私道の共有持分を名義変更する流れ｜登記申請書の書き方・費用・必要書類をケース別に解説

【前提】私道の共有持分の名義変更は共有者の同意なしでも可能

私道の共有持分を名義変更（売却や譲渡）しようとした際、「他の共有者全員からハンコをもらわないと手続きできないのでは？」と不安に感じる方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、結論から言うと、ご自身の私道の共有持分は原則として他の共有者の同意や承諾が一切なくても名義変更が可能です。

なぜなら、共有持分は不動産全体に対する割合的な権利であり、各共有者が独立して所有している個人の財産だからです（民法第206条）。そのため、相続や売買などで自分の持分だけを移転する場合、他の共有者へ通知する義務もなく、当事者（売主と買主など）の登記申請のみで手続きが完結します。

実務でも、「私道だから近隣住民全員の同意書が必要だと思っていた」と長年売却を諦めていたご相談者様がいらっしゃいます。しかし、あくまで「自分の持分」を動かすだけであれば、単独で自由に処分できるのが法律上のルールです。

ただし、これは「自分の共有持分のみを移転する場合」の話です。私道全体を第三者に売却したり、私道の形状を変えるような工事（変更行為）を行ったりする場合は、共有者全員の同意が必要になります。

また、手続きの原因によっては、自分の持分を手放すだけなのに「他の共有者の協力（共同申請）」が必須となる登記実務上の例外があります。その代表例が、次に解説する「持分放棄」です。

持分放棄の場合は名義変更の際に共有者の協力が必要

「自分の持分を放棄して、私道の管理や税金から解放されたい」と考える方は少なくありません。しかし、持分放棄による名義変更は、売買などとは異なり他の共有者の協力（実印や印鑑証明書の提供など）が必須となります。

法律上（民法第255条）、持分を放棄すると、その持分は自動的に他の共有者に帰属します。放棄の意思表示自体は単独で行えます。
しかし、問題は「登記簿上の名義」です。日本の不動産登記法では、登記名義を変える際、原則として「放棄して権利を失う人（登記義務者）」と「持分を受け取る他の共有者（登記権利者）」が共同で申請しなければならないという厳格なルールがあります。

つまり、自分一人で勝手に法務局へ行き、登記簿から名前を消すことは絶対にできないのです。

実はこれが非常に高いハードルとなります。なぜなら、持分を押し付けられる側の共有者からすれば、頼んでもいないのに持分が増え、後述する「贈与税」のリスクまで発生するため、登記手続きへの協力を拒否されるケースが後を絶たないからです。協力が得られない場合、最終的には裁判（登記引取請求訴訟）を起こさなければ名義は変えられません。

そのため、持分放棄を検討する場合は、本当に他の共有者が協力してくれるか事前の根回しが不可欠です。

私道の共有持分の名義変更が必要になるケースと対処法

名義変更の理由（登記原因）によって、手続きの性質や注意すべきポイントが異なります。代表的なケースと対処法は以下の通りです。

名義変更が必要になるケース	基本的な対処法と実務上の注意点
相続	相続登記を行う（※私道の漏れに注意。2024年から義務化）
売買	売主と買主で所有権移転登記を行う（※私道特有の登録免許税の計算に注意）
財産分与	離婚協議書をもとに所有権移転登記を行う（※住宅ローンの承諾に注意）
贈与	贈与契約書を作成し所有権移転登記を行う
持分放棄	他の共有者と共同で持分移転登記を行う（※相手方の贈与税リスクに注意）
共有物分割	協議や裁判の結果に基づき持分移転登記を行う

相続した場合

親から実家を相続した際、自宅の土地・建物の名義変更は済ませたものの、目の前の私道の共有持分だけ名義変更を忘れてしまう（相続登記漏れ）ケースが非常に多く発生しています。

なぜなら、私道は「公衆用道路」として固定資産税が非課税になっていたり、評価額が免税点未満だったりすることが多いため、毎年役所から届く「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」に記載されないことが多いからです。遺族が明細書だけを見て手続きをすると、高確率で私道が漏れます。

私道の名義が先代のまま放置されていると、将来実家を売却しようとした際に買主の住宅ローンが通らず、売買が白紙になるリスクがあります。相続が発生した場合は、必ず法務局や役所で「名寄帳（なよせちょう）」などを取得し、被相続人が持っていた私道持分をもれなく把握して相続登記を行うことが重要です。

