不動産相続税の基礎知識と計算方法!評価額の算出方法などもわかりやすく解説

不動産 相続税 計算方法

相続が発生し財産を受け取ったら、国に相続税を納めなければなりません。納付する相続税の金額を計算するためには、相続財産の時価を算出する必要があります。

現金や預金残高などの時価(死亡時の価格)は相続した総額と同様なので把握しやすいですが、不動産においては資産価値と時価評価額が異なるケースがあり、自家の算出がやや複雑になります。

この記事では、複雑な不動産相続における相続税の計算方法を丁寧にわかりやすく解説します。不動産相続税の基礎知識や相続税評価額の算出方法など役立つ知識も同時に説明してきますので、ぜひ参考にしてみてください。

相続税の基礎知識

基礎知識
相続税を理解するためには、相続の知識や手続きなどを理解しておく必要があります。次の項目では相続税の基礎知識について解説します。

相続税はかかる人とかからない人がいる

相続税はすべての人にかかるわけではありません。一定金額以上の相続財産がある場合のみ、相続税がかかります。つまり、相続税がかかる人とかからない人がいます。

そのため、相続が開始されたらまず、相続税がかかるのかを判断する必要があります。その際の判断基準となるが「基礎控除」です。

基礎控除とは相続人なら誰もが受けられる控除のことです。相続財産の総額が基礎控除を上回る場合は相続税がかかり、下回る場合はかかりません。基礎控除額は以下の計算式で求めることが可能です。

基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

例えば、法定相続人が配偶者と子ども計2人の場合、基礎控除額は3,000万円+600万円×2人=4,800万円となります。このようなケースであれば、相続財産の総額が4,800万円以下であれば相続税はかかりません。

また、法定相続人について詳しく知りたいという人は以下の記事でわかりやすく解説しているので参考にしてみてください。

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相続税の計算方法における流れ

計算方法 流れ
遺産の総額が基礎控除額を上回ると相続税がかかるため、相続税の計算をする必要があります。相続税における一般的な計算の流れは以下の通りです。

  1. 遺産の総額を計算する
  2. 課税遺産総額を計算する
  3. 相続税の総額を計算する
  4. 個人別の相続税額を計算する

このような流れに沿って計算方法を詳しく説明します。

①遺産の総額を計算する

相続税を計算するためには、まず遺産の総額を計算しなければなりません。相続においてプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も含まれるなど相続対象はさまざまなものがあります。相続対象となる遺産は主に以下の4つに分類されます。

①取得財産(プラスの財産)
②相続時精算課税制度を選択した贈与財産
③相続開始前3年以内の贈与財産(贈与加算)
④債務(マイナスの財産)・葬式の費用

取得財産には現金や預金、不動産や株式、生命保険金や退職手当金などがあります。

また、被相続人の借金や未払金などの債務も相続財産です。債務や葬式費用は遺産の総額から差し引きます。遺産の総額を求める式は以下となります。

遺産総額=①+②+③-④

「相続時精算課税制度」について詳しく知りたい人は以下の記事を参考にすることでより理解が深まるでしょう。

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②課税遺産総額を計算する

「遺産総額」から前の項目で解説した「基礎控除額」を差し引いたものが「課税遺産総額(相続税の対象となる財産)」です。

例えば「遺産総額が1億円」「基礎控除額が4,800万円」だとすると以下の計算になります。

課税遺産総額=1億円-4,800万円
      =5,200万円

この5,200万円が課税対象となります。課税遺産総額を算出したら相続税額を計算します。

③相続税の総額を計算する

納めるべき相続税の総額の目安は課税遺産総額に相続税率を乗ずることで算出が可能です。相続税率は課税遺産総額によって以下のように定められています。

課税遺産総額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

例えば、課税遺産総額が5,200万円だとすると相続税の納付額は以下の計算となります。

相続税の納付額=(5,200万円×30%)-700万円
        =860万円

この860万円を税務署に申告・納税しなければいけません。

③個人別の相続税額を計算する

法定相続人の各人がどれだけの相続税を支払わなければならないかは遺産を相続した割合によってことなります。

仮に法定相続人2人で半分ずつの割合で遺産を相続した場合は、相続税も半分ずつ負担するということになります。

ただし、これはあくまで相続税の目安を試算するためのものです。実際の相続税の計算は課税遺産総額を法定相続分に分けてそれぞれの税率を掛け合わせて計算し、その金額を合計するという複雑な方法になります。

相続税の計算が困難であったり不安に感じているのであれば、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

建物・土地の相続税評価額の計算方法

土地 建物 計算方法
相続税の計算の第一歩は遺産の総額を計算することです。そのため、被相続人の遺産の中に不動産がある場合、まず不動産の「相続税評価額」を求める必要があります。

相続税評価額を算出する際は土地と建物で計算方法が異なります。次の項目から、土地と建物それぞれにおける相続税評価額の計算方法を説明します。

また、以下の記事でも相続税評価額の計算方法を解説しているので、参考にするとよいでしょう。

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建物における相続税評価額の計算方法

建物における相続税評価額は計算する必要がありません。その理由は、原則「固定資産税評価額」がそのまま評価額として認められるからです。

固定資産税評価額・・・毎年、市区町村から送られてくる固定資産税の納付書や通知書(固定資産税課税明細書)に記載されています。

そのため、固定資産税評価額が3,000万円だとすると、相続税評価額も3,000万円ということになります。

ちなみに、固定資産税評価額は3年ごとに改訂されます。相続が開始されたら、最新年度の固定資産税の納付書や通知書(固定資産税課税明細書)を用意しましょう。

もし納付書や通知書などを紛失してしまった場合は、各自治体にある「固定資産課税台帳」に記載されているので問い合わせて確認することが大切です。

建物が貸家の場合における相続税評価額

前の項目で解説した評価方法は「自宅として活用している建物」の場合です。しかし、相続した建物が貸家のように他人に貸していることもあるでしょう。

建物を貸している場合は借地借家法が適用され「正当な理由がなければ賃貸借契約を破棄しづらい」など利用に制限がかかります。そのため、評価額が低くなる傾向にあります。

貸家における相続税評価額の計算方法が以下の通りです。

貸家の評価額=建物の評価額-建物の評価額×借家権割合×賃貸割合

例えば、建物の「評価額が3,000万円」の物件があるとします。この建物における「借家権割合を30%」「賃貸割合を100%」だとして計算式に当てはめると以下のようになります。

