築40年の家を売る!一戸建ての価値や売却方法をデータから予測!

築40年 家 売る

築40年以上が経過した築戸住宅はさまざまな箇所の汚れや老朽化が目立つようになります。リフォームや修繕をすればまだ住めると考える人もいれば、売却をして新築に引っ越したいと思っている人も多いでしょう。

しかし、「築古住宅は売れない」、「資産価値がゼロに近い」などと語られることもあり、売却に不安を感じている人がとても多いのが現状です。

実際には築古住宅の需要は年々増加傾向にあるので、全く売却できないということはありません。

今回は、築40年以上が経過した築古住宅を売るために知っておくべき知識を詳しく解説していきます。

築40年の家でも売却できる?

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住宅の価値は築20年程度でほぼゼロになってしまうといわれます。そのため、築40年以上が経過した築古住宅は売ること自体が難しい場合もあります。

しかし、実際には築古住宅であってもメンテナンスされていて快適に住むことができる家も多く、住宅としての価値そのものが無くなるわけではなので売却することは可能といえます。

築年数の経過とともに資産価値も低下

住宅は形のある資産(有形固定資産)なので、使用頻度や時間の経過によって次第に劣化していきます。

劣化によって本来正常に使用するための機能が衰えていくので、資産価値も経年によって減少していきます。(このような資産を減価償却資産ともいう)

また、日本では有形固定資産ごとに法定耐用年数というものが定められています。

不動産市場ではその法定耐用年数のうち、どの程度の年数が経過したのかが資産価値をはかるファクターのひとつとされています。

法定耐用年数と資産価値の関係

法定耐用年数とは簡単に説明すると、国がおおよそで定めた資産の使用可能期間です。実際の資産の寿命を意味したものではありません。

資産が住宅などの場合、どのくらいで劣化が進み住めなくなるのかというのは所有者ごとに異なり、使用頻度や使用方法、環境などでも劣化具合は変わります。

そこで国は、資産の種類ごとにおおよそ正常に使用できるであろう期間を法定耐用年数として定め、実務上のケースバイケースを無くしどの資産も一様に価値をはかれるようにしました。

住宅の種類ごとの耐用年数は以下の通りです。

住宅の種類 耐用年数
木造住宅 22年
木骨モルタル造
(木造構造で外壁が合成樹脂造)
20年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
れんが作り・石造・ブロック造 38年

参照:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)」

耐震基準は1981年を境に変わる

地震大国の日本では住宅の耐震性も重要視されます。

築40年以上の築古住宅などは耐震基準がまだ不十分だった時代に建築されたものもあるため、築古というだけで買い手から敬遠される傾向があります。

建物の建築年が1981年以前か以降かで耐震基準が変わります。1981年以降に建築された建物は「新耐震基準」が適用され、それ以前の建物は「旧耐震基準」が適用されています。

※1981年以前の建物でも耐震診断や耐震補強を定期的におこない、新耐震基準が適用されている建物もあります。

■新耐震基準と旧耐震基準の具体的な違い

耐震基準の施行が開始されたのは関東大震災の次年である1924年になります。

当時は震災による建物の倒壊被害の大きさから、震度5程度の中規模地震の揺れに耐えることができる強度で住宅などの建物を建築する必要があると判断されていました。

しかし、建物の倒壊以外にも改善すべきことも多く、揺れによる建物内部の人間の安全確保なども課題として挙がったため、1981年に耐震基準の改正がおこなわれ、以降に建設される建物は「新耐震基準」が適用されるようになります。

耐震性は以前の震度5程度から6強以上に規定が変わり、大規模の地震を想定したものとされました。

1995年に発生した阪神淡路大震災の被害状況(参照資料)を見ると、1981年以前の旧耐震基準が適用されている建物の大破・中破率は65%程度に対し、新耐震基準の建物の大破・中破率は25%程度に抑えられています。

こういった背景もあり、1981年以前の「旧耐震基準」で建築された古い建物(築40年以上の建物)は耐震性などが十分ではないため敬遠されるようになりました。

参照:国土交通省「住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題」

築40年以上の中古・築古住宅の需要が増加している

築40年以上の築古住宅は見た目的にも強度的にも不安な点が多い印象ですが、住宅を安く手に入れたい新築ではなくリフォーム・リノベーションをしたい広い土地がほしい(昔から存在する築古住宅は比較的に土地面積が広い特徴がある)などさまざまな需要があります。