売買により取得した場合

住宅の敷地と一緒に前面道路の私道持分を購入した場合など、売買によって取得した際も当然に名義変更（所有権移転登記）が必要です。

登記を行わなければ、第三者に対して「この私道持分は自分のものだ」と主張すること（対抗力）ができず、極端な話、売主が別の人物に二重譲渡してしまうリスクすらあります。そのため、実務では売買代金の決済当日に、司法書士が立ち会って確実に登記申請を行います。

ここで、お伝えすべき「登録免許税（登記の税金）」についての注意点があります。
移転登記の際、通常は「固定資産税評価額 × 持分割合 × 税率」で税金を計算しますが、私道（公衆用道路など）は固定資産税の評価額が「ゼロ（非課税）」になっていることが多く、そのままでは税金計算ができません。

この場合、法務局のルールに基づき、「近隣の宅地の評価額の100分の30（3割）」を便宜上の評価額として算定し、そこに税率を掛けて計算するという特殊な手続きが必要です。一般の方がご自身で計算するのは非常に難しいため、司法書士に任せるのが安全です。

財産分与により取得した場合

離婚に伴う財産分与で、自宅とともに私道の持分を譲り受ける場合も、元配偶者からの「所有権移転登記」が必要です。

手続き自体は離婚協議書などを原因証明情報として行いますが、実務上、最も注意すべきは「住宅ローンが残っている場合」です。
金融機関の承諾を得ずに勝手に名義を変更すると、住宅ローンの金銭消費貸借契約における「期限の利益喪失条項（契約違反）」に抵触し、金融機関からローン残額の一括返済を求められる致命的なトラブルに発展する恐れがあります。財産分与で名義を動かす際は、必ず事前に借入先の金融機関へ相談してください。

贈与を受けた場合

親族間などで私道の共有持分を無償で譲り受ける場合、「贈与」を原因とする名義変更を行います。口約束だけでは法的な効力（対抗要件）を満たさないため、贈与契約書を作成し、法務局へ登記申請を行う必要があります。

ここでの最大のハードルは「贈与税」です。
「家族間のやり取りだから税金はかからないだろう」と安易に手続きを進めると、後日税務署から多額の贈与税の納付通知が届き、パニックになるケースがあります。不動産の持分は、たとえ私道の一部であっても数十万〜数百万円の評価額がつくことがあり、年間110万円の基礎控除を簡単に超えてしまう可能性があります。事前に税理士へ評価額の算出と税務シミュレーションを依頼することが鉄則です。

持分放棄により所有権を移転する場合

前述の通り、持分放棄による名義変更は、他の共有者との「共同申請」となります。
そして、この手続きにおいて最も共有者間のトラブルに発展しやすいのが、「みなし贈与」による税金の問題です。

あなたが持分を放棄し、他の共有者がその持分を吸収して権利が増えた場合、税務署は「他の共有者が、あなたから無償で財産をもらった（贈与された）」とみなします。これを「みなし贈与」と呼びます。

つまり、あなたが良かれと思って、あるいは自分の負担を減らすために持分を放棄すると、受け取った側の共有者に突然「贈与税」の支払い義務が発生してしまう可能性が高いのです。これが、他の共有者が持分放棄の登記手続き（ハンコを押すこと）に協力してくれない最大の理由です。

「手放したいだけなのに、相手に税金がかかるせいで身動きが取れない」というご相談は、弊社でも後を絶ちません。このような膠着状態に陥った場合は、持分放棄ではなく、第三者（共有持分専門の買取業者など）へ持分を「売却」することで、他の共有者に迷惑をかけずに権利関係から離脱できるケースが多々あります。

共有物分割請求の結果、共有持分が移転する場合

共有状態を解消するために、当事者間の協議や裁判（共有物分割請求）が行われ、その結果として持分が移転することもあります。

ただ、実務上、対象が「私道」の場合、土地に線を引いて分ける「現物分割」を行うことはほぼ不可能です。道路を細切れにしてしまえば、通行や建築基準法上の接道義務を果たせなくなるからです。

そのため、私道の共有物分割では、誰か一人が持分をすべて買い取る「代償分割」か、私道全体を売却して現金で分ける「換価分割」のいずれかになるのが一般的です。協議がまとまり、特定の人が持分を集約して取得することになった場合は、その決定（遺産分割協議書や裁判の判決書など）を基に、正確に持分移転登記を行う必要があります。複雑な権利関係の整理が必要になるため、専門家への相談を強く推奨します。

