収益用物件として運用している駐車場は、利用契約者が少なくなるにつれて運用リスクも増加します。
「駐車場契約者が転勤や引っ越しなどで一気にいなくなってしまった」
「地域相場的に賃料を安く設定したが収益が低く安定しない」
などの理由でリスクが膨らみ、駐車場の経営自体が困難になってしまったから売却して手放したいと考える人もいるかもしれません。
この記事では、駐車場用地を高額で売却するために役に立つ情報をいくつか解説していきます。駐車場用地のさまざまな売却方法や気をつけるべき点などを知り、満足度の高い売却を目指しましょう。
駐車場用地の売却方法と流れ
駐車場用地といっても土地の状態はさまざまで「設備が整っているコンクリートの土地」と「ただの砂利敷きの更地」では売却方法も少々変わってきます。
自身が売却しようとしている駐車場用地はどのような状態なのかを確認した上、適切な方法で売却を進めることが大切です。
駐車場をそのまま売却する方法と流れ
すでに設備等が整っている駐車場用地をそのまま売却することは可能です。
メリットとしては「設備等を解体する手間や費用がかからない」ことに加え「売却手続きや継承等もさほど時間がかからない」ため比較的手軽に売却できることです。
しかし、土地の用途は収益・事業用物件に限定されるため、駐車場経営を目的とする人にしか需要がなく「買主がなかなか見つからない」ことが懸念されます。
また、駐車場は収益・事業用物件の中でも収益力が低いため「売却価格を安く設定しないと売れない」ということも認識しておく必要があります。
1.駐車場用地の売却価格相場を調べる
駐車場用地を売却するにあたって、最初にやるべきことは相場価格を調べることです。
基本的に不動産は、物件個々の条件が異なるため定価という概念がありません。そのため、似た条件の物件や周辺物件の価格を調べるなどで相場を概算し、売れそうな価格を推測する必要があります。
方法として「自分で不動産取引価格情報を調べる」もしくは「複数の買取業者などに物件の査定をしてもらう（一括査定）」ことで、ある程度の相場価格がわかります。
「周辺の土地価格が大体これくらい・・・」
「過去に同じような立地条件の駐車場がこのくらいで売れている・・・」
といった観点で調査を進めるとよいでしょう。
2.信頼できる買取業者に査定依頼＆契約締結
駐車場を実際に売却する場合、複数の買取業者に物件を査定してもらってから、最終的に契約を結ぶ業者を決めることになります。
自分自身が思い描く価格で駐車場を売却するためには、腕の良さだけではなく、信頼性の高い買取業者を選ばなくてはなりません。
そして、信頼できる買取業者を選ぶ際に着目したいのが”業者の実績“です。実績が多ければ多いほどたくさんの人に依頼されているということなので信頼性の高さがうかがえます。
また、実績の数に加えて、どういった人に依頼されているのかという点も重要といえます。
買取業者の中でも、クランピーリアルエステートは数多くの実績があり、弁護士や司法書士からの依頼も受けている信用・信頼第一の買取業者です。
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3.売却価格を決めて売り出す
買取業者と契約を結ぶ段階になったら、査定金額を基準に売却価格を決定します。
なんとなくの感覚で売却価格を決めてしまうと、ついつい欲が出てしまい”実際に売れる価格”からかけ離れた価格設定になりがちです。
そのため、駐車場の売却価格は立地や賃貸状況、接道状況、周辺店舗の数などさまざまな要素を勘案し価格を設定しましょう。
利回りや年間収益などの条件もあらかじめ把握しておき、将来的に収益性が上昇することが予想できるのであれば価格を高めに設定しても買主が見つかるかもしれません。
4.賃貸借契約の継承＆物件引き渡し
売り出した駐車場の購入希望者が現れた場合は相手との売買契約に進みます。売買契約の流れ等は一般的な土地売買とほとんど変わりはありません。
異なる点としては、買主への駐車場賃貸借契約の継承が必要になるということです。
継承においては、売買契約書等で「当該物件を継続して賃借する者（駐車場利用者）との間で締結した賃貸借契約における賃貸人としての地位を継承するものとする。」のような取り決めがされるため、特別な手続きはありません。
これら売買契約の手続きが無事に完了し、仲介手数料等の精算が終わった後、買主に駐車場を引き渡して取引が終了します。（買取業者へ売却した場合は仲介手数料はかかりません）
駐車場を更地（宅地）にして売却する方法と流れ
駐車場を解体し更地として売却する方法は購入希望者が見つかりやすく、高額で売却できます。なぜかというと、更地にすることにより購入者が駐車場以外の用途で土地を活用できるためです。
ただし、更地にする前に留意しておくべきことがあります。
- ・駐車場を解体するにあたって利用者との駐車場賃貸借契約を終了し立ち退いてもらう必要があるので、ある程度の猶予期間がかかる
- ・駐車場の解体費用がかかる
まず、駐車場契約者の立ち退きには時間がかかるので、賃貸借契約終了の告知後すぐに駐車場を更地にして売却するといったことはできません。
そのため、期間に余裕をもたせた売却計画を立てることが重要となります。
次の項目からは駐車場を更地にして売却する流れを簡潔に説明します。
