不動産売買契約を解除したとき、手付金は取り戻せるのか?

手付金

不動産の売買契約を結んだ時に発生するのが、売主に対して支払う「手付金」です。手付金には「契約が成立したことの証」」としての側面と「売買代金の一部」という側面がありますが、もし何らかの事情で、その物件に住むことができなくなってしまった場合、手付金は返還されるのでしょうか。

この記事では、手付金の意味と、返還の可否、可能な場合の返還方法などについて解説していきます。これから売買契約に臨む方や、すでに契約済みでキャンセルを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

「手付金」にはどんな意味があるのか?役割と相場について

手付金
手付金は支払い後、売買代金の一部に充当されますが、それ以外にも重要な役割が3つあります。

契約の証拠としての「証約手付」

「買主が売主に支払うお金」が手付金ですが、これには「契約が成立したことの証拠」としての性格があります。これを「証約手形」といいます。

解約の代償としての「解約手付」

民法の規定では、買主は手付金を放棄(手付流し)したり、または売主が手付金の2倍の金額を買主に支払えば(手付倍返し)、契約を解除することができます。これを「解約手形」と言います。まとめるとこのようになります

買主側から契約解除をする→支払った手付金を放棄する(手付流し)
売主側から契約解除をする→売主は支払われた手付金を倍にして返還する(手付倍返し)

債務不履行に対する違約金としての「違約手付」

売主、または買主のどちらかに債務不履行があった場合に、損害賠償とは別に、手付金を違約金として相手方に没収されるケースがあります。これを「違約手付」といいます。

手付金は、少額すぎても多額でもいけない

手付金の相場ですが、個人間で売買する場合は、法律で制限されてはいません。しかし金額が小さすぎれば売主も買主も手軽に解約できてしまい契約の意味をなさなくなってしまいますし、逆に金額が大きすぎればどちらも解約手付としての意味がなくなってしまいます。そのような背景があるので、不動産の売買契約では、手付金は「売買金額の5%~20%」の範囲内で決めるケースが一般的です。なお、不動産会社が売主になる場合は、法律で売買金額の20%以内と決められています。

売買契約解除の理由が「自己都合」であれば戻ってこない

売買契約を解除することの理由に、「契約が済んだ後にもっといい物件を見つけたのでそちらに住みたい」「物件の契約成立後に離婚が決まったので、引っ越す理由がなくなった」などの「自己都合」によるものがありますが、この場合、原則的に契約の解除ができません。もしできたとしても、支払い済みの手付金は放棄しなければなりません。一度結んだ契約は、売買契約に限らず、後から取り消したり解除することはできません。当事者の一方的な都合で契約の取り消しや解除が可能になってしまえば「契約」という行為の意味がなくなってしまいますし、もう一方の契約当事者に予期せぬ損害を与えてしまうことにつながりかねないからです。もちろん、この契約がどちらか一方の契約当事者に騙されたり脅されたりして結んだものであれば解除することができますし、売主が契約に定めた内容を守らない「契約不履行」の場合でも契約を取り消すことが可能です。しかしこれはあくまでも例外的なケースです。このような、自分の都合だけで契約を取り消そうとする行為は、手付金を放棄しないかぎり決して認められません

不可抗力の場合はどうか?契約書に記載されていれば可能性あり

自分の都合だけで契約を解除し支払った手付金の返還を受けることはできないと前項でご説明しましたが、返還される可能性のあるケースがあります。それは、自分の意思ではどうすることもできない「不可抗力」によるものの場合です。代表的な例を見ていきましょう。

住宅ローンが未承認になった場合

住宅ローンの審査は金融機関が行いますが、その審査が未承認になれば、買主は残りの代金の決済ができないので、契約した物件を解約せざるを得ませんこの場合は「手付金を返還する」と契約書に明記されているので、手付金など今まで支払ったお金は全て戻ってきます。しかし、通常不動産業界の慣習としては、契約締結時に金融機関に事前審査を依頼し、そこで「仮承認」が下りて初めて契約をするという方法を取っているので、契約後の審査で融資が承認されないというケースはほとんどありません。

