区画整理地の売却タイミングや手続きを解説!売却方法や清算金の帰属先についても説明

区画整理地 売却

自分の所有している土地が区画整理予定地に指定された場合、この先一体どのような生活になるのか、所有する土地や住宅などの不動産はどうなってしまうのか気になる人も多いでしょう。

また、土地区画整理事業について詳しく知らない人は「強制的に立ち退きをさせられる」、「自分の土地が減る」などの噂を聞いて不安を抱えてしまうかもしれません。

今回は土地区画整理事業についてわかりやすく説明します。加えて、区画整理予定地の土地売却手続きにおける注意点や売却のタイミングなども解説します。

区画整理地とは

住宅地
区画整理地とは、国や政府、地方自治体が土地の区画を整理ためにおこなう「土地区画整理事業」において指定された土地のことをいいます。

区画整理地とは何かを理解するためには、まず土地区画整理事業について知る必要があります。

土地区画整理事業のしくみ

土地区画整理事業とは、複雑な形になっている土地の区画を整備し、きっちりとしたきれいな区画にすることで市街地化を図る事業のことです。

この事業は、土地区画整理によって街の機能面を改善し安全性や快適さを高め、地域を活性化させていこうという考えでおこなわれるものです。

土地区画整理事業を実施するにあたり、区画整理地に該当する土地所有者(地主)や借地人といった「地権者」の協力が必要不可欠になります。

区画整理がおこなわれると住みやすい街に!

土地面積は区画整理前よりも狭くなりますが、メリットもあります。

土地の区画整理が施行されると、周辺道路や公園などの公共施設が整備・改善されて周辺環境が良くなり住みやすい街になります。

また、土地が狭くなったからといって評価が以前よりも低くなることはありません。同評価もしくは、以前よりも高評価になることもあります。(周辺環境が改善されるため)

保留地・従前地・換地について

地権者は原則として土地区画整理事業に必要な資金そのものを提供することはありませんが、区画整理のために所有する土地の一部を提供することになります。提供した土地は、事業資金に充てられる「保留地(ほりゅうち)」と公園や道路などを作るための公共用地に分けられます。

土地区画整理事業の実施は政府や地方自治体によって決定されます。区画整理が決定するとその土地は「従前地(じゅうぜんち)」となり、工事施工後に新しく区画された土地は「換地(かんち)」になります。

以下の国土交通省が公開している図をみるとイメージが付きやすいでしょう。

土地区画整理

参照:国土交通省「土地区画整理事業」

仮で換地を定める仮換地

区画整理地は一気に全域の工事が完了し換地になるというわけではありません。工事は区画ごとに少しずつおこなわれます。(工事が長期化することもある)

正式な換地として定めるのは原則として「区画整理地全域の工事が完了した後」でなければなりません。そのため、先に区画整理の工事が終わった土地(わかりやすく土地Aとします)は工事期間中、従前地でも換地でもない扱いになります。

しかし、土地Aは工事が完了し換地としての利用ができる状態であるため、仮の換地として定めることがあります。このような土地のことを「仮換地(かりかんち)」といいます。

区画整理予定地の売却方法とタイミング

住宅土地売買
区画整理予定地を売却するタイミングは「仮換地指定がされてから」もしくは「換地処分がおこなわれてから」がよいでしょう。

まず、区画整理の工事が予定されている土地は新たに住宅などを建築することが躊躇われます。(建築はできるが後に取り壊すか移動しなくてはならない)

そのため、仮換地指定前の土地を売却しようとしても、土地利用に制限があり評価も低いため購入する人も少ないといえます。

仮換地指定がされてから売却

仮換地指定がされたタイミングで土地を売却する場合、今後その土地が換地になり評価が上がる見込みがあるという点をアピールできます。そのため、欲しいと思う人もそれなりに集まるので、売却がしやすいといえます。

