不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
リースバックは、不動産を売却した後、同じ物件を賃貸物件として借りるサービスです。自宅を売却した後、そのまま住み続けることができるので、シニア世代を中心に近年普及しています。
多くのメリットがあるリースバックですが、売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶことになるため、契約内容が複雑になりがちです。契約条件をしっかり確認しておかないと、後悔するケースもあります。
この記事では、リースバックの基本的な仕組みやメリット・デメリットを詳しく解説していくので、リースバックをするか迷っている人はぜひ参考にしてください。
リースバックとは、自分が所有する不動産を売却した後、同じ物件で賃貸契約を結んで住み続けるサービスです。
リースバックを利用すると、不動産売却で資金調達ができるとともに、引っ越しの手間や環境変化によるストレスを避けることができます。
住み慣れた家に住み続けながら、まとまった資金を調達できる方法として、高齢者や個人事業主を中心に利用者が増えています。
リースバックの仕組みは、以下のようになっています。
賃貸契約は通常のものと同じで、更新や解約などの条件が定められます。ただし、業者によっては特約を定めている場合もあるため、契約内容をしっかり確認することが大切です。
リースバックは不動産を使った資金調達方法の一つですが、資金を集めることが目的であれば、次のような方法もあります。
ここでは、リースバックと上記の方法との違いを見ていきましょう。
不動産売却は、文字通り自分が所有する不動産を売却し、その代金を受け取る方法です。
不動産売却は、リースバックよりも高額な売却価格が期待できますが、引っ越しや住環境の変化などのデメリットがあります。
別の家や施設に引っ越すケースや、空き家を売るケースであれば、不動産売却のほうがより多くの資金を調達できるのでおすすめです。
不動産担保ローンは、自分が所有する不動産に担保権を設定し、その対価として現金を借り入れる方法です。
リースバックとの違いは、返済が滞らなければ不動産を手放さずに済むことですが、その代わりに元本と金利を毎月返済しなければいけません。また、年齢や年収で融資額が変わったり、金利変動で返済額が上がったりするリスクもあります。
返済できなくなった場合は不動産を差し押さえられてしまうため、安定した収入がある人に向いている方法です。
リバースモーゲージは、不動産に担保権を設定して融資を受ける方法です。不動産担保ローンと似ていますが、月々の返済は金利だけで、元本は契約者が亡くなった後に担保不動産を処分することで精算します。
リースバックは契約後すぐに所有権が移転しますが、リバースモーゲージは契約者が亡くなったときに移転するのが特徴です。ただし、賃貸借契約を結ばないので、同居人がいる場合はその人が居住物件を失う恐れがあります。
「自分が生きている間は不動産を手放したくないが、亡くなった後は処分して欲しい」と考える人におすすめの方法です。
任意売却は、住宅ローンが残っている不動産を、債権者の同意のもとに売却する方法です。売却益は返済に充てられ、不足分は売却後に返済していきます。
通常、住宅ローンの残債が売却価格を上回っていると、差額を補填できなければ不動産は売却できず、リースバックもできません。そのような状況でも、任意売却なら不動産を売却できます。
ただし、任意売却をすると信用情報にキズが付くケースが多く、一定期間は新規借入やクレジットカードの使用などができなくなります。リスクが大きいため、すでにローンの返済を滞納している人や、今後返済の見通しが立たなくなる人におすすめの方法です。
リースバックの需要は近年高まっていますが、その背景には以下のような要因が考えられます。
苦労して手に入れた自宅を売ることに抵抗感がある人もいますが、リースバックなら資金問題や相続問題を解決しつつ、今まで通りの生活を続けることが可能です。
リースバックには、他の資金調達方法と比べて、独自のメリット・デメリットがあります。それぞれのポイントを詳しく解説するので、リースバックを検討する際の参考にしてみましょう。
リースバックのメリットとしては、次のものが挙げられます。
自宅に住み続けられること以外にも、短期間での現金化や、買い戻しが可能な点がポイントです。
リースバックの最大のメリットは、売却後も自宅に住み続けられることです。引っ越しや住み替えにかかるコストや手間を省くことができますし、住み慣れた環境や近隣との人間関係を維持することができます。
