いわゆる「築古住宅」と呼ばれる住宅は、中古住宅市場における売却相場も安くなってしまいます。
経年劣化による汚れや破損は避けられません。そういった部分を修繕しても、耐震基準や耐用年数に対して不安を感じる人も多いのです。
「築古住宅を売りに出したけど、いつまで経っても売れない」という事態がありえるのです。
そこで、築古物件を高く・スムーズに売却するためには、不動産一括査定の利用がおすすめです。1,600社以上の不動産会社から、一括で査定額を調べられます。
まずは以下のフォームから無料査定を利用して、築古物件の具体的な価格相場や、売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。
築古住宅は資産価値が低く売却が困難
住宅の価値は築20年程度でほぼ下げ止まり（これ以上価値が下がらないほど低下）し、価値がゼロとみなされます。
築古住宅は、物件の老朽化も危惧されるため、買主を見つけて売ること自体が難しい場合もあります。
しかし、築古住宅であってもメンテナンスされていて快適に住める家も多いので、売却することは可能といえます。
住宅は築年数の経過とともに資産価値も低下していく
住宅は形のある資産なので、時間の経過によって次第に劣化していきます。
劣化によって本来正常に使用するための機能が衰えていくので、資産価値も経年によって減少していきます。
このような資産を「減価償却資産」といいます。
また、減価償却資産にはそれぞれ、法定耐用年数が定められています。
不動産市場ではその法定耐用年数のうち、どの程度の年数が経過したのかが資産価値をはかるファクターのひとつとされています。
法定耐用年数の経過によって資産価値も低下していく
法定耐用年数とは、国がで定めた資産の使用可能期間です。
資産の寿命を実際に意味したものではありません。
不動産などの場合、使用頻度や使用方法・環境などによって住宅劣化の進行具合は変わります。
住宅の種類ごとにおける耐用年数は以下の通りです。
| 住宅の種類 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造住宅 | 22年 |
| 木骨モルタル造 （木造構造で外壁が合成樹脂造） |
20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが作り・石造・ブロック造 | 38年 |
「1981年」以前に建築された不動産は現行の耐震基準を満たしていない
地震大国の日本では、住宅の耐震性も重要視されます。
築古住宅は、耐震基準がまだ不十分だった時代に建築されたものもあるため、現行の耐震基準を満たしていない恐れがあります。
具体的には、建物の建築年が「1981年」以前か以降かで耐震基準が変わります。
1981年以降に建築された建物は「新耐震基準」が適用され、それ以前の建物は「旧耐震基準」が適用されています。
※1981年以前の建物でも耐震診断や耐震補強を定期的におこない、新耐震基準が適用されている建物もあります。
築古住宅の中古・築古住宅の需要が増加している
築古住宅は老朽化していたり、耐震基準を満たしていないため、基本的には売れにくいです。
ただし「住宅を安く手に入れたい」「中古物件をリフォーム・リノベーションして住みたい」といった需要もあります。
不動産流通機構「レインズ」の首都圏不動産流通市場のデータ（上図）を見ると、築古住宅の成約率が増加傾向にあることがわかります。
対して、新築や築浅住宅の成約率は全体的に減少していることから、主に各世帯の経済状況の変化が背景にあると予想できます。
参照：不動産流通機構レインズ「築年数からみた首都圏の不動産流通市場（2017年）」
築古住宅の売却価格はおよそ1000万円が相場
不動産は物件ごとに、条件や状態が異なるので妥当な売却価格というものはありません。加えて、査定をおこなう不動産業者によっても、売却価格に違いがあります。
また、築古住宅は建物自体に価値を見込めないので「土地の価値のみ」で売却価格が決定されます。
そこで、参考にしたいのが不動産流通機構のレインズが公表している「築年数からみた首都圏の不動産流通市場（2017年）」という資料です。中古住宅の新規登録価格（売り出し価格）と成約価格（売却価格）をそれぞれ築年数別で表したデータがまとめられています。
まず、築年数とともに成約価格が下がっているところが基本的なポイントです。住宅は減価償却資産なので経年によって価値が下がり、売却価格も安くなっていきます。
