東京都の訳あり物件の売却に強い不動産買取業者一覧 - 109件

一覧を見ても迷ってしまう方へ。東京都内で失敗しない訳あり物件買取業者の選び方

ここまで東京都に対応している訳あり物件の買取業者一覧を紹介してきましたが、「結局、自分が抱えている物件にはどの業者が合っているのか分からない」と迷われている方も多いのではないでしょうか。

訳あり物件（再建築不可、事故物件、ゴミ屋敷、共有持分、借地権や底地など）の売却は、一般の買い手がつきにくい点や専門的な権利調整が求められる点から、通常の不動産売却とは異なる取引となります。買取業者選びで失敗し、安く買い叩かれたりトラブルに巻き込まれたりしないよう、以下の3つのポイントを必ずチェックしてください。

• 「自社で直接買い取れる資金力」があるか？
• 自身の物件が抱える「特定の訳あり事情」の解決実績が豊富か
• 東京下町の「密集地」や城西エリアの「旗竿地」など地域特有の事情に精通しているか

「自社で直接買い取れる資金力」があるか

訳あり物件の買取業者の中には、自社で買い取る資金や再生ノウハウを持たず、とりあえず高値の査定を出して売買契約を結び、別の不動産投資家へ転売しようとする業者が存在します。
この場合、中間に業者が入る分だけあなたの手取り額が安くなってしまいます。
公式HPなどで「自社買取」を明記しており、数千万円から億円規模の自社資金で決済できる資金力を持った業者を選ぶことが前提となります。

自身の物件が抱える「特定の訳あり事情」の解決実績が豊富か

一口に「訳あり物件」と言っても、抱えている問題は多岐にわたります。

訳あり物件の主な種類

例えば、事故物件の再生を得意とする業者が、必ずしも複雑な権利調整（借地権や底地、共有持分）を得意としているとは限りません。ご自身の物件が抱えている「その問題」に特化した解決実績をHP等で具体的に公開している業者を選ぶことが、適正な査定を引き出すポイントになります。

東京下町の「密集地」や城西エリアの「旗竿地」など地域特有の事情に精通しているか

東京都内の訳あり物件で多いのが、墨田区・江東区などの下町エリアに密集する「再建築不可物件」や、世田谷区・目黒区などの城西・城南エリアに多く見られる「旗竿地（道路から細い通路を入った奥にある土地）」や「狭小地」です。

こうした物件の再生には、隣地所有者との境界交渉や私道の通行掘削承諾の取得、細い路地を手作業で解体する専門的なノウハウが求められます。単なる買取業者ではリスクを取り切れず査定額を下げられやすいため、東京特有の密集地や複雑な地形の再生実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。

訳あり物件買取業者への売却相場と「東京都ならでは」の価格変動要因

専門の買取業者に訳あり物件を買い取ってもらう場合、売却相場は「周辺の正常な物件の市場価格から、マイナス2割〜7割」程度になるのが一般的です。

この減価率は、物件が抱える瑕疵（訳ありの理由）の重さによって変動します。

• 軽度な物理的瑕疵（雨漏り・傾きなど）：市場価格のマイナス2割〜3割（修繕費用の分が減価）
• 心理的瑕疵（孤独死・事件・事故など）：市場価格のマイナス3割〜5割（特殊清掃費と、再販時の風評被害リスクによる減価）
• 法的瑕疵（再建築不可・既存不適格など）：市場価格のマイナス5割〜7割（建て替えができない制限による減価）

しかし、東京都内の訳あり物件に関していえば、この減価率を超えて高く売れるケースがあります。

理由はシンプルで、東京の土地は「資産価値」と「需要」が高くなりやすいからです。
地方の再建築不可物件であれば買取を断られることもありますが、東京23区内であれば土地のポテンシャルが高いため、「隣の土地と一体化してマンション用地にする」「リノベーションしてシェアハウスにする」など、業者が多様な活用法を見出すことができます。そのため、自社で仕入れようと減価率を抑えた査定価格を提示してくる業者も存在します。

訳あり物件の買取業者はここを見る！東京の物件査定を左右するシビアなポイント

訳あり物件の査定において、買取業者は単なる立地や広さだけでなく、買取後の「再生コストとリスク」を見極めています。
具体的に査定価格を大きく左右するのは、以下の4つのポイントです。

• 「接道義務」を満たしているか（再建築不可・セットバックの有無）
• 隣地との「境界線」や「越境物（屋根や配管のはみ出し）」の状況
• 事故物件の場合、その「凄惨さ」と「事件の認知度」
• 解体費用と「残置物（大量のゴミや家財）」の撤去コスト

1. 「接道義務」を満たしているか（再建築不可・セットバックの有無）

東京の査定でシビアに見られやすいのが「道路」です。建築基準法では「幅員4m以上の道路に2m以上接していないと家を建て替えてはいけない（接道義務）」というルールがあります。接道が1.9mしかないだけで、再建築不可となり価値は大きく下がります。また、私道トラブルがないか、セットバック（道路幅を確保するために敷地を後退させること）でどれくらい土地が削られるかも査定のポイントになります。