また、自宅を売ってしまうと新居のあてがない場合や、より狭い家しか用意できないような状況も、リースバックは有効な選択肢となります。
自宅に愛着がある場合や、ペットや家族と一緒に暮らしたい場合は、リースバックはおすすめの方法です。
リースバックは、売却期間を短くできるというメリットもあります。なぜなら、基本的にリースバック業者が不動産を買い取るため、売却活動が不要になるためです。
通常の不動産売却では、仲介業者に依頼し、買主を探してもらうのが一般的です。しかし、募集をかけても買主が見つかるとは限らず、半年や1年かかっても売れない場合があります。
一方、リースバックは買主が最初から決まっているため、早ければ数週間程度での成約が可能です。
リースバックは、不動産の所有に伴うランニングコストを軽減することができます。
住宅ローンの返済や固定資産税などの支払い義務がなくなりますし、修繕費用や管理費用、火災保険料なども貸主負担に変わります。
ただし、業者によっては修繕費を借主負担にしている場合もあるので、契約時に費用負担の範囲を確認しておきましょう。
周囲に自宅を売却したことがバレないこともメリットの一つです。
リースバックでは、住所や生活などに変化がないため、家族や友人、近隣住民などに気づかれる心配がありません。プライバシーを保ちたい場合や、社会的信用を失いたくない場合などにも、リースバックは有利です。
ただし、完璧に隠せるわけではなく、登記簿などから第三者に知られる可能性はあることは覚えておきましょう。
リースバックでは、売却した不動産を将来的に再購入（買い戻し）することができる場合があります。
再購入できるようにするためには、売買契約や賃貸契約に「買い戻し条項」を設けることが必要です。双方の合意のもと、買い戻しの期限や条件を定めることで、実際に買い戻すときのトラブルを防げます。
また、口頭での約束だけだと後から揉める原因になるので、買い戻し条項は契約書に明記しておくようにしましょう。
リースバックのデメリットとしては、次のものが挙げられます。
売買契約と賃貸借契約という2つの契約を同時に結ぶため、それぞれの内容をしっかり確認することが大切です。
リースバックでは、売却価格が相場よりも安くなりやすいというデメリットがあります。これは、リースバックを提供する会社が自社の利益を確保するために、低めの査定額を提示することが多いからです。
また、リースバックでは、自分が住み続けることを条件としているため、購入希望者の層が狭くなります。そのため、競争力の高い価格設定ができないこともあります。
具体的な価格は地域や物件の状況などによりますが、通常の6~9割ほどになるのが一般的です。
リースバックでは、無期限に住み続けられるわけではありません。
賃貸契約は通常のものと同じで、更新や解約などの条件が定められています。そのため、契約期間が終了したら、更新できない場合や、賃料が上昇する場合もあります。
また、賃貸契約に違反した場合や、所有者が物件を売却した場合などにも、退去を求められる可能性があります。
リースバックの家賃は、近隣の家賃相場より高くなることがあります。これは、リースバックを提供する会社が、自分の利益を確保するために、高めの家賃を設定することが多いからです。
リースバックの家賃は、買取価格をもとに利回りで算出されるのが一般的です。具体的には、「買取価格×利回り÷12ヶ月」で計算します。
利回りは10%程度に設定されることが多く、例えば買取価格が3,600万円であれば、「3,600万円×10%÷12ヶ月=30万円」が1ヶ月の家賃となります。
買取価格が基準となるため、高く売れるほど家賃も高くなるのが基本です。
リースバックでは、不動産の所有者が自分ではなくなるため、増築やリフォームをしたいときはリースバック業者に許可を取る必要があります。
そのため、自分の好みに合わせて物件を変更したいと思っても、自由に手を加えられません。また、許可を得ても、増築やリフォームにかかる費用は自己負担となるケースがあります。
ただし、増築やリフォームは資産価値アップにつながるため、貸主側のメリットにもなります。そのため、業者によっては費用を負担してくれる場合があるでしょう。
リースバックでは、賃貸借契約の更新ができないケースがあるので注意が必要です。
リースバックに限らず、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約は借主が希望すれば契約を更新できますが、定期借家契約は期間満了時に貸主・借主双方の同意がなければ契約終了となります。
つまり、定期借家契約を結んだリースバックの場合、期間満了時に退去させられる恐れがあるのです。