築20年以上になると成約価格平均が3,000万円台から2,000万円台に落ちています。価格の変動幅も大きいことから、住宅の耐用年数も関係していることがわかります。
次に、築30年以上になると2,000万円台をきって1,000万円台まで、下落する勢いで成約価格が下がっています。
このデータから見る下落率と、さまざまな物件情報サイトの成約価格を参考にしたところ、築古住宅の住宅の成約価格は1,000万円台かそれ以下になることが予想できます。
もちろん、リフォームやリノベーションなどをおこなった物件はその分評価がプラスされるので、必ずしも築年数と売却価格の関係性は絶対的とはいえません。
これらのデータから、築古住宅の売却価格は、おおよそ1,000万円台が売却価格相場といえるでしょう。
参照：公益財団法人東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）「築年数別の取引動向」
売却価格は1,000万円をラインとして考える
築古住宅の築古住宅の平均成約率はおおよそ1,000万円台と予想できることから、1,000万円を基準として考えて売り出し価格を決めるのがよいでしょう。
物件の所在地や立地、広さなどをもとに、詳細に売り出し価格を設定していくと無謀な価格にならずに済みます。
また、更地渡しで売るのであれば、建物の解体費用分をどちらが負担するのかをしっかりと話し合うことも大事です。
もしも、相手側に負担させるつもりならば、解体費用を売り出し価格から差し引いてあげると売れやすくなるかもしれません。
築古住宅の家はどうやって売ればいい？
築古住宅を売却する方法はさまざまで、物件の状況によって適切な方法を選ぶ必要がります。
具体的には、以下3つの方法が考えられます。
- 売却費用をおさえたい場合は家具付きで売る
- 家を解体し更地化して売る
- リフォーム・リノベーションをして売る
また、築古住宅をすぐに手放したい場合は、不動産買取業者に売却するとよいです。
なお、築古住宅を早く・高く売りたいなら、不動産会社の一括査定を受けてみましょう。
それぞれの方法を順番に確認していきましょう。
1.売却費用をおさえたい場合は家具付きで売る
「昔ながらの大きなアンティーク家具があって持ち出すのに一苦労」「引越しにともない家具を一新したい」といった場合は、家具などをそのまま残して家具付き住宅として売りに出すのも良い方法です。
家具付き住宅で売るメリットは、家具を転居先に移動する手間や、処分にかかる費用などを節約できることです。
ただし、家具付き住宅で売る場合、必ず買主側の了承が必要です。
また、家具付きだからといって家具の代金を売却価格に上乗せすることもNGです。
残す家具は電気やエアコン、キッチンの収納棚など実用性のあるもののがよいでしょう。入居してすぐに生活ができる状態にしておくと買主が付きやすいです。
2.家を解体し更地化して売る
の築古住宅は、更地にしたほうが売れやすいといわれます。更地にすることで、土地活用の幅が広がるため買主が付きやすいのです。
建物を残しておくよりも、更地にしたほうが高い値段で売ることができます。
ただし、昔ながらの古民家としてきれいな状態を保っている住宅などは、価値が付く場合もあるのでしっかりと検討した上で更地化しましょう。
解体・更地にかかる費用はおよそ240万円
住宅の解体費用は、基本的に坪単価で決まります。
木造住宅の場合は「一坪3～4万円程度」鉄筋コンクリート造の住宅は「一坪5～8万円程度」が相場といわれています。
もちろん物件の階数や立地、依頼する解体業者によって金額は異なりますが、築古住宅の多くは木造住宅なので解体費用はそこまで高額にはならないでしょう。
更地にする際は再建築不可なのか要確認
住宅を取り壊して更地化する場合は「建物の再建築が可能であるか」という点を必ず確認しておきましょう。
築古住宅は、建築基準法がまだ充実していない時代に建築されたものも多いです。
現行の法律に適合していない物件を「再建築不可物件」といい、取り壊しは可能だけれど新たに建物を建築することができないという特徴があります。
物件が存在する地域を管轄する自治体の建築課などに、登記簿と公図の写しなどを持参して相談にいくと、再建築不可物件なのか確認できます。
更地にすると固定資産税の負担が増える恐れがある
建物を取り壊して更地化した場合、固定資産税などの税負担が増えるので注意が必要です。
建物と認められるものが土地の上に建っていると、土地にかかる固定資産税は約6分の1減額されます。（都市計画税は3分の1減額）
