣人が次のように考えていれば、家と土地をまとめて購入できるチャンスが到来します。

  • 「都心よりも郊外で過ごしたい」
  • 「田舎でのんびりと生活したい」
  • 「駅近くのマンションで生活したい」

そういったタイミングを逃さないためにも、隣地の所有者に対して普段から、「もし引っ越すのであれば、私に教えてください」などの希望を伝えておきましょう。

それとなしに購入の旨を伝えておくことで引っ越しの際、善意で家と土地を売買で譲ってくれるかもしれません。

ただし、隣地者によっては足元を見られ、高い値段をふっかけられる可能性もありますので取引時には要注意です。

不動産業者がチラシなどを入れてきたタイミング

自分で周辺の土地を買い取らなくても不動産業者がまとめて土地を買い取り、建売住宅を販売するケースもあります。

具体的には、まとまった土地を全て買い取って土地を均し、建売住宅を何戸も建てて利益を上げます。

その場合、開発に必要な土地を全て買い取ろうとするため再建築不可物件の持ち主に対してもチラシなどで「今ある土地を売りませんか」と交渉を持ちかけることがあります。

土地というものは大まかな相場はありますが、決まった価格はありません。最終的には買主と売主の都合で、実売価格はいくらでも変化します。

そのため、もし不動産をまとめて買取りたいという業者が現れれば、再建築不可物件でも相場より高い価格で売ることができます。

こういった絶好のチャンスは見逃さないようにしましょう。

43条但し書き道路に該当した場合

再建築不可物件は道路への接道義務を満たしていないため、再建築ができません。

ただし、物件周辺の緑地や公園が道路として認められ、そこから消防車両などが進入できるものと判断された場合は再建築が可能となることがあります。

これを建築基準法第43条第1項の「ただし書の規定に基づく許可」に則り、「43条但し書き道路」と呼びます。

接道要件を満たさない物件における特例であり、認められるかどうかはケースバイケースです。

建築審査会に対して審査を請求し、基準を通過すれば再建築不可物件でも建築可能として認められます。

しかし、自治体・地域によって基準が異なるなど、明確な基準が定められている特例ではありません。

参考:「建築基準法第43条第1項ただし書の取り扱い」(東京都都市整備局)

大幅なリノベーションが可能であった場合

再建築不可物件でも、修繕やリフォームは可能ですが、大幅なリノベーションができるかは、役所に届け出てみないとわからないこともあります。

また、工務店の車両が進入できない、建物が古く瑕疵があるなどの理由で、リノベーションが物理的に不可能なこともあります。

逆にもし、大規模なリノベーションが可能だと判断された場合、柱や梁などの一部を残して新築のように家を再生させることも可能です。

新築住宅に近いリノベーション物件にできれば、たとえ再建築不可物件だとしても、新築に近い値段で売却できるケースもあります。

収益物件にすれば投資家からの人気も集まる

居住用として売却するよりも、民泊物件やシェアハウスといった収益性の高い物件に再生すると、不動産投資家や法人への売却が容易になります。

不動産投資家にとって再建築不可物件は初期投資的な観点からみても安価で手を出せる物件なので、ある意味狙い目と判断されます。

賃貸で住む人間や宿泊する人間にとっては、建物の築年数はそれほど気になりませんし、今ではリノベーションをした古民家というのは、賃貸用住宅や宿泊先として人気のジャンルに挙げられているほどです。

買主が魅力を感じるリノベーションをおこなえば、十分に売却できる物件になるでしょう。

リノベーションをして収益物件として運用し、一定の利回りを出した後に売却すれば高収益物件として非常に高い価格で売れることもあります。

再建築不可物件といっても工夫次第で高く売ることができます。

まとめ

再建築不可物件はそのまま所有しているだけでは資産ではなく負債になり得る物件です。

建替えができない、おまけに老朽化が進んで大規模な火事や地震への備えが十分ではなく、心労が絶えないなど、まさにデメリットだらけです。

しかし、リフォームをして賃貸に出す、専門業者に買取を依頼するといった対策を講じれば、売却・活用することも可能です。

まずは再建築不可物件の取扱いに長けた専門業者に相談して、どのような活用法があるかアドバイスを受けるとよいでしょう。

再建築不可物件のリスクに関するよくある質問

再建築不可物件とは何ですか?

接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。

再建築不可物件にはどのようなリスクがありますか?

建物が老朽化すると倒壊しやすく、その場合も建て直しが認められず、固定資産税が増加してしまうリスク、またなかなか買主が見つからずに売れにくいリスクもあります。

どうすれば再建築不可物件のリスクを回避できますか?

リフォームなどを施して賃貸物件にしたり、隣地を買い取って再建築可能な不動産にするとよいでしょう。徹底的にリスクを抑えるのであれば、専門の不動産会社に売却しましょう。
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再建築不可物件でもそのまま売却できますか?

法律上の制限はないので、再建築不可物件であってもそのまま売却できます。ただし、買主が見つかりにくいため、専門の不動産業者へ売却することをおすすめします。
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再建築不可物件はどのタイミングで売却するべきですか?

隣地の所有者が引越すタイミングや不動産業者のチラシが届いたタイミングをはじめ、43条但し書き道路に該当した場合や大幅なリノベーションが認められる場合に売却するとよいでしょう。

最終更新日:
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