また、特約で貸主に不利な条件を盛り込み、契約期間の変更や解約料の支払いなどを請求される場合もあります。トラブルを避けるためには、契約書の内容を十分に確認することが大切です。
リースバックは非常に便利なサービスですが、その特性上、向いている人と向いていない人がいます。
ここでは、リースバックがおすすめな人の特徴を紹介していくので、リースバックをするか悩んでいる人は参考にしてみましょう。
まずおすすめできるのは、老後資金の確保で悩んでいる人です。
高齢化社会において、年金や貯蓄だけでは生活が厳しいと感じる人は多いでしょう。しかし、リースバックを利用すれば、自宅を現金化することで、老後の生活費や介護費用などに充てることができます。
また、自宅に住み続けることで、住環境や生活リズムを変える必要もありません。これまでの生活を継続しつつ、まとまった老後資金を得ることが可能です。
リースバックは、ローンの返済負担を減らしたい人におすすめです。
住宅ローンは、長期間にわたって毎月の支払いが発生します。そのため、収入が減ったり、支出が増えたりすると、返済が困難になることもあります。
しかし、リースバックを利用すれば、不動産を売却することでローンの一括返済が可能です。また、家賃はローンよりも安くなるケースが多いので、月々の負担を減らせます。
買い戻し条項で将来的に買い戻すこともできるので、当面の生活を凌げば経済状況が安定する人にもおすすめです。
相続資産を整理したい人にも、リースバックはおすすめです。
相続税は、相続した不動産の評価額に応じて課税されます。そのため、相続した不動産が多かったり、高額だったりすると、相続税の負担も大きくなります。
しかし、リースバックを利用すれば、不動産を売却することで相続税の対象額を減らすことが可能です。
また、不動産は分割が難しく、相続でトラブルになりやすいため、あらかじめ売却しておくことで相続人の手間を軽減できるというメリットもあります。
「自宅を手放したくないけれど、資金面で困っている」という人は少なくありません。そのような人にとって、家を残しつつまとまったお金が手に入るリースバックは、うってつけの方法です。
リースバックの売却益に用途の制限はないため、子供の教育費や結婚費用、事業資金など自由に使えます。そのため、現状の生活を維持しつつ、その時々に合わせた資金調達が可能です。
計画的にリースバックを活用すれば、お金のやり繰りが楽になり、ライフプランも立てやすくなるでしょう
リースバックは、住み替え時の仮住まいと資金調達に困っている人にもおすすめです。
住み替えをする場合、新居が完成するまでの間に仮住まいを探したり、旧居の売却と新居の購入のタイミングを合わせたりする必要があります。そのため、コストや手間がかかりますし、トラブルも起こりやすくなります。
しかし、リースバックを利用すれば、旧居を売却して現金化することで、新居の購入資金に充てることができます。また、引っ越すまで旧居に住み続けることで、仮住まいを探す必要もありません。
リースバック契約は、次のような流れで手続きを進めるのが一般的です。
基本的な手順を把握して、スムーズに契約を結びましょう。各手順を詳しく解説していきます。
まずは、リースバックのサービスを提供している不動産会社を探します。インターネットや電話帳などで検索することができますが、信頼できる会社かどうかを確認することが重要です。
そのため、不動産会社探しではリースバックの実績や評判、買取価格や家賃の相場などを比較検討しましょう。また、複数の会社に査定依頼をすることで、より有利な条件を得ることができます。
後述する「おすすめリースバック業者5選」の項目で、当サイトおすすめの業者を紹介していくので、そちらも是非参考にしてください。
不動産会社の目星を付けたら、査定を依頼しましょう。査定は、物件の面積や築年数などから算出する「机上査定」と、現地で周辺環境などを直接確認する「訪問査定」があります。
基本的に机上査定でおおまかな査定額を調べ、訪問査定でより正確な査定額を出すという流れが一般的です。
査定価格は、物件の立地や築年数、間取りや設備などによって変わりますが、先述した通り一般的な相場よりも安くなる傾向にあります。
査定価格が低すぎる場合は、他の会社にも査定を依頼したり、交渉したりすることも可能です。査定だけなら無料なので、納得のいく価格で売れるよう各社を比較してみましょう。
査定額に納得したら、業者と契約を結びます。リースバックでは、不動産売買契約と賃貸借契約の両方を締結することになりますので、契約条件をよく確認することが重要です。
不動産売買契約では、売却価格や引渡し時期、買い戻し特約の有無などを確認します。一方の賃貸借契約では、賃貸借期間や家賃、敷金・礼金・更新料などの初期費用や維持費用、解約条件などを確認します。
