国や自治体の主導で、土地の区画整理事業がおこなわれることがあります。土地区画整理事業の対象となる土地を「区画整理地」といい、所有者は土地の一部を国や自治体に提供しなければいけません。
区画整理地の売却タイミングは土地区画整理事業の進捗に左右され、基本的には「仮換地の指定以降」におこないます。
ただし、区画整理地の売却はむずかしい専門用語が頻繁に出てくるので、買主への説明責任などに高い不動産知識が必要です。
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目次
土地区画整理事業のしくみ
土地区画整理事業とは、複雑な形になっている土地の区画を整備し、きれいな区画にすることで市街地化を図る事業のことです。
この事業は、土地区画整理によって街の機能面を改善し安全性や快適さを高め、地域を活性化させるためにおこなわれます。
土地区画整理事業は国や地方自治体が主導でおこなわれますが、区画整理地に該当する土地所有者（地主）や借地人といった「地権者」の協力が必要不可欠です。
区画整理地とは「土地区画整理事業」において指定された土地のこと
区画整理地とは、国や政府、地方自治体が土地の区画を整理するためにおこなう「土地区画整理事業」において指定された土地のことをいいます。
なお、土地区画整理事業によって整備されることが決まった土地を「区画整理予定地」といいます。
区画整理がおこなわれることで、土地が狭くなりますが、周辺環境がよくなり住みやすい街になります。
区画整理がおこなわれると住みやすい街になる
土地面積は区画整理前よりも狭くなりますが、メリットもあります。
土地の区画整理が施行されると、周辺道路や公園などの公共施設が整備・改善されて周辺環境がよくなり住みやすい街になります。
また、土地が狭くなったからといって評価が以前よりも低くなることはありません。同評価もしくは、以前よりも高評価になることもあります。
区画整理されると「保留地・従前地・換地」にわけられる
地権者は原則として土地区画整理事業に必要な資金そのものを提供することはありませんが、区画整理のために所有する土地の一部を提供することになります。
提供した土地は、事業資金に充てられる「保留地（ほりゅうち）」と公園や道路などを作るための公共用地に分けられます。
土地区画整理事業の実施は政府や地方自治体によって決定されます。
区画整理が決定するとその土地は「従前地（じゅうぜんち）」となり、工事施工後に新しく区画された土地は「換地（かんち）」になります。
以下の国土交通省が公開している図をみるとイメージが付きやすいです。
仮換地とは工事が完了した「従前地でも換地でもない」土地のこと
区画整理地は一度で全域の工事が完了し、換地になるわけではありません。工事は区画ごとに少しずつおこなわれるため、長期化することもあります。
正式な換地として定められるのは原則として「区画整理地全域の工事が完了した後」です。
そのため、先に区画整理の工事が終わった土地（土地Aとします）は工事期間中、従前地でも換地でもない扱いになります。
土地Aは工事が完了し換地としての利用ができる状態であるため、仮の換地として定めることがあります。このような土地のことを「仮換地（かりかんち）」といいます。
区画整理予定地の売却タイミング
区画整理予定地を売却するタイミングは「仮換地指定がされてから」もしくは「換地処分がおこなわれてから」がよいです。
まず、区画整理の工事が予定されている土地は、新たに住宅などを建築すべきではありません。建築は可能ですが、後に取り壊すか移動しなくてはならないためです。
そのため、仮換地指定前の土地を売却しようとしても、土地利用に制限があり評価も低いため、購入希望者がつきにくいです。
仮換地指定がされてから売却する
仮換地指定がされたタイミングで土地を売却する場合、今後その土地が換地になり評価が上がる見込みがある点をアピールできます。
そのため、購入希望者も集まりやすく、売却しやすいといえます。
ただし、不動産の登記自体は従前地であることや、土地面積が減少していることを、買主に説明する必要があります。
また、換地完了がいつの時期になるのか、換地完了後に清算金が発生するのかなども、売主側で明確にしておくことも大切です。
換地処分がおこなわれてから売却する
換地処分によって、正式に「区画整理がされた新しい土地」となったタイミングで売却することで、最も高値で売却できます。
区画整理予定地の購入を考えている人は、将来的に換地になることを見込んだ上で物件を探しています。
土地区画整理事業における、最終的な権利変換となる換地処分がおこなわれてから、売却したほうが権利関係でも混乱せずスムーズな取引ができるでしょう。
ただし、区画整理事業は数年～数十年単位でおこなわれる事業になるため、換地処分の決定時期が先になってしまうことも視野に入れなくてはなりません。
また、区画整理による清算金の負担をどちらがするかを決めておくことも大事です。
区画整理予定地の売却手続きと高値で売る方法
区画整理予定地を売却する際の手続きは、売却のタイミングによって異なります。
基本的には一般的な土地売却の手続きと変わりはないですが、区画整理予定地は権利関係が複雑なので売却するときにはいくつか注意点があります。
なお、一般的な土地売却の流れについては、以下の記事を参考にしてみてください。
仮換地を売却する場合
不動産には「所有権」と「使用収益権」といった権利があります。厳密に言えば所有権の中に使用収益の自由があるといえます。
仮換地は、従前地（区画整理工事前の土地）の使用収益権だけが移動した状態の土地です。
つまり「仮換地を所有しているのではなく、第三者の土地を利用している」ことになります。自分が元々持っていた不動産の所有権は、従前地に残ったままです。
