共有名義で片方死亡したまま放置するリスク！今すぐ対応すべき方法も解説

共有名義人の片方が死亡したまま相続登記を放置すると過料が科される恐れがある

亡くなった共有者の持分について相続登記を行わずに放置すると、10万円以下の過料が科される恐れがあります。

亡くなった共有者の持分は、相続によって相続人へ承継されます。ただし、相続が発生しただけで登記簿上の名義まで自動で変更されるわけではありません。登記簿上の名義を亡くなった共有者から相続人へ変更するためには、「相続登記」を申請する必要があります。

2024年4月1日より、相続や遺贈によって不動産の所有権を取得した相続人には、相続登記の申請義務が課されています。そのため、共有名義人の片方が死亡したにもかかわらず相続登記を行わないまま放置すると、相続登記の義務違反と判断される可能性があります。

相続登記の申請期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。

共有名義の場合、亡くなった共有者の持分については、遺言書があるときは遺言で指定された相続人や受遺者に、遺言書がないときは法定相続人に承継されます。そのため、亡くなった共有者の持分を承継した相続人側に、相続登記の申請義務が生じることになります。

なお、2024年4月1日より前に発生した相続についても、未登記であれば義務化の対象となります。原則として、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

ただし、「相続登記を行わなかった＝直ちに過料」と機械的に決まるわけではありません。過料の対象になるかどうかは、正当な理由なく相続登記の申請を怠っていると判断されるかによって変わります。

正当な理由として考慮され得る事情には、次のような例があります。

• 相続人が多く、書類集めや相続人の確定作業に時間がかかっている場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲で争いがあり、不動産を誰の名義にするか決められない場合
• 相続登記を進めるべき本人が、重い病気や長期入院などで手続きできない場合
• DVなどの事情で避難しており、手続きによって居場所や生活状況が知られる危険がある場合
• 経済的に困窮しており、登記申請に必要な費用を用意することが難しい場合

参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

これらはあくまで代表的な例であり、該当する事情があるからといって、必ず過料が免除されるわけではありません。最終的な判断は、個別の事情を踏まえて行われます。

また、すべての未登記状態が直ちに過料の対象になるわけではありません。相続登記の申請義務に違反している可能性がある場合でも、事情確認などを経たうえで判断されることになります。

とはいえ、過料が科されるかどうかだけで判断して、共有名義人の片方が死亡した状態を放置するのは避けるべきです。登記簿上の名義が亡くなった人のままだと、誰が正式に持分を引き継いだのかを確認しにくくなり、不動産全体の売却・建て替え・長期賃貸・担保設定などを進めにくくなる恐れがあります。

共有名義人の片方が死亡した場合は、過料の有無だけでなく、将来的に不動産を動かせなくなるリスクも踏まえて、早めに相続登記の必要性を確認しておきましょう。

その他にも共有名義不動産の相続登記を放置することで様々なリスクがある

相続登記の義務化によって、相続登記を怠った場合の過料が注目されがちですが、共有名義人の片方が死亡したまま放置するリスクはそれだけではありません。

共有名義不動産で相続登記をしないまま放置すると、亡くなった共有者の持分を誰が引き継いだのかを登記上確認できない状態が続きます。その結果、不動産全体を売却しようとしても契約に進めなかったり、建て替え・長期賃貸・担保設定などに必要な同意を確認できなかったりする恐れがあります。

特に共有名義不動産では、売却や建て替えなどを行う際に、共有者全員の同意が必要になる場面があります。相続登記が未了のままだと、亡くなった共有者の持分について正式な権利者を確認しにくくなるため、不動産を所有していても、売る・貸す・建て替える・担保に入れるといった判断を進めにくくなる点が大きなリスクです。

ここからは、過料とは別に、共有名義人の片方が死亡したまま放置することで生じる代表的なリスクについて解説します。

共有名義不動産全体を売却できない

相続登記を放置している共有名義不動産は、不動産全体を売却できません。共有名義不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。相続登記が完了していない状態では、売却に不可欠な共有者全員の同意を得るという前提条件を満たすことができないのです。