築年数からみた首都圏の不動産流通市場

不動産流通機構「レインズ」の首都圏不動産流通市場のデータ(上図)を見ると、築古住宅の成約率が増加傾向にあることがわかります。

対して、新築や築浅住宅の成約率は全体的に減少していることから、主に各世帯の経済状況の変化が背景にあると予想できます。

古くてもいいからなるべく金銭的負担をおさえ、広い土地や建物を手に入れたいという人が多いのが最近の傾向なのかもしれません。

参照:不動産流通機構レインズ「築年数からみた首都圏の不動産流通市場(2017年)」

築40年の家の売却価格相場

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不動産は物件ごとに条件や状態が異なるので妥当な売却価格というものはありません。個別的に決定されるものであることに加えて、査定を行う不動産業者によっても違いがあります。

ただ、築40年以上の住宅となると建物自体に価値を見込めないので、土地の価値のみで売却価格が決定されることもあります。

不動産業者の価格査定によって算出された価格が妥当かどうか知りたい場合は、複数の不動産業者に査定してもらいましょう。一括査定サイトなどを活用するのもよいでしょう。

売却価格相場は1000万円台かそれ以下?

物件によって個々の売却価格は異なり、一概にこの価格で売れると明言することはできません。

そこで、参考にしたいのが不動産流通機構のレインズが公表している「築年数からみた首都圏の不動産流通市場(2017年)」という資料です。中古住宅の新規登録価格(売り出し価格)と成約価格(売却価格)をそれぞれ築年数別で表したデータがまとめられています。

以下、参照資料図

築年数からみた首都圏の不動産流通市場

まず、築年数とともに成約価格が下がっているところが基本的なポイントです。住宅は減価償却資産なので経年によって価値が下がり、売却価格も安くなっていきます。

築20年以上になると成約価格平均が3000万円台から2000万円台に落ちています。価格の変動幅も大きいことから住宅の耐用年数(20年程度)も関係していることがわかります。

次に、築30年以上になると2000万円台をきって1000万円台まで下落する勢いで成約価格が下がっています。

このデータから見る下落率と、さまざまな物件情報サイトの成約価格を参考にしたところ、築40年以上の住宅の成約価格は1000万円台かそれ以下になることが予想できます。

もちろんリフォームやリノベーションなどをおこなった物件はその分評価がプラスされるので、必ずしも築年数と売却価格の関係性は絶対的なものとはいえませんが、おおよそ1000万円台が売却価格相場といえるでしょう。

参照:公益財団法人東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)「築年数別の取引動向」

売却価格は1000万円をラインとして考える

築40年以上の築古住宅の平均成約率はおおよそ1000万円台と予想できることから、1000万円を基準として考えて売り出し価格を決めるのがよいでしょう。

物件の所在地や立地、広さや状態など評価を上げるポイントがあるのならばその分値上げしていき、逆にマイナス点が多いのであれば値下げしていくという感じで、詳細に売り出し価格を設定していくと無謀な価格にならずに済みます。

また、更地渡しで売るのであれば、建物の解体費用分をどちらが負担するのかをしっかりと話し合うことも大事です。もし相手側に負担させるつもりならば、解体費用を売り出し価格から差し引いてあげると売れやすくなるかもしれません。

築40年以上の家はどうやって売ればいい?

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売却費用をおさえたい場合は家具付きで売る

昔ながらの大きなアンティーク家具があって持ち出すのに一苦労、引越しにともない家具を一新したいなどの場合は、家具などをそのまま残して家具付き住宅として売りに出すのも良い方法です。

家具付き住宅で売るメリットは、家具を転居先に移動する手間や処分にかかる費用などを節約できることです。

家具付き住宅で売る場合、必ず買い手側の了承が必要です。基本的に家具などは売却後の引き渡し時に全て片付けなくてはならないことを忘れてはいけません。また、家具付きだからといって家具の代金を売却価格に上乗せすることなどもNGです。

残す家具は電気やエアコン、キッチンの収納棚など実用性のあるもののほうがよいでしょう。入居してすぐに生活ができる状態にしておくと買い手が付きやすいです。ベッドやソファなど前の持ち主の痕跡が残りそうな家具は残さないほうがよいかもしれません。

高く売りたい場合は更地化して売る

築40年以上の築古住宅は、更地にしたほうが売れやすいといわれます。更地は土地活用の幅が広いことや、新築を検討している場合にすぐに工事を開始できるなどの理由があるため買い手が付きやすいのです。