2. 隣地との「境界線」や「越境物（屋根や配管のはみ出し）」の状況

東京の下町など、家が密集しているエリアでは「お隣の屋根や雨どいが、こちらの敷地にはみ出している（越境）」「境界を示す杭（ブロック）が全くない」というトラブルが起こりやすい傾向にあります。この状態のままでは再販が難しいため、買取後に隣人とうまく権利調整ができる余地があるかどうかが、査定額の分かれ目になります。

3. 事故物件（心理的瑕疵）の場合、その「凄惨さ」と「事件の認知度」

事故物件の場合、業者が気にするのは「事件や事故の凄惨さや認知度」です。遺体の発見が早かった病死や自然死であれば、特殊清掃とリフォームを入れれば次の買い手や借り手がつく可能性があります。しかし、ニュースで報道された事件や、長期間放置されたような孤独死の場合、大規模な解体や消臭工事が必要になるため、査定は厳しくなります。

4. 解体費用と「残置物（大量のゴミや家財）」の撤去コスト

ゴミ屋敷や、家財道具が丸ごと残っている物件の場合、その処分費用が査定額から差し引かれます。特に近年、東京都内での廃棄物処理費用や解体費用は高騰しています。「どれくらいのゴミがあるか」「重機が入れず手壊し解体になるか」は、業者が現地調査でチェックするポイントです。

東京の訳あり物件売却、「仲介」と「買取業者」どちらを選ぶべきかの判断基準

訳あり物件の売却を検討する際、「仲介業者を通して一般の買い手を探す」か、「専門の買取業者に直接売る」かの2つの選択肢があります。

仲介を選ぶべき例外的なケース：23区の駅近など、好立地の「軽度な訳あり」

例えば、「港区・渋谷区などの一等地」や「山手線の主要駅から徒歩圏内」といった好立地であれば、少し雨漏りがしていたり過去に自然死があった（軽度な心理的瑕疵）としても、東京の不動産市場であれば「土地としての価値」が勝り、一般の投資家や実需層が仲介で買ってくれる可能性があります。時間に余裕があり、瑕疵がそこまで重くない好立地物件の場合は、仲介を検討する価値があるでしょう。

直接買取を選ぶべきケース：再建築不可、重大な瑕疵、近所に知られず早く手放したい人

上記のような例外的な好立地を除き、再建築不可物件、深刻な腐食、ゴミ屋敷、事件性のある事故物件などの場合は、自社で直接買い取ってくれる専門の訳あり物件買取業者に売却するほうが確実です。

訳あり物件を仲介市場に出しても、住宅ローンが通りにくいため一般の人は買いづらい傾向があります。長期間売れ残ってポータルサイトで掲載され続けるリスクが高く、精神的なストレスが長引く可能性があります。それなら最初から、仲介手数料もかからず、最短数日で現金化してくれる買取業者を選ぶのが賢明な判断でしょう。

訳あり物件を買取業者に依頼せず「とりあえず仲介で高値出し」するリスク

訳あり物件を手放そうと一般の不動産会社に相談した際、「まずは仲介で、高値で売り出してみましょう」と提案されることがあります。しかし、訳あり物件においてこの提案に乗るのは非常に危険です。

悪質な業者だと、自社で契約を取る（専任媒介契約を結ぶ）ために、わざと売れもしない高額な査定額を提示することがあります。これを信じて売り出しても、訳あり物件に一般の買い手がつくことはほぼありません。数ヶ月間放置されたのち、「やっぱり売れないので大幅に値下げしましょう」「最終的にうちが安く買い取りますよ」と、結果的に市場相場よりもはるかに安い金額で買い叩かれる手口にハマってしまう方が後を絶ちません。
（もちろん、すべての業者がそうとは限りません）

さらに恐ろしいのが、売却後の「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」です。
万が一、仲介で一般の個人に訳あり物件を売却できたとしても、売却後に「知らされていない地中埋設物（コンクリートガラなど）が出てきた」「シロアリで柱が腐っていた」と発覚した場合、売主であるあなたが数百万円の損害賠償や修繕費を請求される重い責任を負うことになります。

専門の買取業者に直接売却すれば、買主が不動産のプロ（宅建業者）であるため、この「契約不適合責任」を完全に免責として、現況のまま買い取ってくれます。
家財道具の撤去や修繕が不要なうえに、売った後のクレームに不安を抱えることもなく、取引を終わらせることができるのが、訳あり物件を買取業者に依頼するメリットです。

【東京都】訳あり物件の買取事例

実際に東京都で訳あり物件を買い取ってもらった場合、どの程度の金額になるのでしょうか。ここでは、本メディア「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートが買い取った事例をご紹介します。

東京都世田谷区の空き家を3,200万円で買取

東京都足立区の共有持分（戸建て）1/4を450万円で買取

東京都新宿区の事故物件（孤独死）を1,850万円で買取

東京都墨田区の再建築不可物件を980万円で買取

東京都大田区の底地を1,500万円で買取

東京都杉並区のゴミ屋敷（戸建て）を2,100万円で買取