共有名義の不動産を売却する場合、法律上は「処分（変更）行為」にあたるため、共有者全員の合意が前提です。

「共有物の変更」
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条

しかし、相続が発生しているにもかかわらず相続登記が行われていないと、亡くなった共有者の持分について誰が正式な権利者なのかが登記簿上で明らかになりません。そのため、売主として契約に関与すべき人物を特定できず、売買契約を結ぶことができないのです。

実務上も、相続登記が完了していない共有名義不動産は、買主から敬遠されやすい傾向があります。将来的な権利関係のトラブルを懸念されるだけでなく、金融機関の融資審査にも通りにくくなるため、売却活動を行っても内覧や価格交渉に進めないまま、契約に至らないケースが少なくありません。

このように、相続登記をしないまま共有名義不動産を放置すると、不動産全体の売却という選択肢が事実上使えなくなる点が大きなリスクといえます。

なお、不動産全体ではなく、自身が保有する共有持分のみであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できます。ただし、共有持分の売却は不動産全体の売却と比べて買い手が限られやすく、一般的な売却方法では進めにくいのが実情です。

そのため、共有持分や相続未了不動産の取り扱いに慣れた、訳あり不動産専門の買取業者へ依頼することが現実的な解決策となります。

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共有名義不動産の建て替え・増改築・大規模な修繕・取り壊しを進めにくくなる

共有名義人の片方が死亡したまま相続登記を放置すると、建て替え・増改築・大規模修繕・取り壊しなどを進めにくくなります。

共有名義不動産では、建て替えや取り壊しのように不動産の形状を大きく変える行為について、原則として共有者全員の同意が必要です。しかし、亡くなった共有者の持分について相続登記が完了していない場合、登記簿上は亡くなった人の名義が残ったままになります。

そのため、誰が亡くなった共有者の持分を引き継いだのかを確認できず、工事に必要な同意を揃えにくくなるのです。

建て替えや取り壊しなどは、共有物に大きな変更を加える行為にあたるため、原則として共有者全員の同意が必要です。

「共有物の変更」
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条

一方で、大規模修繕や増改築については、工事内容によって必要な同意の範囲が変わります。建物の形状や効用に著しい変更を伴わない修繕であれば、共有者の持分価格の過半数の同意で進められる場合があります。

ただし、相続登記が未了のままだと、亡くなった共有者の持分を誰が引き継いだのかを確認できません。全員の同意が必要な工事だけでなく、持分価格の過半数で足りる工事であっても、誰の同意をどの持分として扱うべきか判断しにくくなります。

この状態が続くと、建物が老朽化していても必要な修繕や取り壊しに着手できず、資産価値の低下や管理負担の増加につながる恐れがあります。

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共有名義不動産の長期間の賃貸を行えない

共有名義人の片方が死亡したまま相続登記を放置すると、共有名義不動産を長期間賃貸することが難しくなる場合があります。共有名義不動産の賃貸は、契約期間や契約内容によって、必要となる共有者の同意の範囲が変わるためです。

共有名義不動産において、短期間の賃貸借契約は民法上の「管理行為」にあたり、共有者の持分価格の過半数の同意で締結できる場合があります。一方で、一定期間を超える賃貸借契約は、共有者に与える影響が大きいため、共有者全員の同意が必要になる可能性があります。

管理行為として扱われる賃貸借契約の期間は、主に以下のとおりです。

• 山林：10年以内
• 土地（山林以外）：5年以内
• 建物：3年以内
• 動産：6か月以内

上記の期間を超える長期間の賃貸借契約を結ぶ場合、共有者全員の同意が必要になる可能性があります。ところが、亡くなった共有者の持分について相続登記が完了していないと、誰がその持分を引き継いだのかを登記上確認できません。