ワンポイント豆知識:住宅ローンを使う場合は、ローン条項を必ず確認する

住宅ローンの審査が通らなければ、契約を白紙に戻せる特約のことを「住宅ローン特約」といいます。さきほど解説したように、契約が白紙に戻せるのは、住宅ローン特約が売買契約書に記載されているからです。ということは、売買契約書に住宅ローン条項の記載が漏れていると、たとえ住宅ローンの審査が通らなかったとしても、契約を白紙に戻すことはできず、手付金も戻ってこないことになってしまいます。通常、住宅ローンを使う売買契約の場合は、買主側から特段の要望がでなくても、不動産会社が住宅ローン特約付きの売買契約書を作成するのが普通です。ところが、中にはうっかりわすれてしまったり、不慣れなため知らなかったりする担当者もいますので、売買契約書に署名捺印する際には、住宅ローン特約が記載されているかどうかについて、必ず確認しましょう

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自宅の売却がうまくいかなかった場合

自宅の売却がうまくいかなかった場合は手付金を返還するという旨が売買契約書に明記されているので、万が一売却が進まずやむなく解約した場合でも、手付金は返還されます。通常自宅を売却して住み替えする際は「この程度の金額であれば売れるだろう」という見通しをもとに資金調達計画を立て、その上で売買契約を結びます。しかし、実際売りに出してみると、タイミングなど様々な要因で買い手が見つからないことも多々あります。このような状態が長き続き、売却期間を延長したり売値を下げたりと、あらゆる手段を講じても売れなかった場合は、契約を断念することになります。売り手である不動産業者も、ある程度は待ってくれますが、無期限ではないので、両者のタイミングをみて合意のもと解約の手続きをとります。

天変地異によって引き渡しができなくなった場合

地震や津波など、予期せぬ天変地異で引渡し前に建物が損傷した場合は、設計通りに修復してから引き渡すことになっています。損傷が大きく、建て直す必要がある場合には、互いに損害賠償などの請求は行わないで解約できる旨が契約書に明記されています。ここに挙げた例はすべて、停止条件(予定していたことが達成できず、契約を白紙撤回する旨)がきちんと契約書に記載されていた場合のものです。契約を交わす際、これらの内容が契約書の中に反映されているかどうかを確認しましょう。

転勤の場合は「不可抗力」か「自己都合」か

サラリーマンの場合「転勤」は避けて通れない、という方も多いかと思います。そんな方々の中には、自分が望んだわけでもない「会社都合の転勤」は不可抗力にならないのか、という疑問をお持ちという人もいらっしゃるのではないでしょうか。残念ながら「転勤」は、法律的には不可抗力とみなされないのです。転勤を理由にした売買契約の解除は、あくまでも「買主側」の理由です。その転勤が自分で望んだものであろうと、勤務先からの指示であろうと、どちらも買主には全く関係のない話だからです。もし、転勤を理由にした契約解除が常に認められるとなれば、契約を結ぶのがいやになった買主が、勤務先と示し合わせてウソの転勤話をでっち上げれば簡単に物件の契約を反故にできてしまいます。このような契約解除権の濫用や悪用を防ぐ意味でも、転勤の場合は不可抗力と認めることができないのです。

手付金を支払えば、いつでも契約を解除できるのか

契約解除
自分の都合で不動産契約を解除する場合、手付金を放棄すれば契約を解除できると先に述べましたが、それには時期的な制限が存在します。もし「手付金を放棄すれば無制限に契約を解除できる」となれば、相手方に大きな損害を与えてしまうことになりかねないからです。

例えば、売主が買主の依頼で、多額の費用をかけて内装工事を行ったとします。その工事の途中で買主が「手付金を放棄するので、契約は白紙にしたい」と一方的に契約を解除してしまった場合のことを考えてみてください。もし手付金よりも内装工事費の金額の方が大きければ、売主は損害を被ってしまいます。買主と同様、売主の利益を保護するため、契約の解除は「相手方の一方が契約の履行に着手するまで」にしなければならないと定められています。これに関して、法律では明確な線引きはされていませんが、過去の最高裁の判例によると「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」であると解釈されています。さて「契約の履行に着手するまで」とはどのような状態なのかを、売主と買主、それぞれの立場から見ていきます

売主側の履行の着手の例
・売買物件の一部を引き渡した時
・リフォームの発注や建築工事に着手した時
・売買物件の引き渡し、所有権移転登記が完了した時
買主側の履行の着手の例
・残った代金を支払った時
・引っ越し業者との契約など、新居に入居することを前提とした契約行為
・買主が代金を用意して、売主に対し物件の引き渡しをするよう催告した時

ここで気をつけたいのは「住宅ローンの申し込みをした」など、「物の引き渡しや代金の準備」をしただけでは「履行の着手」に該当しないとされているという事です。なお、「自分は履行の着手をしたが、相手方はしていない」というような場合は、自分から手付による契約解除を行うことができます。

