事故物件を建て替え・更地にしても告知義務はある?告知義務違反や売却価格も解説

事故物件

建物や部屋の中で殺傷事件や住人の自殺があった物件のことを事故物件と呼びます。

こういった事故物件は、多くの人が避けたくなる物件として、賃借する時と売却する時の両方で、所有者や売り主は、賃借人や買主に対する告知義務が設けられています。

建物の瑕疵のような、機能的な欠陥ではないにしても、事件があったような物件で生活をしたいと思う人は少ないもの。

特に、戸建てやマンションなどの物件を購入し、その建物で今後永住したいと思う人にとっては、後々からそのような事実を知らされたら、そんな場所に住みたくない、すぐにでも処分したいと思うことも少なくありません。

もし自分の所有する物件で、そのような人に避けられるような事件や事故が起きてしまった場合、売却する時にどのような告知義務があるのか、また義務を履行しないことで、どんな罰則が課せられるのかを、ここではお伝えします

処分しなくてはいけない時には、どのように売却すればよいのかも、一緒に解説していきます。

事故物件の告知義務と告知事項

告知義務
事故物件は、不動産売買において、どのような扱いになるのかを見てみましょう。

事故物件とは具体的にどのような物件を指すのか

事故物件 心理的瑕疵物件

建物や部屋の中で事件や事故が起きた物件は、宅地建物取引業法において『心理的瑕疵物件』と呼ばれます。

瑕疵とは住宅における傷や欠点、腐敗などの問題を指します。つまり瑕疵物件とは、なにかしらの欠陥や問題のある物件のことです。

新築の不動産物件の購入時には、10年間の瑕疵に対する保証の責任が定められ、瑕疵があった時は、販売業者が修繕などの義務を負います

中古不動産の売買時には、売主が一定期間の瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任とは、中古住宅を売却し、瑕疵が発覚した時に売主側の責任で瑕疵の修繕費を負担することです。

瑕疵担保責任の期間をどの程度にするかで、売値が変わることもあります。
瑕疵担保責任期間が長いほど、買主側が手厚い保証を受けられますが、買値も高くなります。

瑕疵は、建物の傷や腐敗だけではなく「怖い」、「不愉快」など、住人の気持ちに問題を起こすものもあります。

そういった人間の心理に影響を及ぼす瑕疵を心理的瑕疵、心理的瑕疵がある物件を「心理的瑕疵物件」というのです。

心理的瑕疵物件は、住宅の機能的な欠陥ではないので、住みやすさに影響するものではありません。

心理的瑕疵になりうる物件をまとめた「大島てる」というサイトも多それでも住宅は人間にとって安心して生活するべき場所であるため、住人が何か心理的な不具合を引き起こす可能性のある物件は宅地建物取引業法上で告知義務が定められているのです。

告知義務の内容は宅地建物取引業法35条に明記されています。

『宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない』

宅地建物取引業法35条の13では以下の記載があります。

『当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要』

不動産の売買時、不動産会社は宅地建物取引士を通して建物の瑕疵や心理的瑕疵になりうる点を必ず告知しなければいけません。瑕疵について事前に説明する必要があるのです。

どんな事項を告知しなければいけないのか

先に引用した宅地建物取引業法35条の13の記載は、瑕疵の責任の所在と通知です。具体的な瑕疵の内容をどこまで通知しなくてはいけないのかという詳細までは書かれていません

また建物の瑕疵の場合は、不具合が具体的に現れるので、どんな人にとっても「雨漏りがする」、「排水が故障している」など共通認識がしやすいのです。

しかし、心理的瑕疵は個人によって瑕疵と感じる人もいますし、瑕疵だと感じない人もいます。それだけに個人によって解釈が分かれやすいのです。

ただし近年では、事故物件が日本国内でもニュースやウェブサイトでも取り上げられるようになり、その存在が一般にもよく知られるようになっています。心理的瑕疵になりうる物件をまとめた「大島てる」というサイトも多くの人から注目を浴びています。

心理的瑕疵物件の売却時には、心理的瑕疵に関する情報を全て通達しておくのが妥当です。

何らかのトラブルによる殺人事件や事故が起きたことはもちろん、暴力団事務所や墓地、パチンコ屋などの周辺の施設、その物件内で入居者の病死があった、自然死があった、火災が発生したことがある、孤独死の発見が遅れた、またアパート内で霊現象が起きたので、入居者の希望でお祓いをしたなどの、オカルトに思えることまで告知しておくに越したことはありません。

事故物件を建て替え・更地にしても告知義務はあるのか?