私道の共有持分の名義変更手続きの流れ

私道の共有持分の名義変更は、登記の原因が相続・売買・贈与などいずれの場合であっても、基本的な手続きの流れは大きく変わりません。必要書類を準備し、登記申請書を作成したうえで法務局へ申請を行い、登記が完了すると完了証が交付されます。

私道の共有持分の名義変更は、必要書類の準備 → 登記申請書の作成 → 法務局への申請という流れで進めます。

必要書類を準備する

まずは、名義変更の原因に応じて必要な書類を準備します。たとえば相続の場合は戸籍謄本や遺産分割協議書、売買や贈与の場合は契約書や印鑑証明書などが必要になります。

登記申請では登記原因証明情報と呼ばれる書類が必要になります。これは、売買契約書や贈与契約書、遺産分割協議書など、名義変更の原因となった事実を証明する書類のことです。

さらに、登記の対象となる私道の情報を確認するために、登記事項証明書や固定資産評価証明書などを事前に取得しておくことが重要です。

なお、名義変更に必要となる書類は、相続・売買・贈与・財産分与など原因によって異なります。共通して必要となる書類に加えて、それぞれの手続き内容を証明する書類を準備する必要があります。

私道の共有持分の名義変更に必要な書類については、次の項目でケース別に詳しく解説します。

登記申請書を作成する

必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。登記申請書には、登記の目的や原因、権利者・義務者の氏名や住所、不動産の表示など、登記に必要な情報を記載します。

登記申請書は法務省のホームページから様式をダウンロードすることができ、記載例も公開されています。記載内容に誤りがあると登記が受理されないこともあります。そのため、登記事項証明書の内容を確認しながら正確に作成することが大切です。

なお、登記申請書の具体的な書き方については、後の章で詳しく解説します。

法務局で登記申請を行う

登記申請書と必要書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局で登記申請を行います。申請方法には、法務局の窓口へ直接提出する方法のほか、郵送やオンライン申請を利用する方法もあります。

申請が受理されると、法務局で書類の内容が審査されます。書類の記載内容に誤りがある場合や必要書類が不足している場合は、補正を求められることがあります。そのため、提出前に登記申請書の内容や添付書類を十分に確認しておくことが大切です。

登記完了証を受け取る

法務局での審査が完了すると、登記簿に名義変更の内容が反映され、登記手続きが完了します。手続きが完了すると、申請人には登記完了証が交付され、登記識別情報（従来の権利証に代わる情報）が通知されます。

登記完了後は、登記事項証明書を取得し名義が正しく変更されているか確認しておくと安心です。もし登記内容に誤りが見つかった場合は、早めに法務局や司法書士へ相談するようにしましょう。

【ケース別】私道の共有持分の名義変更に必要な書類一覧

私道の共有持分の名義変更では、登記申請書のほかに、名義変更の原因を証明する書類や本人確認書類などを提出する必要があります。

必要書類は「相続」「売買」「贈与」「財産分与」など名義変更の原因によって異なりますが、多くのケースで共通して求められる書類もあります。

まずは、名義変更に共通して必要になる主な書類を確認しておきましょう。

書類	概要
登記申請書	法務局に提出する申請書。登記の目的や原因、不動産の表示などを記載する
登記原因証明情報	売買契約書や遺産分割協議書など、名義変更の原因を証明する書類
登記識別情報または登記済証	現在の名義人が不動産の所有者であることを証明する情報（旧権利証）
固定資産評価証明書	登録免許税の計算に使用する書類。市区町村役場で取得する
住民票	新しく名義人となる人の住所を証明する書類
印鑑証明書	現在の名義人の本人確認として提出する書類

次に、名義変更の原因ごとに必要となる主な書類について解説します。

相続の場合に必要な書類

私道の共有持分を相続によって取得した場合は、相続関係や取得する人を証明する書類を提出する必要があります。主に以下の書類を準備します。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（遺産分割を行う場合）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続する人の住民票

これらの書類によって、誰が相続人であるか、またどのような割合で共有持分を取得するのかを法務局に証明します。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の実印による押印と印鑑証明書の添付が必要になります。

売買の場合に必要な書類

私道の共有持分を売買によって取得する場合は、売買契約の内容や当事者の本人確認を行うための書類を提出する必要があります。主に以下の書類を準備します。

• 売買契約書など登記原因を証明する書類
• 売主の登記識別情報または登記済証
• 売主の印鑑証明書
• 買主の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