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手付解除期日と違約金について

手付金の放棄や倍返しによって、契約を解除できる期日については、売買契約書で明確に定めるケースもあります。これを「手付解除期日」といいます。通常は、売買契約締結日から1週間前後で設定するのが一般的ですが、期日については話し合いで決めることができます。もしも手付解除期日を過ぎたあとに、契約を解除したくなった場合については、契約書に記載されている「違約金」を支払っての解除となります違約金の相場としては、売買代金の20%前後なので、手付金よりも金額としてはあがります。このように、いずれにしても、売買契約後にキャンセルをすれば、金銭的な痛手は避けられないので、慎重に検討してから売買契約を交わすことを心がけましょう

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手付金返還交渉のコツは「早め」「ごり押ししない」「売主に協力する」

返還交渉
さて、この項では具体な「手付金を返還してもらうための方法」について考えていきます。これはあくまでも「試す価値のある方法」を紹介するためのものなので、ここで挙げた手段を使えば必ず成功するわけではありませんのでご注意ください。なお、この項で挙げる例は「転勤により売買契約を解除しなければならない場合」を想定したものです。

手付金を少額にしてもらうよう交渉

手付金の相場は売買金額の5~20%の間であると先ほど述べましたが、売主はたいてい「売買価格の10~20%」を手付金として要求してきます。これをうのみにせず、相場の最低ラインである5%ほどにしてもらえないかどうかを交渉してみましょう。手付金の額が少なければ、万が一手付金を放棄しなくてはならなくなっても被害は最小限で済みます。まずはここから交渉してみましょう。

解約の申し出は早めにする

建物が完成するまでに日がない状態で解約となれば、売主も計画が狂い、大変な損害を被る可能性があります。もちろんその場合、交渉に応じてくれる可能性は極めて低くなります。しかし、早い段階であれば交渉に応じてくれる可能性があるので、できるだけ早めに売主にその旨を伝えましょう

ごり押しをしない!けれど真剣に要求を伝える

もちろん「転勤による契約解除」など、本来であれば「自己都合」として手付金を全額没収されても仕方がありません。このような無理な希望を伝えようとしているのですから、その伝え方も一工夫する必要があります。ポイントは「ごり押しをせず、感情に訴えかける」ことです。担当者も人間ですから、高圧的な態度で無理な要望を通そうとする客の言うことなど聞く耳を持ってはくれないでしょう。むしろ交渉の余地が一歩もなくなることもありえます。しかし「私の都合で大変申し訳ない」と自分に責任があるという旨の前置きをしながら返金を願い出れば、彼らも同情的になり、上司に掛けあってくれる可能性も出てきます。もちろん最初は簡単に首を縦に振ることはないかと思います。しかし「このお金がなければ、当分私は家が持てなくなってしまう」「確かに契約上は対等だが、私は立場の弱い一個人だ。この手付金も私にとっては大きなお金なのだ」ということを、柔らかく、かつ真剣に伝えることができれば、望む結果を導くことができるかも知れません。

売主が次の買い手と売買契約をできる環境をつくる

契約が解除になってしまえば、売主は新たに入居者を募集し、別な買い手を探さなければなりません。そのために、解約の承諾書にあらかじめサインをし、売主が次の買い手を探すことができる状態にしておくことも一つの手です。その際、承諾書にある没収金額の欄には「金額は後日相談」と必ず書いておいてください。こうしておくことで、相手側との交渉の余地が生まれます。

交渉は相手を見極めて行う

不動産業者は、このような手付金を利益計画に入れているわけではありません。むしろ彼らは「お客様とトラブルになって会社の評判を落としたくない」「(マンション等であれば)全戸引き渡しを早く済ませたい」と考えています。彼らの思いや交渉相手の企業体質などを充分に見極めながら、交渉を進めることが重要です。

まとめ

不動産業者は土地や建物のプロです。プロと専門知識のない一般の消費者が、手付金の返還などという難しい交渉事を行ったとしても、その結果は火を見るより明らかです。手付金を取り戻すことができないばかりか、より自分を不利な状況に追い込む可能性もあります。そのような事態を防ぐためにも、法律や交渉のプロである弁護士にできるだけ早く相談することをおすすめします。一人で悩んでいるだけではたどり着けない「よりよい解決」の方法を、弁護士は提示してくれるでしょう。

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