傾いた家の売却価格はどのくらい下がる？傾きの許容範囲や調べ方、3つの売却方法

家が建っている地盤の状態によって、また地震などによって家が沈下して傾いてしまうことがあります。

家の傾きは生活環境だけでなく、健康状態などにも影響を与えますし、多くの人にとって好ましい状態ではありません。
なかには傾いた自宅を売却したい方も出てくるでしょう。

この記事では、傾いている家をできるだけ高く売るための方法や家の傾きの調べ方など、家の傾きに悩んでいる方に解決方法をお伝えしていきます。

家の傾きは何度まで許容範囲なのか？

一般的に傾きがある家とは、どれくらいの角度で傾きが発生している状態を指すかをまずは確認しましょう。

家の傾きは瑕疵にあたるのか

「瑕疵」とは「きず」という意味で、法律上何らかの欠点・欠陥があることを言います。

より具体的には、売買の目的物が通常備えている機能・性質を備えていないことを指します。

そして、家を購入する場合、通常では傾いていないことが前提であると考えます。

そうだとすると、購入した家が傾いていた場合、売買の目的物である「家」に瑕疵があると判断される可能性があると言えるでしょう。

瑕疵に該当するのはどの程度の傾きか

家に傾きがあった場合に瑕疵があると判断される可能性があっても、程度を問わずに傾きがあったらすべて瑕疵となるわけではありません。

建築技術のうえで避けられない微妙な誤差、材料である木材等の建築後の劣化やゆがみなどで多少の傾きが生じることは通常あり得るでしょう。

それらがすべて「瑕疵」に該当して、売主が瑕疵担保責任を負担しなければならないと考えることは妥当ではありません。
そこで、具体的にどの程度の傾きまでが許容範囲で、どこからが瑕疵と判断されるかの基準が問題となります。

ただし、残念ながら法律上、どの程度傾いていたら家に「瑕疵」があると認められるかについては、明確な基準が定められていません。

物件が新築物件か中古物件か、建物全体が傾いているのか、それとも、一部にゆがみが生じているだけなのか。

また、傾いている方向によって建付けなどに支障が生じているのか否か、実際に生活を営む上で支障があるのか、などを個別的かつ具体的に検討して判断することになります。

具体的な判断基準

傾きが瑕疵に該当するか否かは、法律によって判断されるケースが多く見られます。

住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）

住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）第74条は、住宅にかかる紛争の迅速かつ適正な解決に資するために、住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準を定めることができるとしています。
参照：国土交通省HP

上記はあくまでも建物の主要な構造上に瑕疵があるか否かの基準の一つにすぎず、建物の傾きそのものが「瑕疵」に該当するか否かの判断基準を定めたものではありません。

したがって、この基準に該当したからといって、建物の傾きが瑕疵の原因として認められるわけではありません。
ただし、逆に範囲内だからといって建物の傾きが建物自体の「瑕疵」だと認められないわけでもありません。

災害にかかる住家の被害認定基準の運用指針

国は災害等によって家屋が被害を受けた場合における被害認定基準を定めています。
参照：内閣府防災情報　

上記は自然災害等によって家が被害を受けた場合の住宅の修理費用について、被災者支援を受けるときの基準となるものです。

そこでは家の傾きが20分の1（＝1000分の50）を全壊、家の傾きが60分の1以上20分の1未満（＝1000分の17〜1000分の50）を大規模半壊、100分の1以上60分の1未満（＝1000分の10〜1000分の17）を半壊としています。

このように、建物の傾きについては様々な目的から基準が設けられています。

ただし、売買契約が締結された時点で、売主がいつ法律上の責任を負うかについて考えることが大切です。

住居として使用するうえで購入した家に支障が生じた状態にあるか否かという観点から言って、日常生活に何らかの支障が生じている場合を「瑕疵」と考えるのが妥当でしょう。

その意味では、東京地方裁判所の判決が示すように1000分の5程度の傾きで壁に亀裂が入るなどの問題が生じるのであれば、その程度の傾きであっても瑕疵と認められる可能性が高いという判断基準の一つになると考えられます。