更地
事故物件は、建て替えや更地にしても、過去の心理的瑕疵になりうる点の告知を怠ってはいけません

建物内で事件が起きた場合、血痕や壁への傷、設備の破損など、購入側が望まない損害が生じている可能性が高いです。

そのため、事件や事故があった建物を一旦取り壊し、建て替えを行う、もしくは更地にして売却する人もいます。

そうすれば告知義務もなくなり、心理的瑕疵が感じにくくなり、高く早く売れると考えているからそのような行動に出るのです。

しかし、実際には建て替えたり、更地にしたりしたとしても、告知義務はあります。

不動産売買は賃借以上に告知が重要

先に挙げた宅地建物取引業法では、実は心理的瑕疵の告知義務に関した具体的な罰則規定は定められていません。しかし、告知を怠っても罰則がないわけでもないのです。

特に不動産の売買を行った時は、瑕疵の告知を忘れたことで、売り主が大きな責任を負うことになります。部屋を借りて住んだけれども、どうにも気味が悪い。

賃貸用物件で心理的瑕疵があっても、賃借人は引っ越しなどの選択肢を容易に選べます。

仮に損害賠償を求められたとしても、売主の責任はそれほど大きなものではありません。せいぜい数カ月分の家賃と引っ越し代程度です。

しかし、不動産売買では、建物や土地を長期間使用することを前提に購入するケースがほとんどでしょう。

想定外の心理的瑕疵があった場合の買主側の損失は非常に大きく、賠償額が膨大なものになりかねません。

建物を建て替えた、更地にしたからといって、不動産売買で過去の事故や事件の事実を告知しないのは適切とは言えません。そのような告知を怠ったことで、債務不履行責任を買主から追及されることもあります。

債務不履行とは、債務に対して、債権側が責任を果たさないことを指します。

つまり買主側は瑕疵のない物件と想定し購入費を支払っているのに対し、売主側は瑕疵のある物件を隠して売っている、問題のある物件を売っているとされ、売り主としての責任を果たしていないことになってしまうのですこのような問題が起こらないように、建て替えや更地にしていても、重要事項説明書には必ず過去の心理的瑕疵も盛り込むようにしましょう

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告知義務を怠った時は『告知義務違反』として損害賠償の責任を負う

損害賠償
告知義務を怠った時、具体的には、どのような罰則を受けるのでしょうか。実例を確認してみましょう。

事故物件の告知義務を怠った裁判の判例

『平成17年(ワ)第20687号売買代金等返還請求事では、飛び降り自殺が過去にあったマンションを売却した売主に対し、買主が売買契約の解除と損害賠償を請求。売買契約は解除されず、2,500万円の損害賠償を売主側が支払う』

という判決がくだされています。

告知義務を怠ったことで、売主側の責任が認められ、損害賠償として大金を支払う事態に陥っています。

この判例から見ても、告知義務不履行のリスクは大きいことがわかります。

一方で、国土交通省のガイドラインにはこのように記載されています。

『宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引物件の売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。

告知書の記載事項としては、例えば売買であれば、

①土地関係:境界確定の状況、土壌汚染調査等の状況、土壌汚染等の瑕疵の存否又は
可能性の有無、過去の所有者と利用状況、周辺の土地の過去及び現在の利用状況

②建物関係:新築時の設計図書等、増改築及び修繕の履歴、石綿の使用の有無の調査
の存否、耐震診断の有無、住宅性能評価等の状況、建物の瑕疵の存否又は可能性の有無、過去の所有者と利用状況

③その他:従前の所有者から引き継いだ資料、新築・増改築等に関わった建設業者、
不動産取得時に関わった不動産流通業者等

などが考えられ、売主等が知り得る範囲でこれらを記載してもらうこととなる』

参照:国土交通省サイト

仮に自分が10年前に購入した物件を売却したとしましょう。
その後、買主から「ここは50年前に事故や事件があったので、やはり手放したい。もしくは損害賠償を請求したい」と言われても、自分が10年前の購入時に、そのことを告知されていなければ、責任を問われる可能性は低いです。