これらの書類によって、売主から買主へ私道の共有持分が移転した事実を法務局に証明します。実務では、不動産の売買代金の決済当日に司法書士が立ち会い、売主が代金を受領したことを確認してから登記申請を行うのが一般的です。これにより、代金の支払いと名義変更が同時に完了し、売主・買主双方のリスクを防ぐことができます。

贈与・財産分与の場合に必要な書類

私道の共有持分を贈与や財産分与によって取得する場合は、権利の移転内容や当事者の本人確認を証明する書類を提出する必要があります。主に次の書類を準備します。

• 贈与契約書または財産分与協議書など登記原因を証明する書類
• 現在の名義人の登記識別情報または登記済証
• 現在の名義人の印鑑証明書
• 新たに名義人となる人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

これらの書類によって、私道の共有持分が贈与または財産分与によって移転した事実を法務局に証明します。特に財産分与の場合は、離婚協議書や財産分与の内容が記載された書面を用意し、名義変更の根拠となる資料として提出する必要があります。

持分放棄の場合に必要な書類

私道の共有持分を持分放棄によって手放す場合も、基本的には共有持分の移転登記と同様の書類を準備します。ただし、持分を放棄する人と、持分を取得する共有者それぞれが用意する書類があるため、事前に確認しておくことが重要です。

主に次の書類を準備します。

• 持分放棄の意思を示す書面（持分放棄証書など）
• 持分を放棄する人の登記識別情報または登記済証
• 持分を放棄する人の印鑑証明書
• 持分を取得する共有者の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

持分放棄では、放棄する人が登記義務者、持分を取得する共有者が登記権利者となり、共同で登記申請を行います。共有者が複数いる場合は、放棄された持分が他の共有者の持分割合に応じて分配されるため、登記申請には関係する共有者の協力が必要になることがあります。

私道の共有持分の名義変更にかかる主な費用・税金

私道の共有持分の名義変更では、主に登録免許税や司法書士への報酬、書類取得費用などが発生します。主な費用の目安は次のとおりです。

費用の種類	内容・目安
登録免許税	固定資産税評価額 × 持分割合 × 税率（相続：0.4％、売買・贈与など：2％）
司法書士報酬	約5万円〜10万円程度（依頼する事務所や手続き内容によって異なる）
書類取得費用	戸籍謄本・住民票・評価証明書など数百円〜数千円程度

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更を行う際に国へ納める税金です。登録免許税は、私道の課税価格に税率をかけて計算します。

固定資産評価証明書に固定資産税評価額が記載されている場合は、次の計算式で登録免許税を算出できます。

ただし、私道の場合は固定資産評価証明書に固定資産税評価額が記載されていないケースがあります。その場合は、次の方法で私道の共有持分の課税価格を算定します。

これは、私道は建物を建てられない土地として評価されることが多く、宅地よりも評価額が低くなると考えられているためです。そのため、近傍宅地の評価額に30％を乗じて私道の評価額を概算します。

なお、登録免許税の税率は名義変更の原因によって異なります。

相続の場合：固定資産税評価額×持分割合×0.4%

相続によって私道の共有持分を取得した場合、登録免許税の税率は0.4％です。固定資産税評価額に移転する持分割合をかけた金額をもとに、次の計算式で登録免許税を算出します。

売買・贈与・財産分与・持分放棄の場合：固定資産税評価額×持分割合×2%

売買・贈与・財産分与・持分放棄などによる名義変更の場合は、登録免許税の税率は2％です。固定資産税評価額に移転する持分割合をかけた金額をもとに、次の計算式で登録免許税を算出します。

司法書士への報酬

私道の共有持分の名義変更は、自分で手続きを行うこともできますが、実務では司法書士に依頼するケースが多くなっています。司法書士へ依頼する場合は、登記申請書の作成や必要書類の確認、法務局への申請手続きなどを代行してもらうことができます。

司法書士への報酬は依頼する事務所や手続きの内容によって異なりますが、共有持分の移転登記の場合は、おおよそ5万円〜10万円程度が目安とされています。

また、相続人が多い場合や必要書類の取得を依頼する場合などは、追加費用が発生することもあります。そのため、実際に依頼する際は事前に見積もりを確認しておくと安心です。

なお、私道の共有持分の名義変更は、権利関係が複雑になるケースも少なくありません。イエコンでは、不動産や共有持分の問題に詳しい専門家と提携しており、状況に応じた相談先の紹介を受けることも可能です。手続きの進め方に不安がある場合は、専門家への相談も検討するとよいでしょう。