契約条件に不明点や不安点があれば、不動産会社に質問することが大切です。契約を結ぶと後からの変更はできないため、慎重に確認しましょう。
契約条件に問題がなければ、不動産会社と売買契約と賃貸借契約を締結します。この際には、重要事項説明書や契約書類を受け取り、改めて内容を確認しましょう。
契約書は業者側が用意してくれますが、売主が用意する書類もあります。業者や物件の状況にもよりますが、基本的な必要書類は次の通りです。
契約書に署名・捺印した時点で、契約は成立となります。
契約が成立したら、契約で定めた引渡し日に鍵の引き渡しや検針を行い、売却代金の決済を行います。決済は基本的に一括払いです。
引き渡し日に買主側が所有権移転登記を行い、数日~1週間程度で受理されれば、物件の所有権が不動産会社に移転します。
賃貸借契約は引き渡し日から開始され、家賃の支払いが始まります。家賃は毎月、指定された口座に振り込むか、自動引き落としにすることが一般的です。
リースバックを利用する際は、後悔しないためにも以下のポイントに注意しましょう。
不明点や不安点があれば業者に質問し、納得のいく形で契約することが大切です。各ポイントを詳しく解説します。
リースバックは、業者が直接買い取る都合上、通常相場より6~9割ほどになると解説しました。
安く買い叩かれないためには、普通に売る場合の相場価格も調べ、どのくらい価格が下がっているか把握することが大切です。
不動産の相場価格を調べる方法としては、不動産ポータルサイトで近隣の売出物件を調べたり、国土交通省や不動産流通機構（REINS）のWebサイトで過去の取引事例を調べたりする方法があります。
また、複数の不動産会社に査定を申し込める「一括査定サイト」の利用もおすすめです。一度に複数の不動産会社を比較できるので最新の相場がすぐわかりますし、リースバックに対応している会社も対応しています。
リースバックはまだ新しいサービスなので、実績や信頼性が不明な業者も存在します。そのため、リースバックを利用する際は、実績が豊富で、評判や口コミが良い業者を選ぶことをおすすめします。
実績や信頼性の高い業者は、売却価格や家賃の設定が適正であり、契約条件も明確です。また、トラブルが発生した場合にも対応してくれる可能性があります。
リースバックは売買して終わりではなく、賃貸借契約で長く関わりを持つことになるので、業者選びは慎重に行いましょう。
リースバックでは、不動産会社によって付帯サービスの内容や内容が異なります。
付帯サービスとは、リースバックの契約に付随して提供されるサービスのことで、例えば買い戻し特約や家賃保証、管理委託、引越し代補助などがあります。
付帯サービスはリースバックの利便性や安心感を高めるものですが、必ずしも無料で提供されるとは限りません。また、契約条件や費用に影響を与えることもあるため、各サービスの内容や費用、メリットやデメリットを事前に確認するようにしましょう。
ここからは、リースバックを提供しているおすすめ企業5選を紹介していきます。
いずれも実績豊富な企業なので、手厚いサービスを受けられます。リースバック業者を探している人は、ぜひ参考にしてください。
画像引用：一建設株式会社
| 対応エリア | 全国 |
|---|---|
| 営業時間 | 9時30分~19時 |
| 設立 | 1967年 |
| 本社所在地 | 〒171-0022 東京都豊島区南池袋2-25-5 藤久ビル東5号館 |
| 宅建業者免許 | 国土交通大臣 第003284号 |
| TEL | 0120-956-334 |
| 公式サイト | https://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/ |
一建設株式会社は全国展開をしている企業で、リースバック以外にも売買・賃貸・建設など幅広く手掛けています。
リースバックは3タイプを用意しており、長く住むほど再購入価格が下がる「標準プラン」、賃料が最大1年間無料の「定期プラン」、売却価格と同額での買い戻しが約束された「買戻プラン」と、ライフスタイルに合わせて最適なプランを選べるのが特徴です。
「はじめスタイルMembers」という付帯サービスに加入すれば、時間外救急の総合窓口や24時間ホームセキュリティなど、安心できるサービスを受けることができます。
画像引用：株式会社And Doホールディングス
| 対応エリア | 全国 |
|---|---|
| 営業時間 | 24時間 |
| 設立 | 2009年 |
| 本社所在地 | 〒100-0005 東京都千代田区丸の内1丁目8番1号 丸の内トラストタワーN館17F |