ただし、最終的には傾き等によって現実的にどのような支障が生じているかが重要になります。

家の傾きを調べる方法

では実際に家の傾きが気になって調べたいときには、どのような方法をとればよいのでしょうか。

家の傾きを計測して貰う方法

家の傾きの測定は、レーザーレベルと下げ振りによる方法が主に用いられています。

レーザーレベルによる方法

これは、本体の機械部分から水平または一定の角度でレーザー光を照射して線を表示させ、床からの高さを複数の壁で計測し、差によって床の傾きを計測する方法です。

下げ振りによる方法

これは、災害に遭った住家の被害認定基準の運用指針で定められた測定方法です。

傾いた壁の一点から下げ振りを下げ、下げ振りの先端までの長さに対して壁からどの程度距離が離れているのか、その割合によって傾きを測定します。

その他の方法

上記のレーザーレベルと下げ振りによる方法などは、ある意味では専門的な方法です。

簡易的に調べるには、ホームセンターなどで売っている水平器で測定する方法などがあります。

また、現在ではスマートフォンのアプリでも計測できるものがあり、ある程度は正確な測定が可能になっています。

とりあえず、簡単な方法で計測してみて、怪しいと思ったら専門家を呼び、詳細に調査してもらうのが良いでしょう。

傾いた家の売却価格はどのくらい下がる？

傾きが発生している家の売却価格がどの程度下がってしまうかについては、物件ごとのケースバイケースになってきます。

そのため、正確な数字は出しにくいですが、基本的には傾きを直す工事費用を考慮して、費用の分だけ下がると思っておきましょう。

工務店のWebサイトを見ると、傾いた家の修正工事を行うには、以下の金額がかかるとしています。

地盤沈下による修正工事を格安で請負う工務店でも、300万円ほどは必要としています。

さらには、家が大きかったり、工事を行う地形によっては500万円以上かかったりするケースも考えられるでしょう。

また、工事を依頼するとなると、工事費用だけではなく、様々な工務店と打合わせをするなどの時間的な手間もかかってしまいます。

そういった様々な手間を考慮してみると、一般的な相場よりも値段を500万円程度下げなければ、傾いた家を買ってもらうのは難しくなるでしょう。

自分が買う人の気持ちを考えて、「これぐらい安ければ、まあ買ってもいいか」と自分なりの相場を算出し、不動産会社と相談しながら売却価格を決めていきましょう。

傾いた家を売却する3つの方法

傾いた家であっても、状態によっては売却することは不可能ではありません。
対策を立てればきちんと購入者を見つけることは可能です。

どのような対策を講じれば良いかを確認していきましょう。

①現状のまま売却する

まずは現状のまま売却する方法です。

売る側にとってはまったく手間はかかりませんが、仲介に入る不動産会社が見つかりにくい可能性があります。

また、基本的には修繕工事が前提となるため、修繕工事を請負う工務店が見つからなければ売れないリスクがあります。

さらに瑕疵物件扱いになり、銀行などの金融機関からの融資が付きにくいので、買主も現金購入を検討しなくてはいけません。

傾きを修繕した物件を買い求める方も中にはいますが、逆に、他人が修繕工事した住まいをあまり信用しない方もいます。
そういった方は、自分で傾きの修繕工事を行うほうが安心できるのです。