1.利用者に立ち退いてもらう
まず、はじめにやらなくてはいけないことは駐車場の利用者に立ち退いてもらうことです。
利用者に駐車場賃貸借契約解除の告知をし、別の場所に車などを移動してもらうことになりますが、円満に駐車場から立ち退いてもらうために貸主は「契約解除の告知後、利用者に一定の猶予期間（1～3カ月程度）を与える」必要があります。
その際、利用者から立ち退きを拒否されるケースもありますが、駐車場賃貸借は借地借家法の適用外なので貸主から一方的に契約解除できます。つまり、利用者は立ち退き拒否はできず契約解除に従わなくてはなりません。
猶予期間を与えたにもかかわらず利用者が新しい代替駐車場を見つけることができなかったというケースにおいても、貸主側が変わりの駐車場を用意する義務はありません。
利用者が立ち退き料を請求してきた場合でも、借り主は立ち退き料を支払う義務は原則ありません。ただし、駐車場賃貸借契約書において「立ち退き時に補償金を支払う」などの取り決めがされている場合は契約書に従います。
2.駐車場を解体し更地にする
全ての利用者が駐車場から立ち退いたことを確認できたら、実際に駐車場の解体をおこないます。
まずは、解体業者の選出になります。優良な解体業者を選ぶ際のポイントとして解体工事に必要な許認可を受けていることは大前提とし「自社のみで解体工事をおこなっていること」も重要です。
下請け業者に流している解体業者に依頼すると思わぬトラブルが発生するおそれがあるので、なるべく避けたほうがよいでしょう。
解体費用などについては業者や土地の条件によって異なります。詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
3.宅地として売り出す
無事に駐車場の解体が完了して更地にできたら、実際に土地を売り出す段階に入ります。
更地は居住用の宅地として売却できるため、前の項目でも説明したとおり高い値段で売ることができます。
駐車場のままだと土地の用途は駐車場に限られますが、宅地として売り出すことで用途を買主側で自由に決めることができます。そういった扱いやすさもが理由で売却価格も比較的に高くなります。
土地用途は「駐車場用地」に限定せず「買主任せ」に
元が駐車場だったからといって「駐車場用地」として売り出さないように注意しましょう。用途が限定されることで購入希望者も投資家などの少数に限定されてしまいます。
そのため、売り出し時には「用途自由で買主任せ」のような条件にしておき、さまざまな人が物件の購入希望者の対象となるように売り出すことが最も良い結果を生むでしょう。
また、売り出し時には立地条件などをしっかりと調べて、物件の良いところをアピールしましょう。
駐車場用地は専門買取業者へ売却しよう！
駐車場用地を売却する場合、一般的なマンションや住宅をメインとして扱う大手不動産会社へ仲介・買取依頼をするよりも、事業用・収益用物件の専門買取業者へ依頼したほうが高く売れます。
とはいっても、一般物件を扱う不動産会社と同様に専門買取業者も数多く、どのような基準で選んだほうがよいのか迷うこともあるでしょう。
次の項目で、優良な専門買取業者の選び方を簡潔に解説していきます。
専門買取業者の選び方
大手不動産会社よりも買取物件の種類や幅が広い専門買取業者ですが、もちろん業者によって得手不得手があります。「〇〇の買取には強いが、△△の買取実績は少ない」ということも珍しくありません。
特に事業用の駐車場など少し特殊な不動産であるほど買取実績がない業者も多く、専門買取業者だからといって適正な査定をしてもらえるとは限りません。
そこで着目したいのが「どんな訳あり・瑕疵・特殊物件でも買取可能」とする、不動産なんでも買取屋に近い専門買取業者です。
駐車場用地の買取なら「クランピーリアルエステート」
多数存在する買取業者の中でもクランピーリアルエステートは駐車場用地等の買取事例を多く持ち合わせる「不動産なんでも買取専門業者」です。
不動産買取業者として一歩先をいく専門的知識と経験を持ち合わせたエキスパートスタッフが多数在席しているため「適正かつ最短12時間でのスピード査定」が可能となっています。
「不動産をすぐに現金化したい」という人や「この物件本当に売れるのか・・・」と悩む人にとって、買取対応が速やか＆相場以上の価格査定を実現しているのは非常に嬉しい点です。
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駐車場用地の売却にかかる税金と節税制度
まず原則として、土地などの固定資産を売却して得た利益（譲渡所得）は個人の所得として扱われるため、所得税や住民税が課税されます。不動産売却を考えている人であればこの2つの税金は重々承知していることかもしれません。
売却後に利益として得た譲渡所得は、土地を所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、それぞれかかる税率も異なります。
具体的には、土地を売却（譲渡）した年の1月1日現在において所有期間が5年を超えるか、そうでないかでそれぞれ課税方法と税率が異なります。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）・・・所得税30%、住民税9%