事故物件の告知を受けていなかった場合は、『知り得る範囲』に該当しないことになります。このケースでは損害賠償は支払わなくても済みます。

事故物件を建て替えたり、更地にしたりしても売却価格は下がる

事故物件を建て替えたり、更地にしたりしても、心理的瑕疵に関する重要事項説明において告知の義務があることはお分かりいただけたでしょう。

心理的瑕疵物件の活用が難しい時、早期に処分して現金化したい時、実際の売却はどのような方法を取ればよいのでしょうか。一般的な相場に比べ、売却価格はどの程度下がるのでしょうか。

事故物件になれば、2割程度の値下がりは覚悟しなければいけない

事故物件を、最初に賃貸に出す時は、相場から2割から5割程度、家賃を下げなければ、部屋を借りてもらうことが難しいです。

売却する時は、一時的な賃借ではなく、土地や建物を長く利用することを前提にする人が多いので、賃借と同程度の値引きが必要でしょう。

何か問題が発生した不動産に関しては、インターネット上でずっとその事故や事件の詳細を容易に多くの人に確認されてしまいます。

時間の経過で物件の問題に関する情報が簡単には消えなくなっている今の時代、心理的瑕疵が発生したという物件情報が、半永久的に残される可能性もあります。

先にも述べたようつまり事故物件は、不動産の資産価値の維持において、大きなリスクとなってしまうのです。

たとえ建物を建て替えたり、更地にしたりしても、事態は大きく変わりません。
先にも述べたように、心理的瑕疵物件への抵抗感は、個人によって大きく違います。

心理的瑕疵を極端に嫌悪する買主であれば、大きく値引きしなければ売れないでしょう。心理的瑕疵を知った時点で、購入を避けるケースも増えています。

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値下げ幅は事故物件の立地条件でも変わってくる

不動産の売買相場は、売主と買主間の交渉次第で変わってきます。心理的瑕疵物件は家賃が安くなる傾向があるので、不動産業者にあえて事故物件の紹介を依頼し、積極的に住もうとする若者も増えています。

心理的瑕疵がマイナスポイントでも金銭的なメリットがあるならば、借主側が歓迎する傾向も高まっているのです。

そのため不動産大家業においては、事故物件のリスクはそれほど大きくないと言えます。

自分が所有する不動産が事故物件となった時に、極端な値引きをせず、相場に近い値段で売れるかどうかは、最終的には需要のあるエリアかどうかで変わってきます。

需要のあるエリアならば相場から1~2割値引きするだけでも、お得物件になるので、心理的瑕疵を気にせずに購入し自分で有効活用したいと思う人も出てくるでしょう。

逆に、郊外や地方など、不動産がなかなか売れないエリアの事故物件は売主を探す上で大きなマイナスになり、相場の半値以下にしなければ売れない可能性が高いです。

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まとめ

事故物件の一つである心理的瑕疵物件は、売却する時に重要事項の説明の場で、必ず売主から買主に対し心理的瑕疵に関する事実を告知する義務があります。

どんな些細な事でもリスク管理の一環として徹底するべきであり、売主側が勝手に告知の有無を判断するのは大変危険です。

特に現在は心理的瑕疵物件に関する情報が幅広く公開されています。不動産業界の関係者だけでなく、ネットユーザーが事故物件について簡単に調べられる時代ですので、事故物件の訴訟が増えています。

一方、心理的瑕疵の告知は宅地建物取引業法で義務化されていますが、罰則は具体的に規定されていません
しかし、判例の通り告知義務を怠った売主が敗訴して多額の損害賠償を負うのは間違いありません。建て替えても、更地にしても同様の責任が伴います。

事故物件の売主は、これまでの事実を詳しく説明し、買主にすべての瑕疵を納得してもらった上で、購入してもらえるようにしましょう。

そうすれば、後々裁判を起こされて、損害賠償を請求されるリスクをなくすことができます。

事故物件の価格は、相場よりもどうしても安くせざるをえません。

それでも需要のあるエリアならば、それほど値下げせずに売ることは不可能でありませんし、最近は心理的瑕疵物件を毛嫌いしない人も増えています。

事故物件が比較的新しい建物であれば、大幅なリノベーションやリフォームを行い、建物への悪いイメージを少しでも軽減すれば売れやすくなります。

また築古物件であれば、建て直してから売る、もしくは更地にしてから売るなどの対策を取りましょう。

そういった対策を行った上で心理的瑕疵物件を気にしない買主を探すことができれば、事故物件といえども、十分な値段で売却できます。

最終更新日:

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