| 宅建業者免許 | 国土交通大臣 第8077号 |
| TEL | 0120-350-340 |
| 公式サイト | https://www.housedo.co.jp/leaseback/ |
株式会社And Doホールディングスは、全国に689店舗を構える不動産フランチャイズチェーンです。
リースバックは目的に合わせて多種多様なプランを取り揃えており、賃貸借期間に制限がない長期プランや、建て替え・リフォームが付いたプラン、経営者や事業者向けのプランなどから選択できます。
現金化までにかかる期間は標準40日、最短で5日としており、急いで売りたい人にもおすすめのリースバック業者です。
画像引用：株式会社セゾンファンデックス
| 対応エリア | 全国 |
|---|---|
| 営業時間 | 8時45分~17時30分 |
| 設立 | 1984年 |
| 本社所在地 | 〒170-6037 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 サンシャイン60 37階 |
| 宅建業者免許 | 国土交通大臣 第9536号 |
| TEL | 0120-155-465（東日本） 0120-723-739（西日本） |
| 公式サイト | https://www.fundex.co.jp/personal/leaseback/ |
株式会社セゾンファンデックスは、クレジットカードで有名なクレディセゾングループに属しており、高い信頼性とブランド力が魅力のリースバック業者です。
個人向けプランは、最短即日見積もりや事務手数料無料といった基本的なポイントを押さえているほか、レストランやホテルなどの優待サービスを受けることもできます。
また、ホームセキュリティやホームクリーニングなどの選べる特典もあり、他社と比べても優待サービスの豊富さが特徴です。
画像引用：SBIスマイル株式会社
| 対応エリア | 全国 |
|---|---|
| 営業時間 | 9時~17時30分 |
| 設立 | 2012年 |
| 本社所在地 | 〒163-0222 東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル22階 |
| 宅建業者免許 | 国土交通大臣 第10022号 |
| TEL | 0120-989-855 |
| 公式サイト | https://www.sbismile.co.jp/leaseback/ |
SBIグループの企業であるSBIスマイル株式会社は、リースバックを中心に不動産事業を展開しています。
透明性のある料金体系が魅力で、家賃変動や仲介手数料・敷金・礼金・更新料がありません。また、一級建築士による建物検査も受けられるので、長く住みたい人におすすめできます。
年齢・収入の制限もないため、シニアから現役世代までだれでも使いやすいのが魅力のリースバック業者です。
画像引用：穴吹興産株式会
| 対応エリア | 関東エリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県） 関西エリア（大阪府、京都府、兵庫県） 東海エリア（愛知県名古屋市）、四国エリア・中国エリア・九州エリアの地方政令都市 |
|---|---|
| 営業時間 | 10時~18時 |
| 設立 | 1964年 |
| 本社所在地 | 〒760-0028 香川県高松市鍛冶屋町7-12 |
| 宅建業者免許 | 国土交通大臣免許 第3300号 |
| TEL | 03-6809-5964（首都圏） 06-6940-6975（近畿・東海・中四国） 092-263-5311（九州エリア） |
| 公式サイト | https://anabuki.ne.jp/kaitori/ |
あなぶき興産は、西日本を中心に関東、東海、信越で事業を展開している不動産会社です。「あなぶきのリースバック」という、マンション専門のリースバックプランを展開しています。
売主の事情を考慮した柔軟な家賃設定や、更新費や礼金の排除、普通賃貸借契約の締結など、利用者が長く住めるようさまざまな配慮がされています。
マンション専門ではありますが、好条件でのリースバックを期待できる業者です。
リースバックは契約内容が複雑になりやすいですが、売買契約と賃貸借契約の2つに分けて考えるとわかりやすくなります。
売買契約では買取価格や買い戻し条項について、賃貸借契約では家賃や期限の有無・更新についてなどをしっかり確認すれば、後からトラブルになることは少ないでしょう。
まずは複数の不動産会社を比較し、各社の条件から自分に合った会社を選ぶことが大切です。一括査定サイトも利用しつつ、納得のいく条件の不動産会社を見つけましょう。