そのため、長期賃貸に必要な共有者の同意を揃えられず、賃貸借契約の締結や更新の手続きが進めにくくなる恐れがあります。

また、相続登記が未了のまま空き家や空き店舗の状態が続くと、賃料収入を得られない一方で、固定資産税・管理費・修繕費などの負担だけが残る可能性があります。共有名義人の片方が死亡したまま放置すると、売却だけでなく、賃貸による活用もしにくくなる点がリスクです。

共有名義不動産を担保にしてお金を借りるのが難しくなる

共有名義人の片方が死亡したまま相続登記を放置すると、不動産全体を担保にしてお金を借りることが難しくなります。

不動産全体に抵当権を設定するには、原則として共有者全員の同意が必要です。しかし、亡くなった共有者の持分について相続登記が完了していない場合、登記簿上は亡くなった人の名義が残ったままになります。

そのため、誰が亡くなった共有者の持分を引き継いだのかを確認できず、担保設定に必要な同意を揃えにくくなるのです。

通常、金融機関は不動産を担保に融資する際、共有者全員が担保設定に同意しているかを確認します。相続登記が未了のままだと、権利関係が整理されていないと判断され、融資の審査や抵当権設定の手続きが進みにくくなる可能性があります。

なお、法律上は自分の共有持分だけに抵当権を設定することも可能です。

ただし、共有持分のみを担保にした融資は、不動産全体を担保にする場合と比べて、金融機関から慎重に判断されやすいといえます。共有持分だけでは利用や処分に制限があり、万が一返済が滞った場合に換金しにくいためです。

このように、共有名義人の片方が死亡したまま放置すると、不動産を担保にした資金調達もしにくくなる恐れがあります。

亡くなった共有者の相続人が増え、権利関係が複雑化する恐れがある

共有名義人の片方が死亡したまま相続登記を放置すると、時間の経過とともに相続人が増え、権利関係が複雑化する恐れがあります。

亡くなった共有者の持分は、その相続人に引き継がれます。しかし、相続登記をしないまま次の相続が発生すると、その持分がさらに次の世代へ引き継がれ、共有名義不動産に関係する人が増えていきます。

これまで説明したように共有者や相続人が増えると、不動産の売却・賃貸・建て替えなどに必要な話し合いがまとまりにくくなります。さらに、相続によって持分が細分化されれば、「誰が共有者かすらわからない」ということにもなりかねません。

また、相続人の中に所在が分からない人、未成年者、認知症などで判断能力が低下している人がいる場合は、追加の手続きが必要になることがあります。

このような事情があると、家庭裁判所での手続きが必要になり、相続登記や不動産の売却・活用までに時間がかかる可能性があります。

共有名義人の片方が死亡したまま放置すると、相続人が増えるほど同意を得る相手も増え、不動産を動かしにくくなる点が大きなリスクです。

共有名義人の片方が死亡したまま放置すると起こり得るトラブル例

当サイトでは、共有名義人の片方が死亡したあとも名義変更をせずに放置していた人へのインタビューを実施しました。

編集部で実際に話を聞いたところ、放置していた理由は「自分が住み続けていたから急ぐ必要がないと思った」「家族間で大きな揉め事がなかったため後回しにしていた」「売却する予定がなかったため手続きを先延ばしにしていた」など、特別な事情ではないケースもありました。

ここからは、共有名義人の片方が死亡したまま放置したことで、どのようなトラブルが起こる可能性があるかを経験談をもとに紹介します。

インタビュー①：夫の死亡後に名義変更を10年放置し、売却時に権利者が5人まで増えていたケース

夫婦共有名義の自宅について、夫の死亡後も名義変更をしないままにしていたAさんに話を聞きました。

Aさんは、夫が亡くなったあとも自分がそのまま自宅に住み続けていたため、「すぐに売却するわけではないので、名義変更を急ぐ必要はないと思っていた」と話しています。

ところが、10年後に高齢者施設への入居を考え、自宅の売却を進めようとした段階で、夫の持分が亡くなった当時の名義のままになっていることがわかりました。

さらに、その間に長男も亡くなっていたため、関係者は妻・長女・長男の配偶者・長男の子ども2人の計5人に増えていました。Aさんは司法書士に相談し、5人で遺産分割協議を行ったうえで、最終的に妻が夫の持分を引き継ぐ形で相続登記を進めたとのことです。