そのほか書類取得にかかる費用

私道の共有持分の名義変更では、登記申請に必要な各種証明書を取得するための費用も発生します。これらの書類は市区町村役場や法務局などで取得します。

主な書類と取得費用の目安は次のとおりです。

書類	取得費用の目安	取得場所
住民票	300円前後	市区町村役場
印鑑証明書	300円前後	市区町村役場
固定資産評価証明書	300〜400円程度	市区町村役場
戸籍謄本	450円程度	市区町村役場
登記事項証明書	600円程度	法務局

自治体によって取得費用は多少異なりますが、書類取得費用の合計は数千円程度になるケースが一般的です。

私道の共有持分を名義変更する際の登記申請書の書き方（相続以外）

私道の共有持分を売買・贈与・財産分与などによって移転する場合は、法務局へ登記申請書を提出して名義変更の手続きを行います。登記申請書は法務省のホームページから様式をダウンロードすることができ、自分で作成して申請することも可能です。

ただし、登記申請書には登記の目的や原因、権利者・義務者の情報、不動産の表示などを正確に記載する必要があります。記載内容に誤りがあると補正を求められる場合もあるため、事前に書き方を確認しておくことが重要です。

以下では、登記申請書のサンプルをもとに、記載する際に注意したいポイントを項目ごとに解説します。

①登記の目的：「〇〇（氏名）持分全部移転」または「〇〇（氏名）持分一部移転」

「登記の目的」には、どのような権利の移転を行うのかを記載します。私道の共有持分の名義変更では、「所有権移転」ではなく「〇〇持分全部移転」などと記載します。

このとき、〇〇の部分には持分を失う人（持分を移転する人）の氏名を記載します。

共有持分の一部のみを移転する場合は、次のように記載します。

②（登記の）原因：共有持分を移転する理由を記載する

「原因」には、共有持分が移転した理由とその日付を記載します。原因には、持分が移転した契約や出来事を具体的に記載します。

主な原因の例は次のとおりです。

• 売買
• 贈与
• 財産分与
• 持分放棄

記載方法は、原因となった日付と内容をセットで記載するのが一般的です。

なお、この日付は登記申請日ではなく契約が成立した日を記載します。契約書や協議書に記載されている日付を確認して正確に記載することが重要です。

③権利者・義務者：氏名・住所等の必要事項を記載する

登記申請書には、共有持分を取得する人（権利者）と移転する人（義務者）の情報を記載します。

• 権利者：共有持分を得る人
• 義務者：共有持分を失う人

権利者の欄には、氏名や住所のほか、取得する共有持分の割合を記載します。たとえば、持分2分の1を取得する場合は「持分2分の1」のように記載します。

また、住所は添付する住民票の記載どおりに記入する必要があります。表記が異なると補正を求められることがあるため、住民票の内容を確認しながら正確に記載することが重要です。

④登記識別情報を提出できない場合はその理由を記載する

登記申請では、原則として登記義務者の「登記識別情報（または登記済証）」を添付します。登記識別情報とは、不動産の所有者であることを証明するための情報です。

もし登記識別情報を紛失しているなどの理由で提出できない場合は、申請書の「登記識別情報を提供できない理由」の欄に、その理由を記載します。

提出できない理由としては、次のようなケースがあります。

• 失念（識別情報の保管場所が分からなくなった場合）
• 不通知（識別情報が通知されていない場合）
• 失効（識別情報が無効になっている場合）

なお、登記識別情報を提出できない場合は、法務局から登記義務者宛てに本人限定受取郵便による「事前通知」が送付され、本人確認が行われます。

事前通知が届いた場合、登記義務者は2週間以内に法務局へ申し出を行う必要があります。期限内に申し出がない場合、登記申請は却下されます。なお、司法書士などの資格者代理人に依頼している場合は、代理人が本人確認情報を提供することで事前通知を省略できるケースもあります。

