神奈川県内で事故物件が多いのは「横浜」「川崎」！？
あくまで参考程度の情報ですが、事故物件の情報提供サイト「大島てる」で調べた範囲では、神奈川県内で事故物件が多いのは、世帯数が多い「横浜市」と「川崎市」でした。
その他に、藤沢市や平塚市でも多くの事故物件があるようです。
どんな物件が事故物件になる？
「事故物件」とは明確な定義が存在しないものの、一般的には次のような理由で人が命を落とした土地や建物を指します。
- 他殺
- 自殺
- 自然死
- 孤独死
一方で、国土交通省のガイドラインによれば、病気や老衰による自然死、階段での転落死、入浴中の溺死などは事故物件には該当しないとされています。
ただし、これらのケースでも遺体の発見が遅れた場合、体液による汚れや臭いの問題が発生して、特殊な薬剤や機器を用いた清掃や脱臭作業が必要となることがあります。その結果、多くの場合、このような物件も事故物件として扱われるのが現状です。
参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
【神奈川県】事故物件の相場
人が亡くなった物件を購入することに抵抗を感じる人が多いため、事故物件は買い手が見つかりにくく、一般的な物件に比べて売却価格が安くなる傾向があります。
具体的な価格はケースによりますが、通常の物件と比べて値段が下がることを想定しておくと良いでしょう。
あくまで目安のデータですが、以下は事故物件がどの程度価値が下がるかをまとめた表です。
| 訳ありの原因 | 下落率の目安 | |
|---|---|---|
| 事故物件 |
自然死・不慮の死 （特殊清掃が必要な場合） |
10～20％ |
|
自殺 （特殊清掃が不要な場合） |
20～30％ | |
|
自殺 （特殊清掃が必要な場合） |
20～40％ | |
|
他殺 （特殊清掃が不要な場合） |
10～50％ | |
|
他殺 （特殊清掃が必要な場合） |
50～90％ | |
売却価格に大きく影響を与える要因が「特殊清掃の必要性」です。特殊清掃を行う必要がない場合、物件の価値が大幅に下がらないケースがありますが、特殊清掃が求められる場合には、売却価格が大きく下がると考えておくべきです。
ここでは、仲介による通常物件の売却価格を参考にした事例をご紹介します。上記の下落率を基準に、事故物件の相場を計算するとある程度の目安がわかります。
ただし、この価格はあくまで大まかな計算で導かれる目安でしかなく、この数字自体に明確なエビデンスはないので注意が必要です。
■横浜エリア
| エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
|---|---|---|---|---|
| 横浜市中区 | 5,300万円 | 2023年 | 55 | 木造 |
| 横浜市中区 | 2,400万円 | 1973年 | 285 | 木造 |
| 横浜市西区 | 3,000万円 | 1991年 | 60 | 木造 |
| 横浜市南区 | 3,300万円 | 1993年 | 170 | 軽量鉄骨造 |
| 横浜市鶴見区 | 2,700万円 | 1994年 | 45 | 木造 |
■川崎エリア
| エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
|---|---|---|---|---|
| 川崎市川崎区 | 4,400万円 | 2009年 | 65 | 木造 |
| 川崎市川崎区 | 4,700万円 | 2023年 | 50 | 木造 |
| 川崎市幸区 | 5,200万円 | 2023年 | 55 | 木造 |
| 川崎市中原区 | 5,400万円 | 2004年 | 75 | 木造 |
| 川崎市高津区 | 5,400万円 | 2015年 | 125 | 木造 |
■横須賀三浦エリア
| エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
|---|---|---|---|---|
| 横須賀市鴨居 | 2,400万円 | 1979年 | 215 | RC |
| 鎌倉市坂ノ下 | 8,300万円 | 2018年 | 75 | 木造 |
| 逗子市小坪 | 4,500万円 | 2020年 | 115 | 木造 |
| 三浦市宮川町 | 830万円 | 1980年 | 160 | 木造 |
| 三浦郡葉山町 | 5,300万円 | 2011年 | 85 | 木造 |
■県央エリア
| エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
|---|---|---|---|---|
| 相模原市中央区 | 3,400万円 | 1999年 | 115 | 木造 |
| 相模原市南区 | 1,500万円 | 1972年 | 135 | 木造 |
| 厚木市温水 | 1,900万円 | 2004年 | 95 | 木造 |
| 大和市渋谷 | 3,100万円 | 2012年 | 75 | 木造 |
| 海老名市国分北 | 3,100万円 | 2017年 | 55 | 木造 |
■湘南エリア
| エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