このインタビューからは、共有名義人が亡くなった直後には問題がなくても、長期間放置すると次の相続が発生し、売却時に確認・同意が必要な相手が増えてしまう場合があることがわかります。

インタビュー②：兄の死亡後に名義変更を5年放置し、建て替え時に意見が対立したケース

兄弟共有名義の実家について、兄の死亡後も名義変更をしないままにしていたBさんに話を聞きました。

Bさんは、兄が亡くなったあとも自分が実家に住み続けていたため、「自分が住んでいる家なので、すぐに名義変更しなくても問題ないと思っていた」と話しています。

その後、実家の老朽化が進み、建て替えを検討した段階で、亡くなった兄の持分が登記簿上そのまま残っていることがわかりました。

建て替えには共有者の同意が必要になるため、兄の配偶者に連絡したところ、相手方は「建て替えではなく売却したい」と希望しました。Bさんは実家に住み続けたい考えだったため、方針の違いから話し合いが難しくなったとのことです。

最終的には弁護士に相談し、兄の配偶者・子どもと協議したうえで、Bさんが兄側の持分を取得し、単独名義に変更したといいます。

このインタビューからは、共有名義人の死亡後に名義変更を放置していると、建て替えなどを検討した段階で、相続人との意見の違いが表面化する場合があることがわかります。

インタビュー③：夫の死亡後に賃貸アパートの名義変更を7年放置し、大規模修繕時に手続きが止まったケース

夫婦共有名義の賃貸アパートについて、夫の死亡後も名義変更をしないままにしていたEさんに話を聞きました。

Eさんは、夫が亡くなったあとも賃料収入が自分の口座に入っていたため、「賃貸経営は続けられていたので、名義変更を急ぐ必要はないと思っていた」と話しています。

しかし、外壁の劣化が進み、大規模修繕を検討した段階で、亡くなった夫の持分が登記簿上そのまま残っていることがわかりました。修繕内容によっては共有者の同意が必要になるため、相続登記を進めなければ手続きを進行しにくい状況になったとのことです。

その間、外壁の劣化について入居者から不安の声があり、一部の入居者が退去したことで賃料収入にも影響が出ました。Eさんは相続登記を進め、妻が夫の持分を引き継ぐ形に整理したうえで、大規模修繕を実施したといいます。

なお、大規模修繕であっても、建物の形状や効用に著しい変更を伴わないものは、共有者の持分価格の過半数の同意で進められる場合があります。一方で、工事内容によっては共有者全員の同意が必要になることもあるため、必要な同意の範囲は個別に確認が必要です。

このインタビューからは、賃貸収入が続いている場合でも、名義変更を放置していると、修繕や管理の判断が必要になった段階で問題が表面化する場合があることがわかります。

インタビュー④：父の死亡後に名義変更を5年放置し、母の認知症により手続きが長期化したケース

父・母・長男の共有名義だった実家について、父の死亡後も名義変更をしないままにしていたFさんに話を聞きました。

Fさんは、父が亡くなった当時、母が元気だったため、「母も手続きに協力できる状態だったので、名義変更は後でもよいと思っていた」と話しています。

しかし、その後に母が認知症を発症し、高齢者施設へ入居することになりました。施設費用のために実家の売却を検討したところ、父の持分が亡くなった当時の名義のままになっていることがわかりました。

さらに、母は判断能力が低下していたため、そのままでは遺産分割協議に参加することが難しい状態でした。そのため、家庭裁判所で成年後見人を選任し、母の代理人を含めて遺産分割協議を進める必要があったとのことです。