ただし、不動産の登記自体は従前地になっていることや土地面積が減少していることなどを買主にきちんと説明する必要があります。

換地完了がいつの時期になるのか、換地完了後に清算金が発生するのかなども売主側で明確にしておくことも大事です。

換地処分がおこなわれてから売却

換地処分によって、正式に「区画整理がされた新しい土地」となったタイミングで売却するのが最も高値で売却できるといえます。

区画整理予定地の購入を考えている人は、将来的に換地になることを見込んだ上で物件を探しています。

土地区画整理事業における最終的な権利変換となる換地処分がおこなわれてから売却したほうが権利関係でも混乱せずスムーズな取引ができるでしょう。

ただし、区画整理事業は数年~数十年単位でおこなわれる事業になるため、換地処分の決定時期がだいぶ先になってしまうことも視野に入れなくてはなりません。

事業完了時期がどんどん延期されてしまうケースも少なくないので、早く売りたい人は仮換地指定がされた時点で売却したほうがよい場合もあります。

また、区画整理による清算金の負担をどちらがするかを決めておくことも大事です。

区画整理予定地の売却手続き

区画整理予定地を売却する際の手続きは、売却のタイミングによって異なります。

基本的には一般的な土地売却の手続きと変わりはないですが、区画整理予定地は権利関係が少しややこしくなっているので売買をするときにはいくつか注意点があります。

一般的な土地売却の流れについては、以下の記事を参考にしてみるとよいでしょう。

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仮換地を売却する場合

まず、不動産には「所有権」と「使用収益権」などの権利があります。厳密に言えば所有権の中に使用収益の自由があるといえます。

仮換地は、従前地(区画整理工事前の土地)の使用収益権だけが移動した状態の土地です。

つまり、仮換地を所有しているのではなく、第三者の土地を利用させてもらっているだけということになります。

では、自分が元々持っていた不動産の所有権はどこにいったのかというと、従前地に残ったままになっています。

例えば、「従前地をA、仮換地をB、所有権を☆、使用収益権を△」とします。

仮換地の指定がおこなわれると従前地から仮換地へ移動しなくてはなりません。

移動後、元々住んでいた従前地には所有権のみが残って「A☆」となり、移転先の仮換地は「B△」という権利関係になります。

区画整理の流れをわかりやすく表すと、以下の図のようになります。

区画整理の流れ

従前地の所有権が将来的に仮換地へ移動し換地になることを踏まえると、仮換地を売却する場合、従前地に残る所有権を相手に売却しなければいけないことになります。

そのため、売却の手続き上は「従前地の住所・面積を使って売買契約の締結および登記をおこなう」ことになります。(買主は従前地の所有権を購入する)

買主目線的には、間違って「仮換地の所有権を購入しないように気をつける」必要があります。購入するのは仮換地に移動した人が持っている「従前地の所有権」です。

欲しいと思っている仮換地の所有権を購入してしまうと、全く別の仮換地を取得する事になってしまいます。

換地を売却する場合

最も売却手続きの手間が少ないといえるのは「換地処分がおこなわれてからの売却」です。

区画整理予定地における仮換地や従前地は物件の権利関係が複雑になっています。

一方、区画整理が完了し普通の土地と同じように扱うことができる換地は、売却価格も比較的に高く、権利関係の手続きも一般的な土地売却と大きな変わりはありません。

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区画整理における清算金とは

区画整理がおこなわれると土地の価値も変動するので、従前地だったときの価値と換地になったときの価値の差額を清算金によって解消する必要があります。

以前と比べて区画整理後に土地の価値が下がったのであれば清算金を受け取り、土地の価値が上がったのであれば清算金を支払う、という仕組みになっています。

この清算金の徴収・交付は、区画整理による各地権者の損益を平等にするためにおこなわれるものです。

ほとんどの場合、区画整理後には土地の価値が上がるので、清算金を支払うことが多いといえるでしょう。

清算金の帰属先は売買契約で明確に決めておこう

換地処分に伴い、区画整理による清算金が発生します。貰うこともあれば、支払うこともあるこの清算金ですが、売買契約において何も取り決めをしない場合は基本的に売主に帰属されることが多いです。

理由として、根本的に区画整理における利害関係は売主側にあることが重要視されるためです。(これは区画整理施工から関わっていた場合の話です。)

ただし、売買契約の特約などで帰属先の取り決めをおこなっていた場合はそれに従うことになります。

清算金帰属先の設定

例えば、換地を売却するときに清算金の帰属先を売主と設定したとします。

換地処分後に清算金の交付が実施される場合、その交付金は新しい所有者の買主ではなく売主が受け取る権利があります。

区画整理において清算金のトラブルは多く見られます。

購入時に「清算金はそんなにかからないかもしれない」と売主から説明があったが、実際に確定した清算金の徴収額が数百万だったなどのケースがあり、裁判で争われることもあります。

清算金のトラブルを防ぐためにも、清算金が未確定の場合は買主に対して予想で清算金額を明言しないことや、清算金の帰属先を決める際には今後発生するかもしれないリスクを考慮することなどが大事です。

所有地が区画整理事業地内なのか確認する方法

地図
自分の住んでいる地域が土地区画整理事業地に指定されているのか知りたい場合、その地域を管轄する自治体に問い合わせるのが最も早い方法です。

具体的には「都市整備部 都市計画課」に問い合わせることで土地区画整理事業に関する今後の新規事業や、これまでの事業実績などを確認することができます。

また、土地区画整理事業が決定されると、事業計画の内容を地権者などに知らせるため各市町村の広報がお知らせを発行し配布することもあります。(自治体による)

他の方法として、各自治体ホームページから閲覧できる「区画整理事業 施工位置図」という資料を参考にして、自分の地域が都市計画決定地区なのか確認することもできます。

参照:さいたま市WEBサイト「さいたま市の土地区画整理事業区域一覧図」

まとめ

土地区画整理事業は人々が住みやすい街にするためにおこなう事業です。

区画整理をおこなうと以前よりも土地の価値が上昇し、街自体も住みやすくなるというメリットがあるため、仮換地や換地を欲しいと思う人も少なくありません。

自分が所有する土地が存在する地域や、引越しなどで気になっている地域があれば、自治体のホームページなどで区画整理予定地を調べてみるのもよいでしょう。

もし、所有している土地が区画整理予定地だった場合、工事が完了するまでその地域で暮らすのか、他の人に売却するのかをよく考え、将来を見据えた行動を心がけることも大事です。

区画整理地を売却する場合、仮換地指定時と換地処分決定時のタイミングによって手続きや売買契約の手間が異なります。

清算金などの取り決めもしっかりとおこない売買トラブルをなるべく防ぐように心がけましょう。

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