【駐車場用地の売却と流れ】不動産会社の選び方や税金について詳しく解説

駐車場用地の売却方法と売却までの流れ

駐車場用地といっても土地の状態はさまざまで「設備が整っているコンクリートの土地」と「ただの砂利敷きの更地」では売却方法も少々変わってきます。

自身が売却しようとしている駐車場用地はどのような状態なのかを確認した上、適切な方法で売却を進めることが大切です。

そして、駐車場用地の売却方法には以下2種類があります。

• 駐車場をそのまま売却する方法
• 駐車場を更地（宅地）にして売却する方法

以下の項目から、詳しく順番に見ていきましょう。

【ケース1】駐車場をそのまま売却する方法と流れ

まずは、すでに設備等が整っている駐車場用地をそのまま売却する場合です。

駐車場用地をそのまま売却する際は「設備等を解体する手間や費用がかからない」や「売却手続きにさほど時間がかからない」ことがメリットです。

しかし、土地の用途は収益・事業用物件に限定されるため、駐車場経営を目的とする人にしか需要がなく「買主がなかなか見つからない」ことが懸念されます。

また、駐車場は収益・事業用物件の中でも収益力が低いため「売却価格を安く設定しないと売れない」ケースもあります。

次の項目から詳しい売却までの流れを確認していきましょう。

1.駐車場用地の売却価格相場を調べる

駐車場用地を売却するにあたって、最初にすべきことは価格相場を調べることです。

不動産は物件によって個々の条件が異なるため、明確な定価がありません。

そのため、似た条件の物件や周辺物件の価格を調べるなどで相場を概算し、売れそうな価格を推測する必要があります。

2.信頼できる不動産会社に査定依頼＆契約締結する

駐車場用地を実際に売却する場合、複数の不動産会社に物件を査定してもらってから、最終的に契約を結ぶ業者を決めるべきです。

高値で駐車場を売却するためには、信頼性の高い不動産会社を選ばなくてはなりません。

そして、信頼できる不動産会社を選ぶ際は「不動産会社の実績」に着目しましょう。

実績が多ければ多いほど、たくさんの人に依頼されているので信頼性の高さがうかがえます。

3.売却価格を決めて売り出す

不動産会社と契約を結ぶ段階になったら、査定金額を基準に売却価格を決定します。

なんとなくの感覚で売却価格を決めてしまうと、「実際に売れる価格」からかけ離れた価格設定になりがちです。

そのため、立地や賃貸状況、接道状況、査定額などさまざまな要素を勘案し価格を設定しましょう。

利回りや年間収益などの条件もあらかじめ把握しておき、将来的に収益性が上昇することが予想できるのであれば。価格を高めに設定しても買主が見つかるかもしれません。

4.賃貸借契約の継承＆物件引き渡し

売り出した駐車場の購入希望者が現れた場合は相手との売買契約に進みます。売買契約の流れ等は一般的な土地売買とほとんど変わりはありません。

ただし、買主への駐車場賃貸借契約の継承が必要になることには注意しましょう。

継承においては、売買契約書等で「当該物件を継続して賃借する者（駐車場利用者）との間で締結した賃貸借契約における賃貸人としての地位を継承するものとする。」のような取り決めがされるため、特別な手続きはありません。

これら売買契約の手続きが無事に完了し、仲介手数料等の精算が終わった後、買主に駐車場を引き渡して取引が終了します。

ちなみに、不動産会社へ売却した場合は仲介手数料はかかりません。

【ケース2】駐車場を更地（宅地）にして売却する方法と流れ

駐車場を解体し更地として売却する方法も検討しましょう。駐車場用地として売りに出すよりも購入希望者が見つかりやすく、高額で売却できます。

更地にすることにより購入者が駐車場以外の用途で土地を活用できるためです。

ただし、更地にする前に以下のことに注意しましょう。

• 駐車場を解体に時間がかかるので、売却までの猶予期間が必要
• 駐車場の解体費用がかかる

まず、駐車場契約者の立ち退きには時間がかかるので、賃貸借契約終了の告知後すぐに駐車場を更地にして売却することはできません。

そのため、期間に余裕をもたせた売却計画を立てることが重要となります。

次の項目からは駐車場を更地にして売却する流れを簡潔に説明します。

1.利用者に立ち退いてもらう

はじめにすべきことは駐車場の利用者に立ち退いてもらうことです。

利用者に駐車場賃貸借契約解除の告知をし、別の場所に車を移動してもらいます。

円満に駐車場から立ち退いてもらうためには「契約解除の告知後、利用者に一定の猶予期間（1～3カ月程度）を与える」必要があります。

その際、利用者から立ち退きを拒否されるケースもありますが、貸主から一方的に契約解除できます。

つまり、利用者は立ち退き拒否できず。契約解除に従わなくてはなりません。

利用者が新しい代替駐車場を見つけられなかったケースにおいても、貸主側が変わりの駐車場を用意する義務はありません。

2.駐車場を解体し更地にする

すべての利用者が駐車場から立ち退いたことを確認できたら、実際に駐車場の解体をおこないます。

まずは、解体業者の選出をおこないましょう。優良な解体業者を選ぶ際のポイントとしては「自社のみで解体工事をおこなっていること」です。

下請け業者に流している解体業者に依頼すると、思わぬトラブルが発生する恐れがあるので、なるべく避けたほうがよいでしょう。

解体費用などについては業者や土地の条件によって異なります。詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