最終的には、成年後見人の関与のもとで協議を行い、Fさんが父の持分を引き継ぐ形で相続登記を進めました。その後、必要な手続きを整えたうえで実家の売却に進んだといいます。

このインタビューからは、共有名義人の死亡後に名義変更を放置していると、家族の健康状態の変化によって、後から手続きが複雑になる場合があることがわかります。

インタビュー⑤：父の死亡後に空き家の名義変更を放置し、老朽化への対応が必要になったケース

父の死亡後、誰も住んでいない実家の名義変更をしないままにしていたHさんに話を聞きました。

Hさんは、相続人の間で実家を使う予定が決まっていなかったため、「すぐに住む人も売る予定もなかったので、名義変更を後回しにしていた」と話しています。

その後、建物の外壁や屋根の傷みが目立つようになり、近隣への影響や今後の管理について家族で話し合う必要が出てきました。しかし、登記簿上は亡くなった父の名義が残ったままだったため、まず相続人を確認し、名義を整理する必要がありました。

Hさんは司法書士に相談し、相続人全員で実家の扱いについて話し合ったうえで、相続登記を進めました。その後、建物の状態や管理負担を踏まえ、最終的に現況のまま売却する方針を選んだとのことです。

このインタビューからは、誰も住んでいない実家であっても、名義変更を放置していると、老朽化や管理負担が問題になった段階で対応に時間がかかる場合があることがわかります。

共有名義人の片方が死亡したまま放置している場合に確認すべきこと

共有名義人の片方が死亡したまま放置している場合は、まず現在の権利関係を確認することが重要です。

すぐに売却や建て替えをする予定がなくても、亡くなった共有者の持分を誰が引き継ぐのかが曖昧なままだと、後から手続きが必要になったときに対応が遅れる可能性があります。

◻︎共有名義人の片方が死亡したまま放置している場合に確認すべきこと

1. 登記簿上の名義と持分割合を確認する
2. 亡くなった共有者の相続人を確認する
3. 遺言書の有無を確認する
4. 不動産を今後どうするか共有者・相続人で話し合う
5. 必要に応じて司法書士や弁護士に相談する

まずは、登記簿謄本を取得し、現在の名義人と持分割合を確認しましょう。登記簿上で亡くなった共有者の名義が残っている場合は、その持分について相続登記が必要になる可能性があります。

次に、亡くなった共有者の相続人を確認します。遺言書がある場合は、原則として遺言の内容に沿って持分を引き継ぐ人を確認します。遺言書がない場合は、配偶者や子どもなどの法定相続人を確認し、誰が持分を引き継ぐのかを話し合う必要があります。

あわせて、不動産を今後どうするのかも整理しておきましょう。住み続けるのか、売却するのか、賃貸に出すのか、建て替えや取り壊しを検討するのかによって、必要な同意や手続きが変わります。

相続人の人数が多い場合や、連絡が取れない相続人がいる場合、共有者間で意見が分かれている場合は、自分たちだけで進めようとせず、司法書士や弁護士に相談することを検討しましょう。

共有名義人の片方が死亡したまま放置している場合でも、状況を整理すれば今から対応できるケースはあります。まずは登記簿・相続人・今後の方針を確認し、必要に応じて相続登記を進めることが大切です。

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共有名義人の片方が死亡したまま放置している場合の相談先

登記簿や相続人の状況を確認しても、自分だけでは判断しにくいケースがあります。特に、相続人が複数いる、共有者同士で意見が分かれている、税金や売却の見通しが分からない場合は、状況に応じた専門家へ相談しましょう。

相談先は、悩んでいる内容によって異なります。

司法書士：相続登記や名義変更を相談する

ここでは、共有名義で片方死亡を放置している場合の相談先となる主な専門家と、それぞれの役割について解説します。

司法書士：相続登記や名義変更を相談する

司法書士は、不動産登記の専門家です。共有名義人の片方が死亡したまま名義変更をしていない場合、亡くなった共有者の持分について、相続登記をどのように進めるべきかを相談できます。