築古住宅は価値が著しく低く市場性も劣ります。建物を残しておくよりも更地にしたほうが高い値段で売ることができます。

ただし、昔ながらの古民家としてきれいな状態を保っている住宅などは、価値が付く場合もあるのでしっかりと検討した上で更地化しましょう。

解体・更地にかかる費用について

住宅の解体費用は基本的に坪単価で決まります。

木造住宅の場合は一坪3~4万円程度、鉄筋コンクリート造の住宅は一坪5~8万円程度が相場といわれています。

例えば30坪台の住宅だとすると、木造は高く見積もって約120万円、鉄筋コンクリート造は約240万円程度かかることになります。

もちろん物件の階数や立地、依頼する解体業者によって金額は異なりますが、築古住宅の多くは木造住宅なので解体費用はそこまで高額にはならないでしょう。

再建築不可なのか要確認

住宅を取り壊して更地化する場合は「建物の再建築が可能なのかどうか」という点を必ず確認しておきましょう。

築古住宅は、建築基準法がまだ充実していない時代に建築されたものも多いです。時代の変化とともに周りに建物や道路が増えたことで、いつのまにか建て替えができない物件になってしまっている可能性もあります。

このような物件を再建築不可物件といい、取り壊しは可能だけれど新たに建物を建築することができないという特徴があります。

物件が存在する地域を管轄する自治体の建築課などに登記簿と公図の写しなどを持参して相談にいくと、再建築不可物件なのか確認できます。

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更地化で固定資産税の負担が増える

建物を取り壊して更地化した場合、固定資産税などの税負担が増えるので注意が必要です。

築古住宅なども含め建物と認められるものが土地の上に建っていると、土地にかかる固定資産税は約6分の1減額されます。(都市計画税は3分の1減額)

建物を取り壊した場合、 国の空き家対策措置である減額制度の対象から外れるので固定資産税などの金額が元に戻り、以前よりも負担が増えてしまいます。

買い手が見つからず、すぐに売却できないなどの場合は更地化せずに建物を残しておいたほうがよい場合もあります。

リフォーム・リノベーションをして売る

なるべく売却価格を下げたくない、高く売りたいという場合は築古住宅をリフォーム・リノベーションしてから売るという手段もあります。

ある程度の費用はかかりますが、表面の改装を新しくするだけでも築古住宅の古っぽさをなくすことができ、買い手の目に止まりやすくなります。また、リフォーム・リノベーション実施済みの物件は査定評価も変わるので、売却価格を少し上げることができます。

買い手が築古住宅の古っぽさを好む場合は、損傷が大きい箇所や水周り、配水管など日常生活に支障が出そうな箇所を改修しておくだけでも売れやすくなるでしょう。

ただし、築古住宅の買い手の中には自分自身でリフォーム・リノベーションをする前提で購入する傾向があることも忘れてはいけません。買い手のニーズに合わせて、リフォーム・リノベーションをおこなうか否かの判断をすることが大事です。

すぐに売りたい場合は不動産買取業者に買取依頼

とにかく築古住宅をすぐに手放して、税金の支払いから逃れたいなどの場合は一般の人に売るのではなく、不動産買取業者に買取を依頼するとよいでしょう。

よほど条件や状態が悪い物件でない限り、すぐに買い取ってもらえます。税金を支払いながら買い手が現れるのをずっと待っているよりも良い選択となるでしょう。

また、築古住宅が空き家の場合、放置しておくことのリスクが意外にも大きいです。空き家に人や動物が侵入して何かの拍子に損壊してしまったなどの場合、所有者が責任を負うことになります。

周辺環境にも悪い影響を与えかねないので、すぐに手放してしまったほうが吉である場合もあります。

仲介よりも買取のほうが売却にかかる時間が短い

不動産業者に仲介をしてもらって買い手を探すよりも、買取をしてもらったほうが手続きにかかる時間が圧倒的に短いです。

売る相手が不動産の専門家ということもあり、不動産売却に慣れていない人でも余計なストレスを感じず、安心してスムーズに取引をおこなうことができます。また、いきなり相手から取引の中断を迫られるということも無いので、仲介よりも確実に売ることができるといえます。

なかなか買い手が付かない不動産でも、積極的に買取をおこなっている買取専門業者も存在します。

築古物件や訳あり物件の買取は当社でもおこなっています

当社は今回のテーマである築古住宅をはじめ、訳あり物件、事故物件など問題を抱えたさまざまな物件の買取に対応しております。

なかなか売れない価値の低い不動産でも他社に負けない高額査定、スピード買取に自信を持っておりますので、ぜひ以下の買取専門窓口からお問い合わせください。

また、無料相談もおこなっていますので、不動産売却に疑問や不安がある人などもお気軽にご相談ください。

買い手が付かないときは売り出し価格を下げてみる

築古住宅は相場よりも低い価格で売り出すことで買い手が付く可能性が高くなります。

築古住宅を買う人の多くは価格の安さを重要視して物件を探しています。改修が必要な物件ほど安く買いたいと思っているので、売り出し価格を下げるのが最も効果的な方法といえます。

売却を急いでいないのであれば、徐々に売り出し価格を下げていくのもよいかもしれません。感覚で値下げするのではなく、買い手のニーズを探りながら価格を調整していくことを心がけるとよいでしょう。