3.宅地として売り出す

無事に駐車場の解体が完了して更地にできたら、実際に土地を売り出す段階に入ります。

更地は居住用の宅地として売却できるため、前の項目でも説明したとおり高い値段で売却できます。

駐車場のままだと土地の用途は駐車場に限られますが、宅地として売り出すことで用途を買主側で自由に決められます。

なお、元が駐車場だったからといって「駐車場用地」として売り出さないように注意しましょう。用途が限定されることで購入希望者も投資家などの少数に限定されてしまいます。

駐車場用地の売却にかかる税金と節税制度

土地などの固定資産を売却して得た利益（譲渡所得）は個人の所得として扱われるため、所得税や住民税が課税されます。不動産売却を考えている人であればこの2つの税金は重々承知していることかもしれません。

売却後に利益として得た譲渡所得は、土地を所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、それぞれかかる税率も異なります。

具体的には、土地を売却（譲渡）した年の1月1日現在において所有期間が5年を超えるか、そうでないかでそれぞれ課税方法と税率が異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）・・・所得税30%、住民税9%
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）・・・所得税15%、住民税5%

駐車場用地の売却には消費税が課税される

駐車場用地を売却するときには、所得税・住民税以外に消費税が課税されます。

通常、宅地などの一般物件において消費税は非課税となっているため、あまり意識したことがない人が多いかもしれません。

しかし、土地を駐車場（事業用設備）として売却した場合、消費税の課税対象となる取引のひとつ「事業用設備の譲渡」として扱われます。その税法に則り、駐車場売却時には消費税が課税されるという仕組みになっています。

もしも、消費税を節税したいのであれば、駐車場を解体して更地（宅地）で売却するとよいでしょう。

参照：国税庁「No.6117 課税の対象となる取引」

消費税の計算方法

消費税の計算方法は、所得税・住民税と同じ計算式で求められます。

売却金額（売上金）から売却にかかった必要経費を差し引いたとき、利益が出たのであれば税金が課されるため確定申告等が必要になります。

逆に、売却による利益が一切生まれなかった場合、税金は課されません。

駐車場用地売却における4つの税金特別控除

駐車場用地の売却でかかる税金は、この項目で説明する4つの特別控除の制度を活用することで節税できます。

ただし、一般的な宅地と比べて受けられる控除制度の数は少なく、適用要件も若干特殊なケースというのが難点でしょう。

4つそれぞれの特別控除における概要を、次の項目から簡潔に説明していきます。

①5,000万円の特別控除

公共事業のため（国からの要請で土地が収用されるケース）などにおいて土地を売却した場合には、譲渡所得から最大5,000万円の控除が受けられます。

控除を受ける条件の中で最も注意すべきは「買取申出があった日から約6カ月以内に売却しなければならない」項目です。

土地の収用などが決定した場合、基本的に永続して拒否することはできないため速やかに売却手続きを進めて控除を受けるのが最善でしょう。

また、譲渡所得（利益）が5,000万円以下の場合に特別控除が適用されると、利益が無いとみなされるため税負担が実質0になります。

参照：国税庁「収用等により土地建物を売ったときの特例 譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例」

②2,000万円の特別控除

特定土地区画整理事業（国や公共団体主体の再開発や造成事業など）のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大で2,000万円の控除を受けられます。

適用要件は少し難解ですが、「その土地が事業用に買い取られたものなのか」が重要となります。

参照：国税庁「第65条の3　《特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」

③1,500万円の特別控除

特定住宅地造成事業（宅地造成や住宅建設など）のため土地を売却した場合、譲渡所得から最大で1,500万円の控除を受けられます。

前項目で説明した2,000万円の特別控除と同様で「土地が事業内容に則った手段で適切に買い取られたかものなのか」が控除を受ける主な要件となります。

国税庁が交付しているチェック表などを見るとわかりやすいかもしれません。

参照：国税庁「第65条の4　《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」

④1,000万円の特別控除

平成21年、平成22年に取得した土地の所有期間が5年を超える場合、売却の際に得た譲渡所得から最大1,000万円の控除を受けられます。（長期譲渡所得の特別控除）

この1,000万円特別控除で注意しなくてはならないのが「親子や内縁関係者など特別な関係に該当する人（会社も含む）から相続、贈与、交換等で取得した土地の場合は控除適用外」となります。

また、平成21年に取得した土地は平成27年以降に売却、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却することと定められています。

参照：国税庁「No.3225　平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」

まとめ

駐車場用地は一般的な宅地とは異なり、売却の際は土地活用を目的とした投資家などに買主が限定されてしまいます。

そのため、なるべく早期の高額売却を目指すのであれば駐車場を解体し更地として売りに出すことが理想だといえます。

駐車場の解体費用や更地時の固定資産税負担が心配であれば、現状のままで不動産を買い取ってくれる専門買取業者に相談してみるのもよい方法です。満足度の高い不動産売買をしたいのであれば親身に相談に乗ってくれる業者を選ぶことも大切です。

また「駐車場のまま売却する場合」と「更地にして売却する場合」ではかかる費用や税金、売却の流れも変わってくるため、しっかりと売り出し方法を確定させてから売却活動を開始しましょう。