⑤申請人兼義務者代理人：申請者の住所・氏名・連絡先を記載する（代理申請の場合は代理人の情報を記載）

共有持分の移転登記を代理人に依頼する場合は、登記申請書の「申請人兼義務者代理人」の欄に代理人の情報を記載します。

たとえば、登記義務者が登記権利者へ登記申請を委任する場合は、代理人として登記権利者の住所・氏名・連絡先などを記載します。

一方、代理人を立てずに当事者が自ら申請する場合は、「申請人」として登記権利者と登記義務者それぞれの住所・氏名・電話番号を記載し、押印します。

⑥課税価格：固定資産税評価額をもとに計算する

登記申請書には「課税価格」を記載します。課税価格とは、登録免許税を計算する基準となる不動産の価格のことです。

課税価格は、不動産の固定資産税評価額をもとに、移転する持分割合を掛けて計算します。

固定資産税評価額は、次の書類で確認できます。

• 固定資産課税明細書
• 固定資産評価証明書

固定資産課税明細書は毎年市区町村から送付される書類で、不動産の評価額が記載されています。また、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得して確認することも可能です。

例えば、不動産の評価額が1,000万円で、移転する持分割合が2分の1の場合は次のようになります。

私道の場合は、利用状況によって評価方法が異なる点にも注意が必要です。一般的には次のように評価されます。

私道の種類	例	評価方法
不特定多数が利用する私道	通り抜けできる道路	評価0（非課税）
特定の人が利用する私道	行き止まり私道	自用地価額の30％
所有者のみ利用する私道	旗竿地の通路部分	通常の宅地評価

このように、私道は利用者の範囲によって評価額が異なる場合があります。

⑦登録免許税：「固定資産税評価額×持分割合×2%」で算定

共有持分の移転登記を申請する際は、登録免許税という税金を納める必要があります。原則として、登録免許税は課税価格の2％で計算します。

例えば、課税価格が500万円の場合は次のようになります。

ただし、持分移転の原因が遺贈で、受遺者が相続人である場合は、税率は0.4％になります。

登録免許税の計算方法や税率の詳細については、登録免許税で解説しています。

⑧不動産の表示：登記事項証明書の内容を書き写す

登記申請書の最後には、「不動産の表示」を記載します。不動産の表示に必要な情報は、不動産登記事項証明書の内容をそのまま書き写すことで確認できます。

共有不動産が土地の場合は、次の情報を記載します。

• 不動産番号
• 所在
• 地番
• 地目
• 地積

共有不動産が建物の場合は、次の情報を記載します。

• 不動産番号
• 所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

私道の共有持分の登記申請書の書き方（相続）

私道の共有持分を相続した場合、法務局へ提出する登記申請書を作成する必要があります。相続登記は、売買や贈与などと異なり、持分を取得する相続人が単独で申請できるのが特徴です。

ここでは、相続登記申請書のサンプルをもとに、項目ごとの書き方と注意点を解説します。

①登記の目的：「〇〇（氏名）持分全部移転」または「〇〇（氏名）持分一部移転」

「登記の目的」には、どのような権利の移転を行うのかを記載します。私道の共有持分の名義変更では、単独所有の不動産のように「所有権移転」とは記載せず、「〇〇持分全部移転」または「〇〇持分一部移転」と記載します。

このとき、〇〇の部分には、共有持分を失う人（被相続人）の氏名を記載します。たとえば、法務太郎さんが持っていた私道の共有持分を相続によって移転する場合は、次のように記載します。

共有持分の一部のみを移転する場合は、次のように記載します。

共有持分のみを移転する登記では、登記の目的の書き方が通常の名義変更とは異なります。「所有権移転」と記載すると補正を求められる可能性があるため、共有持分の登記であることが分かるよう正確に記載することが重要です。

②（登記の）原因：「相続発生日」と「登記の理由（相続）」を記載する

「原因」には、共有持分が移転した理由と日付を記載します。相続による共有持分の名義変更の場合、原因は「相続」となります。

登記原因の日付には、被相続人が亡くなった日、つまり相続発生日（死亡日）を記載します。

なお、遺産分割協議によって共有持分を取得する場合でも、登記原因の日付は遺産分割協議の成立日ではなく、被相続人の死亡日になります。誤って協議成立日を記載しないよう注意しましょう。