仮換地の指定がおこなわれると従前地から仮換地へ移動しなくてはなりません。
移動後、元々住んでいた従前地には所有権が残り、移転先の仮換地に対しては使用収益権を有することになります。
区画整理の流れをわかりやすく表すと、下図のようになります。
従前地の所有権が将来的に仮換地へ移動し換地になることを踏まえると、仮換地を売却する場合、従前地に残る所有権を相手に売却しなければいけません。
そのため、売却の手続き上は「従前地の住所・面積を使って売買契約の締結および登記をおこなう」ことになります。
換地を売却する場合
最も売却手続きの手間が少ないのは「換地処分がおこなわれてからの売却」です。
区画整理予定地における、仮換地や従前地は物件の権利関係が複雑になっています。
一方、区画整理が完了し普通の土地と同じように扱える換地は、売却価格も高くなります。
また、権利関係の手続きも一般的な土地売却と大きな変わりはありません。
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区画整理地であっても、土地を売るならなるべく高値で売りたいですよね。なるべく高値で売るには、区画整理地の取り扱いに慣れた不動産会社に相談するのが一番の近道です。
しかし、区画整理地の売却は一般的な不動産取引ではないので、知識がない不動産会社も少なくありません。
不動産会社が区画整理地の取り扱いに慣れているかどうかを判断するには、実際に査定してもらう必要があります。
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区画整理時には従前地と換地の差額を「清算金」で解消する必要がある
区画整理がおこなわれると土地の価値も変動するので、「従前地だったときの価値」と「換地になったときの価値」の差額を清算金によって解消する必要があります。
以前と比べて区画整理後に土地の価値が下がったのであれば清算金を受け取り、土地の価値が上がったのであれば清算金を支払います。
清算金の徴収・交付は、区画整理による各地権者の損益を平等にするためにおこなわれるものです。
ほとんどの場合、区画整理後には土地の価値が上がるので、清算金を支払うことが多いです。
清算金の帰属先は売買契約で明確に決めておこう
換地処分に伴い、区画整理による清算金が発生します。受け取ることもあれば、支払うこともある清算金ですが、売買契約において取り決めをしない場合は、基本的に売主に帰属することが多いです。
なぜなら、区画整理における利害関係は売主側にあることが重要視されるためです。
ただし、売買契約の特約などで帰属先の取り決めをおこなっていた場合は、その取り決めに従うことになります。
【事例】清算金帰属先を設定したらどうなる？
先ほども説明したように、清算金は原則的に売主に帰属します。
また、帰属先の取り決めをおこなっていた場合は、その取り決めに従うことになります。
換地処分後に清算金の交付が実施される場合、その交付金は新しい所有者の買主ではなく売主に受け取る権利があります。
区画整理において清算金のトラブルは多く見られます。
トラブルを防ぐためにも、「清算金の帰属先を決める際には今後発生するかもしれないリスクを考慮する」ことが大切です。
所有地が区画整理事業地内なのか確認する方法
自分の住んでいる地域が土地区画整理事業地に指定されているのか知りたい場合、その地域を管轄する自治体に問い合わせるのが最も早いです。
具体的には「都市整備部・都市計画課」に問い合わせることで、土地区画整理事業に関する今後の新規事業や、これまでの事業実績などを確認できます。
また、土地区画整理事業が決定されると、事業計画の内容を地権者などに知らせるために、各市町村の広報がお知らせを発行することもあります。
他には、各自治体ホームページから閲覧できる「区画整理事業、施工位置図」という資料を参考に、自分の地域が都市計画決定地区なのか確認する方法もあります。
参照：さいたま市WEBサイト「さいたま市の土地区画整理事業区域一覧図」
まとめ
土地区画整理事業は人々が住みやすい街にするためにおこなう事業です。
区画整理をおこなうと以前よりも土地の価値が上昇し、街自体も住みやすくなるというメリットがあるため、仮換地や換地を欲しいと思う人も少なくありません。
自分が所有する土地が存在する地域や、引越しなどで気になっている地域があれば、自治体のホームページなどで区画整理予定地を調べてみるのもよいでしょう。
もしも、所有している土地が区画整理予定地だった場合、工事が完了するまでその地域で暮らすのか、他の人に売却するのかをよく考え、将来を見据えた行動を心がけることも大切です。
区画整理地を売却する場合、仮換地指定時と換地処分決定時のタイミングによって手続きや売買契約の手間が異なります。
清算金などの取り決めもおこない売買トラブルをなるべく防ぐように心がけましょう。
区画整理地を売るときのよくある質問
土地区画整理事業において指定された土地を「区画整理地」といいます。区画整理が施行されて、土地の形状に整えられた後は「換地」と呼ばれます。
「仮換地」と「換地」では売却方法が異なります。仮換地の場合は「従前地の所有権」を売却します。換地の場合は普通の土地と同様に売却できます。
区画整理予定地は換地処分の前でも売却できますが、権利関係が複雑になります。そのため、換地処分後の方が高値で売れる傾向にあります。
区画整理における利害関係は売主側にあると判断されるため、売買契約で取り決めをしない場合は売主に帰属されることが多いです。
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