建物を取り壊した場合、 国の空き家対策措置である減額制度の対象から外れるので、固定資産税などの金額が元に戻り、以前よりも負担が増えてしまいます。
買主が見つからず、すぐに売却できない場合は、更地化せずに建物を残しておいたほうがよい場合もあります。
3.リフォーム・リノベーションしてから売る
なるべく高く売りたい場合は、築古住宅をリフォーム・リノベーションしてから売るという手段もあります。
ある程度の費用はかかりますが、表面の改装を新しくするだけでも築古住宅の古っぽさをなくすことができ、買主の目に止まりやすくなります。
また、リフォーム・リノベーション実施済みの物件は、査定評価も変わるので、売却価格を少し上げることができます。
ただし、築古住宅の購入希望者は、自分自身でリフォーム・リノベーションをする前提で購入する傾向があることも忘れてはいけません。
買主のニーズに合わせて、リフォーム・リノベーションをおこなうか判断をすることが大事です。
すぐに売りたい場合は不動産買取業者に買取依頼
とにかく築古住宅をすぐに手放して、税金の支払いから逃れたいなどの場合は一般の人に売るのではなく、不動産買取業者に買取を依頼するとよいでしょう。
よほど条件や状態が悪い物件でない限り、すぐに買い取ってもらえます。税金を支払いながら、買主が現れるのをずっと待っているよりも良い選択となるでしょう。
また、築古住宅が空き家の場合、放置しておくことのリスクが大きいです。空き家に人や動物が侵入して何かの拍子に損壊してしまったなどの場合、所有者が責任を負うことになります。
周辺環境にも悪い影響を与えかねないので、すぐに手放してしまったほうが吉であるといえます。
仲介よりも買取のほうが売却にかかる時間が短い
不動産業者に仲介をしてもらって買主を探すよりも、買取をしてもらったほうが手続きにかかる時間が圧倒的に短いです。
売る相手が不動産の専門家ということもあり、安心してスムーズに取引をおこなえるでしょう。
なかなか買主が付かない築古住宅でも、積極的に買取をおこなっている訳あり物件専門の買取業者も存在します。
築古物件の売却は一括査定サービスの利用がおすすめ
不動産をなるべく高く、スムーズに売るには、複数の不動産会社に査定してもらうことが重要です。できるだけ多くの不動産会社に査定してもらうことで、査定額を比較検討できます。
しかし、いくつもの不動産会社と直接やり取りして査定を依頼するのは手間がかかります。
そこで、複数の不動産会社に一括で査定依頼を出せる無料サービスの利用をおすすめします。
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まとめ
築古住宅は、法定耐用年数や耐震性の面から資産価値が低いとされる物件です。
しかし、価格の安さや古風な外見など魅力的な部分もたくさんあり、需要もあるためすぐに買主は見つかるといえます。
高く売りたいのであれば更地化やリフォーム・リノベーションをする、すぐに手放したい場合は不動産買取業者に買取を依頼するなど、ケースに合った売却方法を選択することも大切です。
また、買主が見つからない場合は売り出し価格を下げる決断をすることも大事です。
なお、不動産買取業者の査定は1社のみではなく、複数社に依頼すると売却価格相場がわかりやすいでしょう。
築古物件のよくある質問
住宅の資産価値は法定耐用年数を基準にすると築20年程度でほぼゼロになってしまうといわれます。つまり、築古住宅の資産価値はほぼ無いに等しいことになりますが、リフォームやリノベーションによって耐久性等が見直された住宅においてはその限りではありません。
法定耐用年数で古い家の資産価値を判断すると「築古物件の需要は無いから売れない」と思われがちです。しかし、リフォーム・リノベーションを前提にして安く住宅を買いたいという人が昨今増えてきているため、売却方法を工夫すれば「十分売れる」と言えます。古い家を上手に売却する方法はこちらを参考にしてみてください。
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はい。築40年は築古住宅です。どのような作造りの物件でも、一般的に築30年を過ぎた物件は築古物件とみられます。
築古住宅にかかる固定資産税は、購入時と比べると安いです。「経年減価補正率」という築年数によって不動産の評価額を補正するものが関係し、建物が古くなればなるほど固定資産税も安くなります。