司法書士に相談できる主な内容は、次のとおりです。

• 相続登記に必要な書類の確認
• 登記簿上の名義や持分割合の確認
• 亡くなった共有者の持分を誰が引き継ぐかの整理
• 相続登記の申請手続き
• 相続登記に必要な範囲での遺産分割協議書の作成サポート

相続登記では、亡くなった人の戸籍や相続人の書類、不動産の評価額に関する資料などを確認する必要があります。共有名義不動産の場合は、亡くなった共有者の持分だけが対象になるため、登記簿上の持分割合も確認しておくことが大切です。

共有名義人の片方が死亡したまま放置している場合は、まず司法書士に相談し、相続登記が必要な状態か、どの書類を用意すべきかを確認しましょう。

弁護士：共有者とのトラブルに関する相談

相続人や共有者との間で意見が分かれている場合は、弁護士への相談を検討しましょう。

たとえば、売却に反対している人がいる、管理費や固定資産税の負担で揉めている、遺産分割協議がまとまらないといった場合は、当事者だけで話し合っても解決が難しくなることがあります。

弁護士に相談できる主な内容は、次のとおりです。

• 相続人や共有者との交渉方法の確認
• 遺産分割協議がまとまらない場合の対応
• 売却・管理・建て替えなどに反対する共有者への対応
• 共有物分割請求など、共有関係を解消するための手続き
• 調停や訴訟が必要になった場合の代理対応

共有名義不動産の問題は、親族間の感情や過去の経緯が関係し、話し合いが長引くことがあります。弁護士に相談すれば、法的に取れる選択肢や、協議を進めるための対応方法を確認できます。

相続人や共有者との協議が止まっている場合や、相手と直接話すことが難しい場合は、早めに弁護士へ相談しましょう。

不動産会社：売却や査定を検討する場合に相談する

共有名義不動産を売却したい場合や、今の状態でどの程度の価格が見込めるのかを知りたい場合は、不動産会社に相談できます。

ただし、共有名義不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。亡くなった共有者の持分について相続登記が済んでいない場合は、まず新たな共有者を確定させなければ、不動産全体の売却を進めにくい点に注意しましょう。

不動産会社に相談できる主な内容は、次のとおりです。

• 不動産全体を売却する場合の価格目安
• 共有持分のみを売却できるかどうかの確認
• 相続登記が未了の状態で売却を進められるかの確認
• 売却前に整理しておくべき名義や権利関係の確認
• 共有者全員の同意が得られない場合の売却方法の相談

なお、自分の共有持分のみであれば、他の共有者の同意がなくても売却できる場合があります。ただし、共有持分のみの売却は買い手が限られやすく、通常の不動産売却とは価格や条件が異なることがあります。

売却を検討する場合は、不動産全体を売るのか、自分の持分だけを売るのかを整理したうえで、共有名義不動産や共有持分の取り扱いに対応できる不動産会社へ相談しましょう。

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まとめ

共有名義人の片方が死亡したまま放置すると、登記簿上の名義が亡くなった人のままとなり、不動産全体の売却・賃貸・建て替え・担保設定などを進めにくくなる恐れがあります。

また、2024年4月から相続登記が義務化されているため、正当な理由なく相続登記をしないまま放置すると、10万円以下の過料の対象となる可能性もあります。すぐに不動産を売却する予定がない場合でも、亡くなった共有者の持分を誰が引き継ぐのかを早めに確認しておくことが重要です。

共有名義人の片方が死亡したままになっている場合は、まず登記簿上の名義と持分割合を確認し、亡くなった共有者の相続人を把握しましょう。そのうえで、誰が持分を引き継ぐのか、不動産を今後どうするのかを整理し、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家へ相談することが大切です。