価格を下げるのに抵抗はあるかもしれませんが、基本的に築古住宅の資産価値は無いに等しいので、売却によって手放せること自体が利益と考えてもよいでしょう。

古家付き土地で売り出す方法もある

資産価値が無いとされる築40年以上の築古住宅は中古住宅ではなく、古家付き土地として売り出されることもあります。

古家付き土地で売り出す場合、基本的に瑕疵担保責任は発生しないので、万が一耐震性に瑕疵があり事故が起きたとしても売主は責任を負う必要がなくなります。

また、建物の内覧をさせる義務もないのでスケジュールを調整する手間などもかかりません。

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更地渡しも可で売り出すのも効果的

中古住宅のまま売り出すと同時に、「更地渡しでも可」としておくことで建物だけではなく土地を探している人にもアピールできます。買い手の幅も広がるので集客力が上がり、多くの人の目に留まるような物件になります。

また、買主と売買契約を締結してから解体作業をおこなうので、更地にしたのに売れ残ってしまうというリスクを回避することができます。

築古住宅が欲しい人と土地自体が欲しい人の両方からアプローチがあった場合、どちらに売るか柔軟に選ぶことができるのもメリットでしょう。

空き家バンクを利用するのも一案

築古住宅が空き家になっている場合は空き家バンクを活用するのもよい方法でしょう。

空き家バンクは、空き家を売りたい人や貸したい人が情報を登録し、買いたい人や借りたい人に情報を紹介する制度のことをいいます。

全国各地の自治体が主体となって制度の運営をしており、空き家の有効活用を推進することを目的としています。

不動産仲介業者が営利目的でおこなうような事業とは違い、売り手と買い手、貸し手と借り手をマッチングさせることのみをおこないます。そのため、仲介手数料などの費用がかからない点がメリットです。

自治体はマッチング以降一切関与しないので、現地物件の見学や交渉、契約手続きなどはマッチングした当事者同士の責任のもとでおこなうことになります。

ただし、トラブル防止のために「不動産会社と媒介契約を結んでいること」を空き家バンクの利用条件とする自治体もあり、不動産会社を間にはさんで交渉や契約をおこなう場合もあります。

築40年の家にかかる固定資産税

土地や建物などの固定資産を所有している場合、固定資産税という税金を収めなければなりません。

固定資産税は土地と建物の両方にかかる税金です。住宅などの建物にかかる固定資産税については築年数が経過するとともに課税額が見直され減額されるようになっています。

簡単に説明すると、建物が古くなればなるほど固定資産税も安くなるということです。

では、築40年の家にかかる固定資産税は実際にどのくらいなのかということですが、まず以下のような計算式で算出していきます。

【基本の計算式】

①固定資産税評価額 × ②経年減価補正率 × ③1.4%(標準税率)
  1. 固定資産税評価額・・・固定資産税の算出基準となる評価額のことで各自治体が個別に定めています。
  2. 経年減価補正率・・・経過年数に応じて資産価値を導き出す際、より正確な解に近づけるために使用される数字。経過年数にかかる補正率はあらかじめ定められています。
  3. 標準税率・・・各自治体が定める、課税において標準とされる税率です。

【算出例】
新築時にかかった固定資産税評価額が3000万円で、現在は築40年が経過した木造住宅の固定資産税を求める場合、以下のような計算になります。

3000万円 × 0.2 × 1.4%
=8万4000円

各地域で定められている減価補正率表をみると、築27年以上経過した木造建物の補正率は「0.2」と定められているため築40年の場合も補正率は0.2となります。

ちなみに建物が木造ではない(非木造)場合、築40年の建物の減価補正率は「0.2089」になります。

参照:法務局「経年減価補正率表」

まとめ

築古住宅は法定耐用年数や耐震性の面から資産価値が低いとされる物件です。しかし、価格の安さや土地の広さ、古風な外見など魅力的な部分もたくさんあり、近年では新築や築浅物件よりも需要が高いので売却活動を工夫することですぐに買い手は見つかるといえます。

高く売りたいのであれば更地化やリフォーム・リノベーションをする、すぐに手放したい場合は不動産買取業者に買取を依頼するなど、ケースに合った売却方法を選択することも大切です。また、買い手が見つからない場合は売り出し価格を下げる決断をすることも大事です。

築古住宅の売り出し価格は、レインズが公表しているデータの成約価格相場から見て1000万円台を基準にすると妥当な金額になるかもしれません。ただし、物件ごとに詳細が異なるので不動産買取業者に査定してもらうことが一番確実といえます。

不動産買取業者の査定は1社のみではなく複数社に依頼すると売却価格相場がわかりやすいでしょう。

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