貸家の評価額=3,000万円-3,000万円×30%×100%
      =3,000万円-900万円
      =2,100万円

このように貸家の評価額は2,100万円となります。

ちなみに、借家権割合は都道府県ごとで異なります。そのため、国税庁の「財産評価基準書」で確認しましょう。また、賃貸割合は満室に近ければ近いほど高くなります。(満室であれば100%)

参照:財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」
参照:国税庁「No.4602 土地家屋の評価 アパート等の貸家の評価」

土地における相続税評価額の計算方法

土地における相続税評価額の計算方法は2通りあり、それが以下の通りです。

路線価方式・・・国税庁が公表している路線価(道路に面している土地の価格)を基準として評価する方法です。
倍率方式・・・固定資産税評価額を基準として評価する方法です。

路線価がある地域については「路線価方式」で評価し、それ以外の地域は「倍率方式」で評価するのが一般的だといわれています。

次の項目からそれぞれの計算方法をわかりやすく解説します。

路線価方式の計算方法

路線価方式では土地の1㎡あたりの価格である路線価に土地の面積などを乗じて、土地の相続税評価額を計算します。これを計算式に表すと以下の通りです。

土地の相続税評価額=路線価×土地面積

路線価は国税庁ホームページの「路線価図」で確認できます。路線価図に記載されている数字が1㎡あたりの土地の価額(千円単位)を表しています。

例えば「200D」という表記であれば1㎡あたりの路線価は20万円であり、借地権割合が60%であることを示しています。(この項目では借地権割合を割愛します。)

次に測量図などで正確な土地面積を調べましょう。

仮に「路線価が20万円」「土地面積が200㎡」だとして、上記の計算式に当てはめると以下のようになります。

土地の相続税評価額=20万円×200㎡=4,000万円

倍率方式の計算方法

固定資産税評価額に国税庁が定めている倍率を乗じて土地の相続税評価額を算出する方法が「倍率方式」です。計算式は以下の通りです。

土地の相続税評価額=固定資産税評価額×倍率
※倍率は国税庁ホームページの「評価倍率表」を参照

例えば「固定資産評価額が3,000万円」「倍率が1.1」の土地における相続税評価額は以下の通りです。

土地の相続税評価額=3,000万円×1.1=3,300万円

ちなみに、倍率方式はある地域に路線価が設定されていない場合のみに用いられる計算方法です。

土地の種類別における評価方法

土地 種類別 計算方法
前の項目では土地の基本的な評価方法について解説しました。

しかし、土地と言っても「宅地」や「借地」などそれぞれ特徴があります。土地の種類によって評価方法が異なるため、評価額にも違いが生じます。

次の項目から宅地と借地における評価方法についてわかりやすく説明します。

宅地は小規模宅地等の特例が受けられる

相続した宅地が一定の条件を満たしている場合、評価額を低くする特例が設けられています。この特例を「小規模宅地等の特例」といいます。

このような特例が設けられている理由は、多額の相続税が課せられてしまうことで、相続税を支払うお金が不足し家を売却せざるを得ない事態を防ぐためだからです。

小規模宅地等の特例を利用できれば、敷地面積330㎡までの宅地における評価額を最大8割減額できます。

例えば「土地面積100㎡」「評価額5,000万円」の土地に小規模宅地等の特例が適用できた場合の評価額は以下のようになります。

宅地の評価額=5,000万円×(1-0.8)=1,000万円

このように評価額を4,000万円減らすことが可能です。

ただし、さまざまな要件があるため、すべての宅地に適用できるわけではありません。その要件については以下の記事でわかりやすく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

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借地における評価方法

相続した不動産が借地というケースも珍しくありません。被相続人が所有している「借地権」も相続対象です。

相続の対象となるからには、借地権の評価額を計算しなければいけません。借地権の評価手順は以下の通りです。

まず、路線価図などを使って土地の相続税評価をおこないます。次に、土地の相続税評価額に「借地権割合」を乗じ、借地権の評価額を求めます。

これを計算式に表すと以下のようになります。

借地の評価額=更地での評価額-更地での評価額×借地権割合
※借地権割合は国税庁ホームページの「路線価図」を参照

例えば「評価額が5,000万円」「借地権割合が70%」の場合、評価額は以下のようになります。

借地権の評価額=5,000万円×70%
       =3,500万円

まとめ

相続財産の中に不動産があった場合「相続税評価額」を算出する必要があります。建物と土地では評価方法が異なるためそれぞれ評価しましょう。

土地であれば地域によって評価方法(路線価方式と倍率方式)が異なったり、特例が適用されるなど評価方法はさまざまです。

また、算出した相続税評価額から「基礎控除額」を差し引いたものが「課税遺産総額」です。この課税遺産総額に相続税率を乗ずることで相続税が算出可能です。

このように相続税の計算は複雑になることも考えられます。相続税や評価額などの計算に疑問や不安がある人などは税理士などの専門家に相談することが大切です。

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