その場合、先に述べたように一般的な周辺住宅の相場よりもお金を500万円程値引きしなければ、売ることは難しいでしょう。

②修理・修繕してから売却する

次に考えるべきは、一戸建ての修繕を行ってから売却する方法です。

自分たちで耐震補強や修繕を手配して問題を解決しておけば、売る側には手間がかかるものの、買う側は安心して購入できるでしょう。

家が修繕されていることを示すには、住宅診断（ホームインスペクション）を実施して、住宅の状態が居住に十分耐えうることを証明する必要があります。

証明できれば購入する方にとっても心理的なハードルが下がります。

物件を修繕済みにするには自分で修繕費用を支払う必要が出てきますが、相場とそう変わらない価格で売却することが可能になってきます。

修繕工事やリフォーム工事を安く請ける工務店が見つかれば、金銭的なメリットが生まれてきます。

③解体して更地で売却する

「とにかく、傾いた家は修繕しても信用できない」と考える方もいます。

その場合は住宅を完全に解体して更地にしてしまえば、手間も発生せずに住宅用地として売りやすくなります。

この方法を取るには、土地自体に問題がないことが必要です。

沈下が起こりやすい土地の場合、新しく家を建て直しても再度の沈下によって傾きが発生する可能性があります。

基本的には地盤調査をして地盤自体には問題がなく、平地であることが前提になってきます。

強固な地盤の土地であれば建物を解体し、更地にして売却を行うことで周辺の土地の相場と同じ値段で売却することができます。

30～40坪の木造住宅の場合、建物の解体にかかる工事費用は100万円前後ですので、傾きの修繕工事よりも安く済みます。

売却後に家の傾きが発覚した場合はどうなるのか？

中古住宅を売却したあとに家の傾きが発覚してしまった場合、売主はどのような責任を負うのでしょうか。

瑕疵担保責任期間か否かで負うべき責任は変わる

基本的には瑕疵担保責任の期間内であれば、売主は責任を負わなければいけません。

売主が不動産業者の場合、2年以上は瑕疵担保責任を負うことが定められています。

ただし、個人が売主となっている場合、瑕疵担保責任は当初に設定された期間を過ぎてしまえば、売主に対する責任は追及されません。

もし瑕疵担保責任を負う期間内であれば、売買契約の解除を求められたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。

個人が売主の場合は瑕疵担保責任の免責で売却するケースもあります。

売却後のリスクを避けるのであれば、価格を下げるかわりに瑕疵担保責任の免責を別に定めて契約を交わすことを考えておきましょう。

傾いた家を放置し続けることのリスク

傾き続けている家に住むことは、居住者にとって数々のリスクがあります。

その内容をチェックしておきましょう。

住宅の機能に関するリスク

まず住宅とそれに付随する設備の機能が損なわれるリスクです。

傾きが起きれば窓や扉の戸が閉まりにくくなり、建物の断熱性や気密性が損なわれます。

エアコンの効きなども悪くなりますし、窓枠などが歪めば、建物の美観を損ねてしまいます。
内外観の住宅の機能が損なわれるのです。

安全性に関するリスク

土台や柱、梁が曲がると建物の耐震性が損なわれます耐震性が損なわれれば揺れやすくなり、耐震基準を満たすことができなくなります。

地震の発生によって建物が一気に倒壊してしまう可能性が出てきます。

安全な生活を送ることができなくなってしまうでしょう。

健康に関するリスク

傾いている家で生活することは、傾きの状況次第で健康面にも影響が出てきます。
平衡感覚が徐々に失われ、平地を歩くと逆に違和感を覚え、頭痛やめまいが発生することがあります。

特に小さなお子さんの成長過程において、平衡感覚が保たれない家は成長に重大な影響を及ぼす可能性があるのです。

健康被害が起こることを知っておきましょう。

まとめ

傾いている家は住宅の機能、美観、安全面、そして、住んでいる方たちの健康にも影響してきます。

そのため、傾き続けている家に住むことのリスクは非常に高いのです。

売却して他の家に住むか、それとも、地盤沈下の修正工事などを行って住み続けるか、いずれかの選択を迫られることになります。ただし、確実に安全な場所に住みたいのであれば、新しい家を探すほうが問題の根本的な解決に繋がるでしょう。

傾いている家は避けられやすい物件なので、なかなか売れるものではありません。そういった場合は問題のある住宅を売却することに長けている不動産会社に頼むか、もしくは買取りを依頼しましょう。即現金化も夢ではありません。当社クランピーリアルエステートでは、傾きがある住宅の買取も行っています。「自分でどのように売ればよいのかがわからない」「とにかく引っ越しのために早く現金化したい」このような心配があるときは是非、当社にお問い合わせください。無料で査定し、高価買い取りをさせていただきます。