③相続人：「被相続人の氏名」と「共有持分を取得する相続人の氏名・住所・持分割合」を記載

「相続人」の欄には、被相続人の氏名と、共有持分を取得する相続人の情報を記載します。

まず、「相続人（被相続人 ○○）」という形式で被相続人の氏名を記載し、その下に共有持分を取得する相続人の住所・持分割合・氏名を記載します。

相続人が複数いる場合は、それぞれの相続人について住所・持分割合・氏名を同様の形式で記載します。

なお、相続人が自分で登記申請を行う場合は、氏名の横に押印し、連絡先の電話番号も記載する必要があります。

④課税価格：固定資産税評価額を使って計算する

課税価格の計算方法は、先の項「⑥課税価格」で解説した内容と同じです。

課税価格は、固定資産税評価額に移転する持分割合を掛けて算出します。

たとえば、不動産の固定資産税評価額が1,000万円で、移転する持分割合が2分の1の場合は、次のように計算します。

課税価格の具体的な確認方法や計算の流れについては、⑥課税価格をご確認ください。

⑤登録免許税：「固定資産税評価額×持分割合×0.4%」で算定

相続による共有持分の移転登記では、登録免許税が必要になります。

登録免許税は、課税価格に税率0.4%を掛けて計算します。課税価格は「固定資産税評価額×持分割合」で算出するため、結果として次の式で求めることができます。

たとえば、共有持分の課税価格が500万円の場合、登録免許税は次のようになります。

ただし、私道の場合は固定資産税評価額が付いていないケースもあります。
たとえば、公衆用道路として固定資産税が非課税となっている場合は、課税価格を「1筆1,000円」として登録免許税を計算するケースがあります。

この場合、私道が3筆に分かれているときは、登録免許税は3,000円になります。

なお、相続による持分移転登記は、売買や贈与などの持分移転登記とは税率が異なります。詳しい計算方法は、登録免許税をご確認ください。

⑥不動産の表示：登記事項証明書の内容を書き写す

「不動産の表示」には、登記の対象となる不動産の情報を記載します。ここに記載する内容は、登記事項証明書に記載されている内容をそのまま書き写すのが基本です。

不動産の表示に必要な情報は、法務局で取得できる登記事項証明書を確認すると分かります。

共有不動産が土地の場合は、次の項目を記載します。

• 不動産番号
• 所在
• 地番
• 地目
• 地積

共有不動産が建物の場合は、次の項目を記載します。

• 不動産番号
• 所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

登記申請書に記載する内容は、登記事項証明書の表記と一致している必要があります。表記を省略したり書き換えたりすると補正を求められることがあるため、誤りがないようそのまま転記することが重要です。

遺産分割協議書への私道の共有持分の記載方法

私道の共有持分を相続する場合、遺産分割協議書には私道の所在地・地番・地積に加えて、持分割合まで明確に記載する必要があります。

記載内容は、登記事項証明書の表記と一致していることが重要です。表記が異なると、相続登記の際に補正を求められることがあります。

なお、遺産分割協議書の書き方や注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

私道の共有持分の名義変更を放置する注意点

私道の共有持分の名義変更は、必ずしもすぐに生活へ影響が出るとは限らないため、手続きを後回しにしてしまうケースも少なくありません。しかし、名義変更を行わずに放置していると、将来的に不動産の売却や建替え、相続などの場面で大きなトラブルにつながる可能性があります。

特に私道は共有名義になっていることが多く、共有者が増えたり連絡が取れなくなったりすると、権利関係が複雑化しやすいという特徴があります。ここでは、私道の共有持分の名義変更を放置した場合に起こり得る主なリスクについて解説します。

相続登記を放置すると過料が科される可能性がある

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した場合は取得を知った日から3年以内に登記申請を行うことが法律で定められました。私道の共有持分も不動産の一部であるため、相続によって取得した場合には同様に相続登記を行う必要があります。

正当な理由なく期限内に相続登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

実務では、自宅の土地や建物の名義変更は行ったものの、私道の共有持分の登記だけ忘れてしまうケースも少なくありません。私道は住宅の敷地とは別の不動産として登記されていることが多いため、相続した不動産の登記事項証明書を確認し、前面道路に共有持分が設定されていないかを確認することが重要です。

なお、2024年4月1日より前に相続が発生していた場合でも、2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。「昔の相続だから義務化の対象外」と考えてしまいがちですが、過去の未登記分も対象となる点に注意が必要です。

再建築できなくなる可能性がある

私道の共有持分の名義変更を放置していると、将来的に建物を建て替える際に問題になることがあります。

建築基準法では、建物を建築するためには原則として幅員4m以上の道路に接していること（接道義務）が必要です。住宅が私道に接している場合は、その私道を通行・利用する権利があることを確認する必要があります。

もし私道の共有持分の名義が古いままになっていると、道路の利用権限が明確でないと判断される可能性があります。その結果、建替えの際に他の共有者の承諾を求められるなど、手続きが複雑になるケースもあります。