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）・・・所得税15%、住民税5%
駐車場用地の売却には消費税が課税される
駐車場用地を売却するときには、所得税・住民税以外に消費税が課税されます。
通常、宅地などの一般物件において消費税は非課税となっているため、あまり意識したことがない人が多いかもしれません。
しかし、土地を駐車場（事業用設備）として売却した場合、消費税の課税対象となる取引のひとつ「事業用設備の譲渡」として扱われます。その税法に則り、駐車場売却時には消費税が課税されるという仕組みになっています。
もしも、消費税を節税したいのであれば、駐車場を解体して更地（宅地）で売却するとよいでしょう。
消費税の計算方法
消費税の計算方法は、所得税・住民税と同じ計算式で求められます。
=消費税
※令和元年10月1日より税率変更予定
売却金額（売上金）から売却にかかった必要経費を差し引いたとき、利益が出たのであれば税金が課されるため確定申告等が必要になります。
逆に、売却による利益が一切生まれなかった場合、税金は課されません。
駐車場用地売却における4つの税金特別控除
駐車場用地の売却でかかる税金は、この項目で説明する4つの特別控除の制度を活用することで節税できます。
ただし、一般的な宅地と比べて受けられる控除制度の数は少なく、適用要件も若干特殊なケースというのが難点でしょう。
4つそれぞれの特別控除における概要を、次の項目から簡潔に説明していきます。
①5,000万円の特別控除
公共事業のため（国からの要請で土地が収用されるケース）などにおいて土地を売却した場合には、譲渡所得から最大5,000万円の控除が受けられます。
控除を受けるいくつかの条件の中で最も気にかけるべきは「買取申出があった日から約6カ月以内に売却しなければならない」という項目です。
土地の収用などが決定した場合、基本的に永続して拒否することはできないため速やかに売却手続きを進めて控除を受けるのが最善でしょう。
また、譲渡所得（利益）が5,000万円以下の場合に特別控除が適用されると、利益が無いとみなされるため税負担が実質0になります。
参照：国税庁「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例 譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例」
②2,000万円の特別控除
特定土地区画整理事業（国や公共団体主体の再開発や造成事業など）のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大で2,000万円の控除を受けられます。
適用要件は少し難解で、簡潔に説明すると土地所有者側がどうこうというより「その土地がしっかりと事業用に買い取られたものなのかどうか明確になっていること」が重要となります。
参照：国税庁「第65条の3 《特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」
③1,500万円の特別控除
特定住宅地造成事業（宅地造成や住宅建設など）のため土地を売却した場合、譲渡所得から最大で1,500万円の控除を受けることができます。
前項目で説明した2,000万円の特別控除と同様で「土地が事業内容に則った手段で適切に買い取られたかものなのかどうか」が控除を受ける主な要件となります。
国税庁が交付しているチェック表などを見るとわかりやすいかもしれません。
参照：国税庁「第65条の4 《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」
④1,000万円の特別控除
平成21年、平成22年に取得した土地の所有期間が5年を超える場合、売却の際に得た譲渡所得から最大1,000万円の控除を受けることができます。（長期譲渡所得の特別控除）
この1,000万円特別控除で注意しなくてはならないのが「親子や内縁関係者など特別な関係に該当する人（会社も含む）から相続、贈与、交換等で取得した土地の場合は控除適用外」となります。
また、平成21年に取得した土地は平成27年以降に売却、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却することと定められています。
参照：国税庁「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」
まとめ
駐車場用地は一般的な宅地とは異なり、売却の際は土地活用を目的とした投資家などに買主が限定されてしまいます。そのため、なるべく早期の高額売却を目指すのであれば駐車場を解体し更地として売りに出すことが理想だといえます。
駐車場の解体費用や更地時の固定資産税負担が心配ということであれば、現状のままで不動産を買い取ってくれる専門買取業者に相談してみるのも良い方法です。満足度の高い不動産売買をしたいのであれば親身に相談に乗ってくれる業者を選ぶことも大切です。
また「駐車場のまま売却する場合」と「更地にして売却する場合」ではかかる費用や税金、売却の流れも変わってくるため、しっかりと売り出し方法を確定させてから売却活動を開始しましょう。