|---|---|---|---|---|
| 平塚市岡崎 | 2,400万円 | 2015年 | 135 | 木造 |
| 藤沢市片瀬 | 5,100万円 | 2018年 | 110 | 木造 |
| 茅ヶ崎市中島 | 4,000万円 | 2022年 | 165 | 木造 |
| 秦野市鶴巻北 | 4,000万円 | 2023年 | 155 | 木造 |
| 伊勢原市板戸 | 2,900万円 | 2018年 | 105 | 木造 |
例えば1億円の物件であれば、以下のような売却金額になると考えられます。
- 孤独死（下落率20%）：8,000万円
- 自殺（下落率30%）：7,000万円
- 他殺（下落率90%）：1,000万円
※ただし、この売却金額はあくまでも目安ですのでご注意ください。
【神奈川県】事故物件の買取例
実際、事故物件はどの程度の金額で取引されているのか気になる方も多いでしょう。
ここでは、神奈川県における事故物件の買取例を紹介します。
| エリア | 買取価格 | 事故物件の種類 |
|---|---|---|
| 神奈川県平塚市 | 850万円 | 自殺、ゴミ屋敷 |
| 神奈川県川崎市 | 4,800万円 | 孤独死 |
| 神奈川県相模原市 | 1,000万円 | 室内全焼の火事により死亡 |
このように、事故物件は通常の物件の相場よりも安い買取価格となります。
事故物件の売却に欠かせない「告知義務」
事故物件を売却する際には、購入希望者に対して「告知義務」を果たすことが必要不可欠です。
この告知義務とは、物件に隠れた問題（＝瑕疵）を契約前に相手に伝える義務を指します。これを怠ると、損害賠償請求や契約不適合責任を問われるリスクが生じます。
■告知義務が必要な4つの瑕疵
| 心理的瑕疵 |
・他殺、自殺、孤独死があった物件 ・近隣に墓地や嫌悪施設が存在する（環境的瑕疵にも該当） |
|---|---|
| 環境的瑕疵 |
・物件周辺に火葬場や下水処理場、反社会的勢力の事務所がある ・騒音や異臭が発生する場所 |
| 物理的瑕疵 |
・建物の基礎や柱の損傷 ・雨漏り ・シロアリ被害 |
| 法律的瑕疵 |
・建築基準法違反で再建築不可 ・建物の高さや用途に制限がある |
事故物件では特に心理的瑕疵が重要視されますが、汚損が激しい場合は物理的瑕疵も問題になる可能性もあります。
■売買物件と賃貸物件の告知義務の違い
賃貸物件では「死の発覚から3年」という告知義務の期限がありますが、売買物件にはこの期限が適用されません。
そのため、他殺や自殺が何十年も前に起きた場合であっても、告知義務は売主に課せられ続けます。売買では、買主への影響が大きいため特に注意が必要です。
告知義務を軽視せず、適切に情報を開示することで、売却後のトラブルを未然に防ぎましょう。
神奈川県で事故物件を売却するなら買取がおすすめ
事故物件を売却する際には、「仲介」と「買取」という2つの選択肢があります。それぞれの方法には下記のようなメリットとデメリットがあるため、状況に応じた選択が必要です。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 仲介 |
・高値で売却できる可能性がある ・売却金額を自分で設定できる |
・買い手が見つかるまで時間がかかることが多い ・特殊清掃やリフォームを売主自身で行う必要がある ・契約不適合責任を負うリスクがある |
| 買取 |
・短期間で現金化が可能 ・特殊清掃やリフォームをしなくても現状のまま売却できる ・契約不適合責任を負わなくて済む |
・売却金額が低くなる傾向がある |
仲介を利用する場合、事故物件を気にしない買い手に巡り合えれば、希望価格で売却できる可能性があります。ただし、買い手が現れる保証はなく、売却までに時間がかかることも少なくありません。
また、リフォームや特殊清掃といった準備が売主の負担となり、契約不適合責任を免除してもらうのも難しいケースが多い点には注意が必要です。
買取業者に依頼する場合、買い手を探す手間がなく、迅速に売却が進むのが大きな利点です。特殊清掃やリフォームを業者側が行うため、売主の負担も軽減されます。ただし、価格は仲介よりも低くなりやすく、特に他殺や特殊清掃が必要な場合にはさらに買取額が下がることがあります。
人気の高いエリアであれば、仲介での売却でも買い手が見つかる可能性が高いです。しかし、人口の少ない地域では買い手がつきにくく、仲介が成立しないことも考えられます。
そのため、迅速かつ確実に物件を処分したい場合は、買取を選ぶ方がスムーズです。一方で、売却価格を重視するなら、仲介でじっくりと買い手を探す方法が適しているでしょう。状況や物件の条件に応じて、最適な売却方法を選ぶと良いでしょう。
事故物件を買取業者に依頼する流れ
事故物件を買取業者に買い取ってもらう場合の流れは以下のとおりです。
- 買取業者に査定を依頼する
- 査定額を提示してもらう
- 査定額に納得したら売買契約を締結する
- 決済・引き渡しを行う
買取業者に買い取ってもらう場合は、買取金額に納得できたらそのまま買取業者と売買契約を結び、買取代金が支払われます。そのあと物件を引き渡せば完了です。
また、仲介の場合は業者に仲介手数料を支払う必要がありますが、買取の場合は仲介手数料はかかりません。その点も買取を依頼するメリットといえるでしょう。