不動産を売却できなくなる

私道の共有持分の名義変更を行わないまま放置すると、不動産を売却する際にも問題になる可能性があります。

不動産の売買では、土地や建物だけでなく、前面道路の私道共有持分もあわせて移転するのが一般的です。私道の共有持分の名義が過去の所有者のままになっていると、売主が持分の所有者であることを証明できず、売却手続きが進められないことがあります。

また、金融機関が住宅ローンの審査を行う際にも、道路の権利関係が確認されることが多いため、私道の共有持分の名義が整理されていない場合は、買主がローンを利用できず売買が成立しないといった事態につながる可能性もあります。

将来の相続時に権利関係が複雑化する

私道の共有持分の名義変更を長期間放置していると、将来の相続の際に権利関係がさらに複雑になる可能性があります。

例えば、名義変更を行わないまま相続が重なると、登記簿上の共有者が何世代にもわたって増えてしまうことがあります。こうした状態になると、名義変更や売却を行う際に多数の相続人の同意が必要になり、手続きが非常に困難になるケースもあります。

そのため、私道の共有持分についても、相続や売買などによって所有者が変わった場合は、できるだけ早めに名義変更を行い、登記上の権利関係を整理しておくことが重要です。

私道の共有持分の相続登記を忘れていた場合の対処法

相続が発生した際に私道の共有持分の名義変更を忘れてしまうケースは少なくありません。ここでは、登記を忘れていた場合の主な対処法を解説します。

【遺言がある場合】遺言書の有無を確認する

まず確認したいのが、被相続人が遺言書を残しているかどうかです。遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って私道の共有持分を取得する人が決まります。

公正証書遺言であれば、その内容をもとに相続登記を行うことが可能です。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認手続きが必要になることがあります。遺言書の内容に私道の共有持分が含まれているかどうかもあわせて確認しておきましょう。

【遺産分割協議が行われていた場合】遺産分割協議書の有無を確認する

遺言書がない場合でも、相続人同士で遺産分割協議が行われているケースがあります。この場合は、遺産分割協議書に私道の共有持分が記載されているかを確認することが重要です。

もし遺産分割協議書の中に私道の共有持分の記載があれば、その内容に基づいて相続登記を行うことができます。ただし、自宅の土地や建物のみが記載されており、私道の共有持分が記載されていない場合は、登記手続きを進める前に内容を整理する必要があります。

【遺産分割協議が見つからない場合】新たに遺産分割協議書を作成

遺言書がなく、遺産分割協議書も存在しない場合は、相続人全員で新たに遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する必要があります。

私道の共有持分も相続財産の一部であるため、誰がどの持分を取得するのかを明確にしたうえで、相続人全員が署名・押印した遺産分割協議書を作成します。相続人が多い場合や連絡が取れない相続人がいる場合は、手続きが複雑になることもあるため注意が必要です。

必要書類一式を揃えて相続登記を行う

遺言書または遺産分割協議書の内容が整理できたら、必要書類を揃えて法務局で相続登記を行います。主に以下のような書類を準備します。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人の住民票
• 遺産分割協議書または遺言書
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

これらの書類をもとに、私道の共有持分についても相続登記を行うことで、登記簿上の名義を現在の所有者に変更することができます。

相続登記の具体的な手続きの流れについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

まとめ

私道の共有持分の名義変更は、土地や建物の名義変更に比べて見落とされやすい手続きですが、放置すると売却や建替え、相続の際に権利関係が複雑になる可能性があります。特に私道は共有名義になっていることが多いため、所有者が変わった場合は早めに名義変更を行い、登記内容を整理しておくことが重要です。

名義変更の方法は、相続・売買・贈与・財産分与・持分放棄など原因によって異なります。必要書類を揃え、登記申請書を作成して法務局へ申請することで手続きを進めることができますが、共有者との関係や権利関係によっては対応が複雑になるケースもあります。

「私道の共有持分の名義変更が必要かわからない」「相続登記を忘れていた」「共有者が多くて手続きが進められない」といった場合は、状況が複雑になる前に早めに専門家へ相談することが大切です。

弊社では、私道を含む共有持分の専門買取業者として数多くの相談実績があります。「名義変更の手順がわからない」「共有者と連絡が取れない」「手続きを丸ごと任せたい」といった場合は、提携する司法書士と連携しながらサポートいたします。まずはお気軽にお問い合わせください。